| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 14 sept. 2018 : 10:33:19
|
L'avance de trésorerie c'est pour le budget courant, pas les travaux; une fois voté le budget, on peut décider de voter une avance de trésorerie.
Pour les travaux, il ne s'agit pas d'avance de trésorerie, mais d'appeler les fonds.
Il est extrêmement risqué pour un sydnic pro de lancer les travaux de 160 000 euros sans avoir en caisse les fonds, ou presque tous les fonds, parce que s'il y a des impayés après, les copropriétaires peuvent lui en faire grief.
C'est encore plus risqué pour un syndic bénévole d'ailleurs.
Si le syndic demande un vote d'une avance de trésorerie de 160 000 euros pour un budget de 30 000 euros, et que le président de séance ne corrige pas (refus normalement de faire voter une résolution illégale) et que le syndicat ... vote, vous devrez assigner le syndicat (et non le syndic) au tribunal de grande instance.
Si le syndic demande une avance de travaux pour des travaux deja votés, pour un montant de 160 000 euros, et que le syndicat vote les 160 000 vosu devez payer, sauf à contester les travaux.
Si le syndic demande cette somme pour des travaux non votés, vous contestez; pareil, vous assignez le syndicAT et non le syndic. |
|
|
|
 22
 Posté - 14 sept. 2018 : 10:47:24
|
OUI, l'avance de trésorerie existe toujours elle ne peut dépasser, en cumulé, le 1/6 du budget annuel de gestion courante, sans (comme l'a dit nefer) qu'il y ait obligation à atteindre ce 1/6 sauf si cela est prévu au RdC (ce qui serait à mon avis une erreur à modifier à l'occasion).
Concernant vos interrogations entre avances de trésorerie et fonds de travaux, vous nous parlez semble-t-il de la convocation, alors dans ce cas, il faut bien faire corriger, AVANT LE VOTE.
En ce qui concerne le fonds travaux, le minimum est de 5% du budget de gestion courante, mais il n'y a aucune limite : l'obligation de prélèvement PEUT s'arrêter si les fonds travaux cumulés atteignent 100% du budget gestion courante. Mais le syndic doit mettre les questions qu'il a mise à l'OdJ, il DOIT INSCRIRE ; sans que l'on sache bien ce qu'il faudrait faire ensuite.............  (encore un souci législatif de rédaction)
Pour ce qui concerne le montant, le syndic (et peut-être le CS) propose et l'AG décide ; elle peut voter un tout autre montant.... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 14 sept. 2018 : 11:44:35
|
En A.G., avant le vote de l' avance de trésorerie vous informez les copropriétaires que cette avance est au maximum de 1/6 du budget.
Si le président de séance fait voter cette résolution, vous demandez l' inscription de réserves sur la régularité du vote.
Si le président de séance fait voter un fonds travaux, vous informez les copropriétaires que cette question n' étant pas à l' ordre du jour celle - ci ne peut être voté valablement et vous demandez l' inscription de réserves.
Ne vous laissez pas influencer, ne discutez pas, maintenez vos réserves.
Bonne AG....Donnez nous des nouvelles. |
Édité par - JB22 le 14 sept. 2018 11:47:37 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 14 sept. 2018 : 14:20:16
|
Bonjour,
Si vous n'arrivez pas à convaincre vos voisins, par le simple bon sens, qu'il est totalement délirant de prendre une telle décision, il ne vous reste qu'à menacer d'un procès si l'AG dit oui.
citation: 2/ dans la résolution d'AG , le syndic n'invoque ni l'article 18 , ni l'article 35 du décret de la loi de 1965 (copie du texte exact dans mon post initial).
Ecusez-moi, mais SI, il invoque l'article 35
citation: Votre post1
Constitution d'un fond de réserve pour travaux futurs travaux d'un montant de 160'000€
vote art. 25 loi 25 juillet 1965
Projet de résolution :
L'assemblée générale après en avoir délibéré decide en application de l'article 35 du décret de 17 mars 1967 de constituer une avance de trésorerie de 160'000€ qui sera appelé sur la base de clé de répartition "charges communes générales".
Article 35 que voici (lien vers décret dans ma signature)
citation:
Article 35 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 19
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; DONC des travaux votés sur devis
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; QUE VOUS N'AVEZ PAS. On peut pas appeller sa résolution "merdique" un "plan pluriannuel de travaux"
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. QUI n'EXISTE PLUS
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
Donc vous faites inscrire simplement au PV qu'aucun texte ne permet au syndicat de prendre une telle décision.
