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 Posté - 07 mai 2019 : 18:26:51
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Bonjour,
une entreprise les travaux est titulaire d'un contrat de travaux pour une opération qui précise "les travaux à exécuter comprendront tous les travaux nécessaires à l'achevement complet des ouvrages projetés sans restriction ni réserves l'entrepris devra donc prévoir tous les travaux décrits ou non découlant implicitement de l'exécution normalz de l'ouvrage dans les règles de l'art"
il est proposé à l'AG de mettre à notre charge 40000 à 50000 euros de travaux supplémentaires suite à une étude incomplète du projet par le maitre d'oeuvre, à ce stade je ne rentre pas dans les détails.
Question : cette résolution ne me parait pas respectueuse du droit dans la mesure où la force majeure n'est pas invoquée mais je ne suis pas juriste, merci de vos éclairages.
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nefer
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 Posté - 07 mai 2019 : 18:51:52
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quel est le texte de la résolution qui a été votée en AG?
y avait il un budget précis? |
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 2
Posté - 07 mai 2019 : 18:55:30
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c'est un peu bizarre comme résolution... espérons que des détails seront approtés en AG car à cette lecture, perso, j'aurai tendance à demander un report et à voter CONTRE. Et si des détails sont donnés en AG, ils devront être marqués dans le PV...
Mais comme dit nefer : est ce le texte de la résolution soumis à vote ?
Du peu que vous dites, on se demande aussi à quoi on servi les honoraires du M.O. et aussi du syndic qui n'aurait pas su tirer toute la quintessence du travail du M.O.  |
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Posté - 07 mai 2019 : 18:56:17
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Nefer, la résolution n'a pas été votée l'AG n'a pas encore eu lieu l'intitulé de la résolution est " travaux complémentaires pour la poursuite des travaux au bâtiment X", l'affaire est complexe car le chantier est à l'arrêt depuis septembre la faute au maitre d'oeuvre qui a exécuté une mission de "faisabilité" qui s'avère infaisable comme il l'avait imaginée car étude baclée |
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JB22
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4
Posté - 07 mai 2019 : 19:02:02
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C' est le contrat passé avec l' entreprise qui semble ne pas correspondre au montant des travaux votés.
"une étude incomplète du projet par le maitre d'œuvre"
Quelle mission a été confiée au maitre d' œuvre ?
"il est proposé à l'AG de mettre à notre charge 40000 à 50000 euros de travaux supplémentaires "
La question doit être mise à l' ordre du jour d' une A.G. avec un devis des travaux chiffrés.
Si les travaux sont indispensables "à l'achèvement complet des ouvrages " le syndicat n' aura pas le choix, il devra voter les travaux supplémentaires.
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Posté - 07 mai 2019 : 19:12:55
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le maitre d'oeuvre a été chargé de faire l'étude de faisabilité et de présenter de dossier pour l'autorisation des travaux, seulement son étude est incomplète et empêche la poursuite des travaux , la question qui me taraude c'est , il ne me semble pas légitime de nous demander de payer pour les erreurs du maitre d'oeuvre et de payer les travaux supplémentaires coûteux compte tenu de ce que je lis dans le contrat initial, si on ne peut payer que fait on ?
à quoi sert un contrat si le syndic ne voit pas d'inconvénient à ce qu'il soit contourné ? |
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JB22
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6
Posté - 07 mai 2019 : 20:25:37
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" il ne me semble pas légitime de nous demander de payer pour les erreurs du maitre d'oeuvre "
Vous pouvez mettre en cause la responsabilité du maître d' oeuvre, mais il vous faudra un dossier bien établi et les services et conseils d' un avocat compétent en la matière . |
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Posté - 07 mai 2019 : 20:35:15
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JBB, si je comprends bien, les prestataires que l'ont paye peuvent commettre des erreurs magistrale sans souci et mettre les copropriétaires dans l'embarras voir obligés de vendre leur appartement faute de pouvoir financer leurs erreurs alors qu'ils sont assurés , vos propos sont "rassurants" ! |
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JB22
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8
Posté - 07 mai 2019 : 23:41:11
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"vos propos sont "rassurants" !"
Hélas, je ne fais que vous informer de la réalité : Nul ne peut se faire justice à lui - même, le recours en justice est obligatoire pour faire valoir ses droits et obtenir réparation des dommages subis.
