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JPM
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 Posté - 01 août 2018 : 16:22:03
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L'article 59 bis M du projet de loi ELAN adopté par le Sénat en première lecture est ainsi rédigé:
Tout copropriétaire peut voter par correspondance ou par voie électronique dans des conditions définies par décret en Conseil d'État. Le copropriétaire qui vote par correspondance ou par voie électronique est considéré comme présent .
Voici l'extrait correspondant du rapport :
Article 59 bis M (nouveau) (article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Modalités de vote dans les assemblées générales de copropriétaires
Objet : cet article permet le vote par correspondance et le vote électronique. Il facilite les règles relatives aux mandats. Il précise les modalités de vote au sein de l'assemblée générale.
I. Le droit en vigueur
L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis renvoie au règlement de copropriété la détermination des règles de fonctionnement et des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, sous plusieurs réserves.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, néanmoins, lorsqu'il en possède plus de la moitié, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, qu'il soit copropriétaire ou non.
Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose et celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix.
Ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés.
Ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble.
La Cour de cassation a apporté des précisions aux modalités de vote :
- chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par l'article 22191(*) ;
- l'envoi de pouvoirs en blanc n'est pas prohibé dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui192(*).
II. La position de votre commission
Votre rapporteur a proposé de supprimer la demande d'habilitation à légiférer par ordonnance en matière de copropriété prévue à l'article 60 et a proposé d'adopter plusieurs mesures relatives à la copropriété qu'elle a pu rédiger à partir des éléments précis figurant dans l'étude d'impact et en s'appuyant à la fois sur les travaux du Groupe de recherche en copropriété (Greco) qui rassemblent des professionnels et sur les propositions des professionnels de l'immobilier auditionnés.
Votre rapporteur constate que plusieurs organisations entendues ont souhaité mettre en place des moyens pour lutter contre l'absentéisme au sein des assemblées générales en permettant le vote par correspondance et le vote électronique, en facilitant les règles relatives aux mandats, en révisant les règles de vote pour ne décompter que les votes des présents ou représentés. Elle a également entendues les craintes exprimées par d'autres personnes auditionnées d'une dépersonnalisation des assemblées générales et un appauvrissement de la qualité des décisions.
Votre rapporteur a donc proposé :
- de permettre à un copropriétaire de pouvoir recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10% (au lieu de 5% actuellement) ;
- de permettre le vote électronique et le vote par correspondance dans des conditions définies par décret.
Votre rapporteur a proposé d'inscrire dans la loi plusieurs décisions prises par la Cour de cassation. Ainsi, chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, pourra recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par l'article 22. Lorsque le syndic aura reçu des mandats sans indication de mandataire, le syndic ne pourra ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.
Elle a également souhaité profiter de l'occasion pour régler les cas de subdélégations. Ainsi, tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
Enfin, elle a proposé de réécrire pour plus de clarté les dispositions relatives aux interdictions de présider une assemblée générale et de recevoir des mandats pour le syndic et ses proches.
Votre commission a en conséquence adopté les amendements COM-723 et COM-724 de votre rapporteur.
Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.
Ce n'est pas écrit, mais certains sénateurs viennent manifestement dans le forum 
Mais attention : la navette n'est pas terminée.
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Viviane
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Posté - 01 août 2018 : 16:32:01
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C'est génial, plus besoin d'aller aux AG, et plus besoin de débattre...
En voilà une chouette mesure pour lutter contre l'absenteisme...
Et je vois poindre l'avalanche de procédures....
Je vote OUI à la question n°3: "désignation du syndic pour un an" parce que pas d'autre candidat proposé. Mais je veux en proposer un à la prochaine AG, sans pour autant que le syndicat se retrouve sans syndic d'ici là ...
L'AG modifie la question qui devient "désignation du syndic pour 3 ans"
Et *****, j'ai voté oui... Si j'avais su que c'était 3 ans, j'aurais voté non, quitte à prendre le risque d'un passage par l'AJ...
Et on pourrait multiplier les exemples à l'infini...
L'étape suivante obligatoire sera donc d'interdire les amendements en séance... Ce dont beaucoup de syndics rêvent depuis longtemps, au point d'ailleurs de soutenir mordicus et mensongèrement devant les AG que c'EST interdit.
