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Viviane
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 Posté - 08 mai 2018 : 14:19:34
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citation: Les 6 mois de l'exercice comptable 2013 ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, (Syndic sortant) ( 01 janvier à 30 juin 2013) compte non approuvé par l'AG.
Les 6 mois de l'exercice comptable 2013 ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, (Nouveau Syndic) (01 juillet à 31 décembre 2013) compte approuvé par l'AG
Vous prenez vos PV, ainsi que vos convocs (annexes, relevé de dépenses....) et vous regardez ce qui a été approuvé, de quelle date à quelle date, et pour quel montant.
Parce que ça n'a pas de sens. C'est pas parce que vous changez de syndic en 2013 que vous approuvez pas un exercice COMPLET. Le nouveau syndic doit reprendre les chiffres de son prédécesseur.
citation: Avance travaux.
Nous avons effectuez des travaux d'étanchéités en 2013 (terrasse)
C'est peut être juste une mauvaise imputation comptable, mais quand l'AG vote des travaux précis, elle vote pas des AVANCES (remboursables en cas de mutation, c'est ce qu'on votait pour le fonds travaux ancienne formule), elle vote des provisions. Donc là aussi reprenez vos PV.
Et vous ne nous avez toujours pas expliqué COMMENT vous avez calculé vos 30% ? Si vous êtes arrivé à un chiffre, vous devez bien savoir comment ?  |
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JB22
Pilier de forums
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 22
Posté - 08 mai 2018 : 14:20:19
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Comme l' a dit JPM
"Attention il y a des modalités de calcul de ces 25 %.
Elles sont mal connues."
Il ne faut tenir compte des dettes du dernier trimestre, appels de fonds du 4e trimestre non payés. |
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Pat07
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Posté - 08 mai 2018 : 14:41:39
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Pour info
Il a été fait des recommandations suite à un CONTRÔLE DES COMPTES ET DE GESTION EXERCICE 2013 RÉALISE PAR LE CONSEIL SYNDICAL ASSISTÉ PAR M. XXXXXX de l'ARC
Suite aux conclusions (que je viens de ressortir de mes archives) qui n'ont à ce jour été suivi d'aucun effet !
C'est pour cela que je dis que c'est un CS de potiches. Allez savoir pourquoi l'on m'en écarte ? |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 14:45:46
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Oui mais bon, Pat07, nous on est pas devins...
Vous nous dites qu'il y a 30% d'impayés sans nous dire comment vous les calculez. On peut donc pas vous dire si vous êtes ou pas dans le vrai.
Vous nous parlez d'un rapport de l'ARC sans nous dire exactement ce qu'il dit... ni qu'est-ce qui n'a pas été suivi d'effet...
Quant à savoir pourquoi l'AG ne vous veut pas au CS, c'est là aussi hors de nos compétences. |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 14:46:44 |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 08 mai 2018 : 14:50:57
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Posté - 08 mai 2018 : 14:56:53
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si les 6 premiers mois de l'exercice 2013 n'ont pas été approuvés, alors approuver les 6 derniers mois n'apportent rien de plus. Il doit exister un solde de cet exercice (positif ou négatif) qui traîne quelque part. Si rien n'est fait, cela va traîner durant des générations ...
Le syndic actuel a-t-il bien enregistré dans l’exercice 2013 toutes les infos de l'ancien syndic ?
pour les impayés, on suppose que vous etes une copro de - de 200 lots et on se rtabat là -dessus :
citation: Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2,
Pour faire le calcul on prend les sommes qui ont été votées pour le budget gestion courante de l'exercice 2017 (par ex)- article 14-1. On y additionne les sommes exigibles de toutes les opérations exceptionnelles votées pour l'exercice 2017 (travaux, honoraires, assurance DO, etc....)-article 14-2-I
On rajoute ce qui a été voté pour l’exercice 2017 pour abonder le "fonds travaux"-article 14-2-II
Puis au 31/12/2017, le syndic établit l'annexe 1, AVANT répartition : si ce qui se trouve à gauche au compte 45, fait plus de 25% de cette somme, alors le syndicat est dit en difficulté. |
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Posté - 08 mai 2018 : 15:34:04
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Pat07 : citation: Je reprécise que je n'ai aucune formation comptable et essaye tout au plus de comprendre.
Vous parlez des comptes de 2013, et bous sommes en 2018. L'approbation des comptes de 2013 ne change en rien l'état de votre copro en 2018, comme les changements de syndic. La comptabilité ne change pas quand on change de syndic.
Vous avez TOUTES les infos comptables dans les convocations d'AG. Budgte, liste de dépenses annuelles, ET les annexes comptables qui vous permettent de vérifier que votre SDC doit saisir le TGI car vos dettes sont au dessus des 25% du budget annuelles si voptre SDC comptent moins de 15 lots, et de 15% au dessu des 20 lots principaux.
