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Jean13
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 Posté - 26 févr. 2018 : 17:43:30
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citation: Initialement posté par JPM
Ni polémique ni dialectique dans tout cela. Juste le souci majeur de ne pas laisser raconter n'importe quoi aux profanes.
Vous nous surprenez .....par vos affirmations
Ok prenez une facture abusive du Syndic pour frais de photocopies ou de déplacement
on fait quoi ? On fait comment ???
Bien entendu que l'AG informée par le CS peut et doit refuser ces facturations et réclamer le remboursement .....
Tien l'ARC a sorti récemment un article pour informer les profanes que nous sommes 
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Posté - 26 févr. 2018 : 17:50:19
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jean13 : citation: Ok prenez une facture abusive du Syndic pour frais de photocopies ou de déplacement
on fait quoi ? On fait comment ???
Bien entendu que l'AG informée par le CS peut et doit refuser ces facturations et réclamer le remboursement .....
Avant de penser à informer l'AG et qu'elle décide de rejeter ses factures " abusives", le CS doit VERIFIER cela et demander au syndic d'annuler ces factures.
Cela se passe ainsi dans la TRES grande majorité des copropriétés. 
Pas de polémique, que du bon sens. Mais pour cela , il faut aussi élire un bon CS.
Il est aussi évident que pour rejeter une ou des écritures, il faut d'abord vérifier si cette demande est recevable. C'est encore au CS de vérifier cela après l'AG. |
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Jean13
Contributeur senior
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23
Posté - 26 févr. 2018 : 18:00:01
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citation: Initialement posté par philippe388jean13 : citation: Ok prenez une facture abusive du Syndic pour frais de photocopies ou de déplacement
on fait quoi ? On fait comment ???
Bien entendu que l'AG informée par le CS peut et doit refuser ces facturations et réclamer le remboursement ..... Avant de penser à informer l'AG et qu'elle décide de rejeter ses factures " abusives", le CS doit VERIFIER cela et demander au syndic d'annuler ces factures. Cela se passe ainsi dans la TRES grande majorité des copropriétés. Pas de polémique, que du bon sens. Mais pour cela , il faut aussi élire un bon CS. Il est aussi évident que pour rejeter une ou des écritures, il faut d'abord vérifier si cette demande est recevable. C'est encore au CS de vérifier cela après l'AG.
Vous avez raison !
J'aurais du Ă©crire :
" Bien entendu que l'AG informée par le CS peut et doit refuser ces facturations et réclamer le remboursement ....dès lors que le Syndic n'a pas satisfait aux demandes du CS."
citation:
Avant de penser à informer l'AG et qu'elle décide de rejeter ses factures " abusives",
Attention Phil. je crois que c'est "Ces" (démonstratif et non possessif) sinon les profanes qui vont nous lire n'y comprendront plus rien  |
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T Rence
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Posté - 26 févr. 2018 : 18:03:38
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Pour mémoire, sans polémique : l'article 27 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »
citation: Initialement posté par Louis92
J'ai juste voulu montrer aux UInautes que toute dépense peut être refusée par l'AG.
Quand bien même la dépense serait refusée par l'AG (au moment de l'approbation des comptes de l'année antérieure), le syndic ne la paiera pas à la place du syndicat, sans un jugement l'y obligeant/ le contraignant.
Bien souvent la dépense éventuellement rejetée par l'AG aura quand même déjà été réglée/soldée par le syndicat sur facture, entre temps. N'oublions pas qu'en règle générale, l'approbation du comptes dépenses se terminant au 31 décembre 2017 interviendra au plus tard en fin juin 2018.
citation: Initialement posté par Louis92
Quand cette dépense refusée est une dépense d'un membre du CS, cette dépense est retirée des dépenses totales pour la répartition de l'exercice et le syndic exécute la décision en mettant au débit du compte du copropriétaire le montant de la dépense refusée.
