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Coati
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 Posté - 09 juin 2019 : 00:55:09
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Bonjour,
Après un long temps d'absence, voici le dernier sujet qui me ramène sur le forum.
Voici le problème que je soulève et souhaiterais avoir vos avis.
Une Société Civile et Immobilière (SCI) va racheter dans les semaines qui viennent l'un des douze lots du groupe d'habitations dont je suis le président de l'ASL. Cet lot est actuellement occupé par un locataire âgé de 80 ans.
Pour rappel, ce groupe d'habitations comprend 12 lots et, comme cela est précisé dans le règlement - cahier des charges, des parties communes placées sous le régime de l'indivision forcée.
Il est précisé la chose suivante au sein du titre "dispositions d'intérêt public concernant l'usage du groupe d'habitations" dans le règlement - cahier des charges de 1964 :
" ... l'édification de toutes constructions ou annexes autres que celles figurant aux plans est interdite sauf modifications éventuellement autorisées par l'administration ... L'esthétique générale du groupe d'habitations devra toujours être maintenue ..."
Voici mes questions :
- ce nouveau propriétaire pourra-t-il procéder à la fin du bail du locataire qui occupe les lieux depuis plus de 45 ans ?
- les dispositions d'intérêt public concernant l'usage du groupe d'habitations du règlement - cahier des charges de 1964 sont-elles toujours applicables ? Ces dispositions sont-elles inaliénables ou sont-elle rendues caduques au bout de 10 ans ?
- la loi ALUR permet-elle de s'affranchir des règles d'urbanisme édictées dans des règlements - cahiers des charges de groupes d'habitations ?
- ce lot comprend une maison de 140 m² sur un terrain de 1 400 m². Les dispositions précitées ci-dessus empêcheront-elles cette SCI de raser dans le futur cette vieille maison ?
- le PLU de ma commune ne spécifie pas de surface minimale et considère dans notre zone une emprise au sol de 0.40 et une zone R+1. Est-ce que cette SCI pourra dans le futur construire une immeuble d'une surface au sol de 560 m² (=0.4 x 1 400) ?
- l'étude de notaire chargée de la vente de ce lot m'a sollicité pour que je renseigne, en tant que président de l'ASL, le questionnaire lié aux obligations du propriétaire actuel vis-à -vis de l'ASL. Je ne connais pas le nom de l'acquéreur et cette réponse ne m'a pas été donnée lorsque j'ai eu le clerc de notaire au téléphone cette semaine.
Je vais renseigner ce questionnaire et le renvoyer à l'étude de notaire. Puis-je demander le nom du futur propriétaire ? Sur quel texte puis-je m'appuyer pour demander le nom du futur propriétaire ?
En un mot, je veux me préparer à toutes les éventualités possibles et notamment préparer toutes les parades juridiques possibles (ou non) pour contrer un éventuel investisseur qui voudrait passer en force.
Merci d'avance pour vos suggestions et retours d'expérience toujours riches. Merci d'y voir plus clair sachant que l'AG de notre ASL est programmée la 3ème semaine de juin.
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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 Posté - 09 juin 2019 : 06:50:59
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question à pas cher : qu'est ce que ça change que ce soit une SCI ou une personne physique ?
