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Viviane
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 Posté - 25 juin 2018 : 13:47:27
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citation: Passer 205 000 € en créances douteuses !!!!
On peut espérer quelques explications
Je plussoie !
citation: Le bilan doit être équilibré oui, actif = passif, mais c'est le cas dans les documents présentés.
Nous sommes d'accord sauf que si je soustrayais la créance douteuse ce ne serait plus le cas.
C'est pas comme ça que ça marche. La compta est ce qu'on appelle "en partie double". Chaque écriture a un débit et un crédit du même montant. Donc si vous enlevez un débit, vous devez aussi enlever l'écriture de contrepartie au crédit.
citation: Ce qui attire mon attention c'est la ligne - 459 Copropriétaires - créances douteuses = 205 254,13 ?
Je n'arrive pas à en déterminer l'origine.
Vous ne POUVEZ pas déterminer l'origine juste avec les annexes.
Vous pouvez avoir une vague idée avec les soldes après répartition des copros, c'est tout.
Ce qu'il faut faut, c'est les grands livres, et les journaux. Vous verrez QUI sont les copros débiteurs, depuis quand et pourquoi.
Il vous FAUT les demander. Et au moins sur les deux ou trois derniers exercices. Parce que 200000€ c'est pas une paille !
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Édité par - Viviane le 25 juin 2018 13:48:58 |
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JPM
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 82
Posté - 25 juin 2018 : 14:01:26
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Viviane : citation: Vous pouvez avoir une vague idée avec les soldes après répartition des copros, c'est tout.
Pourquoi vague ? On a des indications précieuses avec les soldes après répartition.
Il y a auparavant une colonne solde avant répartition. Que voulez vous de plus ?
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Viviane
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83
Posté - 25 juin 2018 : 14:16:08
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Un solde après répartition c'est... un solde.
C'est une indication mais ça ne vous dit pas depuis quand le copro n'a pas payé.
Parce que devoir 20000€ du fait d'un appel d'il y a un mois c'est pas pareil que les devoir parce qu'on n'a pas payé depuis x années sans que le syndic ait bougé le petit doigt pour récupérer les sommes.
Ca ne vous dit pas non plus, ce solde, si le syndic a imputé au copro des débits qu'il n'avait pas à imputer : erreur de répartitions, honoraires privatifs indus, conso d'eau supérieure à la conso totale de l'immeuble (vécu...) |
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JPM
Modérateur
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84
Posté - 25 juin 2018 : 16:25:50
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Le solde antérieur figure toujours dans le tableau.
Pour le reste vous prenez le solde tel qu'il apparait. Ce n'est pas à vous de faire le ménage dans les demandes en paiement.
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Viviane
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85
Posté - 26 juin 2018 : 00:04:18
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citation: Le solde antérieur figure toujours dans le tableau.
Et donc ? Ca me dit juste si ça date de cette année ou d'avant ..
citation: Pour le reste vous prenez le solde tel qu'il apparait. Ce n'est pas à vous de faire le ménage dans les demandes en paiement.
C'est un gag ? Bien sur que si, je fais le ménage, si besoin.
Parce que quand le syndic réclame à un copro quelque chose qu'il ne doit pas, ben le copro refuse de payer. Et le juge lui donne raison.
Mais le syndicAT, lui, il A payé.
Donc et comment que c'est mon rôle de faire le ménage, et pas qu'un peu.
Et même de faire voter à l'AG de poursuivre le syndic pour qu'il rembourse au syndicat tout ce qu'il a indument pris sur le compte du syndicat en l'imputant à un copro donné qui refuse à juste titre de rembourser le syndicAT.
Et même de vérifier, avant que le dossier d'impayés parte au tribunal, qu'on paye pas un avocat pour réclamer quelque chose que le copro ne doit pas. |
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Édité par - Viviane le 26 juin 2018 00:06:01 |
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Pat07
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Posté - 26 juin 2018 : 00:12:25
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andre78fr
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 Posté - 26 juin 2018 : 00:56:11
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Le traitement des créances douteuses existait bien avant la loi ALUR...
Quand on regarde vos annexes 1 successives depuis 2014 on voit quand même que le niveau des impayés déjà élevé ne cesse d'augmenter (180 k€ pour un budget de 570 k€ en 2014) puis 232 k€ en 2015, 214 k€ en 2016 et enfin 280 k€ dont 205 k€ qui passent des comptes 450 débiteurs au 459...
Le niveau des impayés a augmenté de 100 k€ en 4 ans ; votre syndic doit rendre des comptes avec des documents détaillés sur la liste des débiteurs, l'âge des créances et leur formation, l'état des procédures engagées, en cours, etc... !!! Autrement dit ; qui ne paye pas, pourquoi et depuis quand ?!?