Pratiquez donc de la sorte, et les membres du CS démissionneront dans la foulée. De plus, aucun copropriétaire désirera présenter sa candidature de membre bénévole du CS avec un tel risque financier.
Il faut revenir au principe de droit : l'article 27 du décret du 17 mars 1967 étant d'ordre public.
citation: Initialement posté par Louis92
Une dépense refusée ne doit surtout pas rester sur un compte d'attente.
Concernant l'utilisation des comptes d'attente, je vous renvoi à un article de l'ARC qui apportera quelques précisions et éclaircissements :
- Des comptes d’attente qui peuvent être des « puits sans fond »
- https://arc-copro.fr/documentation/...ts-sans-fond
Cdlt.
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T Rence
Contributeur débutant
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25
Posté - 26 févr. 2018 : 18:20:12
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citation: Initialement posté par Jean13
Ok prenez une facture abusive du Syndic pour frais de photocopies ou de déplacement
on fait quoi ? On fait comment ???
Bien entendu que l'AG informée par le CS peut et doit refuser ces facturations et réclamer le remboursement .....
L'affaire est ici différente que le postulat initialement présenté concernant les frais du CS.
Initialement, il était question des frais engagés par le CS, mais refusés par l'AG.
À présent, il s'agit de facturations abusives du syndic sur le dos du syndicat que l'AG souhaite refuser.
Dans le second cas, face à des situations similaires, l'ARC préconise :
citation: Il convient…
• lors de la vérification annuelle des comptes par le conseil syndical, de contrôler la nature des dépenses (et leur imputation) et d’imposer au syndic d’effectuer les modifications appropriées sur les comptes a présenté en assemblée générale annuelle ;
• lors de l’assemblée générale, de tenir compte du rapport du conseil syndical et de ses remarques sur l’analyse des comptes et de ses propositions de refus justifiés.
En cas de maintien des factures litigieuses par le syndic ou de constat d’une irrégularité, les copropriétaires devront soit :
• rejeter les comptes de l’exercice, et exiger la présentation des comptes corrigés pour approbation lors d’une prochaine assemblée générale du syndicat (éventuellement convoquée aux frais du syndic selon ses torts) ;
• approuver les comptes, à l’exception (réserves) d’une ou plusieurs dépenses litigieuses, qu’il conviendra de mentionner expressément dans le procès-verbal d’assemblée générale, mais surtout qui devront être affectées sur un compte d’attente. Le syndic devra alors présenter le compte d’attente pour apurement lors d’une prochaine assemblée générale.
En effet, de simples réserves sur les comptes sans rejeter les factures litigieuses sont totalement inefficaces.
Or, il est primordial de ne pas négliger les facturations litigieuses ou abusives passées par le syndic, dans la mesure où le syndicat pourrait se retrouver devant une action judiciaire engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant sur des comptes inexacts (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
... / ...
En conclusion, l’ARC vous rappelle que :
- les comptes clos du syndicat ne doivent être approuvés en assemblée générale, que si les dépenses et leurs affectations sont exactes selon les pièces justificatives de charges vérifiées auprès du syndic (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans le cas contraire, il est conseillé de les refuser.
Si là encore, une majorité de copropriétaires n’entendaient pas rejeter ces comptes, il conviendrait à minima de les assortir de réserves explicites (remboursement par un prestataire d’une facture, d’une note d’honoraires du syndic…), consignées dans le procès-verbal de l’assemblée générale ou d’imputer les factures litigieuses (pour des raisons crédibles) dans un compte d’attente.
Cdlt. |
Édité par - T Rence le 26 févr. 2018 18:20:59 |
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GĂ©dehem
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26
Posté - 27 févr. 2018 : 00:28:40
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Je suis d'accord avec JPM : l'AG ne peut certainement pas refuser "toute dépense" comme elle l'entend !
(ref : "J'ai juste voulu montrer aux UInautes que toute dépense peut être refusée par l'AG")
L'AG ne peut pas refuser une dépense (une facture) conforme a ce qu'elle avait préalablement décidé, soit par le prévisionnel, soit spécifiquement, budgets pour un objet précis.
