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GĂ©dehem
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 Posté - 03 mars 2018 : 16:05:37
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 . ...
Pardon  : de L.65 et D.67 dans leur ensemble.
Dont en particulier 14-1 pour L et 35 pour D.
En revanche il n'y a rien qui autoriserait le syndic à décider seul l'engagement de fonds que n'aurait pas décidé le syndicat (ce qui suppose de contracter), y compris en cas d'urgence.
Sauf Ă avancer ces fonds, Ă supposer qu'il puisse seul contracter. |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 16:08:15 |
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JPM
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Posté - 03 mars 2018 : 16:28:38
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RĂ©ponse de Gedehem : citation: Pardon : de L.65 et D.67 dans leur ensemble. Dont en particulier 14-1 pour L et 35 pour D.
Donc ce texte entre guillemets n'existe nulle part
C'est le fruit d'une combinaison qui vous est propre. C'est votre droit de faire cette combinaison mais vous n'avez pas l droit de le présenter comme une référence et a fortiori comme un argument.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 mars 2018 : 17:16:01
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Ce n'est pas une construction personnelle.
Ce que j'expose est la résultante exacte des dispositions en vigueur (depuis 2002), que personne ne conteste, que tous appliquent.
En particulier du vote préalable d'un budget prévisionnel (14-1), des fonds que peut exiger le syndic pour remplir sa mission (D.35).
Il n'existe pas d'autres fonds disponibles (mis à disposition du syndic) que ceux décidés par une AG.
S'il y en a, il faut préciser leur origine.
En revanche aucun dispositif n'autorise le syndic à engager des fonds hors de ce que décide l'AG, y compris en cas d'urgence (AG sans délai). Si ce dispositif existe, même par construction, il faut le citer.
Il s'agit donc d'une affirmation personnelle non étayée, ou plus exactement le reliquat de vieilles pratiques.
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 17:30:46 |
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T Rence
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Posté - 03 mars 2018 : 22:57:37
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citation: Initialement posté par andre78fr
Vous confondez budget et trésorerie.
Il y a certes une confusion qui est entretenue pour justifier une argumentation.
Pour autant les deux arguments (budget et trésorerie) sont quand même liés d'une certaine manière : l'un ne serait être totalement indépendant de l'autre.
citation: Initialement posté par JPM
J'attends de pied ferme celui ou celle qui viendra me dire que le fonds de roulement n'est pas fait pour cela en Ă©tant finalement hors d'Ă©tat de nous dire pour quoi d'autre il est fait.
Je tiens toutefois à apporter quelques clarifications essentielles…
1 – Question de terminologie légaliste…
Depuis la réforme de la nomenclature comptable (décret et arrêté du 14 mars 2005) applicable aux syndicat, « les fonds de roulement » ne se justifient plus depuis que les charges sont partout « provisionnelles » et donc à échoir : ce qui donne donc 3 mois d'avance de trésorerie au syndicat, lorsque les copropriétaires paient leur charges sans autre délai.
En ce sens, il serait déplacé d’entretenir une confusion entre d'un côté le fonds de roulement ou réserve de trésorerie, et de l'autre le fonds d'avance de trésorerie.
2 – Questions de trésorerie…
Conformément aux dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les anciens fonds de roulement ont été supprimés et remplacer par un fonds d'avance de trésorerie.
Conformément aux dispositions de l'article 35 du Décret du 17 mars 1967 : les avances de trésorerie (anciennement fonds de roulement ou réserve de trésorerie) ne peuvent être maintenues que si elles sont prévues au règlement de copropriété. Alors dans ce cas : l'AG peut aussi décider de voter de leur montant dans la limite d'1/6ième du budget prévisionnel ( = 2 mois d'avance de trésorerie supplémentaire).
3 – Cumul de trésorerie…
Considérant que les appels trimestriels sont à régler en début de trimestre (et que tous les copropriétaires s'acquittent de leurs charges trimestrielles) : cela laisse 3 mois d'avance de trésorerie.
Considérant que l'avance de trésorerie est constituée (prévue par le RdC + vote de l'AG dans sa limite maximale) : cela laisse 2 mois d'avance de trésorerie.
Donc dans un monde idéal :
- En début de chaque trimestre le SDC dispose alors au mieux de 5 mois de trésorerie pour solder les factures en cours.
- Et en fin de trimestre, le SDC dispose encore de 2 mois d'avance de trésorerie (sa marge de manœuvre éventuelle).
