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Viviane
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 Posté - 02 avr. 2018 : 21:18:13
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Bonjour,
Tout le monde connait le privilège spécial du syndicat (art 2374 CC)
citation: 1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.
Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ;
Mon souci, vu que le copro doit de l'argent à tout le monde,et pas qu'un peu,c'est le mode de calcul des deux ans et 4 ans ?
Notre cas: le gros de la dette (plus de 100000€) date du 1er avril au 1erjuillet 2017 (trois gros appels travaux)
Procédure engagée en août 2017
Résultat de l'audience attendu en avril 2018.
Comment calcule-t-on les deux ans et 4 ans ? Ã compter
- de l'introduction de l'instance ? Août 2017
- de la date d'audience ? Mars 2018
- du rendu définitif du jugement ? Avril 2018 ?Ou autre si appel.
- de la signification ?
- de l'engagement de la procédure de vente forcée du lot ?
- de la date de la vente forcée ?
- autre ?
Merci
PS : oui, je sais, il faut inscrire une hypothèque, c'est fait depuis septembre
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Posté - 03 avr. 2018 : 07:02:37
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perso, je répondrai de la date de vente, puisque l'on peut inscrire son hypothèque, deux mois encore après la vente.... |
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 Posté - 03 avr. 2018 : 08:17:55
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Que voulez vous dire par inscrire son hypothèque 2 mois après la vente? |
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Posté - 03 avr. 2018 : 08:43:28
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citation: Article 2379
Le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence, en la forme prévue aux articles 2426 et 2428, et dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente ; le privilège prend rang à la date dudit acte. |
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Posté - 03 avr. 2018 : 09:05:54
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Merci Rambouillet
Ce que je comprends c'est que ce sont deux mois à compter à partir de l'acte de vente, que l'on nomme couramment par exemple compromis, mais que ce n'est pas décompté à partir de l'acte authentique.
Que du coup en effet se dernier doit avoir lieu au moins deux mois après le compromis pour que le relevé des hypothèques en particilier bénéficiant d'un privilège soit correct.
Ca peut être un peu moins de 2 mois si l'argent n'est donné au vendeur 2 jours plus tard par exemple. |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 11:25:44
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Si c'est à compter de la date de vente, même si c'est le compromis, ça veut dire que le privilège spécial risque d'être difficile à mettre oeuvre..
Exemple : dette la plus ancienne pour nous (j'évacue les charges courantes, c'est encore plus vieux, mais les sommes sont moindres) février 2017 (et pas avril, je me suis plantée), on a deux ans à partir de là plus l'année en cours pour vendre soit au mieux février 2019 ou 2020.
Sachant qu'on sait pas ce que le législateur veut dire par "année": année civile ou exercice comptable ? Car le notre est décalé, juillet à juin... |
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Posté - 03 avr. 2018 : 12:42:19
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 12:51:59
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Merci de vos réponses, et merci beaucoup pour le lien, ribouldingue, je l'avais pas trouvé, celui-là ...
et non, à priori, pas de procédure collective, même si le proprio a sa boite en faillite, le bien étant perso et pas propriété de l'entreprise. |
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Édité par - Viviane le 03 avr. 2018 12:54:27 |
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Sunbird
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Posté - 03 avr. 2018 : 13:33:40
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La prescription est "figée" à la date de saisine, donc en aout 2017. |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 14:04:45
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Ca m'arrangerait (et me semblerait logique vu qu'on peut pas anticiper la durée d'une procédure) mais qu'est-ce qui vous fait dire ça ? |
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Édité par - Viviane le 03 avr. 2018 14:05:42 |
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Posté - 03 avr. 2018 : 14:26:40
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viviane : citation: Si c'est à compter de la date de vente, même si c'est le compromis, ça veut dire que le privilège spécial risque d'être difficile à mettre oeuvre..
Le privilège immobilier permet au SDC de récupérer, sans prise d'hypothèque, et avant les autres créanciers :
1. 100 % des charges dues des 3 années précédentes
2. et 50% des 4 et 5 èmes années,
3. et rien pour les années 6,7, .....
Le SDC peut et DOIT prendre rapidement une hypothèque , c'est à dire dès le premier impayé de charges.
Cette hypothèque permet de récupérer les dettes antérieurs, mais à condition d'être inscrite avant les autres créanciers, ... et si il reste des fonds sur la vente du ou des lots.
viviane : la prise de votre hypothèque en septembre 2017 est très tardive, vous avez très peu de chance de récupérer un Euro 
Pour le calcul du privilège c'ess la date de la première créance constatée.
Si ce copro, ne pair plus de charges depuis le 1er janvier 2015, vous en êtes déja à 3 années. Les charges dues pour les années 2018 et 2019 ne pourront être récupérer qu'en partie seulement,.
Il ne s'agit pas d'années civiles, ou d'exercice comptable. 3 ans; c'est 36 mois de charges impayés, et 5 ans c'est 60 mois.
Vous devez vérifier sur le compte de ce copro a quelle date débute les dettes.
La vente amiable ou par adjudication, c'est au moins une année après la première convocation à l'audience devant le JEX., et il faut ajouter au loins 6 mois pour constituer le dossier de vente. |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 14:37:56
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citation: viviane : la prise de votre hypothèque en septembre 2017 est très tardive, vous avez très peu de chance de récupérer un Euro
Très tardive ? Pour une dette de juillet ? Faut peut-être pas pousser... On aurait peut-être pu en prendre 3 d'affilée (pour février, avril et juillet)mais. bon..
