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 Posté - 10 mai 2018 : 14:48:10
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viviane : citation: Ce qui si c'est le cas est une faute, là aussi, du syndic, parce que quand on reprend une copro, on fait approuver l'exercice ENTIER (et pas par moitié), après avoir repris, à minima, les SOLDES du prédécesseur.
NON. Une AG qui se tient 6 mois après la fin d'un exercice et qui a élu un nouveau syndic 12 mois avant, approuvera les comptes du 1 semestre du syndic sortant et les comptes du 2ème semestre du nouveau syndic.
Un texte qui confirme votre affirmation ? |
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Viviane
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 62
Posté - 10 mai 2018 : 15:44:40
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Et pour ma part je reste pas d'accord avec cette interprétation de l'article 29-1
citation: Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2,
Consistant a faire le ratio entre
- les budgets des articles 14-1 et 14-2 de l'exercice en cours uniquement
ET
- les impayés comprenant le cas échéant les impayés de tous les exercices précédents.
Si tous les syndics faisaient ce ratio, vous auriez un sacré paquet de copropriétés sous AJ...
Maintenant, vu que cet article est plus que sybillin, ne précisant pas de quelles sommes exigibles on parle, et que j'ai jamais vu aucune jurisprudence sur le calcul de ces 25 %....
A quoi je rajouterais que cet article est de toute façon "foireux" de base puisque ne prenant pas en compte des quantités de leviers possibles sur la gestion des impayés..... comme les emprunts du syndicat plus connus sous le vocable "avances de solidarité"..., le fait de retarder des travaux.... et vu que la mise sous AJ (mandataire ad'hoc au départ, en fait) est indépendante des diligences accomplies ou pas par le syndic en place, comme si le mandataire ad'hoc avait une baguette magique... qu'il n'a pas.
Si ce n'est qu'il coûte plus cher qu'un syndic....et que donc son intervention peut parfaitement avoir comme effet d'aggraver la situation plutôt que l'améliorer...
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Édité par - Viviane le 10 mai 2018 15:46:53 |
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Viviane
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63
Posté - 10 mai 2018 : 16:01:04
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citation: viviane :
citation:
Ce qui si c'est le cas est une faute, là aussi, du syndic, parce que quand on reprend une copro, on fait approuver l'exercice ENTIER (et pas par moitié), après avoir repris, à minima, les SOLDES du prédécesseur.
Philippe388 : NON. Une AG qui se tient 6 mois après la fin d'un exercice et qui a élu un nouveau syndic 12 mois avant, approuvera les comptes du 1 semestre du syndic sortant et les comptes du 2ème semestre du nouveau syndic.
Je comprends rien à votre post répondant au mien.... Si vous dites que l'AG qui a changé de syndic le 1er juillet 2017 approuve en 2018 :
A) les "comptes de l'exercice 2017"(soit les 6 mois de l'ancien syndic +les 6 mois du nouveau), on est d'accord, c'est ce que je dis: on fait approuver l'exercice ENTIER.
Mais si vous dites qu'elle approuve :
B) d'un côté (une résolution) les "comptes du 1er janvier au 1er juin 2017" et de l'autre (une deuxième résolution) les "comptes du 1er juillet au 31 décembre 2017", on n'est pas d'accord du tout, on n'approuve pas un exercice PAR MOITIE.
Donc vous dites quoi ? Le A ou le B ?.
PS : je croyais, selon vos propres critères, que "les phrases et les mots en lettres majuscules sont exclus de la culture internet", vous venez donc d'enfreindre, la netiquette avec votre NON. |
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Édité par - Viviane le 10 mai 2018 16:08:38 |
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Posté - 10 mai 2018 : 16:29:07
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viviane : je reviens sur vo spropos et ceux de ribouldingue concernant le rapport du CS joint à la convoation.
Vous ne faites pas de rapport financier, et vous pensez que ce rapport n'est pas important !
