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Viviane
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 Posté - 08 mai 2018 : 19:28:18
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citation: le fait qu'un seul trimestre des comptes 2013 ne fut pas appouvré
Perso j'ai toujours pas compris si c'était le cas ou pas... Mais si oui, commencer 2014 avec des soldes incertains, va bien falloir le rattraper un jour... parce qu'il y a alors fatalement une répartition jamais faite... en débit... ou en crédit... qui peut changer le montant des impayés...
citation: Le pourquoi des impayés ???; je vous donne 2 pistes :
1. non paiement des provisions trimestrielles
2. appel de fonds travaux.
Vous êtes adorable, j'y aurais pas pensé. Allez, je vous en rajoute :
Plus la copro qu'on connait bien, qui a bien voulu dire oui aux travaux mais a prevenu qu'elle payerait un peu plus tard que les appels... ce qu'elle a fait, Ã la date promise
Plus le crédit Foncier foncier qui a un an de retard dans le traitement des dossiers...
Vous voulez que j'en rajoute ?
citation: PS en ce qui concerne votre exemple, le syndic ne peut commander des travaux sans en avoir reçu tous les fonds.
Et d'où vient cette interdiction ? Quel texte ?
citation: Les OS sont les seuls documents recevables;
Recevables par qui et pour prouver quoi ?
citation: citation:
vous faites le bâtiment principal tout de suite et le sien quand il AURA PAYE
Les entreprises n'ont pas à connaitre si les copros X ou y ont payés ou pas leurs charges. Ceci est absurde et doit inquiéter fortement les entreprises.
C'est donc vous que j'aurais du consulter diantre !
Mais oui, je confirme, les entreprises sont inquiètes, tout comme nous. Sauf qu'elles étaient pas obligées d'accepter le deal... |
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Édité par - Viviane le 08 mai 2018 19:37:20 |
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JPM
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Posté - 08 mai 2018 : 21:43:49
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citation: PS en ce qui concerne votre exemple, le syndic ne peut commander des travaux sans en avoir reçu tous les fonds.
Viviane répond : Et d'où vient cette interdiction ? Quel texte ?
L'obsession du texte. La Cour de cassation sanctionne les syndics ayant donné un ordre de service pour des travaux importants sans avoir l'assurance de pouvoir les payer.
Pour dire mieux encore " alors qu'ils ont connaissance d'un risque important d'insuffisance de trésorerie ".
Les syndics en tirent une règle qui est peut être un peu excessive mais qui traduit une légitime prudence.
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Viviane
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Posté - 09 mai 2018 : 00:33:48
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Vu que nous on ne fait QUE ce qu'on peut payer,,ce que, je pense, vous comme Philippe aviez parfaitement compris, ça me fait un peu une belle jambe... que la cour sanctionne des gens qui ne sont pas dans notre cas....
Et ça fait une jambe plus belle encore à Pat 07, j'imagine, puisque c'est son sujet.
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Édité par - Viviane le 09 mai 2018 01:15:11 |
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Pat07
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Posté - 09 mai 2018 : 13:12:37
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Posté - 09 mai 2018 : 14:04:35
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pat07 : J citation: e rectifie pour l'exactitude, il s'agit d'un semestre
Merci pour cette rectification, mais qui n'aucun intérêt, puisque vous n'apportez aucunes explications et chiffres exacts à votre question initiale qui porte sur un pourcentage d'impayés qui devrait amener le syndic à demander au tribunal un AJ.
Pour info, des copros représentant 15% des voix, le maire, un créanciers ,... peuvent saisir le juge si le syndic ne le fait pas dans le mois après la fin de l'exercice.
Si vous désirez une réponse, il nous faut toutes les annexes depuis 2013, annexes que vous avez obligatoirement en votre possession, puisque jointes à la convocation.
En l'attente de ces annexes comptables, ......  
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Pat07
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Posté - 09 mai 2018 : 15:36:48
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citation: Initialement posté par philippe388pat07 : J citation: e rectifie pour l'exactitude, il s'agit d'un semestre Merci pour cette rectification, mais qui n'aucun intérêt, puisque vous n'apportez aucunes explications et chiffres exacts à votre question initiale qui porte sur un pourcentage d'impayés qui devrait amener le syndic à demander au tribunal un AJ. Pour info, des copros représentant 15% des voix, le maire, un créanciers ,... peuvent saisir le juge si le syndic ne le fait pas dans le mois après la fin de l'exercice. Si vous désirez une réponse, il nous faut toutes les annexes depuis 2013, annexes que vous avez obligatoirement en votre possession, puisque jointes à la convocation. En l'attente de ces annexes comptables, ......
