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Gédehem
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 Posté - 12 août 2018 : 22:20:03
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cela se nomme le doigt dans le pot de confiture.
Sauf que ces organismes ne prétendent pas être des spécialiste du droit dans leur domaine, ne viennent pas donner des leçons aux (vrais) professionnels.
Concernant l'adhésion (annuelle) à un organisme lambda, à une association 'de conseil" ou autres, seul le syndicat peut en décider par son AG.
Cela ne fait pas l'ombre d'un doute depuis des lustres.
Un autre aspect est plus inquiétant, dans la mesure où il procède du premier.
Point que soulève JPM :
"Un point n'est pas traité : le contrôle de la qualification de l'assistant
C'est un problème rarement étudié par l'ARC. Qu'en pensez vous ?"
Si l'on s'en tient à la rédaction des statuts, à certaines clauses irrégulières (illicites), la question est d'importance, doit être posée.
Il y a ici un grand vide sidéral.
Et même, à la lecture de certaines réponses, "sidérant" ....
Cela est également connu 'depuis des lustres'.
On peut être un groupement "de défense de ....", organisme nécessaire, voire indispensable, sans pour autant être une référence dans le domaine du droit qui nous concerne.
Conseiller aux copropriétaires de ne pas donner mandat à la gardienne, c'est une chose. Prétendre que ce n'est pas possible, que "la loi" l'interdirait, voila qui relève de l'invention.
Ce qui soulève la question de la compétence, de la qualification des rédacteurs d'articles, de documentations, et en général des intervenants.
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Posté - 12 août 2018 : 23:33:25
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Vrai/faux
Le mandat donné à la gardienne/au gardien est possible... sous réserve semble-t-il que ce dernier n'agisse pas en préposé du syndic dans certains de ses actes comme, par exemple, s'occuper des EDL entrée/sortie de biens donnés en location par le syndic...
Vrai ou faux ?????????
https://edito.seloger.com/conseils-...e-11090.html |
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JPM
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23
Posté - 13 août 2018 : 07:53:21
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Ce sujet a été fermé pendant quelques heures.
Cela semble avoir été l'effet d'une fausse manœuvre.
La question de la possibilité ou non de donner pouvoir au syndic est étrangère au sujet.
Le sujet c'est : Êtes vous d'accord avec les propositions suivantes :
1) Le conseil syndical est dépourvu de la personnalité juridique.
2) Le conseil syndical n'est ni une personne physique ni une personne morale.
3) Hormis le cas de délégation, le conseil syndical ne peut pas contracter. Il ne peut adhérer à rien.
4) De plus une association de la loi de 1901 est un groupement de personnes, physiques ou morales. Elle ne peut accueillir des groupes de personnes dépourvus de la personnalité morale.
En cas de désaccord, merci d'expliciter votre position.
En incidente admissible nous nous interrogions sur la nécessité d'apprécier la qualification de telle ou telle association pour assister les conseils syndicaux.
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andre78fr
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 Posté - 13 août 2018 : 09:17:29
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Oui, je suis d'accord avec ces 4 propositions mais votre démarche et vos objectifs m'échappent un peu ; que souhaitez-vous obtenir au juste ???
Démontrer que l'ARC manque de rigueur et s'accommode ou bricole certains textes ?
Sans doute, mais ça n'en reste pas moins une association majeure et incontournable dans l'univers de la copropriété dont la vigilance et l'activisme sont importants - pour ne pas dire essentiels - pour dénoncer, publiquement ou juridiquement, de nombreux abus de syndics, malgré tous leurs excès de langage et parfois une certaine dose de mauvaise foi !!! |
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JPM
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Posté - 13 août 2018 : 09:48:38
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J'ai déjà indiqué que mon but est l'institutionnalisation de l'assistance au conseil syndical et l'attribution à l'assemblée générale exclusivement du choix de l'organisme d'assistance.