Et vous allez ensuite voir un avocat... |
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 14 sept. 2018 : 14:23:25
|
Et voici ce qu'est un plan pluriannuel de travaux
Acitation: rticle L731-2
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)
I. ? Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.
II. ? Au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté. |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 14 sept. 2018 : 14:29:00
|
il ne vous reste qu'à menacer d'un procès si l'AG dit oui.
On peut éventuellement "menacer".....
Il faut surtout déposer une "réserve écrite" (garder un doble) entre les mains du pdt d'AG pour transcription dans le PV, après lecture à tous, réserve sur la conformité de la question au regard des dispositions légales, dont D.35 cité qui est détourné.
Le dépôt de cette réserve peut se faire avant le vote, poussant certains à se réveiller, en précisant qu'en cas de vote positif vous assignerez le syndicat, et conjointement le syndic, responsable de cette "anomalie" (tromperie ?) |
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2018 14:30:27 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 14 sept. 2018 : 14:38:57
|
|
citation: Viviane citée par Gdedehem : il ne vous reste qu'à menacer d'un procès si l'AG dit oui.
Gedehem : On peut éventuellement "menacer".....Il faut surtout déposer une "réserve écrite"
C'est gentil de me le faire savoir ce que j'avais déjà dit (ainsi que d'autres) ....
citation: Viviane : Donc vous faites inscrire simplement au PV qu'aucun texte ne permet au syndicat de prendre une telle décision.
Merci cependant pour les précisions utiles sur la façon de faire porter ces réserves au PV...
Le droit de les faire inscrire découlant de l'article 17 du décret de 1967
citation: Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. |
|
|
Édité par - Viviane le 14 sept. 2018 14:43:24 |
|
|
|
28
Posté - 14 sept. 2018 : 18:26:40
|
patachon : ce syndic commet une faute grave. Il sait parfaitement ce que signifie avance de trésorerie, avance travaux, fonds travaux, .....
Une avance de trésorerie de 160 000 € signifie que votre budget est à minima de 960 000 €.
IL vous faut suivre gedehem. Préparez et déposer au président de séance vos réserves, qui devront être précises. Texte de loi, chiffres, ... C'est le président de séance qui est responsable de la tenue de l'AG ET du PV. Il aura donc obligation d'annoncer à l'AG que ses réserves seront porter au PV.
Mais ces réserves ne servent à rien, si elles ne sont pas suivi d'une action en justice. L'AG doit voter contre ses " betises", et si elle vote pour, il va falloir assigner le syndicat ( pas le syndic)
Et votre CS ?? aux abonnés absents. |
|
|
|
pachachon
Contributeur actif
471 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 14 sept. 2018 : 21:11:20
|
Bonsoir,
Comme promis, je reviens vers vous.
L'AG a eu lieu cet après-midi et grâce à vos 1ere réponses obtenues il y a quelques jours, les copropriétaires et le syndic étaient au courant qu'il y avait un problème dans la résolution de l'AG car j'avais envoyé un mail mentionnant l'irrégularité sur le fond de trésorerie qui faisait 50 fois la limite légale .
Chronologie
1/ mon voisin qui ne voulait pas non plus cette avance de trésorerie de 50 fois le montant du BP s'est fait élire président d'AG prêt à s'opposer à la résolution et à la faire retirer :)
2/ le syndic, qui avait reçu une l'email de demande de clarification copie autres propriétaires, a immédiatement admis qu'il y avait un vice de forme et que ça n'était pas la procédure habituelle qui consiste en vote des travaux avec devis puis appels de fond (ce qui a douché les espoirs des copropriétaires qui voulaient lui filer 160'000€ sans devis).
3/ Le syndic a expliqué son 'erreur' par le fait que les travaux étaient présentés par l'architecte et la présidente d'AG comme étant d'une extrême urgence et qu'il n'avait pas encore les devis en aout (au passage il était tellement pressé que la convocation d'AG a été envoyée le 1er aout et retournée à l'envoyeur le 15 août car la plupart des copropriétaires étaient...en vacances. La encore il a admis que ce n'était pas les meilleures dates pour envoyer un AG).
4/ donc après que le syndic ait recadré les propriétaires à ma place, on a pu avancer en mentionnant que les travaux urgents portaient sur l'assainissement et que c'était les seuls travaux pour lesquels le syndic avait 3 devis.
Donc le syndic avec accord des copropriétaires a modifié la résolution 'avance de trésorerie de 160'000€' par 'vote des travaux d'assainissement pour 40'000€' et appel de fonds en 2 fois.
5/ qu'il y aurait d'autres AG (au pluriel) pour voter les autres travaux et pour la prochaine, on lui 'commandait' des devis pour 'toiture et zinguerie'.