J'ai indiqué à ce titre un tableau (pour compréhension uniquement) de 2014 à 2016. Ensuite si j'ai des éclaircissement sur le cas bien entendu je suis preneur, mais avant tout j'aimerai quand même savoir comment l'on determine ce taux de 15 ou 25 % - http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24093 |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Posté - 09 mai 2018 : 15:50:00
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Pat07 : ce tableau ne sert strictement à rien !! ceci a déjà été confirmé par tous les intervenants.
Le pourcentage des impayés = le montant des fonds dus par les copropriétaires / montant du budget.
montant du budget = budget de fonctionnement courant + les appels de fonds travaux.
Sans les annexes, impossible de vous répondre.
PS : savez vous ce que sont les annexes comptables jointes à l'OdJ ?
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Posté - 09 mai 2018 : 16:42:47
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Pat07 :
si mes explications ne vous conviennent pas, vous le dites :
citation: pour les impayés, on suppose que vous etes une copro de - de 200 lots et on se rtabat là -dessus : citation:
Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2,
Pour faire le calcul on prend les sommes qui ont été votées pour le budget gestion courante de l'exercice 2017 (par ex)- article 14-1. On y additionne les sommes exigibles de toutes les opérations exceptionnelles votées pour l'exercice 2017 (travaux, honoraires, assurance DO, etc....)-article 14-2-I On rajoute ce qui a été voté pour l’exercice 2017 pour abonder le "fonds travaux"-article 14-2-II Puis au 31/12/2017, le syndic établit l'annexe 1, AVANT répartition : si ce qui se trouve à gauche au compte 45, fait plus de 25% de cette somme, alors le syndicat est dit en difficulté. |
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Viviane
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Posté - 09 mai 2018 : 18:23:47
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Et perso, je comprends toujours pas comment c'est possible de n'approuver qu'UN semestre d'un exercice, Parce que j'ai jamais vu un syndic qui ne reprend pas les soldes de son prédecesseur. Un syndic qui reprend pas le DETAIL des dépenses du précédent, ça j'ai vu, mais les soldes, jamais. Donc j'aimerais savoir de QUOI vous tirez cette conclusion, PAT 07... parce que je doute fortement de son exactitude.
Et je me dis qu'entre ça et les infos qu'on n'a pas sur les impayés dont vous pensez qu'ils nécessitent un AJ, on tourne sacrément en rond... |
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Édité par - Viviane le 09 mai 2018 18:25:35 |
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Pat07
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Posté - 09 mai 2018 : 23:16:16
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citation: Initialement posté par rambouilletPat07 : si mes explications ne vous conviennent pas, vous le dites : citation: pour les impayés, on suppose que vous etes une copro de - de 200 lots et on se rtabat là -dessus : citation:
Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2,
Pour faire le calcul on prend les sommes qui ont été votées pour le budget gestion courante de l'exercice 2017 (par ex)- article 14-1. On y additionne les sommes exigibles de toutes les opérations exceptionnelles votées pour l'exercice 2017 (travaux, honoraires, assurance DO, etc....)-article 14-2-I On rajoute ce qui a été voté pour l’exercice 2017 pour abonder le "fonds travaux"-article 14-2-II Puis au 31/12/2017, le syndic établit l'annexe 1, AVANT répartition : si ce qui se trouve à gauche au compte 45, fait plus de 25% de cette somme, alors le syndicat est dit en difficulté.
Rambouillet merci
Cette explication est claire, je vais essayer de m'en sortir avec cela, vous me parler bien de l'Annexe 1 et selon mon tableau ?
https://docs.google.com/spreadsheet...&single=true
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 09 mai 2018 23:49:42 |
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Pat07
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 Posté - 10 mai 2018 : 00:26:32
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citation: Initialement posté par Viviane
Et perso, je comprends toujours pas comment c'est possible de n'approuver qu'UN semestre d'un exercice, Parce que j'ai jamais vu un syndic qui ne reprend pas les soldes de son prédecesseur. Un syndic qui reprend pas le DETAIL des dépenses du précédent, ça j'ai vu, mais les soldes, jamais. Donc j'aimerais savoir de QUOI vous tirez cette conclusion, PAT 07... parce que je doute fortement de son exactitude.
Et je me dis qu'entre ça et les infos qu'on n'a pas sur les impayés dont vous pensez qu'ils nécessitent un AJ, on tourne sacrément en rond...
Dite-moi que je raconte n'importe quoi cela ira plus vite ?
J'ai fourni l'explication en simulation sur mon tableau que je vous ai indiqué par le lien (Page perso:) sur mon profil. Accessible à tous, entre autres.
(Lecture seule) ETAT FINANCIER APRES REPARTITION - Simulation 2014.
Je vous recommande.
J'indique bien
Pour compréhension uniquement et non pas pour un conseil personnalisé 
Je pense être assez clair, si ce n'est précis - Tableau 2014 - 2015 - 2016 comme conseillé sur ce forum je vais attendre 2017 pour en tirer les conclusions.