Après, je sais que vous adorez être l'oiseau de mauvais augure... vous m'aviez aussi prédit à mon arrivée sur ce forum qu'on perdrait contre notre ancien syndic (on a gagné) et que le juge ne nous accorderait jamais le remboursement de l'expertise comptable (qu'il nous a pourtant accordé)....
citation: Si ce copro, ne pair plus de charges depuis le 1er janvier 2015, vous en êtes déja à 3 années.
On lui fait un procès ou une menace de procès par an à ce copro, quand il arrive aux 10000€ du TGI, et il pay(ait) quand il sentait le vent du boulet.... là les travaux (qu'il a votés....) c'est juste trop pour lui. Donc non, ça date pas de 2015... et merci, je sais qu'il faut regarder les dates, vu que c'est le CS qui a épluché le décompte avant qu'il parte chez le juge, c'est fait. |
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Édité par - Viviane le 03 avr. 2018 15:01:39 |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 14:50:48
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citation: Pour le calcul du privilège c'ess la date de la première créance constatée.
Là , perso je doute.... donc un type vous doit 500 € de telle date ET 100000€ de 2 ans plus tard, si c'est mort pour les 500 c'est mort pour les 100000?
Vous tenez ça d'où ?
Pour moi le délai s'apprécie créance par créance. |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 14:55:16
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citation: Il ne s'agit pas d'années civiles, ou d'exercice comptable. 3 ans; c'est 36 mois de charges impayés, et 5 ans c'est 60 mois.
Et là aussi, je doute. Parce que quand on parle "d'année en cours", c'est pas le même nombre de mois si vous êtes en février ou en décembre...
Quand le législateur veut donner un délai en mois, il le donne en mois, y compris si y'en a plus de 12...
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Édité par - Viviane le 03 avr. 2018 15:06:06 |
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Posté - 03 avr. 2018 : 15:14:44
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Je me demande si Philippe388 ne confond pas le privilège et le nouveau privilège spécial lequel n'est actif que depuis le premier janvier 2017.
En piquant les infos sur le blog d'avocat pointé plus haut, je liste 4 dispositifs:
citation: 1- l’hypothèque légale de l’article 19 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Celle-ci présente l’avantage de pouvoir être inscrite rapidement par le syndicat des copropriétaires après une simple mise en demeure préalable et de couvrir les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires. Cependant, l’hypothèque possède l’inconvénient de ne prendre rang qu’à compter de son inscription.
Il en résulte que le syndicat est primé par tous les créanciers hypothécaires antérieurs, le plus souvent par l’organisme bancaire ayant octroyé le prêt servant à l’acquisition.
2- l’article 19 alinéa 5 de la même loi, fait bénéficier le syndicat des copropriétaires du privilège de l’article 2332-1° du Code civil, à savoir le privilège du bailleur.
Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux. Il est reporté sur les loyers en cas de location vide.
Ce privilège se révèle cependant souvent illusoire.
3- l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, reconnaît au Syndicat des copropriétaires le droit de former opposition sur le prix de vente au moment de la mutation du lot.
L’opposition devient inefficace lorsque le montant des inscriptions grevant le lot est supérieur au prix de vente.
4- la loi du 21 juillet 1994 ajoutant un article 19-1 à la loi du 10 juillet 1965, a créé au un nouveau privilège, le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil, devenu ensuite l’article 2374-1° bis du même code. Ce dernier est occulte puisqu'il ne se met en jeu que par une déclaration d'opposition.
J'ai donc du mal à comprendre comment on calculerait les sommes non pas a la date de la vente mais en avril 2017 comme l'indique Sunbird, ceci dit je n'ai aucune pratique personelle de la chose.
Par ailleurs, mais je ne sais pas si c'est sur ce forum ou l'autre, mais vous parlez de concurrence avec le fisc. Le fisc inscrit ses hypothèques sur tous les biens du débiteur, mais il passe après les créanciers privilégiés, et a fortiori apres le superprivilège.
Reste a savoir si il a une hypothèque liée à un emprunt bancaire, et des dettes sur cet emprunt, auquel cas sauf pour le superprivilège la messe peut être dite. |
Édité par - ribouldingue le 03 avr. 2018 15:25:37 |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 15:25:06
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citation: Le fisc inscrit ses hypothèques sur tous les biens du débiteur, mais il passe après les créanciers privilégiés, et a fortiori apres le superprivilège.
Ah ben là ça m'intéresse ! pourquoi vous avez pas répondu là où j'ai posé cette question ?
citation: Reste a savoir si il a une hypthèque liée à un emprunt bancaire, et des dettes sur cet emprunt, auquel cas sauf pour le superprivilège la messe peut être dite.
Et là je comprends rien... c'est quoi le SUPER privilège ? Le privilège spécial ?
Des emprunts, ça m'étonnerait, mais au fisc, oui, il lui doit un paquet, la demande de relevé d'hypothèque est en cours
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Édité par - Viviane le 03 avr. 2018 15:30:23 |
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Posté - 03 avr. 2018 : 15:59:12
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citation: c'est quoi le SUPER privilège ? Le privilège spécial ? OUi, désolé, je fourche.
boîte de code: Dire qu'en alsace on a ca en ligne en deux minutes pour 7 euros.... |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 16:41:43
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Sérieux ?
Vous avez le lien ? |
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Posté - 03 avr. 2018 : 17:24:20
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Vous allez sur le Livre Foncier, puis Les Services en Ligne puis Demande de copie Immeuble, et vous indiquez la parcelle, et le numéro du lot. Vous passez votre carte en plastique devant l'écran. |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2018 : 19:37:30
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Et donc, effectivement, ça ne fonctionne comme ça qu'en Alsace... dommage |
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Posté - 03 avr. 2018 : 20:36:37
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Pas du tout.
Ca fonctionne aussi de cette façon en Moselle |
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privilège spécial du syndicat 
