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andre78fr
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 Posté - 01 mars 2018 : 15:02:07
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Vous confondez budget et trésorerie. |
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JPM
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 Posté - 01 mars 2018 : 15:21:20
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Gedehem : D'autant que vos commentaires sur les arrêts cités sont surprenants : contracter pour 15 ans ou pour 6 mois, cela ne fait aucune différence !
Erreur ! Le syndic peut (doit) souscrire un contrat d'entretien de la chaufferie pour un an renouvelable par tacite reconduction.
Il ne peut pas souscrire un contrat de longue durée (5ans et plus).
C'est le bon sens même car la gravité de l'engagement diffère selon qu'on est dans l'un ou l'autre cas.
La Cour de cassation tient compte notamment de la durée du contrat pour apprécier le pouvoir qu'avait le syndic de le signer.
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 15:27:59
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citation: Initialement posté par andre78fr
Vous confondez budget et trésorerie.
Exact !!
Pour Phill nous devons être devins et tout prévoir....
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JPM
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44
Posté - 01 mars 2018 : 15:30:47
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ll est clair que pour moi le fonds de roulement a, entre autres raisons d'être, pour objet de financer les éventuels dépassements du budget prévisionnel.
Autant dire que les observations qui précèdent sont infondées.
Le syndic peut dépasser le budget prévisionnel sans risque de difficulté financière parce que le fonds de roulement lui permet de le faire.
J'attends de pied ferme celui ou celle qui viendra me dire que le fonds de roulement n'est pas fait pour cela en Ă©tant finalement hors d'Ă©tat de nous dire pour quoi d'autre il est fait.
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 15:35:03
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citation: Initialement posté par JPM
Gedehem : D'autant que vos commentaires sur les arrêts cités sont surprenants : contracter pour 15 ans ou pour 6 mois, cela ne fait aucune différence !
Erreur ! Le syndic peut (doit) souscrire un contrat d'entretien de la chaufferie pour un an renouvelable par tacite reconduction.
Il ne peut pas souscrire un contrat de longue durée (5ans et plus).
C'est le bon sens même car la gravité de l'engagement diffère selon qu'on est dans l'un ou l'autre cas.
La Cour de cassation tient compte notamment de la durée du contrat pour apprécier le pouvoir qu'avait le syndic de le signer.
Etes vous bien certain du " doît "
L'AG est souveraine quant à ses décisions et le syndic "doit" s'y soumettre sauf si l'AG décide de sujets illégaux.
Un syndicat peut également décider de ne pas souscrire de contrat d'entretien et décider qu'en cas de panne payer les réparations au coup par coup .
Que je sache je n'ai vu ni lu que la Loi obligeait un SDC de souscrire un contrat d'entretien
Maintenant une AG qui refuserait un contrat d'entretien serait irresponsable et le syndic a lui une obligation de conseil.
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JPM
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46
Posté - 01 mars 2018 : 15:47:00
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Jean 13 : citation: Que je sache je n'ai vu ni lu que la Loi obligeait un SDC de souscrire un contrat d'entretien
La loi sur la copropriété ? non ! Mais la loi sur les ascenseurs, oui ! celles sur les portes de garages également. Il y en a d'autres.
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 15:54:47
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citation: Initialement posté par JPMJean 13 : citation: Que je sache je n'ai vu ni lu que la Loi obligeait un SDC de souscrire un contrat d'entretien La loi sur la copropriété ? non ! Mais la loi sur les ascenseurs, oui ! celles sur les portes de garages également. Il y en a d'autres.
Vous jouez sur les mots et les cas de figure....oui ascenseur oui portes Gges. et autres mais le syndic ne peut de sa propre initiative décider de souscrire un contrat ou de choisir une entreprise.....il n'a pas ce pouvoir qui appartient uniquement à l'AG.
Oui le syndic doit informer les copropriétaires, fournir plusieurs propositions de contrats et seule l'AG choisira les contrat et le prestataire.
En cas de refus de choisir le syndic doit mettre en demeure le syndicat de se mettre en conformité avec la Loi dégageant ainsi sa responsabilité en cas d'accident. |
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JPM
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Posté - 01 mars 2018 : 16:08:56
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Dans les cas signalés, le syndic doit souscrire un contrat pour un an quand il constate l'inexistence du contrat.
Idem pour un contrat d'assurance.
Il est matériellement impossible d'envisager la convocation d'une assemblée pour des incidents de cette nature.