élément de réponse : ALUR n'a finalement rien changé.. mais pour répondre, il faut lire vos documents. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 juin 2019 06:52:10 |
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Posté - 09 juin 2019 : 07:36:41
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citation: l'édification de toutes constructions ou annexes autres que celles figurant aux plans est interdite sauf modifications éventuellement autorisées par l'administration
cela signifie que votre CdC du lotissement n'interdit pas les modifications !!! puisque depuis la loi ALUR effectivement les nouveaux PLU s'appliquent, donc cette SCI peut raser cette maison et en construire une ou plusieurs autres maisons à une hauteur différente (voir précisément le PLU). Ce procédé est assez courant maintenant pour récupérer du foncier: je rase une maison, et j'en reconstruis 4 ou 5 à la place... ce qui change ? la surface de la pelouse 
Et l'ASL qui gère des biens communs et non les lots privés ne pourra rien faire... si ce n'est se compliquer la vie dans les calculs des cotisations  . D'ailleurs pourquoi encore une ASL ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 09 juin 2019 : 10:13:50
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concernant le locataire, ses droits sont régis par le bail souscrit |
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Posté - 09 juin 2019 : 10:26:28
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Rambouillet, par expérience, j'invite toujurs les colotis à une prudence maximale sur la portée et la lecture des "documents" du lotissement, qu'il faut lire entièrement : la Cour de cassation l'a bien assez martelé depuis deux ans ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 09 juin 2019 : 12:14:08
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lorsque des pièces relatives à des biens immobiliers sont publiées au fichier immobilier et mentionnées ou reproduites dans les actes de vente eux-mêmes publiés au fichier immobilier, elles forment le contrat indéfectible entre les propriétaires des biens concernés:
https://blog.landot-avocats.net/201...la-loi-alur/ |
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Posté - 09 juin 2019 : 14:49:21
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citation: elles forment le contrat indéfectible
pas tout à fait puisqu'une loi est passée par là , spécifiant que passés 10 ans, le CdC d'un lotissement voit les règles d'urbanisme cités comme nulles en présence d'un PLU plus récent. Je parle bien des règles d'urbanisme pas de ce qui n'est pas de l'urbanisme. Et le texte du CdC du lotissement, cité par notre ami, le dit aussi :
" ... l'édification de toutes constructions ou annexes autres que celles figurant aux plans est interdite sauf modifications éventuellement autorisées par l'administration ... "
Donc si après démolition ou autre, la SCI fait quelque chose autorisé par l’administration via un nouveau PLU, les voisins ne pourront pas dire grand chose. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 09 juin 2019 : 15:34:05
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Rambouillet : pitié! ne prenez pas plaisir à tout confondre...
"Certes, la loi ALUR a modifié l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme pour rendre caducs les cahiers des charges des lotissements vieux de plus de dix ans et dont le territoire est couvert par un document d’urbanisme local (PLU ou document équivalent) :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».
Mais cette disposition ne doit pas faire oublier le troisième alinéa de cet article :
« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».
Dès lors, si les cahiers des charges des lotissements de plus de dix ans ne constituent plus une règle d’urbanisme devant être prise en compte lors de l’examen d’une demande de permis de construire, il n’en demeure pas moins que les obligations qu’ils posent continuent de régir les rapports de droit privé entre les co-lotis et restent opposables à ces derniers.
La Cour de cassation a très nettement confirmé cette analyse :
« Mais attendu que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu’ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef » (Cass., 3ème, 13 octobre 2016, Pourvoi n° 15-23674 ; v. aussi : Cass., 3ème, 9 mars 2017, Pourvoi n° 16-13085)."
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Posté - 09 juin 2019 : 15:48:03
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c'est bien ce que j'essaie d'expliquer : supposons que le CdC fixe un Cos à 0.30 parce que les règles d'urbanisme de l'époque était 0,30. Si le PLU a supprimé le cos, alors ce cos 0.30 n'est plus opposable aux colotis, tout le reste restant applicable.
PS : vous nous citez des affaires dont la première assignation est antérieure à la loi ALUR (mars 2014)... raison pour laquelle les juges n'en tiennent pas compte. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 09 juin 2019 : 17:53:00
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https://www.onb-france.com/actualit...-est-eternel
Il faut le répéter : le cahier des charges du lotissement est éternel
L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. L. 442-9 du Code de l'urbanisme et 1134 ancien du Code civil.
Un cahier des charges de lotissement a été approuvé en 1956 et publié au bureau des hypothèques (actuel service de la publicité foncière).
Un coloti a demandé la démolition de l'abri de jardin du voisin en se fondant sur une règle de distance prévue par le cahier des charges et le voisin a répondu en demandant la démolition de la clôture, laquelle ne lui était pas non plus conforme.
La cour d'appel a jugé qu'en l'espèce les articles du cahier des charges qui imposent une distance de 5 mètres par rapport à l'alignement des rues et aux limites séparatives et un type unique de clôture en bordure des voies de communication ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures, de sorte qu'elles étaient devenues caduques, plus de 10 ans s'étant écoulés depuis l'adoption d'un PLU par la commune.
La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel.
