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ARdL
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 Posté - 02 juil. 2018 : 14:52:08
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Bonjour
Cette résolution est proposée:
" L'assemblée générale désigne en qualité de syndic "les comiques de Passy" et approuve son contrat pour une durée de 1 an et demi (18 mois).
Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable. Mandat est donnée au président de séance pour signer le contrat de syndic. Les honoraires de gestion courante seront de 6.000€ HT soit 7200€ TTC"
Questions où je sollicite vos conseils éclairés et argumentés:
1- "Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat..."
C'est légal cela ? comment puis-je adhérer individuellement sans signer ?
2- Absence de date calendaire - le contrat comprend une date calendaire de fin mais pas la résolution...
C'est valide ?
3- Rémunération
Le contrat joint dit 6000€ HT rémunération forfaitaire annuelle
La résolution dit 6000€ HT pour 18 mois......
Qu'est ce qui est valide ? la résolution ou le contrat signé ?
Vos avis ?
D'avance merci
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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Posté - 02 juil. 2018 : 16:52:55
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citation: Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable Ils n'ont pas a adhérer a quoi que ce soit, la rédaction est piteuse, et pas plus a approuver individuellement une résolution qu'ils approuvent collectivement, la rédaction est minable.
Est-ce que je vote pour le président de la république à titre collectif et aussi a titre individuel? Ca n'a pas de sens
Le plus ridicule, c'est qu'on présuppose que l'approbation du contrat nécessite une signature de la personne morale (le syndicat) mais ne nécessite pas de signature des personnes éventuellement physiques, ou représentées par des personnes physiques (les copopriétaires votant). |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 02 juil. 2018 : 17:04:44
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citation: 2- Absence de date calendaire - le contrat comprend une date calendaire de fin mais pas la résolution...
La loi ne l'oblige pas (elle ne l'oblige que sur le contrat) mais il FAUT mettre DES dates dans la résolution. Sans quoi c'est le gribouillis sur le contrat qui fera foi. Et un contrat c'est plus simple à bidouiller après signature qu'un PV que tout le monde reçoit. Proposez un amendement. Perso je mettrais pas 18 mois, 12 ou 13 suffisent amplement
citation: L'assemblée générale désigne en qualité de syndic "les comiques de Passy" du...... au......
Les honoraires de gestion courante seront de 6.000€ HT annuels, soit 7200€ TTC"
Mandat est donnée au président de séance pour signer le contrat de syndic.
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Posté - 02 juil. 2018 : 17:51:50
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Il est anormal que la résolution ne reprenne pas le minimum de ce qui est inscrit sur le contrat lui-même.
D'ailleurs est ce que ce contrat signé est identique à celui joint à la convocation et est ce que le contrat signé correspond bien à ce qui a été soumis à vote?... |
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ARdL
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 Posté - 02 juil. 2018 : 19:36:20
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L'AG n'a pas encore eu lieu
Ne riez pas mais
- l'AG a été fixée autour du 15 août.........
- Sinon on en est à la 3ème convocation (il y a eu annulation avant tenue des 2 premières suite à des erreurs dignes d'un film de Mr Bean.
Et 3ème contrat aussi
- J'ai réussi à faire annuler pour vices de forme les 2 premières et ai fait baisser les frais de mutation de 1200-1600€TTC à 550-600TTC en hurlant à l'arnaque.......
- Le nouveau syndic a une note de 2.2 Google et des dizaines de commentaires effroyables - Ca promet !
Dans la dernière version du contrat (en admettant que ce soit celle signée.....)
"LE présent contrat est conclu pour une durée de XX mois
Il prendra effet le (date de l'assemblée générale) et prendra fin le 30 juin 2019"
Si cette rédaction est dans le PV est ce annulable ?
(la rédaction de résolution ci-dessus)
J'espère que le mec du CS qui n'aime pas trop respecter les lois, lira ce post également! |
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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nefer
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Posté - 02 juil. 2018 : 19:46:17
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donc c'est le projet de résolution...le jour de l'AG , le président de séance doit indiquer clairement , avant de passer au vote, que le contrat prend effet le pour se terminer le...
et il devra bien vérifier avant de signer le PV le texte écrit de la résolution |
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Viviane
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Posté - 02 juil. 2018 : 19:49:39
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citation: Le nouveau syndic a une note de 2.2 Google et des dizaines de commentaires effroyables - Ca promet !
Il est dans quelle ville, ce syndic ? |
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ainohi
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Posté - 02 juil. 2018 : 20:43:38
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1- Pour reprendre les qualificatifs de Ribouldingue, c'est plus ridicule et piteux qu'illégal. Les copropriétaires n'ont pas de lien direct avec le syndic. Mais évidemment, la désignation du syndic est opposable à chaque copropriétaire comme n'importe quelle décision de l'assemblée générale, à commencer par l'adoption du budget qui permet de leur appeler leurs quotes-parts de charges prévisionnelles, inutile de le rappeler.