4 – Précision juridique…
En outre, si les pouvoirs publics n'ont pas clairement défini l'objet de l'avance de trésorerie, sa fonction prête difficilement à discussion : il est de jurisprudence constante que cette réserve doit permettre au syndicat d'honorer ses dépenses courantes de fonctionnement, et les règlements qui pourraient se voir compromis en raison d'incidents graves de paiement de copropriétaires ou de la réalisation de prestations de maintenance non budgétisées.
A contrario, cette avance permanente de trésorerie ne peut servir au financement de toute autre opération du syndicat, notamment les travaux d'entretien (hors budget prévisionnel).
citation: Initialement posté par JPM
Il n'existe aucun texte précisant que le budget prévisionnel adopté constitue un plafonnement des pouvoirs d'engagement de dépenses du syndic.
cf. l'article 35 du décret du 17 mars 1965 pris pour application de la loi du 10 juillet 1965 ?!…
Le décret étant d'ordre public… Mais bon passons...
En dépit des dispositions légales l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut éventuellement dépasser le budget qui a été voté par l'AG (grand bien lui fasse, et à ses risques, et si le SDC dispose des moyens suffisants pour ce faire).
Après tout : on peut tous dépasser les limites de vitesses si notre voiture et la circulation le permettent (mais la loi un peu moins : le principe étant donc de ne pas se faire attraper en contrevenant à la loi : en dépassant les limites fixées par la loi et/ou la réglementation en vigueur.
Mais dès lors que le syndic fait un dépassement budgétaire, il ne peut en exiger le paiement auprès des copropriétaires en cours d'année (D.35), tant que l'AG n'a pas approuvé le dépassement de la dépense (par l'approbation des comptes de l'exercice qui s’effectuera au plus tard 6 mois après la clôture des comptes).
Approbation qui permettra alors au syndic de faire une régularisation, et un rattrapage de charges dans le meilleur des mondes.
Le problème se pose, lorsqu'une dépense non budgétisée n'est pas approuvé par l'AG, alors qu'elle a déjà été réglé par le syndic tenant la comptabilité du syndicat.
Il est évident que le syndic ne prendra pas cette dépense à sa charge sans un jugement l'y obligeant ou le contraignant, d'autant plus si c'est in fine le SDC qui a profité des services souscrits.
Et si le SDC n'engage pas de procédure juridique contre son syndic (éventuellement pour faute de gestion), cette dépense non approuvée se retrouvera dans les charges irrécouvrables du SDC. Donc au final, elle sera quand même payées par les copropriétaires. Surtout si le coût d'une telle procédure juridique dépasse le montant de la dépense.
C'est aussi pour cela qu'en règle générale, si les syndics dépassent les budgets votés ils s'efforcent malgré tout de limiter ce dépassement. Les copropriétaires approuvent généralement d'autant que cela ne leur a pas coûter une AG extraordinaire en cours d'année : il y a la recherche d'un équilibre et/ou d'un compromis tacitement accepté sachant qu'il sera in fine acceptée.
citation: Initialement posté par JPM
Il est bien clair que les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles visées par l'article 14-2 de la loi et n'ont rien à voir avec des dépenses incluses dans le montant alloué par le budget prévisionnel.
Non ce n'est plus si claire, car certains d'entre les intervenants sont partis sur des arguments de dépassement de budget type travaux (L.14-2), alors que la question initialement posées par dr13 reposait simplement sur l'adhésion du CS à l'ARC : abonnement qui bien entendue est une charge prévisible et qui peut aisément être budgétée chaque année dans les dépenses du BP prévue par l'article 14-1 de la loi.
Il y a eu confusion dans les débats.
citation: Initialement posté par JPM
Au final : l'approbation des comptes porte sur toutes les dépenses enregistrées par le syndic et figurant dans le relevé général des charges et produits. L'approbation des comptes révèle un trop ou moins perçu visé par l'article 6-2 du décret. Les textes ne critiquent pas l'existence d'un moins perçu qui semble d'ailleurs être un moins appelé dans le cadre de cet article qui ne tient aucun compte des sommes payées ou non payées par le copropriétaire.
??? Remettez vous en contexte : et pensez aussi à l'état daté établi par le syndic au moment de la vente. Sur ce point, je ne comprends pas le sens de votre argumentation ni là où vous souhaitez en venir…
Cdlt.