Je vous donne la vision de l'assoc l'ARC, qui rejoint mon avis sur ce rapport; je dis qui rejoint car je faisais de rapport depuis 2009, bien avant cette obligation de le joindre à l'OdJ.
Le texte de loi est aussi TRES clair : rendre compte de sa mission de l'exécution de sa mission.
La mission principale du CS est de controler les comptes, ce qui implique donc un rapport financier.
Je pense qu'un CS qui ne rend pas compte de sa mission et en particulier du suivi et du controle des comptes n'est pas un CS sérieux, et qu'il ne rend pas compte car incapable de faire un controle sérieux et complet.
Quid de la responsabilité de ces membres si le syndic part avec la caisse, si le montant des impayés dépassent les 15 ou 25%, si un fond de solidarité doit être proposé en cas de situation financière difficile, si des réserves doivent être faites sur certaines écritures, si le syndic n'a pas lancé toutes les actions pour récupérer les impayés, .... une responsabilité pénale , cela existe aussi pour le CS.
Bonne lecture  
bonne lecture à vous deux
PS : ne pas prendre en compte la totalité des dettes dans le calcul du pourcentage d'impayés est une grande absurdité. Attention a de telle affirmation. D'ailleurs la position de chaque copro envers le SDC ets jointe à la convocation, et les montant débiteurs ne concerne pas seulement l'année en cours, mais toutes les dettes des années précédentes.
ARC : Le compte-rendu annuel du conseil syndical
Depuis le 1er septembre 2004, en leur qualité de mandataires du syndicat des copropriétaires, les conseillers syndicaux doivent rendre compte de leur mandat.
L’article 22, deuxième paragraphe du décret du 17 mars 1967 précise ainsi que « le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission ».
Ce compte rendu d’activité du conseil syndical doit être fait par écrit et joint à la convocation de l’assemblée générale annuelle en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 :
Ce compte-rendu est essentiel et sa rédaction ne doit pas être négligée. Il valorise l’action du conseil syndical. Il lui permet de faire connaître ses multiples actions et ses éventuelles difficultés notamment aux copropriétaires qui n’assistent pas aux assemblées générales. En outre, il oblige aussi tous les membres du conseil syndical à plus de rigueur.
Même si le conseil syndical n’encourt pas de sanction s’il n’établit pas un compte rendu écrit, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 le prévoit parmi les pièces jointes à a convocation à titre informatif.
Nous conseillons de le faire avec une présentation formatée, claire et précise, pour ne rien oublier. Voici la trame que nous proposons d’adapter en fonction des différentes actions du conseil syndical au sein de la copropriété.
Préparation de l’assemblée générale
Le conseil syndical doit préciser ses actions concernant la préparation du budget prévisionnel et de l’ordre du jour de l’assemblée générale et la nature des propositions faites au syndic.
Suivi de l’exécution, par le syndic, des décisions de la dernière assemblée générale
Le conseil syndical doit indiquer, si besoin, ce qui a été fait par le conseil syndical dans le cadre de sa mission de suivi et de contrôle du syndic, et de la bonne exécution des décisions d’assemblées générales. Il doit faire état des éventuelles difficultés qu’il aurait rencontrées.
Compte rendu concernant les mandats précis donnés au conseil syndical par la dernière assemblée générale
Il est possible que l’assemblée générale ait donné un mandat spécifique au conseil syndical pour le choix d’un devis pour des travaux votés.
À ce titre, le conseil syndical doit donner des précisions sur les raisons de son choix comme indiqué par l’article 21 du décret du 17 mars 1967. Il n’y a pas de forme particulière imposée. Il suffit, par exemple, d’indiquer aux copropriétaires sur quels critères a été effectué le choix.
Si la délégation était de moindre importance, un point particulier peut être indiqué dans le cadre du compte-rendu de mandat annuel.
À noter
Pour des décisions importantes et engageantes financièrement, il est conseillé d’inscrire un point spécifique d’information directement à l’ordre du jour de l’assemblée générale, par exemple : « exécution de la délégation de mandat donnée par l’assemblée générale du (date et n° de résolution), au conseil syndical, dans le cadre des travaux de […….].»