Il serait bon que vous répondiez aux questions posées par nefer .... |
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ainohi
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Posté - 08 mai 2019 : 00:06:38
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A la lecture de : citation: les travaux à exécuter comprendront tous les travaux nécessaires à l'achevement complet des ouvrages projetés sans restriction ni réserves l'entrepris devra donc prévoir tous les travaux décrits ou non découlant implicitement de l'exécution normale de l'ouvrage dans les règles de l'art je comprends que l'entreprise devra exécuter l'ouvrage décrit dans le marché pour un prix forfaitaire, sans aucune réserve, et qu'en conséquence si des travaux non décrits se révèlent nécessaires à l'exécution de l'ouvrage, ils devront être accomplis sans supplément de prix.
Cela dit, on ne peut exclure absolument la force majeure, l'erreur excusable ou la faute du maître de l'ouvrage, tout est imaginable, mais cela demanderait à être prouvé. Il est impossible d'en dire plus avec les éléments communiqués. Il semble assez probable qu'il y ait eu une faute du maître d'oeuvre, mais alors ce serait à lui d'assumer et non au maître de l'ouvrage. A ce stade, mon sentiment est qu'il faut refuser le projet de travaux supplémentaires aux frais du syndicat et autoriser le syndic à engager une action en justice contre le maître d'oeuvre et l'entreprise en vue de les contraindre à exécuter les travaux supplémentaires à leurs frais. Il faudrait prévoir un budget pour les honoraires de l'avocat et des frais d'expertise judiciaire. Les copropriétaires, et le conseil syndical en premier lieu, seraient bien inspirés de se faire conseiller par une association d'aide aux copropriétaires. |
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JB22
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Posté - 08 mai 2019 : 09:00:16
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De ainohi
"Il est impossible d'en dire plus avec les éléments communiqués."
Effectivement, nous ne connaissons pas la date de construction des bâtiments ni la nature des travaux envisagés, ni le montant et le contenu du devis..
Le "devis" contient - il : "tous les travaux nécessaires à l'achèvement complet des ouvrages projetés sans restriction ni réserves l'entreprise devra donc prévoir tous les travaux décrits ou non découlant implicitement de l'exécution normal de l'ouvrage dans les règles de l'art"
Les "travaux complémentaires" concernent le bâtiment X, donc seuls les copropriétaires de ce bâtiment sont concernés. |
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Posté - 08 mai 2019 : 09:43:11
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afin de vous aider à mieux comprendre, quelsues explications :
il s'agit de construire dans un bâtiment surélévé en 1935, un ascenseur intérieur sur 2 étages puis extérieur sur 5 étages. Le projet a été voté en AG il y a 4 ans ! après obtention de l'autorisation de travaux le maitre d'oeuvre nous a déclaré qu'on devait changer à nos frais les colonnes électriques, coût 35000 euros pour 7 copropriétaires, ensuite ça a trainé trainé on en sait trop pourquoi, l'an dernier l'entreprise a voulu percer un toit terrasson au niveau du 2e pour poursuivre sa course en extérieur, et là , gros probleme ils tombent sur une grosse poutre , depuis ils font des études à la petite semaine, et actuellement ont quand même à notre demande et à nos frais diligenté un expert pour savoir si c'est possible ou pas de toucher à la structure ! sans résultat de cette étude on nous annoncent un supplément de 40 à 50000 euros, c'est très dur à vivre face à un syndic complice et des intervenants roublards et incompétents, sincèrement j'espère que l'ascenseur ne sera pas construit je n'ai pas confiance , et nous payons un syndic qui ne défend pas nos intérêt et perçoit des honoraires, en attendant l'escalier a été "détruit " sur 2 étages pour faire passer la cabine, histoire douloureuse |
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JB22
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Posté - 08 mai 2019 : 10:49:34
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"diligenté un expert pour savoir si c'est possible ou pas de toucher à la structure ! sans résultat de cette étude on nous annoncent un supplément de 40 à 50000 euros"
Il est impératif de ne rien faire avant de connaitre les résultats de cette expertise.
