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 Posté - 20 sept. 2018 : 20:31:43
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je suis bien d'accrod. Le législateur a créé un etre complexe qu'il ne maitrise pas, et derrière on ne peut pas faire ramer tout le monde. |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
 Posté - 20 sept. 2018 : 21:29:42
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Si on regarde bien les textes, la loi dit :
citation: Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Or quand la banque vous verse des intérêts, (car c'est la banque qui les verse, et pas un copropriétaire) , c'est pas du tout "au titre du fonds travaux", dont elle se fiche et contrefiche, la loi de 1965 ne lui étant pas opposable en la matière .
Elle verse au propriétaire du compte (le syndicat) les intérêts qu'elle lui doit au titre du contrat entre la banque et le syndicat. Et aucune loi ne dit que ça ce serait attaché au lot.
Donc si vous répartissez par lot, fonction de sa quote-part du fonds dans chaque clé, des dates de versement, et tout le bataclan, vos chances de voir quelqu'un vous le reprocher devant le juge, bien que tout aussi faibles, sont identiques .
Donc perso, je me ferais pas inutilement des noeuds au cerveau, je répartirais le produit aux tantièmes de charges générales, et j'attendrais la procédure éventuelle sans trop frémir . |
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Édité par - Viviane le 20 sept. 2018 21:44:14 |
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Posté - 20 sept. 2018 : 21:46:48
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C'est tout autant un bidouillage
Indiquer qu'en magouillant sur une petite somme on ne risque pas l'assignation, ca n'est pas répondre proprement à une question propre;
Du coup, le syndic qui pique dans la caisse 100 euros, c'est pas bien grave puisque de toutes faocns pour 100 euros, personne n'ira assigner.
Je peux aussi ne pas payer exactement le salarié, il ne va quand même pas me mettre aux prudhommes pour 30 euros... |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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24
Posté - 20 sept. 2018 : 22:26:08
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Une information intéressante sur cette page : https://www.service-public.fr/parti...roits/F34026
citation:
La constitution d'un fonds de travaux n'est toutefois pas obligatoire :
• lorsque l'immeuble comporte moins de 10 lots de copropriété et que le syndicat de copropriétaires décide à l'unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale,
• ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.
Cette année, on va réaliser un DTG. Donc techniquement, à la prochaine AG on pourrait se soustraire à cette obligation qui déplait à nombre de mes voisins.
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Viviane
Pilier de forums
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25
Posté - 20 sept. 2018 : 22:45:53
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citation:
Indiquer qu'en magouillant sur une petite somme on ne risque pas l'assignation, ca n'est pas répondre proprement à une question propre;
Du coup, le syndic qui pique dans la caisse 100 euros, c'est pas bien grave puisque de toutes faocns pour 100 euros, personne n'ira assigner.
Je peux aussi ne pas payer exactement le salarié, il ne va quand même pas me mettre aux prudhommes pour 30 euros...
Dites que vous ne comprenez pas comme moi le texte si vous voulez,mais je vous remercie de ne pas interpréter n'importe comment mes propos, c'est le genre de choses dont j'ai eu plus que ma dose.
citation: C'est tout autant un bidouillage
En quoi est-ce un bidouillage ?
Les textes prévoient-ils une répartition par lot des intérêts bancaires, en tenant compte bien sur de tous les paramètres, compris la date de versement, et ce potentiellement depuis 5, 10, 15 ans, etc, etc : il faut être cohérent, et comme vous le dites, peu importe si c'est pour 10 centimes de différence ?
Non.
Parce que le syndic n'est pas banquier, sans doute...
Les textes ne l'ont jamais prévu, ni avec les avances, ni maintenant avec le fonds travaux.D'ailleurs je comprends même pas pourquoi ce serait plus applicable aujourd'hui aux fonds travaux qu'hier aux avances ou même aux banales provisions. Comme l'a fait remarquer André78, placer des sous sur un livret A, ça date pas du fonds travaux.
Donc personne ne l'a jamais fait et vous n'avez pas à le faire au motif que ça vous semble, à vous, la bonne méthode. Ca, c'est du bidouillage.
A partir de là, on s'en tient aux textes.
Par contre, ce que les textes exigent (et que personne ne fait jamais non plus), c'est ça :
décret 2005
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006051416
citation: Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent (...), ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Donc faites voter à l'AG la façon de répartir les intérêts. Quand le syndic aura mis dans la balance les 60€ de l'heure du comptable qui feront exploser le forfait pour répartir ça au millimètre fonction de tous les paramètres à prendre en compte, , je crois que l'AG aura vite décidé...