Suivi des dépenses annuelles
Le conseil syndical doit préciser sur quelles dépenses il a été consulté par le syndic, quelles ont été ses réponses et si bien entendu, le seuil de consultation voté en assemblée générale a toujours été respecté par le syndic.
En complément, il doit indiquer ce qui a été effectué pour suivre au plus près le budget en cours d’exercice et notamment s’il a procédé à des mises en concurrence ou d’autres actions de maîtrise des charges.
Contrôle annuel des comptes et de la situation financière
Le conseil doit indiquer les dates de contrôles des dépenses, des consommations et de la situation financière et le nom des personnes qui les ont réalisés.
Il doit en parallèle effectuez une synthèse des principaux éléments constatés afin d’informer l’assemblée générale en amont de la décision (ou non) d’approbation de l’exercice clos.
Suivi des travaux, le cas échéant.
Le conseil syndical doit indiquer ce qui a été fait en ce qui concerne les travaux réalisés au sein de la copropriété : suivi de chantier, rencontres avec l’architecte, etc.
Suivi des débiteurs, des procédures en recouvrement de charges et des autres procédures judiciaires
Le conseil doit indiquer ce qui a été fait le cas échant dans ce domaine : réunion(s) avec le syndic ou son service contentieux, rencontre avec l’avocat, demande au syndic d’établir un rapport sur les procédures, etc.
Un tableau de synthèse peut être établi à cet effet.
Renégociation des contrats
Si des renégociations ont été engagées par le conseil syndical ou à son initiative, le conseil syndical doit l’indiquer. Les résultats des éventuelles mises en concurrence doivent être précisés : économies, meilleur rapport qualité/prix, etc.
Traitement des dossiers divers non déjà vus dans les points précédents
Le conseil syndical doit faire la liste des autres dossiers traités et de leurs avancées.
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Viviane
Pilier de forums
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65
Posté - 10 mai 2018 : 16:41:36
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citation: PS : ne pas prendre en compte la totalité des dettes dans le calcul du pourcentage d'impayés est une grande absurdité. Attention a de telle affirmation.
Ca tombe bien, personne n'a jamais affirmé ça...
Et vous croyez pas que le hors sujet sur le rapport du CS a assez duré ? L'arc en donne sa définition, c'est la sienne . La loi est nettement moins précise.... |
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JPM
Modérateur
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66
Posté - 10 mai 2018 : 17:46:21
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Rambouillet a reproduit cette citation : citation: Pour faire le calcul on prend les sommes qui ont été votées pour le budget gestion courante de l'exercice 2017 (par ex)- article 14-1. On y additionne les sommes exigibles de toutes les opérations exceptionnelles votées pour l'exercice 2017 (travaux, honoraires, assurance DO, etc....)-article 14-2-I
On rajoute ce qui a été voté pour l’exercice 2017 pour abonder le "fonds travaux"-article 14-2-II
Puis au 31/12/2017, le syndic établit l'annexe 1, AVANT répartition : si ce qui se trouve à gauche au compte 45, fait plus de 25% de cette somme, alors le syndicat est dit en difficulté.
Dans ce système on prend exclusivement l'exercice 2017
Il y a bien quelqu'un qui l'a écrit.
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Posté - 10 mai 2018 : 18:37:48
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pardon, mais dans ma présentation, on prend bien en compte le cumul des dettes sur plusieurs années.
La seule dette que l'on ne prend pas en compte c'est celle qui proviendrait d’un solde négatif de l'exercice qui vient de se terminer et ce pour la bonne raison que ce solde, vrai ou faux, n'est pas approuvé donc pas exigible. Or dans la définition on parle bien des sommes exigibles.
Alors SVP, JPM ne déformez pas me propos.... merci. |
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JPM
Modérateur
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68
Posté - 10 mai 2018 : 18:50:01
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Je ne détourne pas vos propos !!!!!
