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GĂ©dehem
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 Posté - 03 mars 2018 : 16:54:34
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Voir ce cas similaire :
"Cassation 16 mai 2001 n°99-19838
Résumé :
Ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé des travaux de ravalement avait donné tous pouvoirs au syndic pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer par leurs propres moyens leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, une cour d'appel a pu retenir que si le syndic n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société chargée des travaux d'un montant important alors même que, connaissant la situation obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires. " |
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JPM
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Posté - 03 mars 2018 : 17:15:22
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Cet arrêt a toujours reçu ma pleine approbation.
Pour les travaux de l'article 14-2 le crédit ouvert plafonne les pouvoirs du syndic.
Le remède est d'insérer dans le crédit ouvert un montant pour les imprévus aves délégation au CS.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 mars 2018 : 17:40:40
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Le crédit ouvert, d'une part.
Ce qui est dans tous les cas indispensable mais insuffisant.
C'est le second volet qui est plus intéressant s'agissant de travaux :".... et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires.."
Le mécanisme est identique dans le cas des fonds alloués dans le cadre du budget prévisionnel : aucune distinction entre 14-1 et 14-2, le tout au regard de D.35.
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 17:45:50 |
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JPM
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24
Posté - 03 mars 2018 : 18:57:44
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Je suis également d'accord sur la réunion des fonds nécessaires.
Mais nous ne sommes plus sur le terrain de notre discussion.
Je prends comme hypothèse que mes dépassements ne peuvent pas dépasser 5000 € et qu'ils sont couverts par le fonds de roulement
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oumpeuli
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25
Posté - 03 mars 2018 : 19:14:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Voir ce cas similaire :
"Cassation 16 mai 2001 n°99-19838
Résumé :
Ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé des travaux de ravalement avait donné tous pouvoirs au syndic pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer par leurs propres moyens leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, une cour d'appel a pu retenir que si le syndic n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société chargée des travaux d'un montant important alors même que, connaissant la situation obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires. "
Intéressant ! Merci beaucoup, ça colle pile poil à notre scénario ! Et d'apprendre que le Syndic a une responsabilité dans ce cas à l'égard de l'Entrepreneur, me semble juste ! |
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Posté - 03 mars 2018 : 19:21:35
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JPM : citation: Je prends comme hypothèse que mes dépassements ne peuvent pas dépasser 5000 € et qu'ils sont couverts par le fonds de roulement
 Il y a donc une limite de dépense au délà des budgets votés par l'AG ! le fond de roulement.
Mais si le syndic dépense en début d'année, et que le toit s'envole. Plus de fond de roulement, le syndic ne pourra pas payer un acompte pour protéger le toit, car il aura vider le fond de roulement, pour des dépenses non urgentes, et non votées par l'AG.
Vous savez bien que ce fond de roulement ne se rechargera automatiquement APRES l'adoption des comptes par l'AG, c'est à dire de nombreux mois après cette dépense. |
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oumpeuli
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27
Posté - 03 mars 2018 : 19:24:04
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citation: Initialement posté par JPM
Je suis également d'accord sur la réunion des fonds nécessaires.
Mais nous ne sommes plus sur le terrain de notre discussion.
Je prends comme hypothèse que mes dépassements ne peuvent pas dépasser 5000 € et qu'ils sont couverts par le fonds de roulement
Je retiens cette couverture par le fonds de roulement, en cas de dépassement. Merci.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 mars 2018 : 21:10:40
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Le fonds de roulement n’a pas pour vocation de régler les dépenses de gestion courante.
Il y a ici confusion entre l'appellation comptable "fonds de roulement" utilisé dans les entreprises, fonds destiné à régler les fournisseurs, les salaires, les dépenses de fonctionnement, etc, dans l'attente du paiement des prestations par les clients,
Et le "fonds de roulement" dans les copropriétés, appelé autrefois "réserve de trésorerie", fonds de réserve destiné à absorber la variation cyclique des "recettes", des provisions pour charges. Lesquelles sont constantes, linéaires (si tt le monde les règlent).
A la différence de l'entreprise, le fonds de roulement des copropriétés n’a pas pour vocation de régler les dépenses de gestion courante. Il se présente plutôt comme une sorte de fonds de prévoyance, au cas où la trésorerie ne suivrait pas.
