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CoproChriss
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 Posté - 30 mars 2018 : 16:04:59
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Bonjour,
Je suis membre du Conseil Syndical d'une petite copropriété, dans laquelle nous avons une copropriétaire qui ne paye plus ses charges depuis un bon moment. Cette copropriétaire est de mauvaise fois, et les démarches judiciaires sont longues ...
Afin que le syndicat puisse continuer à faire face à ses charges, et continuer à fonctionner, notre syndic nous à expliqué qu'il fallait faire une avance de solidarité. Jusque là tous semble logique.
Afin de réduire la somme à avancer après l'AG, le Syndic nous à proposé d'utiliser une partie des appels de fonds pour travaux jusque là constitué.
C'est là que je commence à me poser des questions ...
1) D'un point de vue légal, avons-nous le droit d'utiliser ces fonds (normalement destiné à des travaux) ?
2) A quel majorité devrait-être voter cette décision ? Car comme à son habitude, la copropriétaire défaillante ne se rendra certainement pas à l'AG (donc impossible d'obtenir l'unanimité de tous les copropriétaires ! )
Par avance merci pour votre aide.
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 Posté - 30 mars 2018 : 17:22:12
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NON, on ne peut pas utiliser le fonds travaux pour pallier la défaillance d'un copro.
De plus ces fonds n’appartiennent plus aux copros mais au syndicat.
Par contre s'il existe des avances travaux, une AG peut dans la même séance, voter la rétrocession des "avances travaux" (et non le fonds travaux) aux copros, et en même temps voter l'avance de solidarité du même montant. Ceci se vote à la majorité 24. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 30 mars 2018 : 18:23:30
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Entièrement d' accord avec la réponse de Rambouillet. |
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Posté - 30 mars 2018 : 18:29:44
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CoproChris : ceci est totalement ILLEGAL. Le CS doit stopper ce syndic en lui rappelant la loi.
Une AG ne peut PAS adopter une résolution autorisant de se saisir des appels fonds travaux pour boucher un trou de trésorerie. Quelque soit la nature de ses fonds travaux
Un fond de solidarité, est un emprunt fait par le SDC aux copros pour boucher un trou de trésorerie et payer les factures.
Il sera remboursé dès le paiement des dettes.
Mais avant de proposer cela, le syndic DOIT avoir lancer toutes les actions sans avoir besoin d'un accord de l'AG pour récupérer les fonds : MED, assignation en justice, prise d'hypothèque légale, saisie des loyer, .... et en dernier lieu la mise en vente du lot après accord de l'AG
Le CS doit quivre de très prés ce dossier. Quelles actions le syndic a t'il lancé ?
Depuis combien de temps ce copro ne paie plus ses charges ? Cela a une grande importance, car le SDC ne peut récupérer que 100% des 3 années précédentes, 50% des 4 et 5 èmes, et 0 après !
Attention également, ce copro. a peut_etre d'autres dettes : emprunt maison emprunts révolving, emprunt voiture,impots, .... L'hypothèque légale permet de récupérer les fonds des années suivantes la 5 ème année. MAIS pour cela il faut être le premier à déposer cette hypothèque pour avoir une chance de récupérer quelques euros.
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Posté - 30 mars 2018 : 19:10:49
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citation: le Syndic nous à proposé d'utiliser une partie des appels de fonds pour travaux jusque là constitué. Non. Et re-non.
Mais il faut faire la différence entre le fonds travaux créé récemment et les avances pour travaux qui auraient pu être créées avant.
Le fonds travaux, on en peut pas y toucher, c'est niet.
Rien n'interdit en revanche de décider de supprimer l'avance travaux existante et de décider d'une avance de solidarité ou d'un prêt des autres copropriétaires au syndicat d'un montant égal (Duplication de la réponse de Rambouillet finalement). |
Édité par - ribouldingue le 30 mars 2018 19:12:25 |
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Posté - 31 mars 2018 : 12:26:19
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citation: Initialement posté par rambouillet
(...)
De plus ces fonds n’appartiennent plus aux copros mais au syndicat.
(...)
Tout ce qui précède est vrai mais une précision sur cette remarque qui n'est pas tout à fait exacte : la loi ne dit que "Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."