Peut-être est-ce une manière de rappeler que les montants des honoraires prévus au contrat s'appliquent aussi aux prestations imputables à un seul copropriétaire comme les états datés lors d'une vente ou les frais de mise en demeure. Les copropriétaires se désintéressent trop souvent du tarifs de ces prestations parce qu'ils ne se sentent pas concernés s'ils paient leurs charges sans retard et qu'ils n'ont pas l'intention de vendre. Ils ont tort parce que même s'ils n'ont pas l'occasion d'avoir à payer de tels frais, ceux-ci, surtout les frais de recouvrement, n'étant pas toujours recouvrés, c'est au détriment du syndicat et non du syndic qui, de toutes façons, se paie sur la bête.
2. Il faudra que les dates calendaires figurent sur le PV et sur le contrat, identiques, cela va sans dire.
3. C'est en AG que cela se décidera. La discussion risque d'être animée. |
Édité par - ainohi le 02 juil. 2018 20:46:15 |
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Louis92
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Posté - 02 juil. 2018 : 22:20:52
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nefer citation: le jour de l'AG , le président de séance doit indiquer clairement , avant de passer au vote, que le contrat prend effet le pour se terminer le...
et il devra bien vérifier avant de signer le PV le texte écrit de la résolution nefet donne la soution : le texte de la résolution n'est qu'un projet et c'est le président de l'AG qui peut proposer un texte correct au vote (en ayant prévenu le CS avant) ... ou quelqu'un de l'AG peut le lui souffler.
La résolution met bien à 6.000 € HT les 18 mois soit 4.000 € HT l'année. Le président de l'AG peut profiter de cette bétise pour faire passer un texte correct.
Cdlt. Louis92. |
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ARdL
Contributeur actif
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Posté - 02 juil. 2018 : 22:25:37
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paris 16
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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Viviane
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Posté - 02 juil. 2018 : 22:34:25
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Et oups, j'ai mal lu, oubliez mon MP. S'il est à Paris 16, c'est pas notre ex-syndic. |
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2018 : 22:40:27
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Il faut rédiger par avance la résolution à proposer à l'AG. La travailler avec le CS ou un groupe de copropriétaires.
Elle pourrait être de ce type.
"La société "Les Comiques de Passy" est élu en qualité de syndic du syndicat "Les Joyeux Lurons" à compter de ce jour (date AG) pour un mandat qui sera à échéance lors de la prochaine AG appelée à désigner le syndic qui devra se tenir au plus tard le (30 juin 2019) (*)
Durant cette même période les conditions particulières d'exécution du mandat et les rémunérations correspondantes sont fixées par un contrat joint au présent PV (**)"
(*) l'AG annuelle appelée à approuver les comptes doit se tenir dans les 6 mois de la fin d'exercice. D'où la limite du 30 juin pour des exercices arrêtés au 31.12)
(**) par sécurité dans tous les cas, impératif lorsqu'il y a des modifications au contrat apportées en séance.
NB : il faut rappeler que l'échéance réelle du mandat du syndic tombe à la date de l'AG appelée à le désigner (L.art.17.) |
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Viviane
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Posté - 02 juil. 2018 : 23:03:01
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citation: "La société "Les Comiques de Passy" est élu en qualité de syndic du syndicat "Les Joyeux Lurons" à compter de ce jour (date AG) pour un mandat qui sera à échéance lors de la prochaine AG appelée à désigner le syndic qui devra se tenir au plus tard le (30 juin 2019) (*)
Durant cette même période les conditions particulières d'exécution du mandat et les rémunérations correspondantes sont fixées par un contrat joint au présent PV (**)"
Et donc, fort de votre théorie alambiquée sur la différence mandat/contrat vous lui suggérez exactement ce qu'il ne FAUT PAS faire...et qu'à peu près tout le monde à part vous déconseille depuis des années.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 31 mai 2018
N° de pourvoi: 17-18046
Publié au bulletin
citation: Vu l'article 29 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de la décision n° 9 relative à la désignation du syndic et à l'approbation de son contrat, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a, par cette résolution, renouvelé le mandat de syndic de la société Cabinet Girard jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 et que, dès lors qu'il n'a pas été donné pour plus de trois années, puisqu'il prendra fin à l'assemblée générale statuant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2013, il n'est pas démontré que les dispositions des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette résolution respectait l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et je mettrais ma main à couper que votre réponse va être d'expliquer que "il faut savoir lire".... |
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Édité par - Viviane le 02 juil. 2018 23:05:43 |
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Posté - 03 juil. 2018 : 07:59:46
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Gedehem soit l'après-midi a été trop chaud, soit votre équipe favorite a perdu, car dans vos derniers propos, il y a deux erreurs grossières sur lesquelles vous ne nous avez pas habitué :
Un mandat (par le contrat) doit comporter au moins 3 éléments calendaires précis : date de début et de fin de contrat de mandat et durée :
" Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance,"
second propos :
(*) l'AG annuelle appelée à approuver les comptes doit se tenir dans les 6 mois de la fin d'exercice. D'où la limite du 30 juin pour des exercices arrêtés au 31.12)
Ceci est inexact. Ce qui est obligatoire : c'est une AG dans les 6 premiers mois de l'exercice, si aucun budget n'a été voté avant la fin de cette période, ce qui est rare car souvent (maintenant) le budget est voté dans l'AG de l'année précédente.
"Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
Pour revenir à la question de ARdL, puisque l'AG n'est pas encore faite, il faut en profiter pour remettre de l'ordre au cours de cette AG avec un président de séance d'aplomb pour s'imposer au syndic et faire voter et inscrire au PV :
* pour mettre une date de début, une date de fin et une durée
* un montant qui précisera €/an ou €/durée du contrat (perso je préconiserai €/an, car c'est plus facile à calculer)
* supprimer la phrase concernant les adhésions individuelles
ce n'est pas plus compliqué que cela...
PS : je rejoins, Viviane, pour la dernière phrase de son dernier post et je rajouterai pour ses propos aussi à venir : un contrat n'existe pas pour un syndic 
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juil. 2018 : 08:46:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
NB : il faut rappeler que l'échéance réelle du mandat du syndic tombe à la date de l'AG appelée à le désigner (L.art.17.) Non, Gedehem en profite une fois de plus pour donner une lecture de la loi qui ne tient pas debout.
Il n'y a absolument aucune raison que le mandat du syndic commence à l'instant même de sa désignation.
citation: Initialement posté parRambouillet
un contrat n'existe pas pour un syndic Ah bon ! Pourriez-vous nous expliquer ce qu'est un contrat ? Vous devez en avoir une notion tout à fait personnelle. |
Édité par - ainohi le 03 juil. 2018 08:57:43 |
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Posté - 03 juil. 2018 : 11:03:51
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ainohi, merci de ne pas couper mes phrases : j'a écrit : " et je rajouterai pour ses propos aussi à venir : un contrat n'existe pas pour un syndic", car notre ami gedehem est un vaillant combattant du fait que le contrat de syndic n'existe pas, car un mandant ne peut pas avoir de contrat. Je simplifie trop eput-être les propos de Gedehem, mais il va revenir me corriger.
Pour ma part, il n'y a pas d'ambiguités, le syndic a un mandat donné par une AG ET un contrat dont les conditions sont co-acceptées (syndic + AG)... est ce plus clair ?  |
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Posté - 03 juil. 2018 : 18:42:28
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Le souci est qu'on parle en francais du droit des contrats et que ici le mot contrat est employé pour désigné la partie écrite du mandat
Il y a forcément un contrat. |
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Gédehem
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Posté - 03 juil. 2018 : 23:04:40
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Surprenantes remarques des uns et des autres.
Merci de bien relire D.29
Ce que le texte appel improprement "contrat de mandat" n'est rien d'autre, sur un plan juridique (D.29 l'indique) que "les conditions particulières d'exécution du mandat et les conditions de la rémunération du syndic.
Ce sont ces éléments qui font l'objet d'un contrat écrit.
Le "mandat" qui procède de la désignation du syndic par une AG n'est pas l'objet d'un contrat écrit.
Contrat fixant des modalités d'exécution et des rémunérations qui est adopté en complément de la désignation du syndic, contrat qui est un accessoire du mandat social.(1 vote sur 2 éléments liés : "la désignation du syndic ET l'approbation de son contrat sont l'objet d'un même vote")
La désignation du syndic lui confère "mandat" pour remplir la mission prévue par les textes. C'est cette durée du mandat qui importe, les conditions d'exécution et les rémunérations procédant/découllant du mandat.
S'il n'y a plus mandat, il n'y a plus modalités et rémunérations.
Ce sont donc les dates du mandat qui s'imposent, le contrat suivant ces dates.
L'inverse est impossible les dates d'application des rémunérations ne pouvant fixer les dates d'application du mandat.
Pas besoin de 3 ans sur les bancs d'une fac de droit pour le savoir. Et pour pointer du doigt la rédaction un peu 'folklo' sur ce point de l'art.29
Sur l'arrêt de 2018 rapporté par Viviane, on relève l'habituelle bêtise sur la mention "...jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 "
Mention idiote, justement sanctionnée depuis des lustres.
Comment des syndics pro peuvent-ils encore faire une telle idiotie ??
