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fabien_95
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 Posté - 22 mai 2018 : 01:39:03
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Bonjour,
Un nouveau RDC va être soumis à l'AG, j'aurais plusieurs questions svp:
1- Dans l'immeuble les professions libérales et les commerces sont admis. L'ancien RDC ne parle pas d'activité hôtelière qui se présume permise si conforme à la loi. Que majorité faut-il pour approuver cette clause, simple ou à l'unanimité?
Un copropriétaire pourra louer à un seul et même locataire l'ensemble constituant son
appartement même meublé, sous réserve que cet appartement ne serve pas à une activité
illicite ou illégale et ne soit pas qualifié d'activité hôtelière
2- Cette clause est correcte:
Charges communes à supporter par les copropriétaires du bâtiment B
- Les frais de modification ou de transformation exécutée dans le bâtiment en vertu
d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B.
Par contre pour le bâtiment A:
Charges communes à supporter par les copropriétaires du bâtiment A.
Les frais des modifications ou des transformations exécutées dans le bâtiment en vertu
d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment [SANS SPÉCIFIER A]
Est-ce que cette clause est illicite ou perment-elle au copropriétaires hors bâtiment A de voter des travaux à la charge exclusive du bâtiment A??
3- Même question: cette clause permet-elle une répartition/modification de répartition arbitraire?
- la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Toutefois, la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
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Posté - 22 mai 2018 : 07:32:11
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citation: 1- Dans l'immeuble les professions libérales et les commerces sont admis. L'ancien RDC ne parle pas d'activité hôtelière qui se présume permise si conforme à la loi. Que majorité faut-il pour approuver cette clause, simple ou à l'unanimité?
Un copropriétaire pourra louer à un seul et même locataire l'ensemble constituant son
appartement même meublé, sous réserve que cet appartement ne serve pas à une activité
illicite ou illégale et ne soit pas qualifié d'activité hôtelière
Unanimité, car il y a modification de la jouissance des parties privatives (par rapport au RdC précédent, si cela est rajouté) :
"article 26 :
...
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."
citation: 2- Cette clause est correcte:
Charges communes à supporter par les copropriétaires du bâtiment B
- Les frais de modification ou de transformation exécutée dans le bâtiment en vertu
d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B.
Par contre pour le bâtiment A:
Charges communes à supporter par les copropriétaires du bâtiment A.
Les frais des modifications ou des transformations exécutées dans le bâtiment en vertu
d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment [SANS SPÉCIFIER A]
Je ne suis pas sur que cette clause soit correcte, car le bat A et la bat B, sont la propriété indivis de tous (sauf si le contraire est indiqué quelque part, mais dans ce cas ce n'est pas le même syndicat), et ce qui est création ou modification influe sur l'investissement immobilier de tous. Cette clause ne devrait concerner que l'entretien (article 24) et dans ce cas, OUI, les copros du bâtiment concerné sont appelés à voter de par la jurisprudence, mais ce serait mieux de la rajouter dans le RdC à cette occasion :
"article 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
citation: 3- Même question: cette clause permet-elle une répartition/modification de répartition arbitraire?
- la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
On peut admettre qu'il n'y a pas modification des tantièmes, mais création de nouvelles clés... article 26 (cela se discute, mais si on ne parle que d'entretien, je pense qu'un juge accepterait cette décision prise à la double majorité de l'article 26) |
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Posté - 22 mai 2018 : 08:32:42
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citation: L'ancien RDC ne parle pas d'activité hôtelière qui se présume permise si conforme à la loi. Que majorité faut-il pour approuver cette clause, simple ou à l'unanibmité?
L'activité hôtelière est IMPOSSIBLE dans un immeuble d'haitation ou de locaux commercial. Il faut une destination d'hotel.
Aujourd'hui, si on pense aux locations meublées de courte durée, c'est soit de l'habitation si moins de xx jours par an, soit du para-hotelier qui peut se faire dans un local commercial. |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2018 : 09:51:20
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Un nouveau RDC va être soumis à l'AG,
Soit 2 choses :
- il s'agit en fait d'une mise en conformité du RDC existant avec les dispositions légales en vigueur actuellement : maj.art.24.
- il s'agit réellement d'un nouveau RDC, certaines clauses conventionnelles étant modifiées, comme la destination de l'immeuble, ou encore la répartition des charges : unanimité.
Fabien semble être dans ce second cas.