En fait, désormais, un lot apprêtant à un copropriétaire, c'est des parties privatives, une quote-part des parties communes (article 1) et une participation au fonds de travaux, attachée au lot. Donc le fonds de travaux appartient aux copropriétaires et non au syndicat.
C'est même un point crucial qui fait que les juristes s'arrachent les cheveux pour savoir comment on va traiter l'affectation de ce fonds à des travaux dont la répartition légale n'est pas la même que l'appel des cotisations...
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Édité par - rédaction Universimmo le 31 mars 2018 12:27:43 |
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Posté - 31 mars 2018 : 15:52:54
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et pourtant vous avez cité la loi "et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires". Je n'ai donc rien inventé, même si je conçois avec vous que certains texte qui sont des rafistolages de rafistolages successifs au fil du temps, peuvent porter à confusion ou au moins à interrogation.... |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2018 : 16:24:43
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Une bévue de plus, comme il y en a des dizaines dans nos textes, le terme n'étant pas du tout approprié.
Bien que ...
Un 'lot de copropriété" est indivisible de l'ensemble immobilier auquel il se rattache.
On ne peut distinctement vendre une pièce qui serait détachable de l'ensemble.
De la même façon, les sommes versées au titre de cette réserve permanente sont "attachées au lot" indivisiblement, comme le sont telle pièce d'un lot, les wc d'un appartement.
Les sommes versées au titre du lot sont attachées à ce lot : entrent donc globalement dans le patrimoine de son propriétaire.
Sauf que, comme pour le lot lui-même eet ses éléments, il ne peut le détacher de l'ensemble immobilier, d'où la mention (impropre) "acquises au syndicat" : aucun lot privatif n'est "acquis" au syndicat.  (*)
Attachées au lot : vendues avec le lot, elles le 'valorises" plus ou moins selon leur importance.
(*) sauf ceux propriété du syndicat, bien entendu. |
Édité par - Gédehem le 31 mars 2018 16:41:26 |
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CoproChriss
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Posté - 01 avr. 2018 : 11:23:34
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Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses détaillés.
Effectivement, j'ai fait une petite erreur dans le descriptif de ma question. J'aurais du demandé s'il était légal et possible d'utiliser des "Avances travaux futur" et/ou "Avances travaux ALUR" et non pas des "Appel de fonds travaux".
Merci "rambouillet" d'avoir su décrypte ma question  , et y avoir répondu clairement et succinctement.
Donc si je résume, vos réponses pour ma question est : OUI, il est possible d'utiliser les "Avances travaux" déjà constitués les années passées en faisant voter une rétrocession de ces fonds, ceci voté à la majorité 24. Puis voter juste après l'appel de solidarité.
Pour répondre à vos autres questions.
citation: de "philippe388" :
...
Mais avant de proposer cela, le syndic DOIT avoir lancer toutes les actions sans avoir besoin d'un accord de l'AG pour récupérer les fonds : MED, assignation en justice, prise d'hypothèque légale, saisie des loyer, .... et en dernier lieu la mise en vente du lot après accord de l'AG
Le CS doit quivre de très prés ce dossier. Quelles actions le syndic a t'il lancé ?
Depuis combien de temps ce copro ne paie plus ses charges ? Cela a une grande importance, car le SDC ne peut récupérer que 100% des 3 années précédentes, 50% des 4 et 5 èmes, et 0 après !
Attention également, ce copro. a peut_etre d'autres dettes : emprunt maison emprunts révolving, emprunt voiture,impots, .... L'hypothèque légale permet de récupérer les fonds des années suivantes la 5 ème année. MAIS pour cela il faut être le premier à déposer cette hypothèque pour avoir une chance de récupérer quelques euros.
La copropriétaire en question ne paye plus ces charges depuis 2,5 ans (principalement de la mauvaise fois) !
J'ai tenté tant bien que mal de suivre ce que faisait le Syndic pour tenter de récupérer les fonds. Mais malgré mes différents appels et courriers électronique (pas toujours régulier), je n'avais que peux de réponses sur les démarches effectués. Dernièrement, il s'apprêtait à faire une demande d'hypothèque ... Mais la situation se complexifie puisque la copropriétaire en question viens de déposer un dossier de surendettement qui a été accepté (elle as un peu plus du double de dettes que la valeur de son appartement) ! Nous ne pouvons donc plus continuer les démarches de poursuite.