Ainsi par exemple d'une "grosse" facture de gaz pour chauffage collectif, dépense cyclique importante concentrée sur quelques mois, 2 trimestres, alors que les provisions trimestrielles, constantes, n'ont pas changé.
Pour les dépenses courantes, à la différence de l'entreprise, qui doit attendre d'être payée par ses clients, il y a les provisions du budget prévisionnel, "recettes anticipées" destinées au règlement des dépenses de gestion courante à venir.
"Je retiens cette couverture par le fonds de roulement, en cas de dépassement"
Il s'agit d'un dépassement du budget prévisionnel en raison d'un imprévu ou d'accidents de parcours.
Les impayés en sont la raison principale.
Mais il y a aussi des dépenses imprévisibles, comme un hiver très rigoureux augmentant la consommation d'énergie 'chauffage collectif", d'où des factures plus importantes que prévu.
Autrement dit, il s'agit toujours de dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, selon les contrats et engagements décidés par l'AG.
Laquelle vote une enveloppe : elle ne maitrise pas les m3 d'eau ou les kwh de gaz chaufferie ...
D'où le "fonds de roulement" pour faire tampon et boucher les dépassements éventuels. Fonds qu'il faudra donc reconstituer aussitôt.
Il ne peut donc servir dans votre cas de travaux, commandés sans disposer des fonds nécessaires. Ce n'est pas son objet. |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 21:22:35 |
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oumpeuli
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Posté - 04 mars 2018 : 12:50:12
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Merci beaucoup Gédehem pour vos explications très claires.
Je me permets de rebondir ici (?) sur la question du fond de roulement déposé pour notre SDC sur son compte bancaire séparé.
Sachant que nous avons eu des charges impayées au cours de l’exercice 2017, il est possible que l’on ait fait appel à cette réserve financière.
D'oĂą cette nouvelle question:
Dans quels comptes de l’exercice 2017 apparaissent les mouvements du fonds de roulement et ce à partir de sa reprise par le Syndic, de la période précédente ?
Merci et bonne journée !
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JPM
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Posté - 04 mars 2018 : 17:09:20
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Dans la pratique, le fonds de roulement n'est que rarement placé.
Si c'est le cas, et si le FR est de 8000 € vous disposez de cette somme s'il n'y a pas eu de prélèvement dessus
Si le syndic a prélevé 1500 € vous disposez de 6500 € certainement et peut être d'un peu plus si l trésorerie est revenue à meilleure fortune.
Si le FR n'a pas été placé, tant que le solde en banque est supérieur à 8000 € vous disposez de la totalité du fonds de roulement mais la situation financière doit être étudiée.
Si le solde en banque est inférieur à 8000 € le RF a été amputé et par ailleurs la situation de la trésorerie est préoccupante.
Gedehem a raison d'écrire : citation: Il ne peut donc servir dans votre cas de travaux, commandés sans disposer des fonds nécessaires. Ce n'est pas son objet.
Mais si une tempête vous arrache un bout de couverture, vous y toucherez quand même pour payer le bâchage et les premiers travaux de conservation.
Une autre précaution : s'il y a fréquemment des impayés dans votre copropriété, vous devez insérer une ligne dans le budget prévisionnel pour les frais de contentieux. Cela devrait être obligatoire et ce n'est jamais fait. Cette carence est pour partie à l'origine des ennuis de certaines copropriété dite en difficulté.
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Édité par - JPM le 04 mars 2018 17:21:04 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mars 2018 : 17:30:10
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Sachant que nous avons eu des charges impayées au cours de l’exercice 2017, il est possible que l’on ait fait appel à cette réserve financière.
Point dont doit rapidement s'informer le CS, qui devrait savoir ce qu'il en est de l'état des impayés : ce suivi relève de sa mission.
Comme le CS doit connaitre le montant du FR.
Ne pouvant régler la totalité des dépenses sur les provisions versées (manquent les impayés), le syndic a bien du utiliser une partie (tout ?) du FR, dont c'est l'objet : 'boucher' les trous de la gestion courante selon les aléas.
A défaut c'est la banque qui bloque le compte du syndicat dans le rouge.
Avec en tête que cela ne changera rien au final : il faut recouvrer les charges impayées (quid du suivi par le CS ?), et surtout reconstituer très rapidement le FR selon le montant initial.
Parce qu'on ne sort pas de la situation : il faut payer les dépenses communes, qui correspondent à la satisfaction de besoins collectifs.