Et comme copro lamnda vous avez le droit de vérifier les comptes du SDC à une date fixée dans la convocation.
Le tableau de 2014 ne nous dit rien sur l'état financier de votre SDC. Si vous pensez que les dettes dépassent les 25% du budget avec ce tableau, vous vous trompez completement.
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JPM
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28
Posté - 08 mai 2018 : 15:39:31
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Il faut laisser tomber les comptes de 2013 et 2014.
Il est possible d'établir une situation à fin 2017.
Si elle est mauvaise, peu importe que cela trouve son origine en 2014, elle est mauvaise. |
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Posté - 08 mai 2018 : 15:53:31
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Pat07 : si rien n'a été fait sur des impayés de 2013, votre SDC a de gros soucis à se faire, car seuls les 100% des impayés des 3 années 2018,2017 et 2016 sont récupérables si les débiteurs ont été assignés dès 2013, et 50% des dettes de 2015 et 2014.
Pour le reste c'est 0% si une hypothèque légale n'a pas été prise sur les lots des débiteurs.
Croire que les comptes non approuvés changeront la situation des débiteurs est fausse, elle ne peut concerné que le soldes comptables du SDC (( budget et travaux) c'est à dire peanuts.
pat07 : en attente des annexes de ces dernières années, personne ne peut affirmer que le syndic doit demander un AJ pour un montant d'impayés supérieurs à 25% ou 15% suivant la aille de votre SDC. |
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 15:56:15
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citation: Viviane : Et vous ne nous avez toujours pas expliqué COMMENT vous avez calculé vos 30% ? Si vous êtes arrivé à un chiffre, vous devez bien savoir comment ?
Pat07 : Si si
Ben non.... vous écrivez :
citation: Cette disposition très largement évoqué dans les manuels, est somme toute écarté dès que j'y fais allusion par notre Syndic pourquoi ? Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à cette date, le syndic en informe le conseil syndical et saisit le président du tribunal de grande instance (TGI) d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Source : https://www.inc-conso.fr/content/qu...-la-loi-alurHors que depuis plusieurs années nous dépassons allègrement cette barre des 25 %, je ne vous parle donc pas des conséquences !
Super, vous avez calculé qu'il y avait 25% d'impayés...
Mais perso, tant que j'aurai pas les chiffres
- des appels dus et quand
- des impayés dus et depuis quand,
Ca me dit absolument rien. Parce que le nombre de gens qui croient fermement être à 25% d'impayés et ne le sont pas, il est faramineux.... quand en plus on semble ne pas être non plus un cador de la compta...
Ou alors vous parlez pas de ce post ? Dans ce cas dites moi de quel post vous parlez, parce que j'en vois pas d'autre... |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 15:59:56 |
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JPM
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Posté - 08 mai 2018 : 16:01:15
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Viviane : citation: Super, vous avez calculé qu'il y avait 25% d'impayés...
Mais perso, tant que j'aurai pas les chiffres
- des appels dus et quand
- des impayés dus et depuis quand,
Ca me dit absolument rien. Parce que le nombre de gens qui croient fermement être à 25% d'impayés et ne le sont pas, il est faramineux....
Vous vous trompez.
Peu importe l'origine de l'insuffisance.
Il y a insuffisance. Point c'est tout.
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 16:12:05
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citation: Peu importe l'origine de l'insuffisance.
Il y a insuffisance. Point c'est tout.
Va falloir m'expliquer comment vous pouvez calculer "25% des sommes exigibles à la clôture des comptes" (art 29-a) si vous ne savez pas "
- ce qui est exigible à la clôture des comptes
- ce qui n'est pas payé à la clôture des comptes
Et depuis quand, parce que si vous ne prenez QUE les sommes exigibles de l'exercice mais que vous prenez des impayés vieux de plusieurs exercices, vu la lenteur des procédures, vous pouvez mettre la moitié des copropriétés qui ont des mauvais payeurs chroniques (dont la notre) sous administration judiciaire... jusqu'à ce qu'il vende... |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 16:12:43 |
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JPM
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Posté - 08 mai 2018 : 16:48:13
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Bien entendu que l'on prend des impayés anciens !!!!!!
Si vous avez une crise cardiaque, on vous prend tel que vous êtes, sans rechercher, dans l'urgence , l'ancienneté de vos soucis.
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 16:49:20
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Je vous donne notre exemple, simplifié
Le SDC vote des travaux pour 650000€
Et un BP de 50000€
Le tout exigible en 2017.
Un copro, mr Jemefousdevotregueule, qui a 15% des tantièmes, doit donc 97500€ + 4875€ et ne paye RIEN. Les autres payent. A la clôture des comptes 2017 on a donc 15% d’impayés.
En 2018, pas de travaux, juste 50000€ de BP.