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Édité par - Viviane le 20 sept. 2018 23:49:15 |
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Viviane
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26
Posté - 21 sept. 2018 : 00:44:48
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citation: Cette année, on va réaliser un DTG. Donc techniquement, à la prochaine AG on pourrait se soustraire à cette obligation qui déplait à nombre de mes voisins.
Pour ça faudrait que votre DTG certifie qu'il n'y aura AUCUN travaux à faire dans les 10 ans à venir...
A moins que votre immeuble soit flambant neuf, auquel cas le DTG n'aurait aucun intérêt, les chances sont maigres que ce soit le cas.
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Édité par - Viviane le 21 sept. 2018 00:50:41 |
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Posté - 21 sept. 2018 : 07:31:52
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citation: Non.
Parce que le syndic n'est pas banquier, sans doute...
Les textes ne l'ont jamais prévu, ni avec les avances, ni maintenant avec le fonds travaux.D'ailleurs je comprends même pas pourquoi ce serait plus applicable aujourd'hui aux fonds travaux qu'hier aux avances ou même aux banales provisions. Comme l'a fait remarquer André78, placer des sous sur un livret A, ça date pas du fonds travaux.
Donc personne ne l'a jamais fait et vous n'avez pas à le faire au motif que ça vous semble, à vous, la bonne méthode. Ca, c'est du bidouillage.
A partir de là, on s'en tient aux textes. Donc des copropriétaires qui possèdent zéro en fonds travaux vont .... déclarer des intérêts au fisc sur des sommes qu'ils ne possèdent pas.
On peut qualifier cela comme on veut, c'est pour le moins bizarre. J'ai écrit magouille, cela n'a rien d'une insulte à votre égard.
L'incongruité d ela loi consiste à énocner que le fonds travaux est affecté au lot, ce qui sous-entendrait qu'il appartient au lot, évidemment impossible.
Le fonds est propriété du copropriétaire même si on entend limiter les possibilité d'utilisation et obliger à un cantonnement.
Les autres intervenants ne disent pas autre chose, certains en traitant hors comptabilité les lots, qui n'existent pas en compta donc, et en affectant chaque série de fonds a chaque copropriétaire;
Je ne vois pas comment le syndicat pourrait prendre une décision de calcul des intérets autre que le taux légal du livret A rapporté à la somme placée.
toute autre décision, pour reprendre les mots de Gédéhem serait une 'non-décision' hors de la compétence du syndicat. |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2018 07:37:30 |
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Viviane
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28
Posté - 21 sept. 2018 : 11:16:07
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Lorsque l'AG votait une avance travaux art 18, on est bien d'accord que les sommes versées appartenaient au copro qui les a versées ? Et on les plaçait en général sur un livret A, on est d'accord ?
Néanmoins, en cas de mutation, est-ce que le montant de l'avance restituée au copro vendeur Y était augmenté du montant des intérêts spécifiquement générés par les sommes versées par le vendeur ?
Pas à ma connaissance.
Est-ce que ça choquait qui que ce soit ?
Non
Alors pourquoi diable, avec des sommes dont ont on dit pour le coup qu'elles sont "acquises au syndicat", ça vous choque ?
citation: Je ne vois pas comment le syndicat pourrait prendre une décision de calcul des intérets autre que le taux légal du livret A rapporté à la somme placée.
C'est là qu'est votre problème. Le législateur ne demande pas au syndicat de "calculer des intérêts", mais de répartir un produit.
La banque ne verse pas des intérêts à chacun des copros pris individuellement, elle les verse AU SYNDICAT
Et le législateur laisse au syndicat le libre choix de la répartition de ce produit.
S'il avait voulu que ce produit soit réparti fonction des intérêts générés par chaque centime versé par chaque copro c'est ce qu'il aurait écrit. Mais il ne l'a pas fait.
citation: toute autre décision, pour reprendre les mots de Gédéhem serait une 'non-décision' hors de la compétence du syndicat.
C'est plus que loin d'être hors de la compétence du syndicat de répartir ce produit comme il l'entend puisque cette compétence lui est attribuée par les textes.
Les textes applicables sur la façon de calculer des intérêts d'un livret A sont applicables à la banque. La façon de répartir charges et produits DU SYNDICAT, et pas de chaque copro pris individuellement, n'est en rien régie par ces textes là.
Maintenant, c'est sur que si l'AG décide que les intérêts seront portés au crédit du seul président du CS, vous aurez sans doute matière à saisir le tribunal.
Mais pour une répartition en charges générales, j'en doute...