Puisque le syndic peut parfaitement, dans les faits, rédiger l'ODJ qu'il veut, comme il veut, personne ne pouvant matériellement tenir le stylo à sa place, c'est alors le boulevard aux abus qui s'ouvrira en très très grand...
L'étape suivante sera de supprimer l'AG en tant que réunion physique des propriétaires... Finalement, moins ils ont d'occasions de communiquer, plus ils laisseront le syndic faire ce qu'il veut, comme il veut...
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Édité par - Viviane le 01 août 2018 16:57:55 |
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 2
Posté - 01 août 2018 : 17:12:06
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ne nous faisons pas d'illusion car cette demande s'accompagne de l'annulation de l'autorisation des ordonnances. Je vois mal le "pouvoir" accéder à cette demande... (rajout de 17 article et suppression des ordonnances  )
Constatons aussi : le morceau de phrase (cité par JPM) :
" - de permettre le vote électronique et le vote par correspondance dans des conditions définies par décret."
On ne dit pas comment et on se défausse sur un autre (l'écrivain du décret...), bonjour les dégâts...
Par contre j'ai trouvé un point intéressant (qui ne sera pas retenu), c'est la pénalité journalière pour retard de délivrance de documents vers le CS, valeur de la pénalité inscrite au contrat). Mais là encore les sénateurs ne disent pas comment débute le retard .... 
à suivre donc... |
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JPM
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3
Posté - 01 août 2018 : 17:41:24
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La pénalité journalière ? C'est indique de figurer dans un texte législatif
Le comble du ridicule ! Ajoutez y les pages photocopiées inutilement
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Piovem
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Posté - 01 août 2018 : 18:59:47
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citation: Initialement posté par Viviane
C'est génial, plus besoin d'aller aux AG, et plus besoin de débattre...
L'étape suivante sera de supprimer l'AG en tant que réunion physique des propriétaires... Finalement, moins ils ont d'occasions de communiquer, plus ils laisseront le syndic faire ce qu'il veut, comme il veut... C'est déjà largement le cas. Les syndics sont le principal motif de découragement. La Loi de 65 est absurde, elle transfère le pouvoir des propriétaires, et leur responsabilité, sur un individu complètement étranger au bâtiment où ils habitent.
Quand tout le parc immobilier sera bon pour la casse, on pourra peaufiner autre chose, encore plus tordue, tout en se trouvant "intelligents" |
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Viviane
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Posté - 01 août 2018 : 19:54:01
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citation: C'est déjà largement le cas. Les syndics sont le principal motif de découragement. La Loi de 65 est absurde, elle transfère le pouvoir des propriétaires, et leur responsabilité, sur un individu complètement étranger au bâtiment où ils habitent.
La loi de 1965 ne fait rien de tout ça. Ce qui le fait, c'est les copropriétaires qui en sont encore pour la plupart
- soit à croire que c'est le syndic qui décide
- soit à ne pas regimber quand il décide à tort
- soit à regimber pour n'importe quoi
citation: La pénalité journalière ? C'est indique de figurer dans un texte législatif
Le comble du ridicule !
On ne peut en attendre moins d'un syndic..
Et pourtant, 90% des problèmes rencontrés par un CS qui veut faire son job, c'est la difficulté à récupérer copie des pièces
citation: Ajoutez y les pages photocopiées inutilement
Mettez vous donc à la page. Ca fait belle lurette que les syndic ne font plus de copies pour donner des pièces au CS... Un scan par mail est bien plus pratique pour tout le monde, syndic comme CS. En un clic, tout le monde a sa copie... |
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Édité par - Viviane le 01 août 2018 19:55:12 |
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Gédehem
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Posté - 01 août 2018 : 22:42:23
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Chouette, fini les AG où l'on perd son temps !
Il suffira de trouver 2 ou 3 pigeons pour tenir les postes clés, à supposer que cela soit encore obligatoire, personne n'étant alors tenu de se déplacer ni même de se faire représenter.
C'est les syndics qui vont être contents : voila enfin de bonnes AG qui ne s'éternisent pas, rapides, simples chambre d'enregistrement.
Plus de débat, plus de contradicteur ...
