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PBN
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 Posté - 14 févr. 2018 : 12:14:16
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Je reviens sur l'utilisation du fonds travaux pour éviter que des copropriétaires ne soient lésés.
La technique consisterait:
1- à rembourser les copropriétaires leurs parts d’avance travaux nécessaire à la réalisation des travaux (en utilisant la clé de répartition ayant permis de financer le fonds travaux).
2- à appeler chacun des copropriétaires de sa part liée aux travaux votés (en utilisant la clé correspondant à ces travaux).
Néanmoins, il est possible qu’à la suite de cette opération un solde soit porté au crédit des comptes de certains copropriétaires.
Est-ce possible puisque le fonds travaux n’est pas remboursable ?
Comment faire alors ?
Merci pour votre aide.
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Posté - 14 févr. 2018 : 12:50:29
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Bonjour PBN
citation: pour éviter que des copropriétaires ne soient lésés Autant il peut y avoir des interprétations sur certains points du fonds travaux, autant je ne vois aucunement de possibilité de léser un copropriétaire.
Quelque soit la méthode à employer, si l'AG décide de travaux d'un montant global X dont la part de Dupont est de 1300 euros, si son fonds constitué fait 1 500 euros, selon le choix que l'on fait des tantièmes à prélever sur le fonds travaux, ce que j'ai déja du mal à comprendre, mais peu importe, il sera prélevé par exemple 1300 et il 'lui' reste 200 ou alternativement il lui serait imputé 900 et il lui resterait 600.
Expliquez nous ou vous voyez une injustice susceptible de léser Dupont? |
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PBN
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 2
Posté - 14 févr. 2018 : 13:19:41
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Je parle d'injustice dans la mesure ou les travaux votés en AG et financés par le fonds travaux ne concerneraient pas certains propriétaires car n'appartenant pas par exemple au bâtiment de l'immeuble ou seraient effectués les travaux.
En clair le fonds travaux a été collecté sur la clé de répartition charge commune générales et les travaux correspondent à une autre clé.
Dans ce cas certains copropriétaires vont financer les travaux par une quote-part du fonds travaux alors qu'ils ne sont pas concernés par les travaux.
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JB22
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3
Posté - 14 févr. 2018 : 16:12:31
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Il a été largement débattu de ce sujet sur U.I.
Les points de vue divergent. Le fonds travaux est une cotisation obligatoire qui ne peut être utilisée que pour le financement de travaux.
Donc quand des travaux ne concerne que certains copropriétaires, seuls ceux-ci peuvent financer leur part dans les travaux les autres ne peuvent pas être remboursés.
Dans la pratique l' A.G. fixe le pourcentage du financement maxi dans la limite de ce que possède le lot du copropriétaire
Exemple, la quote part du lot XX est de 1.300 € finançable à hauteur de 80 % maximum soit 1.040 €
Le lot XX a au fonds travaux: 1.500 €, le financement sera de 1.040 € et il restera 460 € au fonds travaux; XX devra payer 1.300 - 1.040 = 260 €
Le lot XX a au fonds travaux 800 €, le financement sera de 800 € il ne restera rien au fonds travaux, XX devra payer: 1.300 - 800 = 500 €
Il y a donc nécessité de suivre l' évolution du fonds travaux lot par lot, en comptabilité ou en extra comptable.
C' est ce suivi que certains contestent, invoquant la difficulté de ce suivi. |
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Jean13
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Posté - 14 févr. 2018 : 18:23:15
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citation: Initialement posté par JB22
Il a été largement débattu de ce sujet sur U.I.
Il y a donc nécessité de suivre l' évolution du fonds travaux lot par lot, en comptabilité ou en extra comptable.
C' est ce suivi que certains contestent, invoquant la difficulté de ce suivi.
D'où l'intérêt d'ouvrir sur le grand livre un compte 105 pour chaque copropriétaire ainsi qu'un compte 705 pour chaque copropriétaire. |
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Posté - 14 févr. 2018 : 19:05:49
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citation: Dans ce cas certains copropriétaires vont financer les travaux par une quote-part du fonds travaux alors qu'ils ne sont pas concernés par les travaux. Absolument impossible.
citation: D'où l'intérêt d'ouvrir sur le grand livre un compte 105 pour chaque copropriétaire ainsi qu'un compte 705 pour chaque copropriétaire. Pour chaque lot, pas pour chaque propriétaire, d'autant que un copropriétaire Dupont peut avoir un lot concerné par des travaux au titre de certains tantièmes et avoir deux autres lots non concernés.
citation: JB22 a écrit: C' est ce suivi que certains contestent, invoquant la difficulté de ce suivi. JB22? j epense que personne ne conteste plus ce suivi, seuls certains pensent encore pouvoir accepter un suivi extra-comptable, alors que la plupart dont moi pensent toute comptabilité doit incorpoporer la gestion de ces comptes comme de tous les autres comptes, et qu'il est impensable de gérer extra-comptablement une série de comptes du syndicat.
