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Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Posté - 09 avr. 2019 :  13:55:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Lors de l’AG d’une copropriété composée de différents bâtiments indépendants , des travaux importants devaient être discutés sur l’un des bâtiments étant entendu que la décision appartenait aux seuls copropriétaires du bâtiment en question : les votes devaient donc être émis par les seuls copropriétaire du bâtiment concerné.
Des pouvoirs en blanc sans désignation de mandataire et sans instruction de vote ont été attribués hâtivement, par le syndic, avant l’ouverture de l’AG, à des copropriétaires étrangers au bâtiment considéré et les votes de ces mandataires ont été enregistrés dans le sens souhaité par le syndic . Les gros travaux , dont l’opportunité était plus que discutable ont été votés alors que si les mandats en blancs avaient été considérés comme des abstentions ou même comme se ralliant à la majorité exprimée par les votants présents, la résolution aurait été refusée. Cette résolution est-elle régulière ? La responsabilité du Pdt de séance ou des scrutateurs peut-elle être mise en cause ? celle du Syndic ?
Merci pour commentaires et jurisprudence éventuelle.


JB22
Pilier de forums

3769 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 09 avr. 2019 :  14:39:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Des pouvoirs en blanc sans désignation de mandataire et sans instruction de vote ont été attribués hâtivement, par le syndic,"

En général il est admis que le syndic ne peut pas les distribuer lui même..

Un copropriétaire peut déléguer son "droit de vote" à un mandataire, lequel vote à sa place,, et n' est pas obligé de respecter les éventuelles instructions de vote, c' est ce vote qui doit être enregistré.

"Cette résolution est-elle régulière " Non car contraire à la loi.

"La responsabilité du Pdt de séance ou des scrutateurs peut-elle être mise en cause ? celle du Syndic ?"


Vous pouvez contester, dans les délais requis, la résolution.

". Les gros travaux , dont l’opportunité était plus que discutable "

Toute question à l' ordre du jour doit faire l' objet d' un vote, que la question soit "discutable" ou pas cela n' a rien à voir.


Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 avr. 2019 :  12:27:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le copropriétaire qui a envoyé son pouvoir sans désigner un mandataire et sans instructions de vote, peut-il contester la validité de la résolution ou de l'AG en raison de l'attribution de son pouvoir à un mandataire présent mais n'ayant pas d'intérêts dans le bâtiment concerné par la résolution litigieuse .
Le mandataire en question a été choisi par le syndic ou le pdt de l'AG ou du CS dont le vote était favorable et suivi par ledit mandataire .
En effet si l'on peut donner son pouvoir à un tiers (étranger à la copropriété) ce pouvoir n'est valable que si le mandant désigne lui-même le mandataire devant le représenter. Qu'en est-il de la validité de la délégation lorsqu'aucun mandataire n'est indiqué par le mandant et 1°) lorsqu'il est attribué à un copropriétaire intéressé par le résultat du vote ; 2°) lorsqu'il est attribué à un copropriétaire qui n'est pas concerné par la question ? Jurisprudence ?

nefer
Modérateur

11989 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 avr. 2019 :  12:48:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jany2718

Le copropriétaire qui a envoyé son pouvoir sans désigner un mandataire et sans instructions de vote, peut-il contester la validité de la résolution ou de l'AG en raison de l'attribution de son pouvoir à un mandataire présent mais n'ayant pas d'intérêts dans le bâtiment concerné par la résolution litigieuse .
Le mandataire en question a été choisi par le syndic ou le pdt de l'AG ou du CS dont le vote était favorable et suivi par ledit mandataire .
En effet si l'on peut donner son pouvoir à un tiers (étranger à la copropriété) ce pouvoir n'est valable que si le mandant désigne lui-même le mandataire devant le représenter. Qu'en est-il de la validité de la délégation lorsqu'aucun mandataire n'est indiqué par le mandant et 1°) lorsqu'il est attribué à un copropriétaire intéressé par le résultat du vote ; 2°) lorsqu'il est attribué à un copropriétaire qui n'est pas concerné par la question ? Jurisprudence ?


ce copropriétaire ne pourra rien contester
cela a déjà été jugé maintes fois

et le mandataire n'est même pas tenu par des consignes de vote données par son mandant: il est libre de voter comme il le souhaite

JB22
Pilier de forums

3769 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 avr. 2019 :  12:58:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme dit par nefer
"ce copropriétaire ne pourra rien contester"

Un Copropriétaire qui donne un pouvoir en blanc ne peut pas s' opposer à son attribution à un mandataire.

Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 avr. 2019 :  14:02:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui, mais il peut exister des cas qui n'ont pas encore fait l'objet de décisions judiciaires. Notamment sur la façon dont sont attribués les pouvoirs ne comportant pas la désignation d'un mandataire... la jurisprudence sur le sujet est-elle accessible sur légifrance ? avez-vous les références ? cela permettrait de connaître ls détail des cas qui ont été jugés.

nefer
Modérateur

11989 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 avr. 2019 :  16:16:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si un copropriétaire n'est pas d'accord avec une résolution proposée, soit il vient en personne à l'AG, soit il donne son pouvoir à un représentant de confiance (surtout s'il s'agit d'un vote à l'article 24)...soit il assigne le syndicat dans le délai des 2 mois après la notification


rambouillet
Pilier de forums

15744 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 avr. 2019 :  17:09:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
soit il assigne le syndicat dans le délai des 2 mois après la notification

à la condition que son mandataire ait voté de telle façon qu'il soit opposant.... sinn pas possible d'assigner.

JB22
Pilier de forums

3769 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 avr. 2019 :  17:09:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"soit il assigne le syndicat dans le délai des 2 mois après la notification"

Il ne peut le faire que si il est "opposant à la décision prise."

nefer
Modérateur

11989 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 avr. 2019 :  17:43:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"soit il assigne le syndicat dans le délai des 2 mois après la notification": j'avais sous-entendu qu'il était absent à l'AG...puisque c'était la 3ème possibilité

rambouillet
Pilier de forums

15744 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 avr. 2019 :  20:01:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
certes, mais dans ce post et pour ceux qui passent nous lire, il faut bien préciser que s'il a donné mandat, il est bien absent physiquement mais représenté, donc pas absent..

Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 avr. 2019 :  21:17:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faudrait savoir si un arrêt de Cour d'appel ( confirmé par la Cour de cassation) aurait fait la distinction entre :
- donner son mandat ( à un mandataire déterminé et désigné explicitement dans le mandat)
et
- abandonner son mandat ( renvoyer le mandat signé en blanc et sans aucune indication de mandataire ).
Le 2ème cas pose problème quant à la façon dont le mandat est attribué, comment ? par qui ? à qui ? sous quelles conditions ? quelle est le rôle et la responsabilité du Pdt de l'AG des scrutateurs ? ... Il doit bien exister au moins un litige, et une décision correspondant à ce cas,
qui a été traitée d'une façon ou d'une autre. Laquelle ?

nefer
Modérateur

11989 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 avr. 2019 :  00:03:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jany2718


Le 2ème cas pose problème quant à la façon dont le mandat est attribué, comment ? par qui ? à qui ? sous quelles conditions ? quelle est le rôle et la responsabilité du Pdt de l'AG des scrutateurs ? ... Il doit bien exister au moins un litige, et une décision correspondant à ce cas,
qui a été traitée d'une façon ou d'une autre. Laquelle ?


consulter un avocat qui étudiera la jurisprudence.
Je n'en connais pas.

etes vous le copropriétaire qui a donné son pouvoir en blanc ?

Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 avr. 2019 :  00:15:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:

etes vous le copropriétaire qui a donné son pouvoir en blanc ?


Non ! bien sûr que non .
mais en tant qu'opposant , cette circonstance ( ou "irrégularité " ?) me permet-elle de faire opposition avec quelque chance de recevabilité ( je ne dis pas succès, mais recevabilité)

rambouillet
Pilier de forums

15744 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 avr. 2019 :  07:22:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
remettons les choses à leur place : les pouvoirs en blanc n'existent pas dans les textes sur la copropriété, à l'exception d'un petit morceau dicté par la loi Elan :
"article 22 :
...
Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.
"
Mais le législateur s'est arrêté au milieu du gué : le syndic que fait-il de ces pouvoirs ? les donne-t-il à quelqu’un pour les distribuer ? ou les jette-t-il ?
Un juge ne serait-il pas tenter de dire : "ni les distribuer lui-même" signifie qu'ils ne peuvent être utilisés ? car les donner au président du CS ou de séance n'est-il pas distribuer à un premier mandataire, présidents qui eux-mêmes se subsidieraient à un autre mandataire ?.... On ne sait pour l'instant ....