Pas belle, la vie ?  |
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JPM
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7
Posté - 02 août 2018 : 05:37:25
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J'ai été un fervent adversaire du vote par correspondance, au titre de la nécessité du débat.
J'ai changé d'avis parce que c'est le seul moyen de parvenir à faire passer des décisions exigeant la majorité de l'article 25, avec ou sans le 25-1, et même l'article 26 voire l'unanimité.
Or le problème posé par l'impossibilité d'obtenir ces décisions dans bien des cas est le problème le plus pointu de la copropriété. Il casse les meilleures volontés. Avec le vote par correspondance on aura plus de candidats au conseil syndical parce qu'ils n'auront plus le sentiment de travailler pour se casser les dents sur une insuffisance de majorité systématique.
D'autre part, avec le vote par correspondance, le copropriétaire intéressé lira mieux la convocation et remplira mieux la feuille de vote que la feuille d'instructions annexé à un pouvoir.
A ce propos je signale que le projet porte à 10 % des voix de tous les copropriétaires le plafond des pouvoirs pouvant être détenus par un mandataire.
J'ajoute que le vote par correspondance évite l'inconvénient de la distribution des pouvoirs avec tous les truandages ou copinages que nous connaissons.
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Édité par - JPM le 02 août 2018 05:38:22 |
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Posté - 02 août 2018 : 08:04:17
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perso, je reste un fervent adversaire du vote par correspondance, par contre je reste un fervent défenseur d'un quorum qui permettrait la convocation simultanée de 2 AGs l'une à la suite de l'autre.
Ainsi je verrai bien :
* un quorum de 50% des tantièmes présents et représentés pour une première AG, et un quorum de 1/3 pour la seconde AG
* le syndic convoque en même temps 2 AGs avec le même OdJ, mais la seconde n'ayant lieu qu'au cas où le quorum pour la première n'est pas atteint.
* si le quorum pour la seconde AG n'est pas atteint, alors 3éme AG convoquée spécialement dans les 3 mois et sans quorum, avec le même OdJ (non joint car identique aux 2 premières pour celle-ci)
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Viviane
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Posté - 02 août 2018 : 08:09:59
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citation: J'ai changé d'avis parce que c'est le seul moyen de parvenir à faire passer des décisions exigeant la majorité de l'article 25, avec ou sans le 25-1, et même l'article 26 voire l'unanimité.
C'est ce qu'on appelle une fausse bonne idée. Personnellement, je ne vois pas pourquoi les gens qui ne trouvent pas le temps de donner leur mandat (ce qui peut parfaitement se faire par mail), impératif si ça leur chante, trouveraient celui de voter par correspondance. Vous ne résoudrez donc absolument rien avec le vote par correspondance. Vous ne ferez pas ainsi voter les absentéistes, vous pousserez au contraire ceux qui viennent aux AG à ne plus y aller.
D'ailleurs, pour avoir discuté récemment avec certains que je n'avais jamais vus en 20 ans, leur raison de ne pas envoyer de mandat est assez idiote : je ne me suis jamais occupé de rien, donc je veux pas embêter les gens. Même pour des travaux avec des quote-parts à plusieurs dizaines de milliers d'euros ils ne sont pas manifesté, ni dans un sens ni dans l'autre.
Voter ou pas n'a rien à voir avoir une question de praticité, c'est une question de comprendre/voir l'intérêt de le faire.
Certains qui n'allaient plus aux AG ni ne donnaient mandat depuis des années y sont revenus ou on donné mandat quand le CS a changé.
D'autres ne viennent plus depuis que le CS a changé... |
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Édité par - Viviane le 02 août 2018 08:15:15 |
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Piovem
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Posté - 02 août 2018 : 09:06:12
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citation: Initialement posté par Viviane
Voter ou pas n'a rien à voir avoir une question de praticité, c'est une question de comprendre/voir l'intérêt de le faire. C'est bien une question de responsabilité ce qu'on ne laisse pas assumer dans le cas présent avec une loi faite pour satisfaire une caste créée de toutes pièces, dans le vaste plan gaullien de faire prospérer les classes moyennes.
Cette loi est un foutoir d'incohérences: Mandat, compte séparé, AGs, Vote, budget, tout est faux et prête à confusion, demande un avocat pour résoudre la moindre broutille et ainsi de suite.