La portée de ma démarche est générale et non pas limitée à l'ARC. Je rappelle que j'ai indiqué l'intérêt des actions de certains experts comptables qui ont un collaborateur connaissant bien les méandres de la copropriété. Ils sont en mesure d'apporter aux conseils syndicaux un assistance efficace.
Se pose fatalement la question de la compétence des organismes d'assistance qui n'a pas fait jusqu'à présent l'objet de réels contrôles.
Il faut y ajouter une obligation permanente de courtoisie dans les rapports sociaux et notamment dans les publications diverses.
Dans ce fil la discussion a fatalement dérivé sur la question de l'adhésion des conseils syndicaux qui est admise par l'ARC alors qu'elle est juridiquement impossible. J'ai proposé un mécanisme de régularisation n'exigeant pas un tsunami dans les affaires de l'ARC, et peut être d'autres associations ayant la même pratique.
J'ai l'audace de penser que ce projet serait de nature à pacifier un peu le monde de la copropriété.
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andre78fr
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Posté - 13 août 2018 : 10:04:27
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Et concrètement ça veut dire quoi au juste "l'institutionnalisation de l'assistance au conseil syndical" ??? |
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JPM
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Posté - 13 août 2018 : 11:18:57
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Instituer : établir de manière durable.
Campagne pour l'assistance au long cours du conseil syndical avec choix de l'assistant par l'assemblée générale.
A la suite insertion dans la loi ou modification de l'article 27 du décret.
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Gédehem
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Posté - 13 août 2018 : 12:35:52
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Passage rapide pour dire mon plein accord.
On exige du syndic certaines compétences, du moins en théorie, outre des garanties financières et assurances RC.
De la même façon, on devrait institutionnaliser (exiger ? (*)) l'assistance permanente du CS, ce qui aurait du être, à mon avis, la réforme de 2004.
Et non, comme cela a été fait, la suppression des textes de l'expression "assistance" permanente, remplacée par "prendre avis ou conseil" par nature ponctuels sur un sujet précis.
Accessoirement, se posera (se pose déjà ) la qualité des intervenants d'assistance.
Comme elle se pose parfois pour certains organismes de formation.
Institutionnalisation de l'assistance du CS, qui montre l'importance, curieusement sujette à polémiques, sur l'exigence inscrite dans les textes de règles de fonctionnement du CS et la désignation de son président.
(*) impossible d'institutionnaliser certaines compétences des membres du CS.
Et pourtant .... |
Édité par - Gédehem le 13 août 2018 12:44:20 |
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Posté - 13 août 2018 : 13:00:43
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citation: l'institutionnalisation de l'assistance au conseil syndical L'institution alors de instituer, et non aps instutionnaliser de 'institution'
l'assistance auc onseil sydnical est une branche de l'assistance juridique, je ne vois pas ce qu'on peut inventer, sauf de ne pas l'interdire en pratique comme le font la loi et le décret actuellement.
N'importe quelle entreprise qui fait de l'assistance juridique peut fournir, sans avoir besoin apriori de cadre de garantie, de label, ou autre organisme de diagnostic de la compétence.
On doit pouvoir faire simple, sans faire de la copropriété et du conseil syndical un cas particulier d'un cas spécial d'un cas exceptionnel.
citation: Comme elle se pose parfois pour certains organismes de formation. Beaucoup de formations totalement nulles ou au contenu faiblard ont d'excellentes notes et d'excellents labels.... le label, ce n'est pas la qualité, c'est juste la mesure de certains paramètres, et ca alourdit les couts.
Dans cette affaire il y a deux volets comme dans toute assistance juridique, le conseil juridique, et l'assistance en cas de procédure.
On peut avoir les deux ensembles, ou les deux séparés;
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Édité par - ribouldingue le 13 août 2018 13:03:41 |
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JPM
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Posté - 13 août 2018 : 15:02:56
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Ribouldingue : citation: N'importe quelle entreprise qui fait de l'assistance juridique peut fournir, sans avoir besoin apriori de cadre de garantie, de label, ou autre organisme de diagnostic de la compétence.
Certainement pas !
