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rniko
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 Posté - 30 oct. 2017 : 11:39:32
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Bonjour,
A l'occasion de la convocation à la seconde AG post livraison de notre immeuble, je découvre en tant que copropriétaire un point de l'ordre du jour concernant la "régularisation de la convention de servitude entre enedis ex-erdf et le syndicat des copropriétaires".
La convention de mise à disposition a été signée à l'origine entre erdf et le promoteur et prévoit "l'occupation d'un local de 16m2 pour un poste de transformation et ses accessoires alimentant le réseau de distribution public d'électricité".
L'article "indemnité" stipule : "le droit d’occupation attribué à Erdf dans la présente convention est conclu à titre gratuit."
La livraison du bâtiment aux copropriétaires semble couverte par un article qui dit : " en cas de vente ou de location le propriétaire s'engage à faire mention dans l'acte de vente ou de location des dispositions de la présente convention que l'acquéreur ou le locataire sera tenu de respecter". Or dans l'acte de vente il n'y est fait référence que dans la désignation de l'ensemble immobilier, tandis que le règlement de copro il n'est abordé que dans la section description des parties communes générales comme partie des locaux et espaces à usage commun...
Je m’interroge sur le fait que 16m2 de parties communes de notre copropriété soient mis à disposition d'enedis (ex-erdf) pour la pose d'un transformateur alimentant le quartier (une extension extérieure a même été posée pour alimenter un chantier voisin !) avec les inconvénients que cela représente mais sans aucune contrepartie.
L'implantation d'un transformateur me semble représenter plus qu'une simple servitude... De fait c'est une occupation exclusive d'une partie de la copro et bien que le promoteur n'ait rien exigé à la signature de ladite convention de servitude, les copropriétaires ne sont-ils pas fondés à refuser de la régulariser sans obtenir en contrepartie le paiement d'un bail ?
Cordialement,
Rniko
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 Posté - 30 oct. 2017 : 13:54:34
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non, ce n'est pas une servitude mais bien un bail...
une question toute simple : prévoit elle une durée de bail ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rniko
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Posté - 30 oct. 2017 : 14:58:05
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Le document signé par Erdf et le promoteur est intitulé "convention de mise à disposition".
En l'article 8 "durée de la convention" de la convention de mise à disposition, il est écrit :
"la présente convention prend effet à compter de sa signature et est conclue pour la durée des ouvrages dont il est question aux articles 1 (ndlr occupation d'un local de 16m2) et 2 (ndlr droit de passage), et de tous ceux qui pourraient leur être substitués sur l'emprise des ouvrages existants.
Dans le cas ou le poste viendrait à être définitivement désaffecté et déséquipé, rendant le lieu libre de toute occupation et mettant fin à la présente convention, Erdf fera son affaire de l'enlèvement des ouvrages."
Le syndic, qui était le syndic de promotion, intitule son point de l'AG "régularisation de la convention de servitude entre erdf et le syndicat des copropriétaires". La démarche de notre syndic répond à une demande du service servitudes d'un notaire de Rouen, qui a été sollicité par Enedis pour publier au fichier immobilier "la convention de servitude régularisée les 17 juin et 12 juillet 2016". Cette "formalité de publicité foncière" est importante car "elle a pour but d'informer toutes personnes de la présence du poste de transformation afin d'éviter tout sinistre et donc tout problème futur".
Convention de servitude ou bail, qui plus est signé par le promoteur, que doit faire le syndicat des copropriétaires ? Régulariser et autoriser le syndic à signer l'acte authentique de convention de servitude en AG ? Vous me faites douter, mais quelles autres alternatives ?
Cordialement,
Rniko
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Posté - 30 oct. 2017 : 16:57:57
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tout dépend si vous souhaitez accepter l'ouvrage ou pas |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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MIBA
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Posté - 30 oct. 2017 : 17:45:27
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Bonsoir,
Je suis étonné du fait que vous indiquez que la convention de mise à disposition du local ne prévoit aucune indemnité.