Je prends comme exemple le cas d'un syndic reprenant un nouvel immeuble et constatant que certains contrats obligatoires n'existent pas. Il est bien Ă©vident qu'il peut prendre l'attache du conseil syndical.
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Édité par - JPM le 01 mars 2018 16:15:21 |
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 16:19:01
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citation: Initialement posté par JPM
Dans les cas signalés, le syndic doit souscrire un contrat pour un an quand il constate l'inexistence du contrat.
Idem pour un contrat d'assurance.
Il est matériellement impossible d'envisager la convocation d'une assemblée pour des incidents de cette nature.
Je prends comme exemple le cas d'un syndic reprenant un nouvel immeuble et constatant que certains contrats obligatoires n'existent pas. Il est bien vident qu'il peut prendre l'attache du conseil syndical.
Quand il constate....de toute évidence c'est le cas d'un syndic nouvellement élu qui prend en charge une nouvelle copropriété....et dans ce cas il doit informer le syndicat que son acceptation de prendre en charge ce syndicat est subordonnée à la souscription obligatoire desdits contrats....faute de quoi il se désistera mais il ne peut en aucune façon imposer un contrat et un prestataire de son choix. |
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JPM
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Posté - 01 mars 2018 : 16:27:02
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Les circonstances ne sont pas comme décrit par Jean 13 : citation: Quand il constate....de toute évidence c'est le cas d'un syndic nouvellement élu qui prend en charge une nouvelle copropriété....et dans ce cas il doit informer le syndicat que son acceptation de prendre en charge ce syndicat est subordonnée à la souscription obligatoire desdits contrats....faute de quoi il se désistera mais il ne peut en aucune façon imposer un contrat et un prestataire de son choix.
Le syndic est élu. C'est après son élection qu'il constate l'inexistence des contrats en examinant les dossiers remis par l'ancien syndic. I n'est plus temps de soumettre à condition sa désignation.
Donc il doit contracter.
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Posté - 01 mars 2018 : 16:30:33
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andre78fr : citation: Vous confondez budget et trésorerie.
Ah Bon !!! certainement pas. Cela fait 35 ans que je fais des budgets, il me semble avoir bien compris la différence avec la trésorerie. 
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 16:36:29
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citation: Initialement posté par JPMLes circonstances ne sont pas comme décrit par Jean 13 : citation: Quand il constate....de toute évidence c'est le cas d'un syndic nouvellement élu qui prend en charge une nouvelle copropriété....et dans ce cas il doit informer le syndicat que son acceptation de prendre en charge ce syndicat est subordonnée à la souscription obligatoire desdits contrats....faute de quoi il se désistera mais il ne peut en aucune façon imposer un contrat et un prestataire de son choix. Le syndic est élu. C'est après son élection qu'il constate l'inexistence des contrats en examinant les dossiers remis par l'ancien syndic. I n'est plus temps de soumettre à condition sa désignation. Donc il doit contracter.
Cher JPM désolé de ne pas partager votre analyse.
Tout syndic sérieux, avant de se proposer et de prendre en charge un nouveau SDC doit s'assurer d'analyser ce qu'il se propose de prendre en gestion.
Étant forcément en contact avec le CS il lui incombe de vérifier avec ce dernier la situation et les contrats. Ce serait tout à son honneur et celà démontrerait son sérieux.
Bref c'est un peu facile de dire " je ne savais pas " et je découvre après avoir été nommé.
Dans ce cas de figure le CS qui l'a sollicité est également plus qu’incompétent . |
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JPM
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53
Posté - 01 mars 2018 : 17:06:06
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Vous faîtes une lourde erreur.
C'est comme cela que se passe un changement de syndic dans la majorité des cas.
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Posté - 01 mars 2018 : 17:08:08
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citation: NON, ce n'est pas vrai ! un budget cela se prépare sérieusement. J'ai préparé mon budget sérieusement avec mes amis copropriétaires, et j'ai approuvé celui du syndic et prévu une consommation d'eau de 1000 m3, des petites réparations et entretiens pour 700 euros,
En fait il y a eu pour 870 euros de petites réparations, la consommation d'eau est passée a 1150 m3 soit 150*3 = 450 euros de plus que prévu, mais l'électricité des communs est en dessous de 30 euros.
C'est bĂŞta, la, je me retrouve pile poil comme Andre78.fr dit.... |
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JPM
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55
Posté - 01 mars 2018 : 17:15:30
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Ribouldingue peut dormir sur ses deux oreilles.