Il faut se poser des questions sur l'origine, la nécessité, le but de cette nouvelle rédaction. |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2018 09:52:40 |
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fabien_95
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 Posté - 22 mai 2018 : 10:31:07
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Merci. Il s'agit d'une mise à en conformité du RDC mais les clauses que j'ai mentionnées n'étaient pas dans l'ancien RDC et ne semblent pas être une simple mise en conformité.
2: Il n'y a pas un changement explicite de la répartition des charges, mais l'omission dans cette clause semble dire que les dépenses d'entretien du bat. A sont voté par le bâtiment [sans spécifier A], c’est-à -dire par l'ensemble des copros.
3: Même ici il n'y a pas un changement explicite de la répartition des charges, seulement les normes pour un éventuel changement futur, mais la phrase que j'ai citée ne semble pas claire.
(- la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.)
Toutefois, la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. |
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Posté - 22 mai 2018 : 11:37:25
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il ne faut pas confondre "entretien d'équipements et services communs" avec des travaux sur batiments. Les équipements cela peut-être un ascenseur, mais pas l'entretien d'un escalier par exemple |
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fabien_95
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Posté - 22 mai 2018 : 12:32:06
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Oui, en fait j'entendais surtout travaux |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2018 : 16:21:41
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Dans la mesure où il s'agit d'ajouter ou de modifier une phrase qui concerne la destination de l'immeuble, et donc des lots, ou encore la répartition des charges, c'est un vote à l'unanimité.
Dont : "Un copropriétaire pourra louer à un seul et même locataire l'ensemble constituant son appartement même meublé, sous réserve que cet appartement ne serve pas à une activité illicite ou illégale et ne soit pas qualifié d'activité hôtelière"
Sur cette autre clause :
"Toutefois, la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
Il s'agit de la recopie de l'art.10 al.1, disposition qui s'impose à tous, mentionnée au RDC ou non.
Loi de 65 et décret de 67 s'imposent, peu importe leur résumé - transcription ou non dans le RDC.
Même chose pour la tenue des AG, la demande d'inscription de questions, ou la mission du syndic comme du CS.
Il faut distinguer ici les dispositions/clauses légales, qui s'imposent transcrites ou pas au RDC, des clauses conventionnelles.
C'est à dire des conditions particulières convenues entre copropriétaires. Celles qui touchent à la destination de l'immeuble, par conséquence à celle des lots (leur usage), à la répartition de leurs charges, à l'usage des parties communes, aux règles du 'vivre ensemble'.
Il ne s'agit pas ici de "mise en conformité". (sauf si telle clause réputée illicite : n'existe pas)
Hors de tout contexte particulier (reconstruction pour la destination, travaux pour les charges ), leur modification impose un vote unanime.
Une "mise en conformité" ne concernerait que les dispositions légales. Mise en conformité des clauses légales obsolètes, devenues illicites depuis la rédaction initiale du RDC. Bien connu pour des RDC rédigés en 1932, en 1958 ou même en 1982. |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2018 16:28:15 |
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fabien_95
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Posté - 22 mai 2018 : 22:01:10
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Merci, c'est très clair pour tout.
Pour le point 2 je n'ai pas compris? Est-ce qu'il permet à toute la copro de voter de travaux à la charge du bat. A (donc nouvelle clé)?
Charges communes à supporter par les copropriétaires du bâtiment A.
Les frais des modifications ou des transformations exécutées dans le bâtiment en vertu
d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment [SANS SPÉCIFIER A, DONC TOUT LE BATIMENT, C'EST-A-DIRE L'IMMEUBLE?]
C'est possible de la faire corriger en AG?
Sinon, suggerez-vous de la faire annuler si approuvée? |
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Posté - 23 mai 2018 : 07:34:47
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citation: C'est possible de la faire corriger en AG?
l'AG est un lieu d'échanges, de discussions et de CORRECTIONS, donc OUI, vous pouvez améliorer l'écriture de certains points. |
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Posté - 23 mai 2018 : 13:44:22
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citation: l'AG est un lieu d'échanges, de discussions et de CORRECTIONS, d'amendements plutot , non? 
Je corrige... |
Édité par - ribouldingue le 23 mai 2018 13:54:25 |
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Posté - 23 mai 2018 : 13:59:56
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oui et non, car l'amendement lors d'une assemblée est une proposition de modification, c'est pourquoi je parle de correction du projet.