En effet l'article R332-16 du code de l'urbanisme mentionne : "
Les constructeurs et lotisseurs sont tenus de supporter sans indemnité l'installation, sur le terrain de l'opération projetée, des postes de transformation de courant électrique ou des postes de détente de gaz nécessaires pour l'opération. S'ils le préfèrent, les constructeurs et lotisseurs peuvent offrir pour les besoins de ladite installation un local adéquat leur appartenant, moyennant paiement d'une indemnité globale et une fois versée par l'organisme tenu d'assurer la distribution publique d'électricité ou de gaz. Le montant forfaitaire au mètre carré de cette indemnité est fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre du développement industriel et scientifique. Les distributeurs d'électricité ou de gaz ont la libre disposition des postes de transformation ou de détente installés en exécution du présent article, notamment pour alimenter le réseau de distribution publique.
".
Le respect de la loi aurait dû conduire au versement par Enedis d'une indemnité au promoteur, pour tenir compte forfairemlent des frais engagés.
La convention étant signée avant la construction, il est normal qu'elle soit signée par le promoteur. Il me paraît effectivement prudent que cette mise à disposition soit ensuite officialisée auprès du syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci existe.
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rniko
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Posté - 06 nov. 2017 : 09:37:32
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Bonjour,
Le syndic ne nous faisant absolument pas part de la possibilité de refuser l'ouvrage, admettons que nous choisissions cette option, quelles en seraient les conséquences ?
Cordialement,
Rniko |
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rniko
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Posté - 08 nov. 2017 : 15:33:01
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Bonjour,
Voici la réponse du syndic qui conteste le pont de vue de Mr Wormser quant au bail :
"Comme vous pourrez le remarquer, cette convention a déjà été signé par le promoteur. Il ne s’agit de valider une nouvelle convention. Cette convention n’est pas un bail car ce type de contrat est limité dans le temps et fait l’objet versement obligatoire d’un loyer. Je vous l’accorde que ce document ressemble à un bail de location.
Compte tenu de la configuration, nous n’avons le choix que de leur donner la jouissance de cette partie commune. Aussi, je vous rappelle que les jardins et balcons sont des parties communes à usage privatif.
Je ne connais pas le type de transformateur, j’ignore cette information à ce jour.
Si l’assemblée générale refuse d’approuver l’enregistrement de cette convention auprès du fichier immobilier, le notaire m’a confirmé qu’en cas d’accident ou éventuel futur travaux, la responsabilité de la copropriété sera directement engagée.
Par ailleurs, la copropriété devra supporter les frais de remise en état et d’entretien de ces installations."
Faut-il céder à ce qui s'apparente ouvertement à des menaces ?!
Cdlt
Rniko
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Posté - 08 nov. 2017 : 15:51:39
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je maintiens ma position
à vous de voir.
si ce n'est pas un bail, c'est quoi donc ?
la convention signée par le promoteur ne vous est pas opposable, faute d'avoir été inscrite aux hypothèques (on dit qu'elle n'est pas opposable aux tiers au contrat) d'où la démarche à marche forcée qu'ils engagent.
les servitudes prévues par le code de l'énergie ne visent en aucun cas ce type d'équipement; les servitudes civiles ne sont pas applicables en l'espèce (voir Civ. 3e, 13 juin 2012, FS-P+B, n° 10-21.788 par exemple)
quant aux questions de responsabilité, celle ci retombe évidemment sur le maitre de l'ouvrage... donc le propriétaire du transfo.
il est important de noter ici que le transfo n'est pas à usage exclusif de votre copro...
donc... je maintiens ma position  |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rniko
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Posté - 08 nov. 2017 : 21:25:57
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Loin de moi l'idée de dire que le syndic a plus raison que vous !
Par cette citation du syndic je voulais vous donner l'occasion de déployer votre argumentaire.
