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leleto
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 Posté - 22 mai 2018 : 19:54:16
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Bonjour,
Je viens de matin de contrôler les comptes d'une de mes copropriétés.
J'avais des doutes sur l'ouverture d'un compte séparé voté en 2015.
La Banque l'aurait ouvert auprès de la Palatine (nombreux avis négatifs).
J'ai consulté les relevés bancaires indiqués "SDC 28 RUE XXXXX"
J'ai trouvé par contre un RIB dans le dossier du contrôle et là j'ai dans la rubrique titulaire :
"SDC 28 RUE XXXX
C/O le nom du syndic + adresse du syndic "
J'ai des doutes très sérieux d'autant que j'ai demandé à voir la convention d'ouverture mais de numéro APE dessus .... J'ai l'impression qu'il s'agissait d'une attestation de complaisance.
Un autre post va suivre sur l'adéquation entre le compte banque des comptes 2017 et le relevé au 31/12/2017
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 22 mai 2018 : 20:29:34
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Les intitulés correspondent à un compte séparé, mais j' ai déjà vu des intitulés et des RIB au nom du syndicat mais avec comme titulaire le syndic...Les opérations bancaire étant passées sur un compte ayant pour titulaire le syndic.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 22 mai 2018 : 20:53:07
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C'est pourquoi il faudra bien en finir avec le contournement sur le seul l'intitulé.
C'est la convention de compte (le contrat) passée entre le syndicat et l'organisme bancaire qui doit faire foi. |
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3
Posté - 23 mai 2018 : 07:31:18
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votre compte semble bien séparé...
certaines conventions ne comportent pas de n° APE car les conseillers bancaires ne savent pas où placer les syndicats et comem cela n'est pas indispensable pour mettre l'argent à la caisse de la banque ....  du moment que cela rapporte... |
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Sunbird
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4
 Posté - 23 mai 2018 : 13:29:45
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Ces histoires de compte séparé sont un vrai problème.
Il est tout de même surprenant de découvrir les stratagèmes mis en place par certains syndics pour déroger à la Loi.
Concernant les conventions, elles sont certes importantes, mais elles ne sont pas suffisantes. Le seul moyen d'avoir la certitude de qui est titulaire du compte est ce qui est inscrit dans le FICOBA.
Une solution qui devait faciliter, sécuriser les fonds du SDC, de façon surprenant apporte des complications.
Si un syndic n'est pas capable de faire une dérogation à sa règle de groupe qui impose telle ou telle banque il faut ne pas retenir sa candidature, ou le remercier.
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Baba0
Contributeur actif
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5
Posté - 06 juin 2018 : 14:00:46
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Bonjour,
Pour information
Cour de cassation - N° de pourvoi: 14-23898
2°/ que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, ce qui n’est pas le cas d’un compte dans lequel apparaît le nom du syndic même s’il fonctionne comme un compte séparé du syndicat ; qu’en jugeant que le syndicat des copropriétaires disposait d’un compte séparé tout en constatant, par motifs adoptés, que celui-ci était intitulé « Cop Les Hauts de Praz, 124 route Nationale, A/S Bdi Loisirs Immobilier Sarl, 74120 Megève », la cour d’appel a violé l’article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la cause ; |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 09 juin 2018 : 08:04:16
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BaBa0 !!!
Vous présentez un extrait d'arrêt comme s'il était un élément de la décision de la Cour de Cassation.
Or c'est la reproduction de l'argumentation de l'une des parties.
C'est bien l'immatriculation qui est le critère de l'existence ou non d'un compte séparé.
C'es simple : la première ligne ne doit comporter que la désignation du syndicat des copropriétaires, sans la moindre trace du syndic.
La second ligne peut comporter mention du syndic et son adresse.
En première ligne on peut trouver SDC (syndicat des copropriétaires) ou Copro.
En l'état la jurisprudence de la Cour de cassation est formelle sur la prédominance de la ligne d'immatriculation.