Loi stupide et boursouflée, que personne (fut-il JPM) ne comprend, mais dont les syndics profitent pour notre malheur. |
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Posté - 02 août 2018 : 09:19:21
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personne n'est contraint d'acheter en copropriété.... |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 02 août 2018 : 09:23:31
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Posté - 02 août 2018 : 13:20:28
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citation: Pas plus qu'on n'est contraint (nous, le bas peuple) Piovem, expliquez nous en quoi vous Piovem constituez le bas-peuple.... |
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Viviane
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Posté - 02 août 2018 : 13:56:16
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Ben, disons qu'à moins d'habiter à la campagne et/ou de faire 3h de transport par jour pour aller bosser (ce qui a un coût) peu de gens ont les moyens de se payer un pavillon individuel, donc pour le coup je dirais que certes, on n'est pas obligé d'acheter en copropriété, mais alors pour la plupart de ceux qui le font ça se voudrait dire de ne pas acheter DU TOUT. |
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Posté - 02 août 2018 : 14:28:57
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citation: Pas plus qu'on n'est contraint (nous, le bas peuple) d'acheter un château..
en ces temps difficiles, j'ai été contraint de transformer mon château en copropriété pour le vendre à mes manants qui après l'avoir financé, l'ont payé une seconde fois pour devenir copros....  |
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JPM
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Posté - 03 août 2018 : 00:34:13
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Piovem : citation: C'est bien une question de responsabilité ce qu'on ne laisse pas assumer dans le cas présent avec une loi faite pour satisfaire une caste créée de toutes pièces, dans le vaste plan gaullien de faire prospérer les classes moyennes.
Le cas est très grave !
Dès l'Empire romain, et sans doute avant, ce sont des gens de ce que Pïovem appelle le bas peuple, qui se sont unis pour construire à plusieurs une maison, parce qu'ils n'avaient pas suffisamment d'argent individuellement pour réaliser une telle opération.
Nous connaissons bien l'histoire de l'introduction de la copropriété en France par le Dauphiné et son développement à Grenoble au 19e siècle. Même population, même contexte, même méthode.
Facteur constant : la population dans les deux cas, est la noblesse du bas peuple. Vous pigez ce que je veux dire 
Attention : l'article 664 est déjà dans le code civil de 1804 ! La copropriété est passée par la Corse. Les Iliens très indépendants se sont contentés de ce régime ignorant la personnalité morale de la collectivité des copropriétaires.
Sur le continent, La noblesse du bas peuple a créé les parties communes et les parties privatives, le règlement de copropriété, le syndic (fonction ayant aussi deux mille ans d'existence), etc.. On ira comme cela jusqu'en 1938. Dès après 1920 on s'est aperçu que le … Ah ! comment dire ? … le peuple au dessus du bas peuple trouvait l'exercice intéressant.
Il faut savoir qu'à ce moment on ignore ce qu'est un appartement. Le peuple au dessus du bas peuple est locataire de locaux divers dans un immeuble en location, une chambre et un cabinet au second étage, deux autres chambres au troisième étage. L'appartement apparait dans les immeubles locatifs. Le peuple du dessus du bas peuple se lance dans la construction d'immeubles en copropriété
La bourgeoisie est constituée par des gens du peuple au dessus du bas peuple qui sont devenus riches en exploitant le bas peuple et ceux qui sont encore en dessous, disent certains, tandis que d'autres disent que c'est en travaillant beaucoup.
La vérité est au milieu. La bourgeoisie a beaucoup travaillé et beaucoup fait travailler les autres mais a beaucoup fait aussi pour les travailleurs, tant pour les garder que pour gagner son Ciel.
Le Familistère de Godin est devenu une copropriété, cela est la cerise de ma petite histoire. Idem avec certains au moins des immeubles avec jardins de la rue de la Colonie à Paris.
Alors, cher Piovem, avec le vaste plan gaullien de faire prospérer les classes moyennes , et la Loi de 1965 stupide et boursouflée vous n'êtes vraiment pas dans le coup.
Je vous propose un remède : lire l'introduction au projet de loi qui vous éclairera un peu. Avec d'autres, j'ai applaudi le Garde des Sceaux Jean Foyer et les parlementaires qui ont fait un remarquable travail d'amélioration d'un texte initialement un peu mince.