J'ai désormais compris le pourquoi de ce point 29 de l'AG : la convention ne nous est pas opposable le notaire mandaté par Enedis est donc pressé de faire cesser cette situation (je comprends moins pourquoi notre syndic relaye ses menaces, infondées à votre lecture)...
En conclusion, si nous refusons de voter la résolution, la convention ne nous sera pas opposable, nous ne serons pas responsable en cas d'accident.
Enedis et son notaire devraient donc revienir vers nous soit pour nous menacer de poursuites judiciaires, soit avec une nouvelle convention/bail ? Dans ce dernier cas, que devrions-nous demander à voir y figurer (ex : une clause qui déchargerait la copropriété en cas de sinistre provenant de ce local et des installations le contenant ne figure dans cette convention) ?
Merci de votre expertise !
Cordialement,
Rniko |
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Posté - 08 nov. 2017 : 22:18:58
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citation: osté - 30 oct. 2017 : 11:39:32
Bonjour,
A l'occasion de la convocation à la seconde AG post livraison de notre immeuble,
citation: Posté - 08 nov. 2017 : 21:25:57
J'ai désormais compris le pourquoi de ce point 29 de l'AG : la convention ne nous est pas opposable le notaire mandaté par Enedis est donc pressé de faire cesser cette situation (je comprends moins pourquoi notre syndic relaye ses menaces, infondées à votre lecture)...
En lien avec vos deux contributions citées, le syndic actuel ne serait-il pas - par un pur hasard - le syndic initial de votre copropriété choisi et retenu par le promoteur ?
Quant à la suite de votre post
citation: Enedis et son notaire devraient donc revienir vers nous soit pour nous menacer de poursuites judiciaires, soit avec une nouvelle convention/bail ? Dans ce dernier cas, que devrions-nous demander à voir y figurer (ex : une clause qui déchargerait la copropriété en cas de sinistre provenant de ce local et des installations le contenant ne figure dans cette convention) ?
Merci de votre expertise !
Ne pensez-vous pas que vous débordez la simple demande d'information sur un site internet pour aller vers la consultation d'avocat/notaire ?
Le mieux serait pour vous de faire du prosélytisme auprès des autres copropriétaires pour que cette résolution soit rejetée par l'AG en attente de plus ample information délivrée par un notaire/avocat indépendant et du promoteur, et du syndic, et d'ENEDIS ?
Une partie commune de votre immeuble est occupée - sans titre - gratuitement par ENEDIS, demandez donc qui a financé sa réalisation ? ENEDIS éventuellement ???
"oup's", le 30 octobre à 14h58 vous avez répondu à mon questionnement
citation: Le syndic, qui était le syndic de promotion, intitule son point de l'AG "régularisation de la convention de servitude entre erdf et le syndicat des copropriétaires".
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Édité par - quelboulot le 08 nov. 2017 22:25:58 |
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rniko
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Posté - 08 nov. 2017 : 22:25:03
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Oui, c'est bien le syndic de promotion ! Pourquoi ? :-)
Cdlt,
Rniko |
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Posté - 08 nov. 2017 : 22:30:59
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La première mesure que doit (devrait) prendre un syndicat de copropriété est de changer de syndic le plus vite possible, ne serait-ce que pour avoir un suivi des garanties de construction "efficaces", l'indépendance du syndic retenu par le promoteur est - excusez moi - sujette à caution !!!
Une question complémentaire, vous ne l'avez pas élu pour un mandat de TROIS an ce syndic, lors de la première AG, par un pur hasard (encore un) ?
Si oui, le hasard fait donc parfaitement les choses... si non, changez en vite
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rniko
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Posté - 09 nov. 2017 : 09:45:51
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J'ai fait un petit mot au Syndic,
Il me répond en substance qu'il n'est "ni le notaire, ni le promoteur, ni ENEDIS". Qu'il n'a "absolument rien à voir avec cette affaire" dont il n'est pas "à l’origine".
Il me précise "qu’il n’y a « aucune marche forcée », cette résolution est soumise à vote en AG, vous avez la possibilité de voter contre cette résolution si vous le souhaitez.