Sans compter que le syndic en question nous à fait part de sa démission, ce qui n'est vraiment pas cool de sa part ; car trouver un autre syndic dans ces conditions n'est pas aisé !
Merci "philippe388" pour l'ensemble des précisions que tu as donné sur nos perspectives de récupération des fonds.
citation: de "rédaction Universimmo":
Tout ce qui précède est vrai mais une précision sur cette remarque qui n'est pas tout à fait exacte : la loi ne dit que "Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."
En fait, désormais, un lot apprêtant à un copropriétaire, c'est des parties privatives, une quote-part des parties communes (article 1) et une participation au fonds de travaux, attachée au lot. Donc le fonds de travaux appartient aux copropriétaires et non au syndicat.
C'est même un point crucial qui fait que les juristes s'arrachent les cheveux pour savoir comment on va traiter l'affectation de ce fonds à des travaux dont la répartition légale n'est pas la même que l'appel des cotisations...
Effectivement, Je n'avais pas vue cette facette de répartition des fonds... ce qui risque effectivement d'être un casse tête pour les juristes et les différents autres acteurs de la copro !
Ce qui me paraissait étrange, était, que si les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, de pouvoir faire une rétrocession dessus.
Encore merci pour vos réponses. |
Édité par - CoproChriss le 01 avr. 2018 11:24:32 |
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nefer
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 Posté - 01 avr. 2018 : 11:28:08
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demandez à votre syndic de faire inscrire l'hypothèque légale car vous ne connaissez pas l'ordre des créanciers
il est possible que la créance du syndicat arrive en 1ère position... |
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CoproChriss
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Posté - 01 avr. 2018 : 12:44:47
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citation: de "Nefer" :
demandez à votre syndic de faire inscrire l'hypothèque légale car vous ne connaissez pas l'ordre des créanciers
il est possible que la créance du syndicat arrive en 1ère position...
Le syndic nous à dit que ce n'était plus possible de demander l'hypothèque légale du fait que le dossier de surendettement soit déposé et accepté...
A moins qu'il le soit tout de même encore possible (?) puisque la copropriétaire en question ne respecte pas ce qui lui à été demandé dans son dossier de surendettement ("ne pas aggraver ses detes" ... hors elle continue de pas honorer les charges envers la copro !).
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2018 : 13:04:49
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On a l'impression que votre syndic vous a baladé depuis bientôt 3 ans, sans avoir eu un début de commencement d'action vis à vis de ce copropriétaire.
Le CS a été trop passif et/ou trop crédule : les provisions pour charges devant être versées chaque trimestre (ou selon les modalités définies par l'AG), l'action en recouvrement est engagées très rapidement, ne serait-ce que pour éviter l'accumulation.
Ce que doit contrôler le CS, lequel doit exiger que le syndic agisse dès son contrôle effectué.
(Cf : "J'ai tenté tant bien que mal de suivre ce que faisait le Syndic pour tenter de récupérer les fonds. Mais malgré mes différents appels et courriers électronique (pas toujours régulier), je n'avais que peu de réponses sur les démarches effectués. ")
N'ayant rien fait, il a engagé sa responsabilité (responsabilité du syndic : 10 ans).
Vous dites qu'il veut démissionner, ce qui apporte de l'eau au moulin : il vous a mis dans la panade, et vous plante au milieu du gué.
Il va falloir que le syndicat, et en particulier le CS, se réveille enfin, ouvre les yeux sur la réalité du champ de ruine, et sur les "comptes" à demander au syndic, qu'il faut mettre en cause.
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Édité par - Gédehem le 01 avr. 2018 13:05:34 |
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Posté - 01 avr. 2018 : 16:50:36
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coprochriss : citation: mais la situation se complexifie puisque la copropriétaire en question viens de déposer un dossier de surendettement qui a été accepté (elle as un peu plus du double de dettes que la valeur de son appartement) !