Les matières incluses dans la formation à la gestion des copropriétés sont multiples et complexes. Au surplus il y a des trucs et astuces parfaitement légaux que l'on ne peut connaître qu'après une assez longue pratique.
Il est vrai que la généralisation de l'assistance aux conseils syndicaux se heurterait à cette difficulté. Il faut pouvoir compter sur des professionnel(le)s retraités mais actifs.
Cela implique le retour à ma chère copropriété sereine et l'abandon de l'agressivité que l'on trouve trop fréquemment dans certains forums, en ce compris le nôtre 
On peut critiquer efficacement certaines pratiques sans être discourtois, voire mufles.
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Édité par - JPM le 13 août 2018 15:04:40 |
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andre78fr
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31
Posté - 13 août 2018 : 15:15:22
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JPM
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32
Posté - 13 août 2018 : 16:12:47
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C'est quoi une loi bisounours ? Une loi pour les gentils tout plein ?
Si tel est le cas, bien sur.
Il y a suffisamment de dispositions bêtes et méchantes dans la loi de 1965 actuelle pour qu'on en mette une bisounours.
Il y en a au moins une déjà cassée : " quand l'AG délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Moi je proposais de remplacer de remplacer révocation par extinction du mandat.
La Cour de cassation a été plus méchante. Elle garde le terme mais en tire les conséquences : indemnisation du syndic évincé sans justification préalable 
Et si Bisounours a un autre sens, merci de le préciser.
Permettez moi de vous dire, cher André, que l'auteur d'un logiciel copro doit veiller à ce que son oeuvre permette au syndic acquéreur de remplir toutes les obligations comptables imposées par les textes, et idem le cas échéant pour le traitement de texte (modèles divers).
Certains de vos confrères sont loin de respecter ce dispositif.
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JB22
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Posté - 13 août 2018 : 16:38:16
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"Les matières incluses dans la formation à la gestion des copropriétés sont multiples et complexes"
Mais comme le dit Riboudingue, les organismes n' ont pas obligation d' avoir suivi ces formations ni à en justifier.
"Il y en a au moins une déjà cassée : " quand l'AG délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Moi je proposais de remplacer de remplacer révocation par extinction du mandat."
C' est pratiquement toujours le cas, l' A.G. est convoquée pour une date avant l' expiration du contrat, exemple A.G. convoquée le 5 mai pour le 5 juin, le mandat étant à échéance du 30 juin, il y a donc "révocation" ou "extinction" avant terme....
Je pense qu'il faudrait distinguer suivant que l' A.G. est convoquée par le syndic pour élire un nouveau syndic : "extinction" et le cas ou l' A.G. est demandée par un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical avant l' expiration du mandat : "révocation"
Longue vie assurée pour "Bisounours ".
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Posté - 13 août 2018 : 16:45:38
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Ca me fait franchement rigoler de penser que le monde de la coprriété est tellement extraordinaire et spécial (bizounours) qu'il faut que tout soit spécial.
La compta est spéciale, on voit ce que cela donne,  même un expert comptable n'y retrouve pas ses petits.
Arrêtons de laisser la copropriété aux syndics, experts etc, et remettons la dans le droit commun.... On arrêtera de créer des moutons a 5 pattes, 6 pattes, 18 pattes, et des comités Théodules à 10 lois, 12 lois, qui coutent des fortunes et ne donnent rien de bon.
L'assistance juridique est un business connu et qui fonctionne, il n'y a rien de si spécial a la copropriété pour que cela soit incroyablement difficile de l'y adapter.
En la généralisant,elle deviendra pas cher; Est-ce le problème?
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Édité par - ribouldingue le 13 août 2018 16:48:43 |
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JPM
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Posté - 13 août 2018 : 16:51:21
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JB 22 :citation: Mais comme le dit Riboudingue, les organismes n' ont pas obligation d' avoir suivi ces formations ni à en justifier.
Vous semblez vous en contenter. Moi pas. De plus votre observation me semble contestable.