A la clôture des comptes 2018, les procédures sont en cours, mr Jemefousdevotregueule n’a toujours rien payé, ni pour 2017, ni pour 2018, et ne payera probablement pas tant que la vente forcée du lot n’a pas eu lieu, ce qui peut prendre des années.
Si je compte mes 25% d’impayés en faisant le ratio entre les appels exigibles en 2018 et les impayés depuis 2017, je suis à plus de 200% d’endettement. C'est le ratio que font la plupart des gens, quand ils oublient pas carrément de compter les appels travaux, et ne font pas le ratio "appels BP "contre "impayés travaux + BP"
Si je fais le ratio en prenant les mêmes dates pour les appels et pour les impayés, vu que les autres ont payé, je suis toujours à 15% d’endettement.
Ca fait plus de 5 ans qu'on est à 15% d'endettement.... il a paye une fois par an, en général après ou juste avant l'AG.... mais là , il pourra pas, et je doute qu'il vende de lui-même....
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 16:59:21 |
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JPM
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Posté - 08 mai 2018 : 16:58:21
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Les travaux sont ils exécutés ?
Si oui ,Le syndic a eu le tort de commander les travaux sans avoir l'assurance de pouvoir les payer. Vous êtes dans le champ de l'obligation.
Si non, l'ordre de service n'a pas été donné aux entreprises. Vous ne devez rien à personne. Vous n'avez rien à craindre.
Si le recouvrement a été bien mené, vous n'avez rien à craindre.
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 17:04:55
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citation: Les travaux sont ils exécutés ?
Si oui ,Le syndic a eu le tort de commander les travaux sans avoir l'assurance de pouvoir les payer. Vous êtes dans le champ de l'obligation.
Oui et non. Ce monsieur possède à 90% une sorte de pavillon. Le montant des travaux sur ce seul pavillon est à peu près ce qu'il nous doit.
On a donc passé un accord ECRIT avec les entreprises:
vous faites le bâtiment principal tout de suite et le sien quand il AURA PAYE
ou alors on fait rien du tout tant qu'il a pas payé
Ils ont préféré la première solution. Les travaux sont en cours.
Mais il a fallu que je me batte pour que le gestionnaire envoie pas l'OS sans avoir un accord ECRIT avec les entreprises. Là j'ai pété les plombs, appelé son patron, et il nous a changé de gestionnaire. |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 17:15:47 |
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 17:09:41
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citation: Si le recouvrement a été bien mené, vous n'avez rien à craindre.
On attend, le rendu du délibéré a un mois de retard...mais il a pas pris d'avocat.
Et on a aucune intention de rajouter à nos soucis avec un AJ qui ne fera pas mieux que le syndic, mais pour beaucoup plus cher... vu que la loi ne nous y oblige pas.
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 17:27:24
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citation: Calcul du pourcentage
Entre
1er semestre 2013
45 Copropriétaires - sommes exigibles restant / Budget = 40,86 %
Et
2ème semestre 2013
45 Copropriétaires - sommes exigibles restant / Budget = 30,24 %
Voir tableau
J'avais pas vu ce post 19. Et je vois pas tout ça dans votre tableau (ou alors faut que j'achète des lunettes).
Et ça me permet pas de savoir si vous avez bien calculé parce que je sais pas le ratio de quels appels avec quels impayés vous avez fait. |
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Viviane
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Posté - 08 mai 2018 : 17:34:37
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Et je rajoute que plus important c'est de savoir
- le POURQUOI des impayés
- ce que FAIT le syndic
Parce que les moyens d'action d'un AJ pour recouvrer les impayés sont exactement les mêmes que ceux d'un syndic... sauf qu'il facture bien plus cher...
Et les posts vont trop vite, j'avais pas vu non plus le 26... |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 17:36:57 |
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Posté - 08 mai 2018 : 18:51:21
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citation: Et je rajoute que plus important c'est de savoir
- le POURQUOI des impayés
- ce que FAIT le syndic
Le pourquoi des impayés ???; je vous donne 2 pistes :
1. non paiement des provisions trimestrielles
2. appel de fonds travaux.
ET je rajouterai comme d'hab, que TOUTES les dettes comptent,et pour pat07, à partie de 2013. le fait qu'un seul trimestre des comptes 2013 ne fut pas appouvré ne change rien à la situation de pat07, que nous ne connaissons pas.
PS en ce qui concerne votre exemple, le syndic ne peut commander des travaux sans en avoir reçu tous les fonds. Les OS sont les seuls documents recevables;
citation: vous faites le bâtiment principal tout de suite et le sien quand il AURA PAYE Les entreprises n'ont pas à connaitre si les copros X ou y ont payés ou pas leurs charges. Ceci est absurde et doit inquiéter fortement les entreprises. |
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Les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles 