"Par ailleurs, la responsabilité de la copropriété pourrait être engagée si le SDC refuse à ENEDIS d’intervenir sur ces équipements. Par conséquent, un défaut d’entretien pourrait être constaté compte tenu de l’impossibilité d’accéder à ce local où est situé le matériel."
Ces deux derniers points vous paraissent-ils fondés ?
La SDC peut-elle refuser cette convention et demander à en signer une autre (contenant une décharge en cas de sinistre par exemple) ?
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Posté - 09 nov. 2017 : 10:31:08
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bis repetita placet...
faites vous conseiller par un professionnel.
c'est une convention de bail qu'il faut signer, et vous y mettrez ce que vous voulez |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 09 nov. 2017 : 11:28:40
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Bonjour,
L'approche du syndic, dans sa réponse, me paraît pour le moins "hors sol".
En effet, j'imagine avec beaucoup de difficultés la situation où le syndicat des copropriétaires interdirait à Enedis l'accès au poste de transformation lors d'une panne d'alimentation électrique.
En effet, dans cette hypothèse, la probabilité de la nécessité d'une intervention technique dans le poste de transformation est loin d'être négligeable, pour permettre la réalimentation des logements. |
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Posté - 09 nov. 2017 : 11:58:09
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Miba, je ne comprends pas votre intervention...
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Emmanuel Wormser
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Posté - 09 nov. 2017 : 13:56:26
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Comme mon message précédent n'apparaît pas compréhensible, je reformule ma réponse en espérant être plus clair.
Le syndic de rniko lui a écrit que :" la responsabilité de la copropriété pourrait être engagée si le SDC refuse à ENEDIS d’intervenir sur ces équipements".
J'en conclus donc que ENEDIS pourrait, compte tenu du litige sur la convention, se voir refuser d'intervenir sur les équipements du poste de transformation inclus dans l'immeuble.
Si une panne d'alimentation électrique arrive et que le traitement de la panne nécessite une intervention d'ENEDIS dans le poste de transformation, ENEDIS ne pourrait la mener à bien, laissant ainsi les logements de la copropriété dans le noir.
C'est pour cela que je qualifiais dans mon message précédent l'approche du syndic comme étant " hors sol".
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Posté - 09 nov. 2017 : 14:50:02
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compris...
mais en fait, la réponse n'est pas hors sol, elle est hors sujet : la question, c'est la régularisation de l'occupation, pas l'interdiction d'accéder. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 nov. 2017 15:40:23 |
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rniko
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Posté - 09 nov. 2017 : 23:17:44
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Bonsoir,
Je vais demander l'accord du conseil syndical pour prendre contact avec mon notaire afin d'évoquer avec lui la situation, suivant ainsi votre conseil...
En conclusion petite anecdote relevée par le président du syndicat des copro : la convention Enedis/promoteur en question dans cet échange a été signée 3 jours après la livraison de l'immeuble au syndicat des copropriétaires !!!
Comment le promoteur pouvait-il dès lors s'engager en tant que propriétaire, et que vaut en conséquence cette convention ?! :-)
Cdlt,
Rniko |
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rniko
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Posté - 10 nov. 2017 : 09:06:55
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Un grand merci à tous pour vos éclairages et votre expertise.
Cdlt,
Rniko |
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rniko
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Posté - 10 nov. 2017 : 12:46:46
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Une dernière question, désolé.
Le syndic nous fait savoir qu'il va prendre contact avec Enedis pour demander la modification de la convention.
Cependant, l'AG étant le 20 novembre, il nous propose en cas de non réponse d'Enedis à temps "de voter cette résolution sous réserve de modification de la convention, en indiquant nos remarques afin que le notaire puisse constater que le SDC n’est pas de mauvaise foi"...
Que vaudront nos remarques si nous la votons ? Ne faut-il pas la refuser en attendant des avancées !?
Cdlt,
Rniko |
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Régularisation convention servitude transformateur 