A ce moment le peuple germanopratin ne s'est pas beaucoup ému, perdu qu'il était encore dans la recherche du temps perdu.
Il y a eu quelques bons ajouts à la loi, puis une pluie de rustines fâcheuses. Enfin le massacre dans tous le domaines y compris la construction du texte et la langue française méprisée.
Un exemple pour finir : L'article 24 posait une règle générale : les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi
C'était clair et lumineux. On a ajouté exprimées. C'était admissible.
Au mépris de ce principe organisateur on a listé neuf types de décisions pouvant être votés à la majorité de l'article 24. Voila un exemple caractérisé de massacre d'un texte. Massacre inutile puisqu'il suffisait de veiller à ce qu'il n'en soit pas autrement ordonné par la loi, c'est à dire ne pas les assortir ailleurs d'une majorité renforcée.
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MIBA
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Posté - 04 août 2018 : 22:01:20
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Bonsoir,
La question que je me pose concernant le vote par correspondance, tel qu’il est envisagé dans la future loi Elan :
- pourquoi pas prendre en compre les votes par correspondance pour les cas nombreux où la rédaction des résolutions figurant à l’iordre du jour ne sont pas modifiées en séance ?
- par contre, quelle validité donnée à un vote par correspondance lors d’une résolution modifiée en séance lors du débat précédent le vote ? En effet, les éléments fournis lors du débat et/ou l’importance des modifications pourraient conduire à ce que le copropriétaire concerné aurait voté differemment en séance que son vote initial par correspondance. Dans ce cas, faut-il comptabiliser ce vote ? |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 05 août 2018 : 03:02:43
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La logique aveugle conduit à dire que le copropriétaire a voté pour une résolution déterminé et pas pour la résolution modifiée.
MAIS la jurisprudence relative aux amendements n'admet pas un amendement modifiant la résolution initiale de manière excessive.
On peut alors admettre que le copropriétaire aurait voté la proposition amendé.
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Viviane
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19
Posté - 05 août 2018 : 11:17:56
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citation: MAIS la jurisprudence relative aux amendements n'admet pas un amendement modifiant la résolution initiale de manière excessive.
On peut alors admettre que le copropriétaire aurait voté la proposition amendé.
Sauf que ce qu'un juge considèrera comme excessif n'est pas forcément la même chose que ce qu'un copro considère comme excessif.
exemples
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...55&fastPos=1
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...94&fastPos=1
On ne peut donc rien "admettre" du tout. En toute logique, la possibilité de vote par correspondance suppose de savoir EXACTEMENT ce qu'on vote. Donc impossiblité d'amender.
Sans quoi c'est un non-sens.
D'autant que si vous avez voté OUI par correspondance et qu'en fait après amendement vous auriez voté non (cf mon exemple précédent de désignation du syndic), vous ne pouvez même pas contester puisque vous n'êtes ni défaillant ni opposant.
Enfin s'ajoute le fait de savoir QUI va relever ces votes par correspondance, déterminer qu'ils sont valides, etc...
Bref, on n'est pas sortis de l'auberge, et tout ça pour ne pas avoir un vote de plus (voire pour en avoir moins) qu'avec les mandats qui existent depuis Mathusalem, ce que tous les proprios savent puisqu'ils les reçoivent avec leur convocation: et c'est pas pour autant qu'ils s'en servent... |
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Édité par - Viviane le 05 août 2018 11:26:06 |
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MIBA
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Posté - 05 août 2018 : 11:34:54
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Si le fait de permettre le vote par correspondance conduit à empêcher tout amendement en séance d’une résolution figurant à l’ordre du jour, cela pose un vrai problème.
En effet, c’est le syndic qui a le dernier mot pour rédiger l’ordre du jour, à l’issue de la réunion de concertation avec le CS.
Dans notre copro, il est assez fréquent que des resolutions soient retouchées, complétées,... en séance à l’initiative du président de seance et souvent à l’initiative du CS.
Si cela devient impossible, l’AG va devenir une simple chambre d’enregistrement....et à terme on pourrait imaginer qu’il n’y ait plus de réunion physique d’AG, tout se passant en dematerialisé. |
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ELAN : Le Sénat OUI au vote par correspondance 