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JB22
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Posté - 14 févr. 2018 : 20:38:06
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De ribouldingue:
"JB22? j epense que personne ne conteste plus ce suivi, seuls certains pensent encore pouvoir accepter un suivi extra-comptable, alors que la plupart dont moi pensent toute comptabilité doit incorpoporer la gestion de ces comptes comme de tous les autres comptes, et qu'il est impensable de gérer extra-comptablement une série de comptes du syndicat."
Je suis heureux que de nombreux copropriétaires ne contestent plus mes positions sur le suivi du fonds travaux, mais hélas ils restent des irréductibles.
Il y a actuellement beaucoup de comptes qui ne sont pas tenus comptablement au niveau du lot ou du copropriétaire :
103 i Avances de trésorerie
1032 Avances travaux
1033 Autres avances
701 Provisions sur charges courantes
703 Avances
....
Cela s' explique par le fait qu'étant proportionnels à une clé ils peuvent être reconstitués, ce qui n' est pas le cas du fonds travaux.
Dans mes applications je peux gérer le fonds travaux comptablement ou extra comptablement.
Il est certain que la gestion au niveau comptable, par lot ou copropriétaire, alourdit le grand livre.
Il faudrait, comme dans certains logiciels professionnels pour entreprises, pouvoir éditer le grand livre pour certains comptes qu' avec le total des mouvements débits et crédits. Cela permettrait d' avoir une balance complète mais simplifiée.
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Posté - 15 févr. 2018 : 07:17:26
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citation: Il est certain que la gestion au niveau comptable, par lot ou copropriétaire, alourdit le grand livre. Je pense que la question d'alourdir ou pas ne se pose pas;
Un grand lire est un grand livre; On constate qu'il est lourd, mais on ne peut pas le lui reprocher.
Que penserait-on d'une comptabilité d'entreprise où l'on traiterait extra comptablement les dotations aux amortissements, ou encore les opérations de clôture au motif qu'il ne faut pas alourdir quoi que ce soit.
Outre que ce n'est pas conforme, on y perd toutes les capacités de vérifier simplement les calculs et on revient aux écritures au crayon sur un papier intermédiaire hérité d'autres temps.
Ce que vous appelez un traitement extra-comptable est à la réflexion simplement la tenue de certains journaux en dehors du logiciel prévu. Ca n' a pas de fondement légal et on ne paye pas les sydnics pro pour travailler de cette manière.
Je le redis, il n'y a techniquement pas plus de difficulté à traiter les nouveaux fonds travaux que je traiter en comptabilité générale le plan d'amortissement des actifs.
Il y a certes à adapter les logiciels, c'est exact.
En revanche, on traite bien extra-comptablement les corrections aux résultats de l'exercice qui ne sont pas admissibles fiscalement, puisque ils n'affectent pas la comptabilité en comptabilité générale.
On traite extra-comptablement les sommes provenant de locs de copropriétés loués et gérés souvent par un autre que le sydnic. |
Édité par - ribouldingue le 15 févr. 2018 08:11:30 |
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Jean13
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Posté - 15 févr. 2018 : 07:52:31
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: D'où l'intérêt d'ouvrir sur le grand livre un compte 105 pour chaque copropriétaire ainsi qu'un compte 705 pour chaque copropriétaire. Pour chaque lot, pas pour chaque propriétaire, d'autant que un copropriétaire Dupont peut avoir un lot concerné par des travaux au titre de certains tantièmes et avoir deux autres lots non concernés.
Vous avez raison c'est bien pour chaque lot qu'il faut dire |
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Jean13
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Posté - 15 févr. 2018 : 08:00:26
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Il est certain que la gestion au niveau comptable, par lot ou copropriétaire, alourdit le grand livre. Je pense que la question d'alourdir ou pas ne se pose pas; Un grand lire est un grand livre; On constate qu'il est lourd, mais on ne peut pas le lui reprocher. Que penserait-on d'une comptabilité d'une entreprise ou l'on traiterait extra comptablement les dotations aux amortissements, ou la clôture au motif qu'il ne faut pas alourdir quoi que ce soit. Outre que ce n'est pas conforme, on y perd toutes les capacités de vérifier simplement les calculs. Ce que vous appelez un traitement etra-comptable est simplement la tenue de certains journaux en dehors du logiciel prévu. Ca n' a pas de fondement légal. Je le redis, il n'y a techniquement pas plus de difficulté à traiter les nouveaux fonds travaux que je traiter en comptabilité générale le plan d'amortissement des actifs. En revanche, on traite extra-comptablement les corrections aux résultats de l'exercice qui ne sont pas admissibles fiscalement, puisque ils n'affectent pas la comptabilité.