Une association qui, dès maintenant, assiste des conseils syndicaux sur des problèmes juridiques doit disposer, d'une manière ou d'un autre d'un(e) juriste compétent en droit de la copropriété. Indépendamment de la loi, le bon sens le commande.
Une réforme aboutirait fatalement à un renforcement de l'obligation et à des contrôles de son respect.
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andre78fr
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Posté - 13 août 2018 : 17:33:13
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Sur les questions d'assistance juridique (ou comptable... ou technique...), de plus en plus de sociétés proposent des services associés ou pas à un site ou à un logiciel en ligne. Le problème, qui n'est pas propre à la copropriété, c'est que certaines associations débordent et viennent concurrencer des entreprises commerciales sans avoir ni les obligations (dépôt et publication des comptes...) ni les charges (TVA, impôt sur les sociétés...). Cf. le mail de FBO à la page précédente !
Sur la formation et la compétence... je dirais que le problème se pose autant chez un syndic où il suffit d'un gérant formé pour obtenir la carte et qui peut ensuite embaucher et recruter gestionnaires, comptables et assistant(e)s sans le moindre contrôle ou garanties. Il y a évidemment des juristes à l'ARC ou dans la plupart des associations (combien d'année de droit pour avoir cette étiquette ?) mais là encore, on peut tomber sur le stagiaire ou l'étudiant en deuxième année quand on téléphone et il est évident que toutes les réponses téléphoniques ne sont pas validées par le responsable !
Faut-il pour autant réglementer et faire de cette niche une profession réglementée comme les médecins, les avocats ou les experts-comptables ?!?
Je ne le pense pas, l'ARC a une notoriété et une réputation et suffisamment d'ennemis pour être déglinguée au moindre faux pas et ceux qui donnent des conseils engagent souvent leur responsabilité, surtout si c'est des professionnels, et ils doivent donc faire très attention... à mon avis, ça suffit !
Sur le "bisounours" c'est souvent une appellation un peu péjorative pour désigner quelqu'un de gentil, de naïf ou de candide qui s'imagine vivre dans un monde où tout le monde est sympathique et gentil mais ici comme ailleurs, les petites disputes et tensions viennent régulièrement pimenter les discussions, d'autant plus que de nombreux points restent flous et sujets à des interprétations diverses... Dans le monde de la copropriété, l'ARC continuera à dézinguer les syndics car c'est leur fond de commerce, des copropriétaires continueront à râler sur les frais de relance ou le manque de transparence, les syndics vont continuer à se plaindre des conseillers trop curieux ou qui voudraient comprendre ce que eux-même ne maîtrisent pas, etc...
Sans doute qu'il faudrait encore réformer tout ça, simplifier et clarifier les textes, mais j'ai peur qu'on vienne surtout encore ajouter de la confusion.
Pour revenir à l'ARC, ils auraient intérêt à revoir leur bulletin d'adhésion afin de considérer le SDC comme adhérent et non pas le conseil syndical même si ce dernier est l'unique interlocuteur... ça doit être possible après tout !
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Gédehem
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Posté - 13 août 2018 : 21:17:50
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Comme le souligne souvent JPM, avec raison, il faut faire un petit retour arrière (histoire) pour comprendre la position de l'ARC sur l'adhésion du CS.
Car il faut bien remettre les choses dans le contexte "de l'époque".
Outre que le CS n'est obligatoire que depuis 1986, qui plus est, et curieusement, avec possibilité de dispense, dans ces temps là ....  , bien des syndics expliquaient combien "... cette dépense supplémentaire était inutile, que lui même avait toute compétence pour conseiller les copropriétaires et le CS, etc etc .".., bref, tout pour dissuader l'AG de décider dans ce sens.
Pour bien des syndics, permettre au syndicat d'adhérer pour son CS à une association de copropriétaires, c'était faire entrer le loup dans la bergerie. C'était aussi cela la réalité.
D'où la démarche de contournement de l'ARC, prévoyant l'adhésion du CS et la possibilité pour ce dernier d'en décider.