Mais, ribouldingue, on ne va pas faire une guerre nucléaire pour cela.... 
je propose une trêve pour ramasser nos billes 
on dira donc un amendement de correction  |
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2018 : 14:10:11
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Dans une affaire de cette importance (le RDC fonde les rapports entre copropriétaires), le projet présenté à l'AG doit avoir été largement concerté très en amont, s'agissant de plus de l'adopter à l'unanimité.
Les modifications apportées en séance devraient porter au plus sur la place d'une virgule.
S'il s'agit de proposer un amendement à telle(s) clause(s), par exemple sur la répartition des charges, c'est que le projet n'était pas abouti, imparfait.
La convocation d'une autre AG après concertation pour révision est indispensable. |
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Posté - 23 mai 2018 : 14:12:27
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citation: je propose une trêve pour ramasser nos billes Faut que je mette mes lunettes, la.... 
Gedehem vient de nous enrhumer tous les deux...
Je cherche un cache-col...
citation: Les modifications apportées en séance devraient porter au plus sur la place d'une virgule. C'est tout petit une virgule. |
Édité par - ribouldingue le 23 mai 2018 14:13:28 |
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2018 : 16:03:42
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Le point l'est plus encore .... |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2018 16:04:31 |
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Sunbird
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Posté - 23 mai 2018 : 17:06:07
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Qui avez vous consulté pour la rédactions de ces nouvelles clauses?
Je ne vois pas comment un RC peut accepter les commerces et professions libérales, tout en interdisant une activité hôtelière?
De plus de quel droit le RC restreindrait à ce point l'usage de ces parties privatives?
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Posté - 23 mai 2018 : 17:07:18
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en l'espèce, il s'agit de rajouter la lettre A qui a du être écrite en encre sympathique....  |
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Gédehem
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15985 message(s)
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17
Posté - 23 mai 2018 : 18:06:36
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De plus de quel droit le RC restreindrait à ce point l'usage de ces parties privatives?
parce qu'il en est prévu ainsi par convention !
Les clauses limitant le libre usage des parties privatives ne sont pas sur le principe illicites.
Ainsi de la destination "habitation" des lots, et exclusivement, interdisant la destination 'commerce' ou "industrie".
Ou encore, dans certains cas, l'interdiction de louer une fraction de lots (évite de multiplier le nombre d'occupants) ou encore la location en meublé, ceci au regard de la destination de l'immeuble.
Ou même de vendre des éléments séparés du lot, comme une cave, un débarras (augmentation des membres du syndicat, contournement de la règle du copro majoritaire, etc ...)
Il a même été reconnu la validité d'une clause dite "de préférence", (dans une copropriété 'familiale'), au profit des autres copropriétaires.
On en a parlé encore au sujet des garages ou parkings mis en vente, prioritairement aux membres du syndicat.
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Viviane
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Posté - 23 mai 2018 : 19:03:08
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Bonjour
Et vous, personnellement, Fabien95, elles vous conviennent, ces clauses ?
La 3 ne sert à strictement rien , puisque c'est la loi. Ou bien elles serviront à (mal) interpréter les choses à la guise de votre CS (c'est bien lui qui voulait faire payer les travaux de ravalement par étage ? Ou je me trompe)
Et les autres requièrent l'unanimité. |
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Édité par - Viviane le 23 mai 2018 19:03:48 |
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Sunbird
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Posté - 23 mai 2018 : 21:39:44
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"Un copropriétaire pourra louer à un seul et même locataire l'ensemble constituant son
appartement même meublé..."
C'est ce type de phrase que je trouve intrusive et dangereuse. Elle interdit par exemple la colocation.
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fabien_95
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Posté - 23 mai 2018 : 22:26:59
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citation: Initialement posté par rambouilleten l'espèce, il s'agit de rajouter la lettre A qui a du être écrite en encre sympathique....
C'était ça ma question: c'est un amendement possible?
L'approbation du RDC (à part les clauses discutée ici) demande l'unanimité? Il me semblait que non...
Viviane: ces clauses ne me conviennent pas! La 2 me semble une "coquille" qui permettrait de voter des travaux à la charge exclusive du batiment A. La 3 aussi est dans la loi, mais vous avez bien vu, je ne sais pas comment le CS va l'interpreter...
Quant à la 3, ce n'est pas si important (j'habite ma pièce qui est trop petite pour une activité hotelière), mais une telle limitation pourrait impacter sur sa valeur, et sur la possibilitè de louer pendant les absences (les lois changent en continuation).
Sunbird:
"C'est ce type de phrase que je trouve intrusive et dangereuse. Elle interdit par exemple la colocation."
En fait! Cela va modifier le droit de propriété. |
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