Les dispositions d'un cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Référence:
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, pourvoi n° 18-10.601, cassation, inédit |
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Posté - 09 juin 2019 : 20:39:16
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Coati et "accessoirement Rambouillet"
https://www.lemoniteur.fr/article/b...rges.2033930
(accessoirement il faut vous abonner au Moniteur ou payer l'article )
Quitte à écrire des "redites"
https://www.darmaillacq-ducasse.not...+des+charges
citation: CE QUE DIT LA COUR DE CASSATION
Par une décision du 21 janvier 2016, la Cour de cassation ( ??????Cass., 3e civ., 21 janvier 2016) a cependant confirmé la décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence (Arrêt n°2014/821,13 novembre 2014) qui avait considéré que le cahier des charges, document contractuel, s'imposait aux coloÂtis, nonobstant les dispositions relatives à la caducité. La haute juridiction ajoute les termes «quelle que soit sa date», ce qui semble signifier que la Cour confirme sa jurisprudence antérieure, aux termes de laquelle les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges restent contracÂtuelles, et par suite applicables et oppoÂsables devant le juge judiciaire, tant que ce document est en vigueur.
On ne saurait donc, compte tenu de ce durcissement de la jurisprudence, nos clients à être prudents et à minima de respecter les dispositions des cahiers des charges ou de procéder à une modification du cahier des charges, conformément à l'article L.442-10 du Code de l'urbaÂnisme, modifié par la loi «Alur» de 2014.
Vous remarquerez que je n'ai cité que des articles récents de 2019 !!!
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Posté - 09 juin 2019 : 21:18:58
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 09 juin 2019 : 23:45:55
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Bonsoir,
Un très grand merci pour vos contributions.
Il me semble que la SCI qui est en train d'acheter ce lot a du bien se renseigner et doit penser que le titre "dispositions d'intérêt public concernant l'usage du groupe d'habitations" dans le règlement - cahier des charges de 1964 dont notamment la phrase importante " ... L'esthétique générale du groupe d'habitations devra toujours être maintenue ..." ne s'appliquerait pas dans le futur.
Si je comprends bien, les règles d'urbanisme en vigueur seraient celles votées par le dernier PLU de la commune et s'appliqueraient à cette parcelle dont le terrain est de 1 369 m² et la maison possède une superficie de 133 m².
J'ai noté les éléments suivants concernant cette parcelle :
- emprise au sol : 40% maximum
- distance limite par rapport aux limites séparatives : 4 m minimum
- zone R+1
- Hf = 10 m
- He = 7.5 m
- 2 places de stationnement des véhicules motorisés par logement d'habitations
Je viens de solliciter le service d'urbanisme de ma commune pour qu'il me communique la surface maximum d'emprise au sol d'un futur immeuble.
Cela changerait tout par rapport à une maison de 133 m².
Dans l'attente de vos contributions. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 10 juin 2019 : 07:17:29
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majik
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Posté - 10 juin 2019 : 08:05:51
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citation: Coati Posté - 09 juin 2019 : 23:45:55
Bonsoir,
Un très grand merci pour vos contributions.
pas de quoi...car, à lire votre contribution, il apparaît clairement que vous n'avez pas compris la problématique...
...sans parler de la qualité de l'ASL ... |
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Posté - 10 juin 2019 : 10:14:17
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Coati
Je confirme ce que viens de vous écrire Majik... prenez rapidement contact avec un notaire "de confiance" ou consultez un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme car vous êtes "à côté de la plaque... totalement 
Ils vous expliqueront bien mieux que sur un site quels sont les droits des colotis face aux risques que vous évoquez !!! |
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 10 juin 2019 : 18:23:55
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Bonsoir,
Maki et Quel boulot, vous me dîtes que je suis à côté de la plaque. Qu'est-ce à dire ?
Avec les éléments que je vous ai donnés dans mon post initial, la jurisprudence récente sur les lois ALUR et Élan et le fait que cet lot fait partie d'un groupe d'habitations et non d'un lotissement, le futur propriétaire va-t-il pouvoir construire dans le futur un immeuble sans qu'un coloris puisse s'y opposer d'un point de vue juridique ?
Ma question est simple et je trouve la jurisprudence assez floue sur ce sujet spécifique.
Je retiens l'idée de faire un point très rapidement avec mon notaire de confiance.
Merci pour vos contributions d'ici là . |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 18 juin 2019 : 10:47:37
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Bonjour,
Je me permets de relancer la discussion ayant retrouvé un mémo rédigé à la suite d'un entretien avec mon notaire de confiance en 2012.
Un extrait de ce mémo est le suivant concernant la problématique de l'achat d'un lot du groupe d'habitations par un investisseur.