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Baba0
Contributeur actif
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7
Posté - 13 juin 2018 : 07:53:49
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JPM,
Pourriez-vous préciser la définition légale "d'immatriculation" et communiquer l'arrêt de la Cour de cassation qui précise la distinction entre les 2 lignes du compte.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 13 juin 2018 : 10:15:06
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Le problème sur les comptes bancaires, est que tout le monde y va de sa petite phrase mais n'en sait rien.
Une certitude est que si le compte n'est pas séparé et que vous changez de syndic, vous devrez créer un nouveau compte.
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Gédehem
Pilier de forums
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9
Posté - 13 juin 2018 : 10:23:39
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Alors que le compte séparé a été rendu obligatoire en 2000 (en pratique 1.01.2002) sauf dispense, que la dispense a été supprimée, on devrait trouver partout des comptes séparés, sauf parfois das les petits syndicats.
Et ne plus avoir de questionnements sur le compte bancaire des syndicats.
Sauf qu'on peut compter sur certains syndics pour contourner l'affaire, comme ils en ont l'habitude sur d'autres points. (voila qui va faire bondir JPM ...  )
Sur le titulaire du compte au nom du syndicat voir arrêt de cassation du 9 avril 2008 n° 07-12268 (+ arrêt rectificatif du 2.12.2008)
Mais il y a une ambiguïté, qu'un autre arrêt de cassation soulève : celui de la convention de compte entre le syndicat et l'organisme bancaire.
Cassation Chambre 2 du 15.04.2014 n° 13-13878.
Autrement dit, d'une chose toute simple, qui commence par l'établissement de la convention (contrat) entre le syndicat et la banque, on en arrive 18 ans plus tard à débattre encore sur le sigle ou l'indication de la première ligne du compte bancaire, dont certains malgré cela ne sont pas séparés du compte du syndic.
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Édité par - Gédehem le 13 juin 2018 10:26:29 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2018 : 09:54:16
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Bonjour, certains syndics ont trouvé une façon de contourner l'obligation du compte séparé: cela consiste à prétendre qu'il peut être dérogé à la loi en raison de la petite importance du SDC quant au nombre de lots ( inférieur ou égal à 15 lots ) mais en confondant nombre de lots ( selon le rgt de coprop) et nombre de copropriétaires .... En effet il est assez fréquent dans un SDC que plusieurs lots appartiennent à un même copropriétaire.
Un SDC comportant 20 lots ou plus peut donc parfaitement compter moins de 16 copropriétaires , mais il devra toutefois faire l'objet d'un compte séparé, selon la loi , car comportant plus de 15 lots.
A ce sujet il faudrait aussi savoir ce qu'il faut comprendre par "lots à usage de logement bureaux commerce": les caves sont-elles exclues ( bien que constituant un lot identifié et affecté de tantièmes ), les box ou parkings sont-ils exclus, bien que constituant des lots séparés, comme les caves, pouvant appartement à un copropriétaire ne possédant pas d'autre lot ?
Qu'en est-il de la jurisprudence sur cette audacieuse assimilation entre nb de lots et nb de copropriétaires ? et le concept de lot ?
Il serait bien d'avoir une règle précise et définitive permettant de savoir si le compte du SDC est bien un compte séparé conforme à la loi .
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Posté - 06 août 2018 : 11:45:18
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on se réfère à la loi :
"article 18 :
...
Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. "
ainsi on répond à vos deux questions :
* c'est lots qui importe et non copropriétaires
* les caves, parkings, celliers, et autres ne sont pas inclus dans les 15 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2018 : 12:08:13
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Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...
Par ailleurs comment doit être désigné exactement le compte séparé : quelle mention doit-il comporter et quelle mention ne doit-il pas comporter ? |
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nefer
Modérateur
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13
Posté - 06 août 2018 : 12:19:15
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citation: Initialement posté par Jany2718
Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...