Il n'y a là aucune ambiguïté.
S'il s'agit de dépenses qui seraient 'abusives', hors budgets, engagées sans vote préalable de l'AG, ou pour un objet détourné, il s'agit d'autre chose.
On est là dans le pouvoir de l'AG, tel qu'il doit s'exercer lorsque les comptes du syndicat lui sont présentés.
Ce qui sous entend que le rejet d'une dépense doit être dûment motivé, et par un motif 'béton', l'AG n'ayant pas ici un pouvoir discrétionnaire.
S'il s'agit d'une dépenses engagée abusivement par le syndic, l'AG devra l'indiquer en quoi, et surtout préciser "que le syndic devra en faire son affaire personnelle" (*)
S'agissant de fonds "alloués au CS", il s'agit tout au plus d'une ligne budgétaire complémentaire au budget général "frais d'administration du syndicat". Un sous compte.
Qui permet d'identifier les dépenses spécifiques du CS. Qui sont limitées à celles nécessaires "à l'exécution de la mission du CS".
Les crayons et le Dallos, oui, le pot au bistro, non.
Le RFCS (ou le contrat du syndic) doit préciser les modalités de paiements ou de remboursements aux membres ayant fait l'avance.
(*) le syndic qui contracte / engage les fonds du syndicat sans décision préalable de l'AG sur un budget pour un objet déterminé est réputé avoir agit "en nom personnel et non es qualité syndic".
PS : faire une "réserve" sur une dépense nécessite de la motiver, et surtout de préciser les modalités de sa levée ... ou non !
A défaut, faire une réserve c'est juste souffler dans un violon : cela peut faire plaisir sur le moment mais c'est sans aucun effet. |
Édité par - Gédehem le 27 févr. 2018 00:36:56 |
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JPM
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27
Posté - 27 févr. 2018 : 01:00:51
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Je n'ai pas Ă©crit que toutes les factures doivent ĂŞtre admises
Il est bien évident qu'une facture établie au nm d'un autre syndicat de copropriétaires doit être écartée.
Première règle : toute facture correctement établie reçue par le syndic doit être enregistrée. C'est une obligation absolue pour le syndic, même en cas d'opposition du conseil syndical
Seconde règle : Toute fourniture ou tout travail commandé par le syndic doit être payé par le syndicat au fournisseur ou à l'entrepreneur. Le conseil syndical ne peut pas s'opposer au paiement. Il peut mettre en cause la responsabilité du syndic.
Ce type de contestation ne peut aboutir qu'en cas d'abus manifeste de la part du syndic. Cela est rare sauf lorsqu'il y a eu accord du conseil syndical ou de son président.
Le montant du budget prévisionnel ne peut être assimilé à un plafonnement impératif du pouvoir d'engager une dépense que détient le syndic. Dès lors qu'il y a eu intérêt manifeste pour le syndicat de l'engagement de la dépense, celle ci doit être ratifiée.
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GĂ©dehem
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28
Posté - 27 févr. 2018 : 20:41:20
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Le montant du budget prévisionnel ne peut être assimilé à un plafonnement impératif du pouvoir d'engager une dépense que détient le syndic.
Nous divergeons sur ce point !
Il est un principe rappelé constamment par le juge : le syndic ne peut engager les fonds du syndicat (contracter) sans décision préalable d'une AG, y compris en cas d'urgence (convocation AG sans délai).
Pour la gestion courante, le syndic ne peut engager globalement d'autres fonds que ce qu'en a prévu une AG dans le budget prévisionnel.
Si le prévisionnel est insuffisant, cela peut arriver, il est toujours possible de le rectifier en cours d'exercice.
Ce qui ne change rien pour le syndic, limité aux budgets votés par le syndicat.