Oubliez l'hypothèque légale, le syndic aurait du la prendre dès le 2 ème trimestre de charges impayés. Il n'y a rien à récupérer après la 5 ème année d'impayés.
Vous confirmez &également que le syndic n'a jamais lancé d'action contre ce débiteur depuis 3 ans !!
Le syndic est responsable de ce dossier, mais le CS pourrait aussi voir sa responsabilité engagée, car il n'a rien fait non plus pour que le syndic saisisse le tribunal depuis 3 ans.
Avec un tel syndic, le CS devait proposer un autre contrat. Ce syndic demissionne, votre CS a t'il déjà pris coneil auprès d'unb avocat, d'un autre syndic, ... car l'affaire va couter très cher aux copros. Ce laxisme est consternant.
Utiliser les fonds travaux devient aussi très problématiques car il s'agit de provisions qui ne servent pas à boucher un trou de trésorerie. Elles seront perdues en grande parties car ce dossier va durer plus de 5 ans, et les dettes vont s'accumuler.
Ce fond de solidarité devient votre principale préoccupation, avec ce changement de syndic. Il faut payer les factures.
Ce syndic devra être assigné par le SDC. Ce sont des frais supplémentaires à ajouter au désastre.
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2018 : 17:44:19
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Compte tenu de la situation de ce syndicat, il est à craindre de grosses difficulté pour trouver un syndic décidé à reprendre ce syndicat.
Qui se risquerait dans un syndicat en quasi cessation de paiement, qui plus est avec des dettes qui s'accumulent avec impossibilité de les recouvrer en totalité ?
Dans cette affaire de "solidarité", la plus extrême prudence s'impose : il ne faut certainement pas utiliser cette réserve travaux, au risque de ne plus rien avoir en réserve en cas de coup dur. Il faut décider d'un budget de sauvegarde, sorte d'impôt de solidarité, bien identifiable, et remboursable ... le moment venu, s'il l'est un jour.
Ce qui impose un CS actif et non à la remorque .... |
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CoproChriss
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Posté - 03 avr. 2018 : 19:47:57
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
En effet, le CS fut en effet peut-être un peu trop crédule et du coup pas très actif. Car le Syndic à d'abords tenter d'approcher la copropriétaire défaillante de façons "douce" si je puis dire. Des rdv avec cette copropriétaire furent apparemment fixés entre elle et le syndic, accompagné d'une association aidant la copropriétaire défaillante ; sauf que celle-ci ne s'est jamais rendu aux rendez-vous ...
Bref, la copropriétaire défaillante à fait traîner les choses, et le Syndic tout à son honneur à voulu être humain et tenter d'ouvrir le débat avec cette copropriétaire ; mais cette période à en effet duré trop longtemps, car le syndic à contacter un avocat et un notaire qu'au bout des deux ans d'impayés !
citation: de philippe388 :
Il n'y a rien à récupérer après la 5 ème année d'impayés.
Avez-vous s'il vous plait une référence de texte de lois à me communiquer ?
citation: de Gédehem :
Dans cette affaire de "solidarité", la plus extrême prudence s'impose : il ne faut certainement pas utiliser cette réserve travaux, au risque de ne plus rien avoir en réserve en cas de coup dur. Il faut décider d'un budget de sauvegarde, sorte d'impôt de solidarité, bien identifiable, et remboursable ... le moment venu, s'il l'est un jour.
Je suis d'accord, il ne faut pas utiliser la totalité de la réserve travaux.
Qu'entendez-vous par un "budget de sauvegarde" ?
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Posté - 03 avr. 2018 : 20:50:47
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citation: Avez-vous s'il vous plait une référence de texte de lois à me communiquer ? Le problème est que souvent un tel copropriétaire n'a pas qu'une dette mais de nombreuses, que la banque qui lui a prêté pour acheter bénéficie d'une hypothèque inscrite en premier, que les impots sont diligents a inscrire leurs dettes (une par an en général) et que si le syndicat veut inscrire une hypothèque pour sa dette la plus ancienne, comme il passe après tous ces gens, et aussi les notaires et huissiers et avocats qui ont monté la vente du lot (c'est tout sauf gratuit) c'est souvent cuit.