Concernant l'application de l'art.17, je préconise une toute autre rédaction, ce qui a sans doute échappé :
"..... pour un mandat qui sera à échéance lors de la prochaine AG appelée à désigner le syndic qui devra se tenir au plus tard le 30 juin 2019.
Il est bien question d'une échéance limite, ici au 30 juin X, et en tout étant de cause lors de l'AG appelée à désigner le syndic qui devra se tenir avant cette date.
Date limite au 30 juin pour cette AG appelée à désigner le syndic qui respecte les 6 mois prévus pour l'approbation des comptes.
Qui sont 2 choses différentes, chacun l'aura noté, mais qui se rejoignent pour désigner le syndic (1 seule AG annuelle).
On est là dans le cadre du dispositif prévu par L.art.17, .... qu'il faudra comme d'habitude quelques années (10, 20 ??  ) avant qu'il n'entre dans les pratiques ....
"Il n'y a absolument aucune raison que le mandat du syndic commence à l'instant même de sa désignation....
Non seulement il n'y a AUCUNE raison objective pour qu'il en soit autrement (s'il y en a, il faut les exposer (*)), mais c'est de plus juridiquement impossible qu'il en soit autrement : L.17 énonce le principe de l'EXTINCTION du mandat du sortant à la date de l'AG appelée à le désigner.
Si pas de nouveau mandat à la date de l'AG appelée à désigner le syndic plus de syndic le soir de l'AG.
A l'évidence, il est fait peu de cas de ce principe, pourtant clairement énoncé.
D'où les 10 ou 20 ans dont je parlais plus haut, sans doute nécessaires pour 'percuter',...
Ce qui est habituel dans notre domaine de la copropriété : il faut un temps certain dès qu'il y a un changement .... 
(*) André parlait même "d'un tas de raisons ..." : on attend toujours la couleur de ce "tas" .... , sachant tout de même qu'un syndic non renouvelé doit encore 2 mois de travail pour le syndicat (L.18-2). |
Édité par - Gédehem le 03 juil. 2018 23:17:15 |
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Viviane
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Posté - 03 juil. 2018 : 23:27:24
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citation: Merci de bien relire D.29
Ben voilà , j'aurai pas besoin de me couper la main...
citation: Sur l'arrêt de 2018 rapporté par Viviane, on relève l'habituelle bêtise sur la mention "...jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 "
Mention idiote, justement sanctionnée depuis des lustres.
Comment des syndics pro peuvent-ils encore faire une telle idiotie ??
On se le demande…. tout comme on se demande comment vous pouvez proposer :
citation: pour un mandat qui sera à échéance lors de la prochaine AG appelée à désigner le syndic qui devra se tenir au plus tard le (30 juin 2019)
citation: Il est bien question d'une échéance limite, ici au 30 juin X
Sauf qu'en bon français, une "date calendaire d'échéance", c'est pas une "date limite d'échéance".
Une date calendaire d'échéance, c'est une date fixe. Une date limite d'échéance, c'est une date variable.
On n'est pas en train de parler de yaourts ni de steack haché.
On est en train de parler d'un syndicat qui s'engage avec un professionnel pour une durée déterminée, et pas pour une durée variable.
Raison pour laquelle L18 précise que
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Sans quoi, si on désigne un syndic prenant ses fonctions à la date de l'AG alors que le mandat du précédent est en cours, on aurait DEUX syndics... |
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Édité par - Viviane le 03 juil. 2018 23:32:35 |
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ARdL
Contributeur actif
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Posté - 03 juil. 2018 : 23:36:08
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Je vends des armes pour départager les experts ! lol
Merci encore, vous poussez vers le haut même si vous n'êtes pas d'accord vous cherchez l'esprit de la loi et la conformité légale
DONC BRAVO A TOUS
QUESTION SUBSIDIAIRE ET CLASSIQUE
L'AG va se tenir 7.5 mois après l'arrêté de l'exercice....
Cette AG est-elle valable juridiquement ?
Vos avis ? vos sources ? législatives ou jurisprudentielles ?
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 juil. 2018 : 23:41:01
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citation: L.17 énonce le principe de l'EXTINCTION du mandat du sortant à la date de l'AG appelée à le désigner.
L17 n'énonce ABSOLUMENT RIEN de TEL. L17 énonce
citation: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
D'un autre côté 25-1 énonce :
citation: Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Or il faut bien un syndic pour convoquer cette deuxième AG
Et L18 énonce
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Bref, avec votre rédaction alambiquée sans date fixe d'échéance, vous proposez aux gens de jouer à la roulette russe avec la validité du mandat du syndic, ce qui n'est pas rien.
Et pour quel bénéfice, exactement, vous pouvez me dire ? A part vous faire plaisir à vous même en dissertant sur le sujet depuis des années ? |
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Édité par - Viviane le 04 juil. 2018 00:03:47 |
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Sujet |
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Validité résolution sur contrat de syndic 