L'argent destinée à les financer ne tombant pas du ciel, il faut que les copropriétaires mettent la main à la poche, c'est incontournable.
Et si, en raison d'un imprévu 'imprévisible' on a utilisé partie du FR, il faut en plus le reconstituer.
Sur : "Mais si une tempête vous arrache un bout de couverture, vous y toucherez quand même pour payer le bâchage et les premiers travaux de conservation."
Très très à la marge, peut être.
Car dans la pratique, je ne connais pas beaucoup de syndicat versant 'normalement' les provisions qui n'a pas quelques € 'courants' d'avance sur le compte bancaire, utilisables si nécessaires (gestion courante) pour faire bâcher la toiture ou même pour réparer la fuite d'eau de la canalisation qui saute un samedi soir ....
D'autant que je ne connais pas beaucoup d'entreprises qui présentent la facture durant la réalisation de ces travaux. Ni même dans les 3 jours qui suivent (le service comptable est fermé samedi-dimanche  )
Et comme pour la toiture ou la canalisation le syndic aura convoqué dans les 2 jours une AG destinée à ratifier ou approuver les travaux et les fonds nécessaires, il n'y aura aucun problème pour régler la facture, sans doute à 30 jours.
Important rappel de JPM :
"s'il y a fréquemment des impayés dans votre copropriété, vous devez insérer une ligne dans le budget prévisionnel pour les frais de contentieux. Cela devrait être obligatoire et ce n'est jamais fait. Cette carence est pour partie à l'origine des ennuis de certaines copropriété dite en difficulté." |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2018 17:49:13 |
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oumpeuli
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Posté - 04 mars 2018 : 19:05:51
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En résumé, le FdR est noyé dans la masse du compte courant du SDC et oublié !
Notre solde de compte bancaire lui étant inférieur, il est donc totalement à reconstituer.
Chaque année j'ajoute une ligne au budget prévisionnel pour les dépenses imprévues...
Je suis de très près les comptes de charges impayées et en pointe régulièrement l'état avec le gestionnaire pour une relance aux copropriétaires mais ne vois jamais les courriers ni le suivi... s'il en est !
La situation actuelle est si préoccupante que j'en appelle par écrit à la direction du Syndic qui ne réagit pas. Pas plus que le comptable à qui je demande un RV pour vérifier les comptes !
le CS ne manque ni de rigueur ni de sérieux mais est totalement impuissant !
Reste le prêt qui n'arrive pas et pour lequel je n'ai pas de numéro à appeler pour savoir ce qu'il en est : quand, combien et pour qui.
E P U I S A N T !
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JPM
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33
Posté - 04 mars 2018 : 20:59:47
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citation: Notre solde de compte bancaire lui étant inférieur, il est donc totalement à reconstituer.
Ce n'est pas tout Ă fait exact.
n
Dans la comptabilité, votre dons de roulement est toujours à 8 000 €
Ce qui manque dans la trésorerie, vous le trouvez dans la rubrique des copropriétaires débiteurs.
Il faut faire rentrer cet argent, c'est vital pour la copropriété.
Vous parlez trop de lettres de rappel. Il faut procéder aux recouvrements judiciaires.
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Franck1966
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Posté - 04 mars 2018 : 21:49:29
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recouvrement judiciaire = 1500€ minimum par procédure ... je comprends que les copro attendent avant de les lancer ! |
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JPM
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Posté - 04 mars 2018 : 22:11:02
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Une procédure d'injonction de payer ne coûte pas 1500 €
C'est très facile. On se demande bien pourquoi des syndics un peu évolués ne pratiquent pas ce type de recouvrement.
Une explication est peut être que l'ARC prétendait s'opposer à la rémunération du syndic en ce cas.
Autre observation ensuite : les syndics vont multiplier les injonctions pour se faire rémunérer.
Ces malfaisances ont couté cher à bien des copropriétés 
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Posté - 05 mars 2018 : 07:12:24
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je confirme que l'injonction de faire est très inférieur à 1500 €, mais que cela consomme du temps au syndic, mais comme maintenant cela est prévu au contrat :
"9.1 : .. DĂ©pĂ´t d'une requĂŞte en injonction de payer ;"
ce devrait être plus facile (et aussi peut-être dissuasif aux copros débiteurs) |
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Posté - 05 mars 2018 : 08:00:15
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Une injonction de payer cela coute deux ou trois heures de rédaction, collect des pièces jointes, copies, mise en enveloppe, envoie, puis 80 à 150 euros d'huissier pour signifier qui eux en revanche seront récupérés.