Vous avez bien cité cet extrait.
J'ai mentionné que quelqu'un l'a écrit [puisqu'il est cité]. Je n'ai pas indiqué que c'est vous.
Chez qui l'avez vous pris ?
Car dans cet extrait on est bien dans 2017 seulement.
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Posté - 10 mai 2018 : 19:22:52
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mais puisque vous insistez, dites nous en quoi cela ne concernerait que les impayés de 2017 dans mon explication ? |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 10 mai 2018 : 21:08:38
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@pat07
Vous écrivez dans votre fichier
citation: Exercice précèdent 2012 approuvé les 139 230.28 non reporté par le nouveau syndic dans cette colonne ?
D'ou l'explication de repatir à zéro comptablement parlant je n'avais pas d'argument pour le contredir !
Je vais oublier les dates. Si vos exercices sont décalés, vous n'avez pas eu d'annexe 2012. Mais bon. Je vais supposer un exercice de janvier à décembre parce que perso je me perds dans vos dates.
Les 139 230.28€ c'est le SOLDE en banque au 31 décembre 2012, exercice précédant 2013.
Quand le syndic sortant établit des annexes à la remise des pièces, disons 1er juillet 2013, la colonne "exercice précédent" est remplie automatiquement par son logiciel, parce que toutes les opérations permettant de générer ces chiffres sont déjà rentrées. Il clique, et hop, il a ses annexes.
Quand le nouveau syndic reprend la compta, il ne rentre pas les écritures de 2012 dans sa bécane. Parce que l'exercice ayant généralement été approuvé durant l'AG qui a désigné le nouveau syndic, il s'en fiche. Lui il se concentre sur l'exercice non clos au moment où il est nommé. Donc les soldes des comptes qu'il reprend de l'ancien syndic, il les reprend a la date de son arrivée durant cet exercice non clos.
Comme sa bécane n'A PAS les chifres 2012 en mémoire, elle génère des zéros pour toutes les colonnes "exercice précédent approuvé"
Donc vous aurez la plupart du temps pour l'approbation des comptes des annexes SANS les chiffres de l'exercice précédent. Ce qui empêche les comparaisons entre exercices, mais y'a pas mort d'homme non plus.
Et vous aurez aussi des appels de charge avec un historique plus court, sauf s'il s'est cassé la tête à reprendre toutes les écritures au lieu de juste les soldes à la date où il arrive..
C'est que vous expliquait JB22 post 16.
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Édité par - Viviane le 10 mai 2018 21:16:47 |
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Posté - 10 mai 2018 : 21:43:05
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citation: Philippe388 a écrit: Vous ne faites pas de rapport financier, et vous pensez que ce rapport n'est pas important ! Je pense que ce rapport est très important mais que personne n'est fusillé s'il ne le fait pas.
Si je dis que le président de la république n'oblige pas les chiens a payer la taxe sur les ordures ménagères, ca n'implique absolument rien de ce que pense le président de la république sur la taxe en question.
Que voulez-vous, c'est de la logique.
De même si j'énonce que les assassins ne sont pas condamnés à la peine de mort, c'est une constatation, et je n'énonce rien de mon opinion personnelle à ce sujet, tout comme quand je dis que le train entre en gare à 7h07. |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2018 21:45:45 |
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Posté - 10 mai 2018 : 23:27:39
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viviane : citation: Ca tombe bien, personne n'a jamais affirmé ça...
Et vous croyez pas que le hors sujet sur le rapport du CS a assez duré ? L'arc en donne sa définition, c'est la sienne . La loi est nettement moins précise....
Evidemment, la loi ne dit rien, votre argument unique et répétitif !!
Mais la loi n'a rien a imposer dans un rapport du CS. Elle est claire : " exécution de sa mission ", mission de controle des comptes, donc rapport financier., et .....