Perso, je vois mal un copro donnant un pouvoir en blanc saisir un juge car son pouvoir aurait été donné à la mauvaise personne. Je ne connais pas à l'heure actuelle une telle jurisprudence...
Certes il existe des jurisprudences sur ces pouvoirs mais entre mandant et mandataire car le mandataire n'aurait pas suivi les recommandations de son mandant. Rien envers le syndicat et l'AG....

JB22
Pilier de forums

3769 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 avr. 2019 :  08:12:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit."

Is peuvent donc être distribués par un tiers, autre que le syndic, la loi ELAN ne précise pas par qui, mais une fois attribués il n' y a plus de pouvoir en blanc, mais des pouvoirs normaux.

Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 14 avr. 2019 :  12:17:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
Perso, je vois mal un copro donnant un pouvoir en blanc saisir un juge car son

C'est précisément la question : un copropriétaire opposant ou défaillant ( autre que le mandat ayant "abandonné" son pouvoir ...) peut-il fonder sa réclamation sur cette "irrégularité" ? L'irrégularité ayant consisté dans le constat que ledit mandat sans mandataire préindiqué, a été attribué ( par le CS , donc , avant l'ouverture de l'AG , car le pdt de séance ni les scrutateurs n'étaient pas encore élus) à une personne n'ayant pas à voter sur la décision litigieuse et étant donc présumée se ranger à l'avis du CS ou du membre du CS lui ayant attribué ce pouvoir , plutôt qu'à un autre copropriétaire économiquement concerné par la question votée, mais qui aurait été opposant ? législateur aurait dû prévoir cette question et son traitement : soit considérer ces pouvoirs comme irrecevables , soit les considérer comme se rangeant à la majorité exprimée par les seuls présents concernés par la question , soit attribuer les tantièmes en question au prorata des votes ( pour et contre ) exprimés pas les présents concernés ( sans les représentés).
Mais cette question ne devait-elle pas être réglée par le vote par correspondance reconnu désormais comme légalement possible ( en observant toutefois que le vote par correspondance , n'avait jamais été interdit par la loi et qu'il aurait donc suffi d'une décision d'AG pour le rendre possible ou une disposition dans le règlement de copropriété), mais cela est une autre question.

Sunbird
Pilier de forums

3034 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 14 avr. 2019 :  14:42:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un copropriétaire opposant a réussi à faire annuler une AG pour défaut de signature d'un mandat, absence de signature ou signature non conforme.

Il n'est pas rare, que des mandats ne soient pas signés, et pourtant comptabilisés, dans ce cas tout copropriétaire défaillant ou opposant peut se servir de cette irrégularité pour faire annuler une AG. C'est une cassation de 2018. Il suffit de demander les annexes pour contrôler les pouvoirs.

Attention il y a également un revirement de la jurisprudence concernant l'annulation de l'AG. Avant si il y a avait une irrégularité dans la convocation, dans le délai de convocation, un copropriétaire qui ne s'opposait pas à toutes les résolutions pouvait faire annuler l'AG, depuis 2019 si il a voté pour une résolution il ne peut plus demander l'annulation de l'AG mais simplement des résolutions pour lesquelles il était opposant.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1612 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 14 avr. 2019 :  18:05:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jany, vous n'êtes pas au CS ? si non, il fallait faire le tour des copropriétaires que vous connaissiez "opposant" au projet et demander leurs pouvoirs !
Sans cela, c'est le président de l'AG, en général le pdt du CS qui dispose des pouvoirs, et les répartit entre les membres du CS.
EN AUCUN CAS LE SYNDIC !
Signature de Franck1966 
Franck V

nefer
Modérateur

11989 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 14 avr. 2019 :  19:55:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre notion de "économiquement concerné par la question votée," n'existe pas dans la distribution des pouvoirs

Jany2718
Contributeur senior

676 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 14 avr. 2019 :  20:41:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui. La question consiste à savoir comment doit être traité un pouvoir envoyé dans la nature ( en fait posté à l'adresse du syndic) sans indication de mandataire.
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