A noter qu'un référé provision pour ce genre de cas est toujours plus rapide et plus certaine (pas de risque d'opposition), mais nécessite une assignation par huissier à 80-100 euros mais faisant partie des futurs dépens des le départ puis une demi-journée à l'audience. |
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JPM
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Posté - 05 mars 2018 : 09:09:55
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Mauvaise appréciation de la procédure d'injonction !
Dans tous les cas, la constitution du dossier incombe au syndic. Une grande partie de l'objection de Ribouldingue est sans objet.
Le temps du syndic ? Il bénéficie d'une rémunération spécifique quand il réalise lui même la procédure d'injonction. Il faut une bonne organisation pour suivre les délais. Si la rémunération est forfaitaire il me paraît raisonnable de compter 300 € ht.
Avis utile je crois : si l'on veut développer la procédure d'injonction réalisée par le syndic, il ne faut pas mégoter sur la rémunération. Les syndicats seront toujours gagnants.
Point à vérifier : je crois qu'il est possible de demander une indemnité de l'article 700.
J'édite le message suite à un mail de la semaine dernière. Quid de la formation spécifique pour les injonctions de payer ?
Une évidence est que cette procédure doit être enseignée dans les différentes formations, y compris sur le plan pratique. Pour moi, il y a défaillance si ce n'est pas le cas.c
Ceci étant, expérience personnelle : 6 heures en deux séances pour la constitution des dossiers (enseignement commun pour tous les recouvrements) ; 6 heures en deux ou trois séances pour le dépôt de la requête, le suivi et l'exécution, en ce compris la réalisation du compte final du recouvrement (commun à tous les recouvrements).
Dans mon esprit les gestionnaires et les comptables doivent être en mesure de réaliser cette opération. Les patrons aussi
Avertissement : à Paris les Tribunaux d'instance sont en cours de transfert au nouveau Palais de Justice. Qui est l'auteur de ce déménagement inconséquent ?
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Édité par - JPM le 05 mars 2018 09:25:44 |
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Posté - 05 mars 2018 : 09:52:01
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citation: Point à vérifier : je crois qu'il est possible de demander une indemnité de l'article 700. Je confirme, c'est tout a fait possible que cela soit en référé ou par une requete.
En revanche, sans lister précisément les dépenses, le résultat dépend du Juge, et cela varie entre 50 et 300 pour un particulier, parfois meme zero, je suppose que pour un syndic contre un copropriétaire ou l'argument de l'équité ne tient pas cela doit pouvoir être plus important.
citation: Il bénéficie d'une rémunération spécifique quand il réalise lui même la procédure d'injonction. Il faut une bonne organisation pour suivre les délais. Si la rémunération est forfaitaire il me paraît raisonnable de compter 300 € ht. Je pense que si le syndic présente sa facture en justification de l'article 700, celle-ci a tout a fait titre à être prise en compte.
Une habitude très répandues consiste malheureusement à penser qu'on ne justifie pas cette demande par des pièces;
300,00 € hors taxe, c'est plus qu'honnête, quand je vois la facturation d'un état daté ou d'une immatriculation, et précisément j'ai peur que les grands syndics s'emparent de cette affaire pour poussez à 800,00 euros hors taxe.
Un huissier pourrait rédiger aussi, mais par pour 300 ni même 500.
Oui aussi, dans une ordonnance en injonction de payer, il y a deux délais cruciaux de 6 mois et de 1 mois, on fait vite une erreur.
citation: à Paris les Tribunaux d'instance sont en cours de transfert au nouveau Palais de Justice. Qui est l'auteur de ce déménagement inconséquent ? Franchement les parisiens n'avaient pas a se plaindre jusqu'à présent, les actions étaient traitées très rapidement, je pense que a l'avenir on va se rapprocher des délais de la province, mais de la province la mieux traitée.
Dans certains tribunaux, on traite 100 affaires par audience, sachant qu'une quinzaine tout au plus peuvent être plaidées, c'est autant une histoire de désorganisation totale, avec les concours de l'avocat qui fait le plus de report, que de moyens, même si c'est vrai les moyenns manquent. |
Édité par - ribouldingue le 05 mars 2018 09:55:58 |
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Sujet |
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manquement gestion du syndicat 