C'est bien au CS de faire complet sur son activité. Vous avez décidé de ne rien lettre dans sce rapport, les copros vous suivent dans votre vision de la misison d'un CS; vous avez été élu par de smoutons, vous avez donc raison de de rien dire sur votre activité et votre capacité à vérifier les comptes du SDC.
Vous bottez en touche sur la vision de l'ARC, car sans aucun argument a opposé à cette vision qui n'est qu du bon sens, et qui correspond au texte de la loi !!
D'ailleurs le syndic devrait faire aussi son rapport moral et financier, car tout mandataire socila DOIT le faire; les syndics bottent en touche comme vous le faites en tant que CS,......
viviane : que mettez vous dans votre rapport sur l'exécution de votre mission ? : le CS a vérifié les factures, tout est bon; la balance est équilibrée, pas de problèmes; le syndic suit les impayés, rien à dire, ..... nous offrons donc une boite de chocolat au syndic et proposons de voter le quitus.
PS : les copros doivent vous appeler "président du syndic" !!
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Viviane
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73
Posté - 10 mai 2018 : 23:58:11
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citation: Evidemment, la loi ne dit rien, votre argument unique et répétitif !!
C'est quand même assez hallucinant de s'entendre reprocher, sur un forum de droit, de parler de ce que dit ou ne dit pas la loi...
C'est, je suppose, votre nouvelle version de "rien de juridique"...
Pourtant c'est un peu comme le train de Ribouldingue qui arrive à 7h07, je ne suis pour rien dans ce que dit ou pas la loi.
citation: que mettez vous dans votre rapport sur l'exécution de votre mission ?
un peu de sel, un peu de poivre, du coriandre si j'en ai...
Allez, choisissez un autre bouc émissaire. Visiblement vous êtes devenu monomaniaque et il n'y a que moi qui vous intéresse. Je vais finir par me poser des questions. |
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Édité par - Viviane le 11 mai 2018 00:35:45 |
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Posté - 11 mai 2018 : 08:23:28
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Tout doux... |
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Pat07
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75
 Posté - 11 mai 2018 : 20:45:55
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Pat07
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 Posté - 25 juin 2018 : 02:18:56
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Mise à jour en fonction des nouveaux éléments en ma possession de ETAT FINANCIER APRES REPARTITION - Annexe 1 et Annexe 2
https://docs.google.com/presentatio...5437ac6b_0_0 |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 25 juin 2018 02:21:25 |
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Pat07
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Posté - 25 juin 2018 : 09:15:41
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Bonjour à tous,
ETAT FINANCIER APRES REPARTITION - du 01 janvier au 31 décembre 2017 - Annexe 1
Ce qui attire mon attention c'est la ligne - 459 Copropriétaires - créances douteuses = 205 254,13 ?
Je n'arrive pas à en déterminer l'origine.
J'ai appris aussi que " Les totaux I + II, à gauche et à droite, doivent être égaux."
Chose qui n'a jamais été le cas sur les ETATS FINANCIERS précédent 2011 - 2012 - 2013 ?
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 25 juin 2018 09:57:44 |
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andre78fr
Pilier de forums
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78
Posté - 25 juin 2018 : 10:47:28
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C'est plutôt une bonne chose que d'avoir ventilé et séparé ce qui semble être des créances douteuses des autres retards mais la situation est quand même problématique. Vous arrivez à 50% d'impayés et la loi prévoit que le juge (qui doit être saisi !!!) désigne un syndic "ad hoc", c'est à dire une aide à votre syndic qui laisse se creuser dangereusement ce "trou" afin de faire un vrai recouvrement avec des procédures et fatalement des ventes par adjudication...
Le bilan doit être équilibré oui, actif = passif, mais c'est le cas dans les documents présentés. |
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JPM
Modérateur
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79
Posté - 25 juin 2018 : 11:16:26
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Passer 205 000 € en créances douteuses !!!!
On peut espérer quelques explications |
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Pat07
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80
Posté - 25 juin 2018 : 12:45:29
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