Sauf qu'il semble que cette association en soit restée là , et que le titre de son 'abus' est pour le moins inapproprié : "Un cabinet de syndic reçoit une leçon de droit grâce à l'ARC "
Sur ce point, c'est à l'ARC qu'il faudrait donner des leçons de droit, on l'a vu. Un CS ne peut en aucun cas contracter pour le long terme, ni pour lui-même, ni pour le syndicat.
Il est vivement recommandé au CS d'être assuré en RC pour ses membres. De la même façon, il faudrait "vivement recommander" l'adhésion du syndicat à une association de copropriétaires, pour son CS.
Si la démarche impliquant davantage le CS dans la gestion du syndicat se confirme, la proposition faite par JPM est incontournable. |
Édité par - Gédehem le 13 août 2018 21:27:00 |
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Viviane
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Posté - 14 août 2018 : 00:10:26
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citation: citation:
Et, au final, pourquoi voulez vous que ce soit le conseil syndical qui choisisse l'assistant plutôt que l'assemblée générale, qui a vocation à tout décider ?
Parce que quand le CS se dit : mince, là il nous faudrait de l'aide/conseil/avis, appelez ça comme vous voulez, c'est généralement qu'il y a une grosse m.... à résoudre.
Si il doit attendre l'AG suivante pour choisir l'assistant, ce sera trop tard.
Bref, imposer que l'AG choisisse l'assistant, à un CS qui ne sait pas forcément au moment où il débute son mandat de quoi il aura besoin, c'est tout bêtement priver le CS de possibilité d'agir.
C'est marrant, tout le monde veut une décision d' AG, mais une décision sur quoi ? Quand on ne sait pas de quoi on aurA besoin ?
FBO nous brosse le portrait idyllique d'une profession qui payerait sans rechigner l'abonnement à l'ARC AVANT décision d'AG. ça me fait mourir de rire.
LUI, peut être...
Chez nous, c'est moi qui ait du avancer l'argent de ma poche en attendant l'AG.
Parfois j'ai l'impression d'être sur une planète imaginaire, ou TOUS les CS s'abonneraient à l'ARC, ou consulteraient des avocats, etc...... alors que la réalité c'est que tout ça se fait la plupart du temps en urgence, quand le CS se trouve face à une situation om/ù il ne sait plus quoi faire |
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JPM
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Posté - 14 août 2018 : 00:39:05
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Viviane : citation: C'est marrant, tout le monde veut une décision d' AG, mais une décision sur quoi ? Quand on ne sait pas de quoi on aurA besoin ?
Il y a pour chaque conseil syndical un besoin manifeste d'assistance. Quand ce besoin n'est pas ressenti, c'est parce que le conseil syndical ne fait pas correctement son travail.
J'en profite pour glisser l'obligation pour les conseils syndicaux d'avoir examiné le grand livre. L'assistance aura pour mission d'initier les conseillers syndicaux à cette mission essentielle.
Car présentement les factures, seules, sont vérifiées. Pas les comptes. |
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JPM
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Posté - 14 août 2018 : 01:01:25
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Nous ne devons pas oublier ici les syndicats de forme coopérative.
Dans ce cas le conseil syndical est de fait proche d'un conseil d'administration, encore que les textes soient muets sur les pouvoirs du conseil syndical.
Un mode d'assistance est le recours à un professionnel immobilier qui tiendra la comptabilité et réalisera un grand nombre de prestations relativement complexe.
Ce professionnel peut aussi être appelé à informer le conseil syndical sur l'évolution de la réglementation, la réalisation d'un gros chantier, ou d'autres taches importantes. Mais il n'est pas syndic.
Par ailleurs la vérification des comptes est assurée soit par des copropriétaires désignés par l'assemblée, soit par un expert comptable ou un commissaire aux comptes. Cette seconde solution ne peut être assimilée à une assistance au sent du présent sujet.
Un syndicat de forme coopérative peut adhérer à une association dédiée.
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Le CS ne peut pas adhérer à une association 