Encore une fois je suis en parfaite phase avec Ribouldingue.
Mieux vaut un grand livre "alourdi " qu'un grand livre inexploitable et pas clair ne donnant pas exactement la situation individuelle de chaque lot.
JB22 est-il syndic ? Si oui je comprend mieux son raisonnement car traiter comptablement le fond travaux exige pour le syndic plus de temps à y consacrer s'il doit saisir les sommes dans "X" comptes 105 et 705 plutôt que de saisir une seule écriture dans un seul compte "fourre tout" 105 et 705.
Mieux vaut perdre un peu de temps en amont plutôt que de passer ensuite sa vie à essayer de voir la position comptable de chaque lot.
C'est certainement pour essayer d'économiser sur leur investissement temps que les syndics cherchent à éviter d'avoir a traiter le fonds travaux individuellement. |
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Jean13
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Posté - 15 févr. 2018 : 08:07:43
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citation: Initialement posté par JB22
Il y a actuellement beaucoup de comptes qui ne sont pas tenus comptablement au niveau du lot ou du copropriétaire :
103 i Avances de trésorerie
1032 Avances travaux
1033 Autres avances
701 Provisions sur charges courantes
703 Avances
....
Cela s' explique par le fait qu'étant proportionnels à une clé ils peuvent être reconstitués, ce qui n' est pas le cas du fonds travaux.
Pourquoi donc aller perdre son temps à les reconstituer alors que le plan comptable est fait justement pour avoir une photo instantanée ?
Un peu zarbi votre façon de procéder.
citation:
Il est certain que la gestion au niveau comptable, par lot ou copropriétaire, alourdit le grand livre.
Non !! Disons qu'il alourdit le temps passé par le syndic à saisir 10, 20, 50, 100 écritures pour autant de lot qu'il y a
C'est bien ce que je dis dans mon autre réponse.
citation:
Il faudrait, comme dans certains logiciels professionnels pour entreprises, pouvoir éditer le grand livre pour certains comptes qu' avec le total des mouvements débits et crédits. Cela permettrait d' avoir une balance complète mais simplifiée.
Voulez vous dire que les concepteurs de logiciels pour syndics seraient des incompétents ?
N'y aurait-il pas plutôt une méconnaissance des comptables quant à l'utilisation de leur logiciel ? |
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 Posté - 15 févr. 2018 : 08:16:29
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Il y a a court terme sur les logiciels comptables utilisés pour les copropriétés apparemment de ce que je comprends une inadaptation.
Les logiciels sont conçus pour gérer des copropriétaires, les quels disparaissent au changement vente/achat.
Il faut ajouter des lots qui sont inaltérables.
On double ainsi les comptes et on les traite de deux manière différentes, je conçois que cela ne doit pas être si simple.
Comme d'habitude, le législateur a oublié de faire simple et pas cher. |
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Jean13
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12
Posté - 15 févr. 2018 : 08:24:26
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Comme d'habitude, le législateur a oublié de faire simple et pas cher.
Le législateur n'est pas comptable il pond des textes et que les autres se dé*****nt ensuite......
Les concepteurs de logiciels sont des informaticiens et non des comptables.....
En informatique tout est possible mais effectivement les syndics veulent du pas cher et donc.......il y a des logiciels incomplets.....
Le bon marché revient toujours plus cher en perte de temps et augmente les erreus. |
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Louis92
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13
Posté - 15 févr. 2018 : 09:38:23
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Tout-à -fait d'accord pour affirmer que le fonds travaux et les répartitions par lot doivent être intégrés à la comptabilité. Pas d'états d'âme à avoir, avec les moyens informatiques actuels, la lourdeur d'un GL ne compte pas vraiment. Retrouver ce qui reste du fonds travaux pour le lot XYZ ne demande pas plus de temps dans un fichier pdf que celui-ci fasse 100, 300 ou 500 pages. Par contre, gérer ce fonds travaux en extra-comptable complique les choses de manière rédhibitoire pour celui qui fait (le comptable) et ceux qui contrôlent (les CS).
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 15 févr. 2018 : 09:43:25
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De Jean13;
"JB22 est-il syndic ? '
J' ai déjà donné la réponse, NON je ne suis pas syndic, ni même copropriétaire...
Concernant " l' alourdissement du Grand Livre", c' est une constatation et l' argument de certains contre l' individualisation du fonds travaux, voir les discutions sur U.I.