Le syndicat perd en outre les frais engagés (une hypothèque ca se paye).
Regardez ce fil: http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23993 pour l'existence de privilèges et de privilèges spéciaux des copropriétaires, qui peuvent alors passer avant tout le monde, mais seulement pour une partie de la dette la plus récente. |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2018 : 23:50:01
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le Syndic tout à son honneur à voulu être humain et tenter d'ouvrir le débat avec cette copropriétaire
"L'humanité" du syndic vis à vis d'un copropriétaire débiteur, en 'difficulté', s'exerce 15 jours, le temps de voir de quoi il s'agit, et ensuite pour convenir avec lui du recouvrement des fonds.
Non sans informer le CS.
Mais passés ces 15 jours / 3 semaines, qui plus est si le débiteur est de mauvaise foi ou fuyant, comme ici, c'est la massue qui est de sortie, sans aucun état d'âme : il se doit de défedre les itérets du syndicat.
Sans oublier la mise en demeure, acte indispensable à toute procédure qui suit. Ce dont le CS doit s'informer.
Dans votre cas, le syndic a fait preuve d'un laxisme coupable, caractéristique de la 'carence' (L.art.18 V), portant préjudice au syndicat. Il serait grand temps que le CS ouvre les yeux sur ce comportement inadmissible, qui 'plombe' le syndicat.
Concernant la prescription applicable, Philippe fait une confusion.
La prescription est de 5 ans lorsqu'un copropriétaire demande le remboursement d'un trop versé (il a trop payé).
En revanche, la prescription est de 10 ans pour le recouvrement des charges par le syndicat.
"Budget de sauvegarde" (ou de solidarité) = budget décidé par l'AG destiné à palier la défaillance du débiteur. Il faut pouvoir l'identifier spécifiquement.
Une ponction totale ou partielle sur la réserve travaux est à exclure : financement de travaux, pas les défaillances.
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Édité par - Gédehem le 03 avr. 2018 23:52:27 |
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Viviane
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Posté - 04 avr. 2018 : 06:04:58
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Juste un truc :en rétrocédant ces fonds travaux, vous diminuez la dette de cette copro. En effet
- ces fonds travaux sont remboursés à tous
- l'avance "de solidarité" est appelée sur tous sauf le débiteur.
C'est pas forcément un souci, et il semble que vous ayez pas beaucoup d'autre choix (mais épluchez quand même de très près les comptes, demandez les grands livres, relevés de banque, etc...)
Laissez donc partir votre syndic, vous aurez besoin de le poursuivre pour lui faire payer la note, et c'est impossible tant qu'il est votre syndic. Mais trouvez lui vite un remplaçant et votez très vite d'engager des poursuites contre lui. Prévoyez le budget pour ça.
On laisse pas une dette filer à ce point là .
LÃ , le CS doit se faire conseiller par un avocat, aux frais de tous.
PS ; elle vous doit combien, pour une copro de quelle taille ? |
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Édité par - Viviane le 04 avr. 2018 06:13:57 |
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Posté - 04 avr. 2018 : 10:28:29
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viviane : citation: en rétrocédant ces fonds travaux, vous diminuez la dette de cette copro.
???? et des travaux ne seront pas effectués, le syndic appellera des nouveaux fonds que ce copro. ne paiera pas.
Il est juste interdit de se servir des fond travaux pour boucher des trous de trésorerie. |
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Posté - 04 avr. 2018 : 10:32:20
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gedehem citation: : Concernant la prescription applicable, Philippe fait une confusion.
Je n'ai jamais parlé de prescriptions !! mais du privilège immobilier et des sommes récupérables par le SDC, des 3 prémières années, et des 4 et 5èmes années.
Je ne fais aucune confusion avec le paiement des charges. |
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2018 : 11:53:54
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Vous écriviez :
" Il n'y a rien à récupérer après la 5 ème année d'impayés.
Ce qui n'est pas juste, pour ne pas dire que c'est faux :
le syndicat peut demander à "récupérer des charges" impayées sur 10 années en arrière.
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Sujet |
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Fonds travaux utilisés pour avance de solidarité 