On découvre parfois des contentieux sur tel ou tel travaux, des problèmes de compteurs ou de fluides, un bâtiment "en grève" ou parfois un problème social plus général mais vous explosez les seuils de 15 ou 25%, il faut saisir le juge. C'est au conseil syndical d'exiger tout ça avec fermeté et à l'AG d'en discuter mais à mon avis vous allez droit vers un plan de sauvegarde ! |
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JPM
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88
Posté - 26 juin 2018 : 01:59:48
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André 78 : citation: Le traitement des créances douteuses existait bien avant la loi ALUR...
Merci de fournir quelques précisions
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 26 juin 2018 : 12:35:54
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citation: Initialement posté par andre78fr
Le traitement des créances douteuses existait bien avant la loi ALUR...
Quand on regarde vos annexes 1 successives depuis 2014 on voit quand même que le niveau des impayés déjà élevé ne cesse d'augmenter (180 k€ pour un budget de 570 k€ en 2014) puis 232 k€ en 2015, 214 k€ en 2016 et enfin 280 k€ dont 205 k€ qui passent des comptes 450 débiteurs au 459...
Le niveau des impayés a augmenté de 100 k€ en 4 ans ; votre syndic doit rendre des comptes avec des documents détaillés sur la liste des débiteurs, l'âge des créances et leur formation, l'état des procédures engagées, en cours, etc... !!! Autrement dit ; qui ne paye pas, pourquoi et depuis quand ?!?
On découvre parfois des contentieux sur tel ou tel travaux, des problèmes de compteurs ou de fluides, un bâtiment "en grève" ou parfois un problème social plus général mais vous explosez les seuils de 15 ou 25%, il faut saisir le juge. C'est au conseil syndical d'exiger tout ça avec fermeté et à l'AG d'en discuter mais à mon avis vous allez droit vers un plan de sauvegarde !
Nous sommes effectivement dans ce cas http://www.cohesion-territoires.gou...n-difficulte - Plan de sauvegarde.
Cette écriture comptable d'après l'explication est indiqué comme préconisé, je m'interroge, j'ai déjà demandé d'avoir plus ample explication, je suis dans cette attente. Merci pour votre explication cela va m'aider, déjà dans la compréhension à défaut de solution miracle, pour info nous n'avons pas eu le quorum pour cette AGO à reprogrammer pour voter à l'article 24, donc pas de Conseil Syndical etc.
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 26 juin 2018 12:52:20 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 27 juin 2018 : 00:36:25
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citation: votre syndic doit rendre des comptes avec des documents détaillés sur la liste des débiteurs, l'âge des créances et leur formation, l'état des procédures engagées, en cours, etc... !!! Autrement dit ; qui ne paye pas, pourquoi et depuis quand ?!?
Je plussoie. Il vous faut les grands livres, journaux , mises en demeures, dossiers de procédures etc depuis le début de ces impayés .
Si votre ancien syndic ne les a pas donné, il faut dresser la liste des pièces et faire une procédure en récupération de pièces pour les obtenir. Pas besoin d'accord d'AG
S'il n'a rien fait de ce qu'il avait à faire, il faut engager sa responsabilité.
@jpm : c'est un gag ? Vous croyez que les créances douteuses datent d'ALUR ? |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2018 : 06:25:34
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Posté - 27 juin 2018 : 07:08:40
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citation: elles peuvent nous être imputés définitives (donc de devoir payer) dès lors que les comptes seront approuvés par l'Assemblée Générale Non.
Comptablement si ces sommes sont définitivement perdues, c'est la perte que vous payez, pas les charges. Certes dans la pratique cela revient au même montant. C'est le problème comptable.
L'autre problème est un problème de trésorerie, quand il manque une telle proportion des sous, il faut combler pour pouvoir assurer au jour le jour les paiements.
citation: Certains dossiers étant à ma connaissance en commission d'endettement Sujet à une demande de plan de surendettement? C'est donc une question de mois, mais le surendetté possdant un patrimoine il est peu probable qu'il y ait suppression des dettes avant la vente du bien.
Le souci est que si la demande est jugée recevable, cela stoppe toute procédure de saisie pour environ un an, un an et demi si le débiteur sait y faire. |
Édité par - ribouldingue le 27 juin 2018 07:38:05 |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2018 : 08:18:43
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: elles peuvent nous être imputés définitives (donc de devoir payer) dès lors que les comptes seront approuvés par l'Assemblée Générale Non. Comptablement si ces sommes sont définitivement perdues, c'est la perte que vous payez, pas les charges. Certes dans la pratique cela revient au même montant. C'est le problème comptable. L'autre problème est un problème de trésorerie, quand il manque une telle proportion des sous, il faut combler pour pouvoir assurer au jour le jour les paiements.