Après, rien n'empêche non plus l'AG de répartir aux tantièmes sur les seuls lots ayant une quote-part dans le fonds travaux, ça me semblerait pas trop discutable non plus. Mais très compliqué malgré tout, vu qu'à priori, le fonds travaux étant obligatoire pour le BP dans son entier, si tout le monde n'en possède pas la même part, tout le monde en possède une part..
citation: Donc des copropriétaires qui possèdent zéro en fonds travaux vont .... déclarer des intérêts au fisc sur des sommes qu'ils ne possèdent pas.
On peut qualifier cela comme on veut, c'est pour le moins bizarre.
Les copros ne déclarent pas les intérêts que EUX PERSONNELLEMENT ont perçu sur des sommes leur appartenant. Ils déclarent les intérêts perçus par le syndicat auquel ils appartiennent.
On peut trouver ça incongru, néanmoins c'est comme ça que la loi est rédigée. Certains trouvent incongru de payer le ménage d'un étage où ils ne mettent jamais les pieds, néanmoins c'est comme ça.
Et à mon sens, heureusement, sinon on verrait fleurir des litiges sur le calcul de ces intérêts quasi insolubles et on passerait la moitié des AG à vérifier si le calcul par quinzaine du syndic est exact, pourquoi le chèque envoyé le1er n'a été déposé que 20 (donc une quinzaine de moins), tout ça pour des différences qui se chiffreraient en centimes. Parce qu'avant que les fonds travaux soit dotés de sommes conséquentes et que les intérêts du livret A augmentent de façon significative, je crois qu'on va voir pas mal d'eau couler sous les ponts.
citation: J'ai écrit magouille, cela n'a rien d'une insulte à votre égard.
Dire à quelqu'un qu'il "magouille" n'a jamais été un compliment dans mon dico à moi. Mais bon, oublions  |
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Édité par - Viviane le 21 sept. 2018 11:44:50 |
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Posté - 21 sept. 2018 : 12:28:06
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citation: Le législateur ne demande pas au syndicat de "calculer des intérêts", mais de répartir un produit.
La banque ne verse pas des intérêts à chacun des copros pris individuellement, elle les verse AU SYNDICAT
Et le législateur laisse au syndicat le libre choix de la répartition de ce produit.
Le compte est un compte du syndicat sur lequel son portés indivis les fonds des copropriétaires calculés par lots puisque parait-il le syndicat ne possède rien.
Le législateur impose au banquier de gérer un compte et le syndic de facto gère un compte avec des crédits en indivision mais chaque montant est identifié.
Il est faux de prétendre que les intérêts résultent d'une ensemble et ne sont pas individualisables alors même que les charges résultent d'un ensemble et sont individualisables;
Par ailleurs vous confondez répartition et affectation.
L'affectation, c'est utiliser les sommes pour tel usage.
Répartir, c'est dire que tant revient à machin, tant revient à bidule.
Il n'est nullement question pour l'AG de répartir, mais d'affecter dans le texte de loi.
citation: Dire à quelqu'un qu'il "magouille" n'a jamais été un compliment dans mon dico à moi Le syndic qui ferait ainsi magouillerait.
Je n'ai pas écrit: Viviane magouille;
citation: Dire à quelqu'un qu'il "magouille" n'a jamais été un compliment dans mon dico à moi Viviane embrouille  |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2018 12:41:22 |
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Viviane
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Posté - 21 sept. 2018 : 13:10:50
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citation: citation:
Dire à quelqu'un qu'il "magouille" n'a jamais été un compliment dans mon dico à moi
Le syndic qui ferait ainsi magouillerait.
Je n'ai pas écrit: Viviane magouille;
Là, c'est vous qui "embrouillez". C'est bel et bien à moi et pas à un syndic potentiel que vous parliez en écrivant "Indiquer qu'en magouillant sur une petite somme on ne risque pas l'assignation, ca n'est pas répondre proprement à une question propre;
citation: Le compte est un compte du syndicat sur lequel son portés indivis les fonds des copropriétaires calculés par lots puisque parait-il le syndicat ne possède rien.
Et ça, ça date du fonds travaux ? C'est de tout temps non ? Alors pourquoi ça n'a jamais turlupiné personne quand il s'agissait, par exemple, des avances article 18 placées sur livret A ?