Vous ne répondez pas aux questions précises qui vous sont posées... |
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nefer
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Posté - 08 mai 2019 : 11:13:16
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il aurait fallu choisir un bureau d'études spécialisé dans les ascenseurs!
par expérience, un architecte n'est pas toujours compétent pour une création d'ascenseur...encore moins dans la situation que vous décrivez |
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Posté - 08 mai 2019 : 11:24:17
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Nefer, j'ai hésité avant de poster car je me doutais que l'on dirait qu'en fait c'est NOTRE faute, manque de chance pour vous nous avons pris un soit disant spécialiste en ascenseur ASCAUDIT allez voir leur site ils se veulent très pro, pourquoi faites vous des reproches sans savoir ? en fait c'est la faute à pas de chance, je suis démoralisée, on paye je le redis des soit disants pros incapables de remplir leur mission et la justice n'est pas avec nous car ils ont de très bon avocats
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JB22
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Posté - 08 mai 2019 : 13:38:34
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"gros problème ils tombent sur une grosse poutre , ...diligenté un expert pour savoir si c'est possible ou pas de toucher à la structure ! .... sincèrement j'espère que l'ascenseur ne sera pas construit je n'ai pas confiance "
Reste à savoir si les experts pouvaient déceler ce problème de "poutre", qui n' a rien à voir avec les compétences de l' ascensoriste.
L'escalier est détruit, comment faites-vous actuellement pour accéder à vos parties privatives ? |
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ainohi
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Posté - 08 mai 2019 : 13:59:41
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citation: Initialement posté par JB22
Le "devis" contient - il : "tous les travaux nécessaires à l'achèvement complet des ouvrages projetés sans restriction ni réserves l'entreprise devra donc prévoir tous les travaux décrits ou non découlant implicitement de l'exécution normal de l'ouvrage dans les règles de l'art" Il est bien entendu supposé que cette phrase ne sort pas de l'imagination de Catherine mais figure mot à mot dans les pièces du contrat. Dans un marché de cette ampleur, on ne se contente pas d'un devis descriptif de l'entreprise sur lequel le maître de l'ouvrage appose sa signature après la formule : « Accepté le ... ». Le contrat consiste en un ensemble de documents préparés par le maître d'oeuvre qui, selon la norme NF P 03-001 généralement acceptée par les parties comme cahier des clauses administratives générales, prévalent les uns sur les autres dans l'ordre hiérarchique décroissant suivant :
- la lettre d'engagement ou la soumission acceptée par l'entreprise et ses annexes éventuelles ;
- le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) ;
- le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) .
Le cahier des clauses techniques générales est constitué des diverses normes à appliquer, DTU et autres, qui peuvent si besoin être précisées dans le CCTP.
La norme NF P 03-001 distingue trois grands types de travaux : les marchés à prix global et forfaitaire, les marchés au métré et les marchés sur dépenses contrôlées. En copropriété on ne passe dans la quasi totalité des cas que des marchés du premier type défini comme des marchés où le travail demandé à l'entrepreneur est complètement défini et où les prix correspondants sont fixés en bloc et à l'avance, l'insertion de clauses de variation de prix ne faisant pas perdre à ce type de marché son caractère forfaitaire.
Il peut y avoir des alea. Un exemple classique est celui du ravalement d'une façade en béton armé lorsqu'un examen visuel ne suffit pas à estimer l'ampleur des désordres. Il y a deux solutions : soit l'entreprise prévoit le pire et propose un prix en conséquence, que le maître de l'ouvrage est peu susceptible d'accepter les yeux fermés, soit on procède en deux temps. Dans cette dernière hypothèse on passe d'abord un marché préliminaire portant sur une purge des éléments dégradés. Cela fait, on peut mesurer le volume des travaux de réfection nécessaires et donc le coût réel de ceux-ci.
En ce qui concerne l'installation de l'ascenseur en question, je me rends compte qu'on ne sait pas bien de quoi on parle et que la question initiale n'a peut-être pas été bien posée : qu'est-ce qui a été accepté par l'assemblée générale ? Ce n'est pas clair et la question de nefer à laquelle il n'a pas été répondu est pertinente. Il faudrait savoir si l'ouvrage projeté dont il est fait mention est bien l'installation de l'ascenseur et tout ce que cela implique. Il semblerait qu'il soit en fait procédé par étapes : tout d'abord réfection des colonnes électriques, ensuite construction de la gaine extérieure jusqu'au deuxième étage et ainsi de suite. S'il en est ainsi il est possible que le projet soumis à la prochaine assemblée générale ne consiste pas en des travaux supplémentaires stricto sensu mais en la réalisation d'une nouvelle étape du projet non encore décidée à ce jour. Il faudrait retracer les diverses résolutions adoptées par l'assemblée générale depuis quatre ans.