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JPM
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Posté - 27 févr. 2018 : 21:11:11
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Il existe des décisions judiciaires à propos des engagements que le syndic peut prendre seul ou pas.
Il n'existe aucune décision judiciaire importante fondée sur un dépassement du budget prévisionnel de gestion courante.
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andre78fr
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 Posté - 27 févr. 2018 : 21:27:59
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Un budget reste une estimation et une prévision, il y a évidemment des tas d'événements qui justifient qu'on puisse le dépasser ;
- des pannes et des réparations plus nombreuses ;
- du vandalisme ou des dégradations, par définition imprévisibles ;
- une météo et un hiver plus rigoureux et l'augmentation du gaz ou du fioul ou autre chauffage collectif...
- des changements dans les usages ou l'occupation au niveau de l'eau froide / eau chaude (deux appartements qui étaient vides et sont loués dans une petite copropriété ben ça chamboule tout !) ...
etc...
Donc oui, il arrive bien sûr que les budgets soient dépasser et que le résultat soit une insuffisance ; je vois passer pas mal de comptabilités et je vous assure que c'est loin d'être une exception. Je partage donc l'avis de JPM contre Gédehem, le syndic doit continuer à payer les factures même si le budget est dépassé et dans les limites bien sûr de la trésorerie disponible ; là on peut justifier une AG supplémentaire pour ajuster le budget ou faire un appel exceptionnel. |
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JPM
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Posté - 27 févr. 2018 : 21:46:06
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La solution est pour le syndic d'établir un projet de budget prévisionnel solidement charpenté et de le défendre aussi bien auprès du conseil syndical que de l'assemblée.
Il doit aussi défendre la constitution d'un fonds de roulement raisonnable permettant les dépassements du budget prévisionnel et le financement, s'il y a lieu, des travaux effectués en vertu de la délégation de décision consentie au conseil syndical en cas de travaux urgents.
Il faut que les auteurs mettent au clair la substitution partielle de la délégation à la procédure de l'article 37 du décret, déjà améliorée par la possibilité de ratifier les initiatives du syndic. Il est inadmissible qu'un juge prétende opposer une finasserie administrative à la compétence absolue de l'assemblée pour gérer les affaires communes.
Je crois vraiment que dans les quelques lignes qui précèdent il y a bon bout de bonne gestion des syndicats de copropriétaires.
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Édité par - JPM le 27 févr. 2018 21:47:38 |
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JPM
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Posté - 27 févr. 2018 : 22:01:48
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J'apprécie bien sur la position d'André 78.
Mais il s'agit surtout d'engager une dépense nouvelle.
André 78 parle de payer des factures. C'est au moment de donner l'ordre de service que le syndic doit méditer. La prudence seule doit le guider car il n'existe aucun texte lui interdisant d'engager une nouvelle dépense.
Ne pas oublier un bienfait récent sur l'article 45 du décret : la reconnaissance de la maintenance préventive. Il ne faut pas attendre que la pièce casse.
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andre78fr
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Posté - 27 févr. 2018 : 22:07:00
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Les gros postes de dépense dans les comptes que je vois c'est les contrats d'entretien (nettoyage), l'eau, le gaz, l'EDF... toutes sortes de charges qui produisent des factures sans le moindre OS ;-) |
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JPM
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Posté - 27 févr. 2018 : 22:27:01
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Je suis bien d'accord mais sur les cas que vous exposez il n'y a aucun problème sérieux sauf peut être dans l'esprit de Gedehem qui verrait bien le syndic refuser le paiement des factures d'abonnement (je crois que c'es bien le terme ?)
Le vrai problème que nous évoquons est celui d'un ordre de service à donner alors que le budget prévisionnel est dépassé.
Il faut le donner lorsque l'affaire est sérieuse. Aucun doute
Il faudrait reprendre toutes les affaires dans lesquels un syndic a été condamné pour n'avoir fait réaliser un travail urgent.