Et si vous voulez jouer sur les mots et suivre ce raisonnement, les intérêts sont aussi propriété indivise des copros. Mais où est le texte qui dit que la quote part indivise de ces intérêts se calculerait comme les intérêts du livret A ou autre compte sur lequel les fonds sont déposés ?
citation: Il est faux de prétendre que les intérêts résultent d'une ensemble et ne sont pas individualisables alors même que les charges résultent d'un ensemble et sont individualisables;
Ca tombe bien, vu que là encore, que j'ai jamais prétendu que votre façon de répartir les intérêts n'était pas matériellement faisable. Je dis juste qu'aucun texte ne l'impose. Et je m'en félicite parce que c'est une usine à gaz .
Sur le livret A on peut trouver, comme somme ayant potentiellement généré des intérêts :
- des sommes provenant d'une indemnité d'assurance pas encore utilisée pour une raison X ou Y
- des sommes provenant de provisions article 18 ancienne mouture pour des travaux à répartir sur un seul bâtiment
- des versements fonds travaux abondés par tous les lots
- des intérêts ayant eux mêmes généré des intérêts si l'AG a décidé de les laisser sur le compte
et j'en passe.
Le syndic n'est pas banquier et n'a pas compétence pour faire ce genre de calcul d'intérêt
Le CS n'a pas compétence pour vérifier qu'il est correctement fait(et je rajouterais que perso j'estime avoir d'autres chats plus importants à fouetter que de l'acquérir, si je veux aller au bout faudrait demander au syndic pourquoi un chèque envoyé le 2 n'a été déposé que le 20)
Et chacun des copros pris individuellement n'a pas non plus compétence pour vérifier que sa quote-part a été correctement calculée.
citation: Par ailleurs vous confondez répartition et affectation.
L'affectation, c'est utiliser les sommes pour tel usage.
Répartir, c'est dire que tant revient à machin, tant revient à bidule.
Il n'est nullement question pour l'AG de répartir, mais d'affecter dans le texte de loi.
Je vous l'accorde.
Ca reste néanmoins, et de façon générale, parfaitement dans les compétences du syndicat de répartir charges et produits.
Et à ma connaissance, les règles de répartition n'ont absolument jamais été déterminées par le code monétaire et financier.
La répartition des intérêts bancaires en charges générales me semble donc non seulement la plus simple, mais la moins susceptible d'aboutir à des litiges.
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Édité par - Viviane le 21 sept. 2018 13:56:20 |
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Posté - 22 sept. 2018 : 20:19:13
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viviane : citation: Néanmoins, en cas de mutation, est-ce que le montant de l'avance restituée au copro vendeur Y était augmenté du montant des intérêts spécifiquement générés par les sommes versées par le vendeur ?
Pas à ma connaissance.
Est-ce que ça choquait qui que ce soit ?
Cela ne choqiat personne puisque c'est le syndic qui touchait les intérets !! La loi précisait même que l'AG devait décider de cela; mais dans la réalité, le syndic ne proposait pas à l'OdJ cet accord, c"est ceci qui devait choquer les copros, mais ignorants, comment pouvait il être choqués ?
viviane : citation: Le syndic n'est pas banquier et n'a pas compétence pour faire ce genre de calcul d'intérêt
OH !! il n'y a pas que les banquiers qui savent calculer les intérêts sur une somme. Vous pouvez le faite avec une simple calculette, et pour une copro, un simple tableau excel est suffisant.
viviane : citation: Le CS n'a pas compétence pour vérifier qu'il est correctement fait
Le votre peut-être, mai pas tous les CS. le notre OUI!! |
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Viviane
Pilier de forums
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32
Posté - 22 sept. 2018 : 20:38:53
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citation: c'est le syndic qui touchait les intérets !!
Chez vous peut-être, mais pas chez tous ceux qui avaient une compte séparé AVANT la loi Alur...
citation: OH !! il n'y a pas que les banquiers qui savent calculer les intérêts sur une somme. Vous pouvez le faite avec une simple calculette, et pour une copro, un simple tableau excel est suffisant.
Si vous êtes capable non pas de calculer les intérêts d'une somme (je suis pas fut fut, mais ça on le trouve en ligne, suffit de rentrer les chiffres)mais de dire à quel lot revient combien des intérêts déjà calculés par la banque dans ce cas de figure, en tenant compte des dates de dépôt retrait des sommes, etc, et sans y consacrer des heures...tant mieux pour vous...
citation: des sommes provenant d'une indemnité d'assurance pas encore utilisée pour une raison X ou Y
- des sommes provenant de provisions article 18 ancienne mouture pour des travaux à répartir sur un seul bâtiment
- des versements fonds travaux abondés par tous les lots
- des intérêts ayant eux mêmes généré des intérêts si l'AG a décidé de les laisser sur le compte
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2018 20:49:02 |
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Compte fonds travaux, autre que Livret A 
