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ainohi
Contributeur vétéran
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 Posté - 27 mai 2019 : 09:48:32
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citation: Initialement posté par Gébé38
En fait, ai-je raison de penser que, tout simplement, les charges relatives au groupe A n'ont rien à faire dans le RC du bâtiment, mais devraient figurer en tant que charges générales de l'ensemble immobilier ? Pour dire les choses simplement, oui. Mais il ne faut pas déduire du fait qu'elles sont mentionnées dans le RC du bâtiment un partage des responsabilités entre syndicat principal et secondaire différent de celui qui résulte de la loi. J'insiste. Ce n'est qu'une maladresse de rédaction qui ne doit pas porter à conséquence. |
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Posté - 27 mai 2019 : 09:53:17
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plusieurs choses :
citation: citation: citation:
- Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la colonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol. Ces charges sont bien énoncées dans le règlement général et leurs tantièmes sont bien les tantièmes généraux. Ce sont donc bien les charges communes générales de l'ensemble.
A mon avis, non ! cette phrase signifie que le tableau des tantièmes de charges communes du bat A, correspondent exactement aux tantièmes de copropriété du bat F. En fait cela précise, mais ce n'est pas toujours le cas : tantièmes de copro = tantièmes de charges générales (le tout du bat F, dans ce cas précis)
citation: En fait, ai-je raison de penser que, tout simplement, les charges relatives au groupe A n'ont rien à faire dans le RC du bâtiment, mais devraient figurer en tant que charges générales de l'ensemble immobilier ?
NON, non ! il faut bien qu'il y ait des charges générales communes pour chaque syndicat secondaire, sinon comment feriez vous pour payer les honoraires du syndic de ce syndicat secondaire.
Rappelons que dans votre cas très précis où il y a un syndicat principal et 9 syndicats secondaires, vous pourriez très bien avoir 10 syndics totalement différents dont il faut que les honoraires soient affectés en compta et payés. |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 27 mai 2019 : 10:27:47
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Si j'ai bien compris :
Les charges générales de l'ensemble immobilier (entretien des jardins par exemple) sont réparties entre les bâtiments selon les tantièmes généraux cités dans le RC général.
Elles sont éclatées entre les copropriétaires des bâtiments. Ces charges générales apparaissent dans le RC des syndicats secondaires sous l'appellation groupe A. Elles sont dues par tous les copropriétaires au syndicat principal.
Chaque syndicat secondaire à ses propres charges (entretien du bâtiment par exemple) . Elles apparaissent dans les RC des syndicats secondaires sous les autres appellations : groupes B,C,etc. Elles sont dues par tous les copropriétaires aux syndicats secondaires auxquels ils appartiennent.
Ce qui se passe en pratique est que la totalité des charges dues par les copropriétaires est recouvrée par leurs syndics secondaires respectifs qui se chargeraient eux-mêmesde les regrouper par bâtiment et de les verser au syndics (syndicat ?) principal.
Comment peut-on justifier une telle pratique ? Ce mélange des genres ne peut-il pas conduire à des écritures comptables contestables ?
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mai 2019 : 10:30:18
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Rambouillet, expliquez alors la différences entre le groupe A et le groupe B.
Les tantièmes du groupe A, qui devraient logiquement figurer dans le RC principal, ont été reportés dans les tableaux figurant dans les RC secondaires. |
Édité par - ainohi le 27 mai 2019 10:31:22 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mai 2019 : 11:24:09
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citation: Initialement posté par Gébé38
Les charges générales de l'ensemble immobilier (entretien des jardins par exemple) sont réparties entre les bâtiments selon les tantièmes généraux cités dans le RC général. Elle ne sont pas réparties entre les bâtiments mais entre les copropriétaires. C'est le tableau général de répartition des charges générales à l'ensemble qui, au lieu de figurer dans le règlement principal a été éclaté dans les différents règlements secondaires.
citation: Initialement posté par Gébé38
Ce qui se passe en pratique est que la totalité des charges dues par les copropriétaires est recouvrée par leurs syndics secondaires respectifs qui se chargeraient eux-mêmesde les regrouper par bâtiment et de les verser au syndics (syndicat ?) principal.