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GĂ©dehem
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Posté - 28 févr. 2018 : 23:29:18
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Je n'ai aucun soucis ou état d'âme lorsque le syndic règle les "grosses" factures, avec plein de 000 (ou de 999 ), que ce soit pour le chauffage ou pour le ravalement des façades.
Nous parlons ici d'autre chose !
Car il semble y avoir une confusion :
"Il existe des décisions judiciaires à propos des engagements que le syndic peut prendre seul ou pas.
Il n'existe aucune décision judiciaire importante fondée sur un dépassement du budget prévisionnel de gestion courante."
Le fait que le syndic engage seul les fonds du syndicat n'est pas contesté : c'est là sa mission dans le cadre de son mandat.
En revanche, il ne peut engager le syndicat et ses fonds sans y avoir été autorisé par décision d'AG, prévisionnel ou pas.
Entre autres :
Cour de cassation, 14 juin 2000 n°98-21561
Arrêt connu, le syndic ne pouvant engager des travaux "urgents" sans y être autorisé par une AG 'urgente'.
Cassation 16 mai 2001 99-19838 .
Travaux engagés sans disposer des fonds, le syndicat étant en quasi faillite.
Cassation 17.01.2007 n°05-17.119
L'approbation des comptes ne vaut pas ratification d'un contrat non autorisé.
Cassation 30 mai 2012 n°11-11.993.
Il incombe à la société/prestataire de vérifier que le syndic a bien été autorisé à contracter.
Le mandat du syndic pour gérer le syndicat, ne l'autorise pas à engager seul les fonds du syndicat sans que ces fonds aient été décidés par une AG.
Nous ne sommes plus dans le système "d'antan', où le syndic faisait quasi l'avance de dépenses ensuite réglées à termes échus ...
Les copropriétaires étaient de fait mis devant le fait accompli ....
On a changé d'époque ...
Pour engager des fonds, il faut préalablement en disposer, les avoir décidé. C'est tout l'objet en particulier du prévisionnel (très) anticipé..
L'AG ayant décidé d'un prévisionnel de 50.000 €, le pouvoir du syndic dans le cadre de son mandat est limité à l'engagement de ces 50.000 €.
Si ce budget s'avère insuffisant (il a été voté 6 ou 8 mois avant le début de l'exercice correspondant !!!), il sera temps de décider d'une rallonge en cours d'exercice, ce que le syndic peut voir rapidement (c'est tout de même lui qui élabore le prévisionnel : s'il ne sait pas ce qu'il fait ou ce dont il a besoin ....  )
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Édité par - Gédehem le 28 févr. 2018 23:53:36 |
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JPM
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Posté - 01 mars 2018 : 02:05:34
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Les arrêts cités n'ont rien à voir avec l'engagement d'une dépense courante générant un dépassement du budget prévisionnel .
J'ai toujours précisé que mon affirmation ne s'applique pas pour les travaux de l'article 14-2. Dans ce cas le syndic (et l'architecte) sont liés par le crédit ouvert par l'assemblée générale. D'où la pratique courante d'inclure un montant pour imprévus dans le crédit ouvert.
Cour de cassation, 14 juin 2000 n°98-21561
Arrêt connu, le syndic ne pouvant engager des travaux "urgents" sans y être autorisé par une AG 'urgente'.
Il s'agit de travaux entrant dans le régime de l'article 37 du décret. A noter toutefois que la Cour de cassation
n'admet désormais d'indemnisation à la charge du syndic que dans la mesure où l'initiative du syndic a généré un préjudice qu'il faut prouver.
Cassation 16 mai 2001 99-19838 .
Travaux engagés sans disposer des fonds, le syndicat étant en quasi faillite.
Il s'agit de travaux. L'assemblée générale avait précisé que l'OS ne pouvait être donné qu'après encaissement d'une majorité des cotisations. Dans ce cas la faute a causé un préjudice à l'entrepreneur qui était seul demander dans la procédure.
Cassation 17.01.2007 n°05-17.119
L'approbation des comptes ne vaut pas ratification d'un contrat non autorisé.