Le titre "dispositions d'intérêt public concernant l'usage du groupe d'habitations" du règlement - cahier des charges de 1964 mentionne la chose suivante "... l'esthétique générale du groupe d'habitations devra toujours être maintenue ...". Cet item est pleinement applicable.
Dans le cas où ce futur investisseur souhaiterait construire un immeuble R+1 en lieu et place d'une maison, l'action à mener serait la suivante : recours gracieux auprès de la mairie de mon domicile avec ce recours formulé en lettre A/R dans les 2 mois d'instruction du permis de construire.
Le maire a alors 2 choix possibles :
1) retrait du permis de construire > l'opération est annulée,
2) pas de réponse > le recours est rejeté.
Dans le cas où le recours est rejeté, 2 mois supplémentaires d'instruction du permis de construire sont donnés aux parties. Dans ces 2 mois, un recours doit être formulé en lettre A/R auprès du Tribunal Administratif (TA) rattaché au domicile. La durée moyenne de cette procédure est de 1 an 1/2 et aucuns travaux ne peuvent débuter.
L'idéal est de solliciter des associations de préservation de l'environnement spécialistes de l'attaque des permis litigieux.
J'aurai un RV avec mon notaire de confiance a priori fin juin. D'ici-là , pouvez-vous me confirmer que cette analyse juridique est-elle toujours d'actualité ? Les lois ELAN et ALUR - dont les dates d'applications sont postérieures à cet entretien de 2012 - ont-elles modifiées cette analyse juridique pour les groupes d'habitations ?
J'ai notamment également que les règles d'urbanisme du règlement - cahier des charges sont caduques vis-à -vis du PLU de ma ville mais pas au regard du droit civil. Que veut dire concrètement cette phrase sur l'extrait du règlement - cahier des charges "... l'esthétique générale du groupe d'habitations devra toujours être maintenue ...".
Enfin, j'animerai ce soir l'AG ordinaire annuelle du groupe d'habitations où je préciserai qu'un changement de propriétaire de la parcelle en question est en cours. Je verrai les questions soulevées suite à cette communication.
Dans l'attente de vos contributions, bonne journée. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 18 juin 2019 : 10:58:48
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vous êtes ... têtu et ne lisez pas sérieusement les liens proposés.
la commune n'a pas à se préoccuper du cahier des charges : vous ne pouvez donc pas contester devant le tribunal administratif un permis de construire sur la base du cahier des charges
vous pouvez en revanche contester la construction devant le TGI en vous fondant sur la violation du cahier des charges s'il est confirlé qu'il a valeur contractuelle : les lois ALUR et ELAN n'ont rien changé sur ce point. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 18 juin 2019 : 23:43:56
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Bonsoir,
Je viens de lire attentivement le lien suivant http://www.gaulmin-avocat.fr/2015/0...habitations/
"... Le cahier des charges d’un groupe d’habitations a une nature juridique exclusivement contractuelle.
Un cahier des charges d’un groupe d’habitations ne peut donc pas être menacé de caducité après dix ans, pour les règles d’urbanisme qu’il peut le cas échéant contenir.
De même, les articles L 442-9, L 442-10 et L 442-11 du Code de l’urbanisme, textes qui prévoient la disparition programmée des cahiers des charges, et résultant notamment de la loi ALUR, ne concernent que ceux des lotissements, et non ceux qui régissent les groupes d’habitation ...".
En conclusion, cette analyse précédente, il me semble que la mention "... l'esthétique générale du groupe d'habitations devra toujours être maintenue ..." indiquée dans le règlement - cahier des charges de 1964 me permettra de contester devant le TGI l'éventuel permis de construire déposé par un promoteur. Etes-vous d'accord avec moi ? Emmanuel Wormser qu'en pensez-vous ?
Ce règlement - cahier des charges a été déposé aux hypothèques de la préfecture de mon domicile et est indiqué dans les différents actes de vente. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 19 juin 2019 : 06:55:14
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l'article de Me Gaulmin remonte à 2015 : un peu dépassé !
Lotissement ou groupe d'habitations : même combat
Si votre cahier des charges a bien valeur contractuelle, ce qu'il est impossible de dire sans l'avoir dans les main, il garde toute sa portée.
Et devant le TGI, vous ne contesterez pas le permis de construire mais la construction. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Vente d'un lot d'un groupe d'habitations à une SCI 