Cela dit, il y a de quoi s'interroger sur la méthode de travail du maître d'oeuvre. Avancer pas à pas peut être une bonne façon de procéder mais encore faut-il qu'une étude sérieuse ait été menée sur l'ensemble du projet. Il ne doit pas engager son client à l'aveuglette. Il a un devoir de conseil. La question de la résistance de la structure doit logiquement être posée avant tout début de travaux. Si le maître d'oeuvre n'a pas la compétence technique pour résoudre certains problème, il recourt à un bureau d'études spécialisé et il l'indique au maître de l'ouvrage lors de la pré-étude. Il est courant que l'assemblée générale ait à décider d'un contrat d'études avec le maître d'oeuvre assorti d'un contrat de prestation avec un bureau d'études tel celui d'un ingénieur béton. Il y a peut-être lieu de sursoir à tous nouveaux travaux jusqu'à ce qu'on sache bien où l'on est et où l'on va. |
Édité par - ainohi le 08 mai 2019 14:16:08 |
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JB22
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Posté - 08 mai 2019 : 14:27:31
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Réponse technique très pertinente et utile de ainohi |
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nefer
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Posté - 08 mai 2019 : 17:43:07
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catherine: c'est vous qui avez parlé d'architecte...et non d'un BE! |
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Posté - 08 mai 2019 : 17:56:39
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à tous, je retrace les étapes du projet :
en 2015 en AG vote de la faisabilité d'un ascenseur étude confiée à un bureau d'études spécialisé dans le domaine
après obtention de l'autorisation des travaux auprès la Mairie choix de l'entreprise
et là ça commence à trainer, en 2017 le maitre d'oeuvre s'aperçoit qu'il faut changer les colonnes électriques existantes à nos frais pour la réalisation du projet, entre les démarches sur à qui c'est de payer ces 35000 euros une nouvelle AG et l'intervention de l'entreprise il se passe quelques mois
en 2018 on voit arriver le maçon pour une partie du génie civil, on installe le cadre de la cabine, on réduit les marches des escaliers de 2 étages donc on modifie l'escalier d'origine et il y a presque un an ils s'aperçoivent qu'une poutre empêche de percer la toiture terrasse pour faire passer la cabine, arrêt du chantier sans formalisation du syndic.
Depuis on attend que quelque chose se passe, des personnes sont venues faire des sondages dans les poutres, un rapport qui contient des termes alarmants du genre c'est très complexes est fourni..... mais rien de concret ne se passe. En février 2019 le CS exige une étude complète car ils voient bien que jusqu'à présent le rapport est incomplet et pas exploitable, ils ne sont pas sur d'eux ; un expert est passé récemment pour vérifier si les structures peuvent supporter leur installation, ce qui est inquiétant c'est que ce sont les copros qui ont diligenté ce nouveau rapport , et si l'immeuble s'écroule comme dit mon voisin !
je sais très bien que les pièces du contrats sont du travail d'amateur, je suis assez bien placée pour m'en rendre compte mais le syndic va à la facilité...
Voila ce que je peux vous dire, je vous remercie de vos éclairages et pardonnez mon énervement mais il y a de quoi, je serai soulagée si le projet s'arrête là , et dernière question en cas de modification du projet comme je vous l'ai indiqué (modification de la structure) faut il en avertir la Mairie, l'assureur dommage ouvrage et notre propre assureur peut il avoir un rôle à jouer dans des litiges.
Merci à vous. |
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Posté - 09 mai 2019 : 10:47:16
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nefer, j'ai relu mes messages, je ne vois pas le mot "architecte" mais maitrise d'oeuvre merci de me préciser où j'aurais fait figurer ce mot, car cela dépontrerait que je fais preuve de manque d'attention dans un moment ou au contraire je dois avoir les idées claires. |
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resolution travaux supplementaires 