Il ne s'agit pas d'engager une dépense immédiate sans conséquence pour l'avenir. Il s'agissait d'un contrat exigeant l'accord de l'assemblée générale
Cassation 30 mai 2012 n°11-11.993.
Il incombe à la société/prestataire de vérifier que le syndic a bien été autorisé à contracter.
Ici encore il s'agit de la souscription d'un contrat d'une durée de quinze ans. Rien à voir avec l'engagement d'une dépense de 1800 € pour la réparation immédiate de telle ou telle partie de l'immeuble.
Je maintiens bien sur que rien n'empêche le syndic d'engager une dépense courante générant un dépassement du budget prévisionnel.
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GĂ©dehem
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37
Posté - 01 mars 2018 : 14:13:40
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Maintenez ....
Ce qui ne change rien au fait que ce n'est pas possible !
D'autant que vos commentaires sur les arrêts cités sont surprenants : contracter pour 15 ans ou pour 6 mois, cela ne fait aucune différence !
Il y aurait un seuil dans le temps ? Moins de 2 ans le syndic peut souscrire sans vote de l'AG, 3 ans il faut un vote ?
Ou pour un montant : jusqu'à 2000 € il pourrait seul, au dessus il faut une AG ?
Qui fixe ces seuils, que sont ils, où sont- ls prévus ???
Contracter pour des travaux ou pour tel(s) service(s), 150 € ou 3500, quelle distinction ??
Soyons sérieux !
Passer contrat induit engagement de fonds, peu importe son objet, son montant, sa durée..
Si cela n'a pas été prévu, décidé par le syndicat, que ce soit pour le prévisionnel (14-1) ou spécifiquement (14-2), le syndic ne peut engager le syndicat.
Il est de vieilles pratiques qui n'ont plus leur place. Inutile d'y revenir, de les défendre ici.
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Édité par - Gédehem le 01 mars 2018 14:19:48 |
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Posté - 01 mars 2018 : 14:17:30
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JPM : citation: Je maintiens bien sur que rien n'empêche le syndic d'engager une dépense courante générant un dépassement du budget prévisionnel.
Rien n'empêche le syndic de convoquer une AG pour soumettre un dépassement de budget ! C'est une obligation. |
Édité par - philippe388 le 01 mars 2018 14:21:17 |
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andre78fr
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Posté - 01 mars 2018 : 14:31:00
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Si le budget prévoit 1000 € d'eau et que le syndic reçoit une facture de 1050 € il va bien évidemment la régler et personne ne comprendrait qu'il convoque une AG pour ça ; c'est quand même incroyable que des choses aussi élémentaires soient si dures à expliquer.
Quand on approuve les comptes, il y a parfois des excédents et parfois des insuffisances ; c'est comme ça !!! |
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Posté - 01 mars 2018 : 14:51:34
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andre78fr : Il ne s'agit pas ici d'un dépassement de 50€ et convoquer une AG pour cela. Le fond de roulement va permettre de payer ces 50 € !
Et il est facile de budgéter les consommations d'eau.
Comment fera un syndic si il doit payer une consommation excessive de fioul du à un hiver rigoureux, et une ligne budgétaire chauffage insuffisante ? D'ou va t'il sortir les fonds.
Dépasser le budget, parfait, mais comment payer ce dépassement, sans avoir convoquer une AG pour adopter ce dépassement ET appeler les fonds ?
andre78fr : citation: Quand on approuve les comptes, il y a parfois des excédents et parfois des insuffisances ; c'est comme ça !!!
NON, ce n'est pas vrai ! un budget cela se prépare sérieusement. La plupart des CS ne se préoccupe pas de cela, et les syndic propose un pourcentage d'augmentation. Ce n'est pas très sérieux.
Trop d'excédents comme trop de dépassement, c'est le signe d'un budget mal préparé;
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Sujet |
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fond alloue au CS 