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JPM
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65
Posté - 04 mars 2018 : 01:48:58
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Merci à T Rence pour ses observations cohérentes et exprimées avec la mesure courtoise qu'on aimerait trouver plus souvent.
"Fonds de roulement" est l'expression la plus appropriée pour décrire un instrument de financement destiné à "faire la soudure" chaque fois que cela est nécessaire.
L'instrument est resté identique avec des modalités différentes pour son plafonnement. Les seuls changements ont concernés l'appellation qui frise de plus en plus le ridicule avec " avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété "
Quand le fonds de roulement ne figure pas au règlement de copropriété, une décision de l'assemblée prise à la majorité de l'article 26 peut le créer. Il faut préciser qu'il s'agit d'une modification au RC et transcrire effectivement la résolution.
Fonds de roulement, avance permanente de trésorerie et la définition actuelle de l'article 35 du décret sont les noms successifs d'un outil dont la nature et l'objet n'ont jamais été modifiés.
Pour la raison sus indiquée les anciens fonds de roulement n'ont jamais été supprimés comme l'a toujours prétendu l'ARC. Cette association a prétendu à une époque que les anciens fonds de roulement devaient être restitués. En fait c'est la disparition du système de répartition trimestrielle des charges qui a justifié la modification de plafond. Il s'est agi à l'époque d'appliquer le nouveau plafond. Point c'est tout.
Le fonds de roulement sous son appellation actuelle demeure indispensable dès lors que le budget prévisionnel ne comporte aucune ligne pour les "imprévus", seraient-ils prévisibles comme les retards de paiement et les lenteurs de la Justice.
Vos observations relatives au cumul de trésorerie sont en principe exactes. Mais la pratique les contredit.
Primo certaines copropriétés adoptent la mensualisation des avances ou mieux encore leur modulation en fonction des besoins prévisibles.
Secundo nombreuses sont les dépenses payables d'avance.
Tertio les mécanismes de prélèvement automatique ou de virement permanent adoptent très généralement un délai de quinzaine par rapport au jour de l'exigibilité : le 15 janvier pour la provision exigible le 1 janvier. Cette pratique tient compte de la date d'encaissement des salaires, de vacances éventuellement, etc ...
L'observation permet de constater que les pointes excessives de trésorerie n'existent pas quand le syndic paie les factures dans un délai correct. Le syndicat ne se trouve jamais avec cinq mois de trésorerie.
En 4 vous définissez assez bien le rôle du fonds de roulement mais il n'est écrit nulle part qu'il ne doit pas servir à payer des travaux de l'article 14-2.
A cet égard il est exact que le syndic ne doit pas commander des travaux sans avoir l'assurance raisonnable de pouvoir les payer. Cette exigence ne lui permet pas d'exiger le paiement complet pour donner l'ordre de service alors que l'assemblée a étalé dans le temps les appels de fonds. Il se peut donc fortuitement que le fonds de roulement permette de compléter un acompte sur situation.
A cet égard une bourde monumentale a été la suppression des provisions sur travaux futurs. Ce mécanisme répondait parfaitement au souci sus-évoqué. Il a permis à des syndicats d'obtenir des réductions sur devis de 3 à 5 % en faisant valoir que le financement avait été amassé en trois ou quatre ans.
L'article 35 du décret ne prévoit aucun plafonnement.
L'article 14-1 ne prévoit aucun plafonnement.
L'article 14-2 n'en comporte pas non plus mais une jurisprudence très ancienne a exprimé que le syndic n'est mandaté pour ordonner des travaux qu'à concurrence du crédit ouvert par l'assemblée. C'est une différence sensible avec l'article 14-1.
Vous relevez très justement que le dépassement éventuel permet d'éviter les frais d'une assemblée pour une dépense souvent minime. Il faut ajouter que le syndic demande généralement la couverture par le conseil syndical de sa décision.
In fine, je ne comprends pas votre allusion à l'état daté. Il ne porte que sur des appels de provisions pour l'essentiel. L'acquéreur ne peut que tirer bénéfice d'une intervention utile et urgente et il est tout à fait normal qu'il en supporte les frais.