Par ailleurs comment doit être désigné exactement le compte séparé : quelle mention doit-il comporter et quelle mention ne doit-il pas comporter ?
il suffit de lire le texte pour avoir la réponse: 10 logements entraine la possibilité de déroger au compte séparé!
cela n'a rien à voir avec la valeur du lot!!! |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2018 : 13:29:33
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Bonjour,
Et quoi qu’il en soit, le syndicat n’est pas obligé de dispenser, si le syndic ne l’accepte pas, la nullité de plein droit de son mandat est encourue dans les 3 mois suivant sa désignation. La loi est claire. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2018 : 13:52:41
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Oui, en effet, mais les syndics savent bien que la probabilité d'une contestation est très faible et cela d'autant plus que cette contestation, qui viendrait d'un copropriétaire "récalcitrant", rencontrerait l'opposition et le mécontentement de la majorité des copropriétaires ayant approuvé la dispense de compte séparé car il faudrait alors se mettre à la recherche d'un nouveau syndic, alors que celui écarté pour irrégularité était "si gentil" et "si compétent" ...! |
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Posté - 06 août 2018 : 15:36:11
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citation: Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...
ne vous faites pas une entorse au cerveau : la loi dit les conditions, on applique...
un compte séparé qui est de par la loi la règle principale et non l'exception, c'est un compte au nom du syndicat lui-même sous couvert de .... (le syndic). |
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Posté - 06 août 2018 : 15:43:03
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citation: les syndics savent bien que la probabilité d'une contestation est très faible et cela d'autant plus que cette contestation, qui viendrait d'un copropriétaire "récalcitrant", rencontrerait l'opposition et le mécontentement de la majorité des copropriétaires ayant approuvé la dispense de compte séparé car il faudrait alors se mettre à la recherche d'un nouveau syndic, alors que celui écarté pour irrégularité était "si gentil" et "si compétent" ...! Il y a deux éléments dans votre réponse.
1/ La résiliation de fait du mandat découle de l'absence de compte séparé, et le syndic ne peut rien faire contre
2/ La désignation d'un autre syndic
Certes oui, mais si au principe que ca coute un peu d'énergie de trouver un autre syndic on peut tout accepter, alors je ne comprends plus. Du coup inutile de rien controler si on va comme ça. |
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Posté - 06 août 2018 : 16:29:33
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citation: 1/ La résiliation de fait du mandat découle de l'absence de compte séparé, et le syndic ne peut rien faire contre
"de fait" : non, la jurisprudence en a décidé autrement. Pas de "de fait", mais si après LRAR du président du CS mettant en demeure le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé, et si le syndic n’obtempère pas alors le juge saisi autorisera la rupture du mandat...
Donc dans ce cas, la première chose à faire c'est cette MeD au syndic |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2018 : 18:55:49
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Selon l’article 18 de L65 : "La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation", dès lors , on ne voit pas très bien comment le syndic fautif pourrait échapper à la nullité de son mandat, nullité prononcée par le juge à la demande, même d’un seul copropriétaire insatisfait de cette désinvolture.
La loi ne prévoit en effet aucune possibilité d’amendement du syndic ou de rectification de son erreur qui lui permettrait d’échapper à la nullité de son mandat . Le « pardon » n’appartient qu’au ou aux demandeurs, si le « syndic professionnel » arrive toutefois à expliquer qu’il ignorait ces dispositions vraiment incompréhensibles et trop pénalisantes pour lui !
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Posté - 07 août 2018 : 09:25:17
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Je plussoie Jany2718!
citation: "de fait" : non, la jurisprudence en a décidé autrement. Pas de "de fait", mais si après LRAR du président du CS mettant en demeure le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé, et si le syndic n’obtempère pas alors le juge saisi autorisera la rupture du mandat... Ne serait-ce pas plutot qu'il appartient a la partie qui le revendique de le faire CONSTATER par le JUGE, et non pas DECIDER, le juge ne pouvant pas dire non?
EN ce cas je maintiens ce que j'ai écrit, et je réclame un café de compensation mais j'en dois un pour ne pas avoir été assez explicite;
On a le même cas pour un locataire en impayé pares un commandement de payer, la résiliation est DE DROIT mais doit être constatée par un Juge, sauf que dans ce dernier cas, le Juge peut en différer l'effet. Pas dans le cas du syndic qui nous préoccupe; |
Édité par - ribouldingue le 07 août 2018 09:39:33 |
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Compte séparé Banque Palatine ? 