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Jean13
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Posté - 01 mars 2018 : 17:30:59
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citation: Initialement posté par JPM
Vous faîtes une lourde erreur.
C'est comme cela que se passe un changement de syndic dans la majorité des cas.
Ce n'est pas parce-que cela se passe comme celà dans la majorité des cas que cela doit être une règle et quand une mauvaise habitude s’installe il y a lieux de modifier et d'améliorer.
Donc syndics et Conseils Syndicaux ne sont pas très sérieux s'ils agissent ainsi.....chaque partie doit s'assurer de ce que l'un vend et l'autre achète.....
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Édité par - Jean13 le 01 mars 2018 17:33:11 |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 mars 2018 : 00:26:38
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On a ici les habituelles mayonnaises, avec une dose de fonds de roulement, une dose de mauvaise foi, une dose d'incompréhension, le tout avec la trésorerie mélangée au budget prévisionnel.
Le fonds de roulement (réserve de trésorerie) a pour objet d'absorber les à coups de trésorerie, les 'gros paiements ponctuels, les dépenses du syndicat étant cyclique sur l'exercice, alors que les provisions sont constantes chaque trimestre.
Les syndicats en chauffage/ECS collectifs en savent quelque chose.
Cette réserve de trésorerie n'a pas pour objet le financement de dépenses hors des budgets décidés par une AG.
Contrairement à ce qu'affirme faussement JPM, survivance de vieilles pratiques détestables connues, cette réserve n'a pas du tout pour objet le financement de dépenses supplémentaires, hors des budgets prévus. Dépenses supplémentaires que déciderait seul le syndic !
Il faut dénoncer cette dérive.
André écrivait plus haut :
"Si le budget prévoit 1000 € d'eau et que le syndic reçoit une facture de 1050 € il va bien évidemment la régler et personne ne comprendrait qu'il convoque une AG pour ça ; c'est quand même incroyable que des choses aussi élémentaires soient si dures à expliquer."
Nous ne parlons pas de cela !
La facture de 1050 € (ou 1500, peu importe) correspond au contrat de fourniture d'eau adopté antérieurement. Le syndic ne maitrise pas d'avance les consommations envisagées.
On retrouve la même chose pour des facture d'énergie pour chauffage/ECS collectifs, une période très froide ne pouvant être anticipée 15 mois à l'avance.
Mais dans ces cas, le syndic ne fait qu'exécuter ce qu'une AG avait décidé, les factures résultant de consommations élevées pouvant entrainer dépassement du prévisionnel.
S'il y a un impact sur la trésorerie, le fonds de réserve permet de compenser cet à coup, c'est son objet.
Il n'y a là que du très courant dans la vie des syndicats.
Nous parlons d'autre chose.
Il est question ici de dépenses (donc de contrats) non prévues au prévisionnel, que le syndic pourrait engager seul sans vote de l'AG.
La réponse est très certainement NON, n'en déplaise à certains syndics (ou ex), qui ont (ou avaient) l'habitude de faire à leur guise.
Le syndicat, sur proposition du syndic ayant élaboré le budget, ayant adopté un prévisionnel de 50.000 €, le syndic ne peut en aucun cas engager des fonds supplémentaires (passer contrat) pour un objet et un montant qui ferait passer le prévisionnel à 53.000 €, par exemple.
S'il y a nécessité de souscrire un tel contrat, hors de ce que prévoit le prévisionnel, le syndic doit en passer par une AG.
Soit pour modifier le prévisionnel (prévis rectificatif), soit pour décider du ou des engagements supplémentaires.
Très classique lors d'une urgence, une AG devant être convoquée alors sans délai.
Hors des budgets votés, prévisionnel ou autre, le syndic n'a pas pouvoir d'engager seul, à son initiative, des fonds qui n'auraient pas été préalablement votés.
Il n'est pas possible d'affirmer le contraire. |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2018 00:34:03 |
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JPM
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Posté - 02 mars 2018 : 01:45:28
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Je suis d'accord avec le recadrement de la question effectué par Gedehem. Il est conforme à mes observations.
Sur citation: Hors des budgets votés, prévisionnel ou autre, le syndic n'a pas pouvoir d'engager seul, à son initiative, des fonds qui n'auraient pas été préalablement votés.
Je suis en complet désaccord.
Il n'existe aucun texte précisant que le budget prévisionnel adopté constitue un plafonnement des pouvoirs d'engagement de dépenses du syndic.