Plus un tableau vierge, pour ceux que cela intéresse. En téléchargement à cette adresse.
https://docs.google.com/spreadsheet...id=370401304
Je suis preneur aussi pour l'améliorer !
Bonne fin de soirée à tous, ou bonne nuit.
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 10 mai 2018 01:24:35 |
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JPM
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Posté - 10 mai 2018 : 01:29:44
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Rambouillet semble ne prendre en considération que les opérations de l'exercice 2017 et délaisser les impayés sur les exercices antérieurs.
Je ne trouve aucun texte en ce sens et cela serait d'ailleurs absurde.
Qu'ensuite on tienne compte de ce que les difficultés correspondent à des créances anciennes faisant l'objet des procédures de recouvrement fort avancées c'est une autre affaire.
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Pat07
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Posté - 10 mai 2018 : 01:38:30
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Posté - 10 mai 2018 : 07:22:40
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citation: vous me parler bien de l'Annexe 1 et selon mon tableau ?
par rapport à votre tableau : 45+459 de la cas de gauche.
citation: Rambouillet semble ne prendre en considération que les opérations de l'exercice 2017 et délaisser les impayés sur les exercices antérieurs.
aucunement, car dans l'annexe 1 on trouve les créances cumulées et pas seulement celles de l'exercice. Celles des années précédentes se retrouvent dans le "à nouveau" de l'exercice suivant donc dans l'exemple de 2017, il y a cumul avec les créances de 2016,2015, etc...
pat07 : et l'annexe 2 de 2017, elle dit quoi ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mai 2018 : 07:50:28
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Alors nous sommes bien d'accord.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 10 mai 2018 : 08:12:38
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A Pat07
Dans votre Annexe 1 il manque le compte 105 Fonds travaux. |
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Pat07
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57
Posté - 10 mai 2018 : 09:01:07
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Pat07
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58
Posté - 10 mai 2018 : 09:29:19
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 10 mai 2018 : 11:38:08
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citation: Dite-moi que je raconte n'importe quoi cela ira plus vite ?
Si vous le prenez sur ce ton, je vais vous répondre sur le même : oui vous dites n'importe quoi. On va donc commencer par les bases:
Pour dire qu'un exercice a ou pas été approuvé, ce qu'on donne au juge, c'est un PV d'AG. et pas des états de répartition.
Si votre PV d'AG dit "l'AG approuve les comptes de l'exercice 2013" il a été approuvé ENTIEREMENT.
Savoir si le syndic vous a fait approuver (délibérément, qui plus est) des comptes FAUX (ce qui est quand même gravissime, et que très peu de syndics font) étant une autre histoire, pour laquelle il faut à mon sens toutes les pièces jointes aux convocations. de l'AG approuvant les comptes, plus éventuellement les GL des deux exercices pour comparer les soldes de départ 2013 et les soldes de fin 2012, les soldes de reprise de votre nouveau syndic au 1er juillet et les soldes de fin de l'ancien au 30 juin. Ou la balance de fin et celle de reprise...
Si votre PV dit "l'AG approuve les comptes du 1er juillet au 31 décembre 2013" et qu'aucun PV ne dit " "l'AG approuve les comptes du 1er janvier au 3o juin 2013" , alors le premier semestre n'a pas été approuvé.
Si vous avez ""l'AG approuve les comptes du 1er janvier au 3o juin 2013"[/i] mais que l'AG vote contre, là encore on peut dire que le premier semestre n'est PAS approuvé.
Ce qui si c'est le cas est une faute, là aussi, du syndic, parce que quand on reprend une copro, on fait approuver l'exercice ENTIER (et pas par moitié), après avoir repris, à minima, les SOLDES du prédécesseur.
Donc vous commencez par reprendre vos PV d'AG. Ce que je vous ai déjà dit post 21, mais sauf très gros problèmes de vue de ma part, j'ai pas vu passer la ou les résolutions.
Parce qu'au post 8 vous en étiez Ã
citation: Exercice précèdent approuvé 2013 qui ne l'a pas été, si ma mémoire ne me fait pas défaut.
L'avez-vous rafraichie depuis, votre mémoire ? Et peut-on connaitre le résultat de ce raffraichissement ? AVEC LES RESOLUTIONS ?
Et donc il dit (ou ne dit pas) quoi votre ou vos PV d'AG ?
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Édité par - Viviane le 10 mai 2018 12:36:59 |
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Viviane
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Posté - 10 mai 2018 : 12:58:30
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Et je rajoute que, étant donné que vous êtes en exercice décalé, si j'en crois votre post 12, il n'existe pas chez vous d'exercice 2013, ou 2014, ou 2015.
Pour une meilleure compréhension, parlez nous des exercices
2013-14 ou 2014-15, ou 2015-16, ou 2016-17 etc... |
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