Concernant le traitement extra comptable, je maintiens ma position, Dans mon logiciel de gestion EXCEL je traite lot par lot, mais en comptabilité je peux enregistrer lot par lot et par copropriétaires ou globalement.
A l' occasion des appels , chaque copropriétaire est averti de sa part dans le fonds travaux.
A chaque utilisation le copropriétaire est averti, lot par lot, de sa quote part dans les travaux, de sa part disponible et du montant utilisé ainsi que le montant restant dans le fonds travaux.
"Non !! Disons qu'il alourdit le temps passé par le syndic à saisir 10, 20, 50, 100 écritures pour autant de lot qu'il y a"
Les écritures sont passées automatiquement, le temps est négligeable. Par contre il n' en est pas de même pour le temps passé à vérifier le grand-livre.
Pour une petite copropriété de 50 copropriétaires ayant une moyenne de trois lots, quatre appels par an et une utilisation on arrive à 750 lignes.
"Voulez vous dire que les concepteurs de logiciels pour syndics seraient des incompétents ? "
Non, mais ils doivent adapter leurs logiciels aux nouvelles dispositions législatives concernant le fonds travaux obligatoire, attaché au lot et non remboursable.
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JPM
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Posté - 16 févr. 2018 : 01:16:03
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Ribouldingue citation: Les logiciels sont conçus pour gérer des copropriétaires, les quels disparaissent au changement vente/achat.
Il faut ajouter des lots qui sont inaltérables.
Pour la répartition des charges les logiciels ne prennent en compte que les lots, et pas les copropriétaires.
Ceux ci n'apparaissent réellement que lorsque la répartition a été faite.
Une variante bien sur en cas de vente du lot 58a qui devient 58b
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Posté - 16 févr. 2018 : 08:20:54
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Peu importe,
Qu'on appelle cela un lot qui change de numéro quand le propriétaire sort, le traitement comptable est désormais différent pour l'argent qi sort au départ du copropriétaire vendeur et celui qui reste attaché au lot.
Il y a donc bien grosso-modo deux comptes différents du point de vue comptable même si pour le législateur cela reste d'une simplicité enfantine. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 févr. 2018 : 08:36:53
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Un lot ne change pas de numérotation. Le lot 128 du règlement de copropriété reste le lot 128.
Il n'y a aucune modification récente à ce régime. Les versements effectués au titre du fonds travaux par le vendeur demeurent attachés au lot ? Cela veut dire simplement qu'il n'y a pas lieu d'en effectuer le remboursement au vendeur.
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Posté - 16 févr. 2018 : 08:55:26
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Ce n'est pas ca.
Jusqu'a 2016.
Comptablement, Dupont achète le lot 128. Tous ses comptes de copropriété du 128-Dupont sont a zéro.
Depuis 2016
Dupont achète le lot 128. Tous ses comptes du 128-Dupont sont à zéro sauf les comptes liés au fonds travaux, qui sont a la valeur antérieur de 128-Durand vendeur.
Comptablement, ce n'est pas juste que un des comptes de Dupont doit être affecté d'une valeur non nulle, ce qui pourrait se faire certes manuellement, c'est que le compte fonds travaux du lot 128 est inchangé par le passage Durand-Dupont et qu'on comprendrait mal qu'on close le fonds travaux Durand existant pour le rouvrir pour le fonds travaux Dupont à créer;
Légalement, on ne crée rien, puisque le fonds travaux 128 est indépendant de Dupont et de Durand, donc la comptabilité doit suivre la loi , et ne pas changer de compte; le fonds travaux 128 n'est pas affecté ni à Dupont ni à Durand, il appartient au syndicat.
Il y a donc pour récapituler:
128-Durand qui appartien à Durand
128-Dupont qui appartient à Dupont
128-Fonds travaux qui apparitent au sydnicat
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Édité par - ribouldingue le 16 févr. 2018 08:59:17 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2018 : 09:06:50
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Comptabiliser autrement que la méthode donnée par ribouldingue serait compliquer inutilement les choses.
Cdlt. Louis92. |
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Jean13
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Posté - 16 févr. 2018 : 09:59:19
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ce n'est pas ca.
Jusqu'a 2016.
Comptablement, Dupont achète le lot 128. Tous ses comptes de copropriété du 128-Dupont sont a zéro.
Depuis 2016
Dupont achète le lot 128. Tous ses comptes du 128-Dupont sont à zéro sauf les comptes liés au fonds travaux, qui sont a la valeur antérieur de 128-Durand vendeur.
Depuis 2016 le "Dupond" doit être le "Durand"  ou inversement 
Sinon pour le reste comme pour Louis92 je suis d'accord. |
Édité par - Jean13 le 16 févr. 2018 10:00:32 |
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Vote sur le fonds travaux 