Dans ce cas qui comble (la perte) et comment ?
En dehors de raisonner comptablement (pour le fun).
Mise à disposition FEUILLE DE CALCUL de 2011 à 2017 sur mon lien.
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 27 juin 2018 08:41:33 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juin 2018 : 09:03:54
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Viviane ! vous trichez tout le temps.
J'ai écrit
Citation d'André 78 :
citation: Le traitement des créances douteuses existait bien avant la loi ALUR…
Merci de fournir quelques précisions
Vous répondez : @jpm : c'est un gag ? Vous croyez que les créances douteuses datent d'ALUR ?
Je n'ai pas écrit que les créances douteuses sont apparues avec la loi ALUR
J'ai écrit que le traitement des créances douteuses est apparu avec la loi ALUR
Vous passez une partie de votre temps à répondre de cette façon.
Je ne suis pas seul à formuler cette observation.
Vous y perdez le mérite qu'on peut accorder à certaines de vos observations.
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ainohi
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Posté - 27 juin 2018 : 09:13:44
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La perte étant comptabilisée comme une charge, elle est payée par l'ensemble des copropriétaires. Il ne pourrait en être autrement. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juin 2018 : 09:35:17
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citation: La perte étant comptabilisée comme une charge, elle est payée par l'ensemble des copropriétaires
Sauf l'insolvable bien sur.
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andre78fr
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Posté - 27 juin 2018 : 10:05:40
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Je ne partirai pas dans un grand débat sur les créances douteuses avant et après ALUR, si vous avez des choses à dire JPM sur le sujet, allez-y au lieu de jouer de vos formules ou de faire la morale à viviane !!!
Ce qui est sûr c'est que les comptes 459 Copropriétaire - créances douteuses ou 68 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses existent dans le plan comptable de l'arrêté du 14 mars 2005, je me souviens aussi d'une "leçon" sur le sujet par universimmo qui doit se trouver quelque part dans les archives (dommage que la recherche ne fonctionne pas ici) et qui remonte à pas mal d'années !
Retrouvé : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=212678 |
Édité par - andre78fr le 27 juin 2018 10:10:27 |
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JPM
Modérateur
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98
Posté - 27 juin 2018 : 10:47:56
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Bien sur que le traitement des créances douteuses remonte à l'avènement de la nouvelle comptabilité. C'est à dire dans la pratique à 2010 compte tenu des reports successifs de l'entrée en vigueur et de la nécessité d'avoir un exercice traité avec la nouvelle façon.
La loi ALUR est du 24 mars 2014
On doit noter les Informations rapides de la copropriété évoquent citation: «L’appel de fonds solidarité», qui constitue un emprunt auprès des copropriétaires afin de couvrir les impayés de copropriétaires défaillants, devra préalablement être voté par l’assemblée générale. par l'effet du décret du 29 mai 2004.
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Posté - 27 juin 2018 : 11:59:49
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... donc fin de la parenthèse Jpm cque je n'ai point comprite...
citation: Pat07 a écrit: En dehors de raisonner comptablement (pour le fun) Je vais bémoliser, parce que c'est facile de se moquer du comptable.
Le traitement comptable est essentiel à dire qui paye.
Si je fais semblant de ne rien voir au motif que la trésorerie n'est pas affectée, tous ceux qui quittent le bateau sont sain et sauf et payent les derniers idiots;
SI je fais semblant de ne rien voir, Pat07 vient nous voir sur le forum quand c'est deja presque trop tard, et les seuils sont dépassés sans que personne ne voit rien. La comptabilité sert de voile pudique alors qu'elle doit être un avertisseur.
citation: Ainohi a écrit: La perte étant comptabilisée comme une charge, elle est payée par l'ensemble des copropriétaires. Il ne pourrait en être autrement. C'est la théorie.
La pratique explique que puisqu'on ne tond pas un oeuf seuls les riches payent. |
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Viviane
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Posté - 27 juin 2018 : 12:07:38
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Les creances des copros ne peuvent etre depreciees, c est a dire passees en charges, qu au moment de la decision de vente du lot, qui ne peut etre prise que par l ag.
Decision de vente qui ne peut etre prise qu u e fois le syndicat muni d un titre executore.
Sauf erreur de ma part, la contrepartie du compte 68 permettant d effectuer cette depreciation est un compte 49 et pas 45. Il faut verifier dans le decret et l arrete.
@jpm j attens donc que vous expliqiez ce qu alur a change |
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Sujet |
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Les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles 