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Posté - 04 mars 2018 : 08:01:10
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citation: A cet égard une bourde monumentale a été la suppression des provisions sur travaux futurs. Ce mécanisme répondait parfaitement au souci sus-évoqué. Il a permis à des syndicats d'obtenir des réductions sur devis de 3 à 5 % en faisant valoir que le financement avait été amassé en trois ou quatre ans.
vous avez raison sur ce point, tout en rappelant que le texte portait non pas sur les avances elle-mĂŞmes, mais sur l'obligation de mise Ă l'OdJ. Ceci a pour effet maintenant dans certains syndicats (et j'en suis partisan) :
* de procéder au vote et à la constitution à minima du fonds de travaux ALUR (5%), voir de ne plus mettre cette question à l'OdJ puisque ce "prélèvement" est obligatoire
* de continuer Ă constituer des "avances" pour travaux et cela tous les ans
Aucun texte aujourd'hui n'interdit cette pratique et les procédures comptables l'autorisent ..... |
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JPM
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Posté - 04 mars 2018 : 08:52:11
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citation: de continuer Ă constituer des "avances" pour travaux et cela tous les ans
Aucun texte aujourd'hui n'interdit cette pratique et les procédures comptables l'autorisent .....
Un ennui majeur est que la décision n'est pas opposable à un copropriétaire qui ne veut pas contribuer. La disposition du 5° de l'article 35 est désormais désuète puisqu'il n'y a plus d'alinéa 6 de l'article 18 en ce sens. A moins que quelqu'un le retrouve dans un coin que je n'ai pas trouvé.
Je l'affirme avec prudence car le code Lexisnexis en parle toujours en page 263 !!!!
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Posté - 04 mars 2018 : 09:37:50
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c'est effectivement une incohérence de plus dans les textes qui s’enchevêtrent. Mais rappelons que l'ancien article 18 rendait obligatoire seulement la mise à l'OdJ au minimum tous les 3 ans et non les avances travaux, elles-mêmes.... |
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Franck1966
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Posté - 04 mars 2018 : 20:53:22
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Vu que ce n'est pas interdit, c'est au CS de proposer ce fond (ou au syndic) pour travaux futurs en AG en prévoyant deux, trois ou quatre ans avant de gros travaux.
Nous l'avons fait dans une copro il y a cinq ans, 10000€ par an pendant quatre ans (changement chaudière) et depuis l'année dernière, même somme annuelle (future rénovation cages escalier) |
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JPM
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Posté - 04 mars 2018 : 21:04:11
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Oui, l'expérience mérite d'être tentée !
Attention vous ne pourrez pas poursuivre judiciairement celui que ne veut pas payer. Il sera puni quand vous déciderez les travaux et qu'il devra payer sans délai.
Si l'expérience réussit, on fera la nique au fonds travaux..
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Franck1966
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Posté - 04 mars 2018 : 21:54:43
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dans notre cas, plusieurs copropriétaires sont souvent limite pour régler leurs charges, donc anticiper une grosse dépense a permis de mieux prévoir les sommes à sortir.
Et sans nous jeter des fleurs, le CS a bien expliqué en AG le pourquoi de ces 10000€ annuels (facture de 52000€ pour 21 copropriétaires ...) |
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Jean13
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Posté - 05 mars 2018 : 09:59:01
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citation: Initialement posté par JPM
Oui, l'expérience mérite d'être tentée !
Si l'expérience réussit, on fera la nique au fonds travaux..
Oui malheureusement la copro de Francky et la notre semblent être des exceptions car nous procédons également ainsi.
Mais comme 99% ne fonctionnent pas aussi harmonieusement, pour une fois les législateur a bien fait les choses en rendant ce fonds travaux OBLIGATOIRE ainsi plus personne ne pourra plus refuser de payer. |
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JPM
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Posté - 05 mars 2018 : 12:02:06
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Pour les provisions sur travaux futurs personne ne pouvait refuser de payer.
Pourquoi les a t on supprimées. Pourquoi surtout les syndics professionnels les ont ils décriées ?
L'ARC idem, me semble t il.
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T Rence
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Posté - 06 mars 2018 : 14:04:24
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Il est d'ailleurs instructif de révéler la position de l'ARC concernant le simple réajustement automatique du budget prévisionnel en cours d’exercice.
Le réajustement du budget prévisionnel en cours d'année permet pourtant de palier temporairement à une potentielle insuffisance de trésorerie jusqu'à la fin de l'exercice en cours.