Il est bien clair que les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles visées par l'article 14-2 de la loi et n'ont rien à voir avec des dépenses incluses dans le montant alloué par le budget prévisionnel.
En admettant le système proposé par Gedehem comment faudrait-il procéder ? Faut-il prendre en considération le montant de la dépense et le montant global du BP ? Ou faut-il aller dans la ligne réservée à la rubrique dont relèverait la nouvelle dépense ?
Au final : l'approbation des comptes porte sur toutes les dépenses enregistrées par le syndic et figurant dans le relevé général des charges et produits. L'approbation des comptes révèle un trop ou moins perçu visé par l'article 6-2 du décret. Les textes ne critiquent pas l'existence d'un moins perçu qui semble d'ailleurs être un moins appelé dans le cadre de cet article qui ne tient aucun compte des sommes payées ou non payées par le copropriétaire.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 mars 2018 : 15:50:21
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C'est très simple : le mandat donné au syndic ne lui donne pas tout pouvoir dans tous les domaines. Le 'tuteur' du syndicat 'incapable' n'a pas toutes les cartes en mains.
Ce mandat est en particulier encadré par la loi de 65, et dans chaque syndicat par le RDC correspondant et ce qu'en décide leur AG.
L. art.18
"I.- IndĂ©pendamment des pouvoirs qui lui sont confĂ©rĂ©s par d’autres dispositions de la prĂ©sente loi ou par une dĂ©libĂ©ration spĂ©ciale de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, le syndic est chargĂ©, dans les conditions qui seront Ă©ventuellement dĂ©finies par le dĂ©cret prĂ©vu Ă l’article 47 ci-dessous :Â
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; (...) "
Dans ce cadre, dans les limites de ce cadre, il est chargé de ceci et cela ....
Hors de ce cadre il outrepasse son mandat, son pouvoir : il est réputé agir à titre personnel.
S'agissant du financement des dépenses, il en est de même, ce que rappelle D.art.35 pour les fonds que le syndic peut exiger.
Y compris le syndic provisoire s'agissant d'une nouvelle copropriété.
Sur l'affirmation :
"Hors des budgets votés, prévisionnel ou autre, le syndic n'a pas pouvoir d'engager seul, à son initiative, des fonds qui n'auraient pas été préalablement votés."
votre désaccord est incompréhensible.
Du moins au regard des règles en vigueur depuis 2002.
Parce que nous savons tous ce qu'il en est (ou était) de certaines pratiques déviantes.
"Il n'existe aucun texte précisant que le budget prévisionnel adopté constitue un plafonnement des pouvoirs d'engagement de dépenses du syndic."
Le syndic ne peut faire l'avance de fonds. (*)
Selon votre raisonnement, d'où proviennent les fonds que pourrait engagé seul le syndic sans vote préalable de l'AG ?
" L'approbation des comptes révèle un trop ou moins perçu visé par l'article 6-2 du décret.
C'est ce dont il était question plus haut (voir post d'André), à propos d'une facture de consommation plus importante que prévu.
Les dépenses du syndicat sur les éléments 'consommables' (eau froide, électricité, chauffage, ECS, ...) peuvent être plus importantes que ce que le budget prévisionnel avait envisagé.
C'est la raison d'être du "fonds de roulement" (réserve de trésorerie) destiné à absorber les aléas imprévisibles. Comme la consommation d'énergie chauffage, l'hiver ayant été plus rigoureux qu'envisagé.
Mais il n'en reste pas moins que les fonds engagés ont été dument autorisé par une AG, même s'ils sont au final pour une part insuffisants.
(importance du suivi des consommations > nécessité prévisionnel rectificatif).
(*) Avant 2000 et l'introduction de l'art.14-1, certains étaient en "gestion à postériori" : depuis, la loi exclut la pratique dite de "reddition trimestrielle des comptes à terme échu", dans laquelle le syndic ne demande pas de provisions mais, après avoir fait les comptes en fin de trimestre, demande à chaque copropriétaire de verser sa quote-part des dépenses correspondantes.
Ce qu'expose JPM relève des derniers soubresauts de cette vielle pratique maintenant impossible. |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 15:58:58 |
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JPM
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Posté - 03 mars 2018 : 15:57:09
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Ce texte : citation: Hors des budgets votés, prévisionnel ou autre, le syndic n'a pas pouvoir d'engager seul, à son initiative, des fonds qui n'auraient pas été préalablement votés."
D'oĂą vient-il ?
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fond alloue au CS 