Bref on est revenue à une procédure normale.
Bizarrement, les plus furieux étaient certains copropriétaires (pas le syndic).
6/ pour le prêt Copro 100 crédit foncier, la démarche est que 2 copropriétaires/10 ont du mal à payer leurs charges et n'obtiendraient pas de prêt bancaire privé.
J'ai attiré l'attention que Copro 100 et travaux urgents étaient antinomiques. Ce qu'a confirmé le syndic mais qu'il ne connaissait pas d'autre solution pour ceux qui avaient du mal a payer (mis à part de vendre leur résidence secondaire).
L'AG a donc adopté la résolution que les copropriétaires pouvaient faire, s'ils le souhaitent, un prêt Copro 100 auprès du crédit foncier.
8/10 copropriétaires ne prendront pas de prêt.
Donc GRAND MERCI Ã vous tous.
Ca m'a permis de remettre l'église au milieu du village.
Vote de travaux en AG avec au moins de 2 devis puis appel de fonds ou création de fond pour travaux.
C'était l'objectif que je souhaitais atteindre.
Je vous dois au moins une bouteille de Champagne! |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 15 sept. 2018 : 00:32:16
|
Du coup c'est pas si mal. Je vous souhaite bonne chance pour le copro100
Après, il vous faut envisager de nommer un maître d'oeuvre.
Si vos avez BEAUCOUP de travaux, tout voter d'un coup n'est pas sot. Les gens prennent UN credit, et pas 4 ou 5 successifs, en peu de temps. |
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 15 sept. 2018 : 08:56:19
|
Merci pour ce compte rendu d' A.G.
"8/10 copropriétaires ne prendront pas de prêt."
Je me permet d' attirer votre attention sur le fait que la plupart des propositions de prêt conditionnent la réalisation du prêt par la souscription par un minimum de participants.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 17 sept. 2018 : 17:38:29
|
Viviane : citation: Les provisions spéciales de l'article 18 pour des travaux dédiés, mentionnées dans l'article 35 du décret de 17 mars 1967 qu'il invoque n'existent plus dans l'article18 .
Ce n'est que partiellement vrai.
L'article 18 ne portait que sur l'obligation fait au syndic d'inscrire cette question à l'ordre du jour tous les trois ans.
Pour autant il reste possible au syndicat de décider la constitution de provisions pour travaux.
Reste qu'il faut mettre à jour le maquis des textes. En l'état, si l'assemblée décide la constitution d'une provision, le mieux est de
la présenter comme relevant du compte travaux. Il n'y aura pas de difficulté de recouvrement.
|
|
|
|
|
|
pachachon
Contributeur actif
471 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 17 sept. 2018 : 18:38:41
|
Dans la proposition de prêt , le minimum est 2 participants.
Viviane, vous avez parfaitement raison.
Pour les propriétaires ric-rac, il aurait mieux valu faire une demande d'un gros prêt que plusieurs petits car si le taux est de 0,3% avec les 'frais' de 600€ par dossier, le TAEG est de 2,26%.
Donc s'ils font plusieurs dossiers, ils passent à la caisse à chaque fois.
Cela étant dit, je reste circonspect à faire un fond de travaux au pifomètre. Sans devis. Pour des gros chantiers comme la toiture (qui n'a que 20ans) ou le chemin qui a des nids de poules.
Avoir des devis votés préalablement permet de savoir dans quoi on s'embarque et de prioriser entre les travaux pas urgents et ceux qu'il faut vraiment faire.
La liste fourre-tout du 1er post était une liste de course de certains copropriétaires qui ne savent ni combien ca coute, ni si ca doit être fait de manière urgente.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 17 sept. 2018 : 21:22:02
|
|
citation: les 'frais' de 600€ par dossier,
???? Frais de qui ? Du crédit Foncier ? ???
citation: L'article 18 ne portait que sur l'obligation fait au syndic d'inscrire cette question à l'ordre du jour tous les trois ans.
Pour autant il reste possible au syndicat de décider la constitution de provisions pour travaux.
Reste qu'il faut mettre à jour le maquis des textes. En l'état, si l'assemblée décide la constitution d'une provision, le mieux est de
la présenter comme relevant du compte travaux. Il n'y aura pas de difficulté de recouvrement.
Donc en fait vous dites, en substance la même chose que moi... si on fait des provisions travaux aujourd'hui, c'est sur le fonds travaux qu'on les met... |
|
|
Édité par - Viviane le 17 sept. 2018 21:23:32 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Fond de réserve ou vote avec devis? 