Comment peut-on justifier une telle pratique ? Ce mélange des genres ne peut-il pas conduire à des écritures comptables contestables ? Des raisons pratiques peuvent expliquer qu'on procède ainsi. L'inconvénient principal que j'y verrais est que, juridiquement, le syndic d'un syndicat secondaire ne peut recouvrer les créances du syndicat principal. Tant que chacun admet les pratiques en cours tout va bien mais s'il y a des incidents, on ne pourra que procéder selon ce qui est prévu par la loi.
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Posté - 27 mai 2019 : 11:27:31
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citation: Les charges générales de l'ensemble immobilier (entretien des jardins par exemple) sont réparties entre les bâtiments selon les tantièmes généraux cités dans le RC général.
Elles sont éclatées entre les copropriétaires des bâtiments. Ces charges générales apparaissent dans le RC des syndicats secondaires sous l'appellation groupe A. Elles sont dues par tous les copropriétaires au syndicat principal.
NON, le syndicat principal a des charges générales communes qui lui sont propres comme les honoraires du syndic et on appelle ces charges à tout les copros du syndicat.
Le syndicat secondaire du bat F a ses propres charges générales communes comme les honoraires de son propre syndic.
En fait c'est comme si les copros du bat F étaient parties prenantes de 2 syndicats différents. |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 27 mai 2019 : 12:52:40
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Je suis d'accord en ce que le syndicat principal a des charges communes qui lui sont propres, et le « syndic principal » doit appeler ces charges Ă tous les copros du syndicat. Ces charges communes comportent aussi bien les honoraires du syndic que, par exemple, l'entretien des jardins ou d'un court de tennis. Notre RC gĂ©nĂ©ral ne semble pas faire de distinction entre la rĂ©partition de ces charges selon leur type, Ă partir du moment oĂą elles sont communes (mĂŞme si cela lui est possible).
Idem pour le syndicat secondaire du bâtiment F, il a ses propres charges communes comme les honoraires de son syndic et l'entretien de ses propres parties communes.
Et chaque copropriétaire appartenant à deux syndicats différents, les appels de fonds portant sur les charges dues à un syndicat devraient être effectués par le syndic de ce syndicat et non par un autre ! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mai 2019 : 13:01:31
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citation: Initialement posté par Gébé38
Notre RC général ne semble pas faire de distinction entre la répartition de ces charges selon leur type, à partir du moment où elles sont communes (même si cela lui est possible). Parce qu'il n'y a qu'un seul type de charges communes à tous les copropriétaires. |
Édité par - ainohi le 27 mai 2019 13:01:58 |
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Posté - 27 mai 2019 : 13:36:44
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citation: Et chaque copropriétaire appartenant à deux syndicats différents, les appels de fonds portant sur les charges dues à un syndicat devraient être effectués par le syndic de ce syndicat et non par un autre !
On est d'accord : le syndic du syndicat principal devrait appeler les charges pour les dépenses du syndicat principal à un copro du bat F.
Ce même copro du bat F devrait en sus recevoir un appel de charges de la part du syndic de ce syndicat secondaire pour les dépenses du syndicat secondaire (bat F).
Donc deux appels de charges par trimestre.... provenant de 2 syndics différents (mais qui peut être le même gestionnaire) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 mai 2019 : 13:58:45
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Ce que je vous avais indiqué le 25 mai 2019 à 17 h 50  |
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Posté - 27 mai 2019 : 15:19:59
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eh oui, on le répète depuis le début : fonctionnement anormal de ce syndicat.... même si la réponse va être : on a toujours fait comme cela  |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 27 mai 2019 : 15:54:28
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Ce constat étant établi, que pourriez-vous proposer afin de résoudre, même imparfaitement, cette question en dehors des solutions extrêmes :
Ne rien faire ? (les copropriétaires ne trouvent rien à redire, et même cette état de fait les arrangerait plutôt : Un seul chèque à faire au lieu de deux, c'est commode !)
Passer par une action en justice ?
Je pense plutôt à ne pas répondre aux appel de fonds s'ils sont envoyés par le mauvais syndic, ou répondre qu'il n'est pas habillé à recouvrer les charges ?
Ou encore ?
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Posté - 27 mai 2019 : 16:49:16
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NON, une bonne discussion en AG serait mieux ou bien se faire désigner comme membre du CS pour agir.... |
Édité par - rambouillet le 27 mai 2019 17:02:47 |
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Charges : syndicats principal ou secondaire ? 