C'est pourtant l'une des méthodes la plus pragmatique/popularisée pour traiter ce problème de dépense non initialement budgétisé : réajuster à la hausse le budget programmé de l'année N un an plus tôt, et ainsi permettre de retrouver l'équilibre d'une trésorerie suffisante en cours d'année. C'est une opération simple, légale, suffisante, et parfois nécessaire, et certainement moins coûteuse de convoquer une AG extraordinaire juste pour une question d'équilibre budgétaire et de trésorerie.
La position de l'ARC semble donc être défavorable à cette pratique : cf. dossier de mars 2018 :
- DOSSIER DU MOIS DE MARS : Stop au réajustement automatique du budget prévisionnel en cours d’exercice
- https://arc-copro.fr/documentation/...visionnel-en
L'ARC semble donc assez défavorable à ce réajustement annuel en cours d'année. Ce qui laisse aussi supposé qu'il peut alors exister des dépassements budgétaires en cours d'année (N) qui seront alors approuvé l'année suivante, mais en attendant, le SDC aura bien un problème de trésorerie temporaire sur son compte bancaire séparé…
Le fait est que JPM a raison sur certains points, alors que GĂ©dehem a raison sur d'autres points.
La pratique c'est le pragmatisme. En ce sens andre78fr est lui aussi dans le vrai : aucun copropriétaires ne comprendrait la convocation d'une AGE (et ce que cela implique en terme de frais pour le syndicat et en terme de temps perdu pour les copropriétaires), alors qu'il est possible de réajuster en cours d'année (lors de l'AGO) le budget initialement voté un an plus tôt.
Aucun copropriétaires ne comprendrait en quoi il est nécessaire de convoquer une AGE (impliquant un surcoût de 5000 € par exemple) pour une augmentation budgétaire de 5000 € en cours d'année (par exemple). Ce n'est ni à l'avantage des copropriétaires payants leurs charges, ni à l'avantage d'une bonne gestion économique pour le syndicat.
En étant pragmatique et économique : Les copropriétaires préféreront valider « a posteriori » le dépassement de dépenses hors budget au moment de l'approbation des comptes. C'est effectivement une des solutions la plus économique, et la plus réaliste, tant que le dépassement des dépenses hors budget n'atteint pas des disproportions alarmantes/inquiétantes, et que le syndic sait d'avance que les comptes présentés seront majoritairement approuvés.
Cdlt.
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JPM
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Posté - 06 mars 2018 : 15:02:23
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L'ARC a lutté avec une relative raison contre le gonflement des trésoreries syndicales pour le plus grand profit des syndics. C'était à l'époque où la rémunération des fonds était à 7 ou 8 %.
Depuis le compte séparé s'est généralisé. La rémunération des fonds est à 0,25 %. Mais l'ARC s'entête à considérer qu'il ne faut pas gonfler les trésoreries syndicales parce que les banquiers en profitent et en font profiter les syndics d'une autre manière.
Pour la mĂŞme raison l'ARC est une adversaire farouche des fonds de roulement et des provisions pour travaux futurs.
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andre78fr
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 Posté - 06 mars 2018 : 16:02:28
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Je rappelle aussi que le pragmatisme en 2018 c'est l'utilisation du courrier électronique qui n'existait pas en 1965 et qui n'a jamais vraiment été pris en considération dans les différents textes depuis.
Dans la plupart des petites copropriétés quand il y a un problème la prise de décision ne passe pas par une AGE formalisée mais par un échange de mails ; un trou dans la trésorerie peut être géré de nombreuses manières et j'ai vu passer toutes sortes de choses, le syndic qui avance personnellement, certains copropriétaires (ceux qui peuvent...) sur une base volontaire, une somme forfaitaire réclamée à tous, un ajustement du budget... avec bien sûr une régularisation (que je me fais une joie de gérer sur le plan comptable et logiciel) en fin d'année.
Sur le principe, je suis d'accord sur le fait qu'un syndic n'a pas à souscrire le moindre nouveau contrat ou engager des dépenses non prévues mais il y a toujours une part d'imprévus (les consommations mais souvent aussi les réparations, l'arbre à élaguer d'urgence, la dératisation...).
Je pense aussi que l'ARC doit mettre à jour la critique systématique des fonds qui profitent au syndic ce qui non seulement n'est plus vrai avec les comptes séparés mais parfois même provoque le contraire ; j'ai cité le cas d'un petit syndic qui paye sa garantie financière par tranche de 120 000 € et qui du fait d'une copropriété avec beaucoup de trésorerie se retrouvait à payer deux fois plus cher ! |
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fond alloue au CS 
