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domos
Contributeur débutant
54 message(s)
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 Posté - 12 juil. 2019 : 22:20:53
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Bonsoir,
Mme B est copropriétaire, elle vit avec Mr R qui est au CS depuis plusieurs années.Sur divers documents, (pv d'AG, courriers du CS…) , il apparait sous diverses dénominations. Mr R ou Mme B et même Monsieur B.Il signe de l'un ou l'autre nom.
Je me pose des questions sur son éligibilité, mais je ne peux savoir s'il est marié ou pacsé , ou en union libre. J'avais demandé au syndic de le vérifier, pas de réponse .
Après changement de gestionnaire, j'ai redemandé à la nouvelle si le syndic vérifiait cela. Pas de réponse claire.Elle dit que, si ça ne dérange pas les copros, ça n'a pas d'importance.
Je pense, au contraire, que c'est important car on est dans le cadre de la LOI et non de recommandations.
Elle me dit aussi que je n'ai qu'à lui demander de justifier sa situation à l'AG de l'an prochain (élection) CS). Je ne pense pas être habilitée à le faire
Questions
Le syndic est-il tenu de vérifier la situation d'un conjoint qui veut se faire élire ? Peut-il exiger un document officiel prouvant mariage ou pacs?
S'il refuse de le demander, peut-on l'y contraindre ? comment ?
Est-ce un motif de contestation de l'AG ?
L'AG peut-elle déclarer qu'elle s'en moque et l'élire quand même?
Si sa conjointe propriétaire vient à l'AG se faire élire, peut-elle ensuite l'envoyer à sa place siéger au CS ?
Merci de vos conseils
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 Posté - 12 juil. 2019 : 23:25:59
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Bonsoir,
Il n’est pas dans les usages que le syndic demande un justificatif de mariage ou de PACS. S’il le fait de sa propre initiative, cela risque d’être très mal pris. Les textes ne lui imposent pas d’exercer de contrôle. Les personnes qui se portent candidates au conseil syndical au titre de conjoint ou partenaire à un PACS sont supposées être de bonne foi. Mais, au moment de l'élection, tout copropriétaire qui a un doute peut poser la question.
Seule l’assemblée générale peut exiger du syndic qu’il exerce un tel contrôle et des personnes concernées qu’elles s’y soumettent.
Une AG ne peut être annulée parce qu’une personne a été élue au CS sans être éligible. Ce qui est annulable est seulement l’élection de ladite personne.
L’AG peut passer outre et élire au CS une personne non éligible mais au risque qu’un absent ou opposant fasse annuler cette élection.
La fonction de conseiller syndical ne se délègue pas. Si Mme est élue, c’est Mme qui doit participer aux réunions du CS. Elle ne peut se faire remplacer par M. |
Édité par - ainohi le 12 juil. 2019 23:31:10 |
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 2
Posté - 13 juil. 2019 : 07:40:59
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Le président de séance peut aussi rappeler au moment de la résolution de désignation des membres du CS :
"Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet." |
Édité par - rambouillet le 13 juil. 2019 07:41:27 |
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domos
Contributeur débutant
54 message(s)
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3
 Posté - 13 juil. 2019 : 10:43:17
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Bonjour,
Je vous remercie de ces réponses rapides et complètes...
Je crois que cette personne va encore rester au CS un bon moment.
Faire annuler son élection serait mal perçu car il n'y a pas pléthore de candidats. Et sa présence est ancrée dans les habitudes
Encore merci |
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JPM
Modérateur
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4
Posté - 14 juil. 2019 : 00:31:06
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Ainohi : citation: Il n’est pas dans les usages que le syndic demande un justificatif de mariage ou de PACS. S’il le fait de sa propre initiative, cela risque d’être très mal pris. Les textes ne lui imposent pas d’exercer de contrôle. Les personnes qui se portent candidates au conseil syndical au titre de conjoint ou partenaire à un PACS sont supposées être de bonne foi. Mais, au moment de l'élection, tout copropriétaire qui a un doute peut poser la question.
Tout cela est inexact heureusement
Voyez l'article 32 du décret du 17 mars 1967 et notez dès à présent qu'il est incomplet.
Il omet les pacsés pour lesquels le syndic a eu très tot un droit de communication auprès du greffe.
Il est fatalement au courant d'une adresse pénitentiaire quand il n'y a pas d'autre.
Quoiqu'on puisse dire il a souvent des renseignements d'ordre religieux pour la gestion de la copropriété ou lorsqu'un mariage n'existe que sous la forme religieuse.
Il peut aussi avoir des indications dans le cadre d'une procédure collective commerciale.
Tout cela est indispensable pour la gestion courante d'une copropriété.
L'ARC a fourni sur ces points des indications radicalement fausses, notamment pour le régime matrimonial.
Pour les copropriétaires étrangers, le syndic doit connaître la loi étrangère, commune ou non, qui leur est applicable. Les modalités de participation ou de représentation aux assemblées générales en dépendent. La loi française s'applique au lot mais pas aux rapports entre les époux.
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JPM
Modérateur
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5
Posté - 14 juil. 2019 : 00:53:11
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Pour l'essentiel, l'état civil d'un copropriétaire comporte ses date et lieu naissance mais aussi sa situation maritale et matrimoniale.
C'est pourquoi le problème de la confidentialité des données enregistrés par le syndic est assez aigu comme celui de la confidentialité imposée aux membres du conseil syndical.
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ainohi
Contributeur vétéran
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6
Posté - 14 juil. 2019 : 17:59:46
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Je ne pense pas que ce soit erroné. L’article 32 du décret mentionne bien sûr l’état civil, ainsi que le domicile. Mariage et PACS font partie de l’état civil de la personne et sont mentionnés en marge de l’acte de naissance.
Les règles applicables à l’égard du syndic en ce qui concerne la conservations des données relatives au domicile et celles relatives à l’état civil des copropriétaires sont les mêmes. Le syndic enregistre les données figurant sur l’avis de mutation. Si, par la suite, intervient un changement, il appartient au copropriétaire de le notifier au syndic. Il n’est pas exigé du syndic qu’il interroge le copropriétaire. Il est fréquent qu’un nouveau copropriétaire s’installe dans le lot qu’il vient d’acheter sans le notifier au syndic. Si celui-ci adresse appels de fonds et autres courriers à l’ancien domicile, celui qui est mentionné sur l’avis de mutation, et que le copropriétaire ne répond pas, il n’y a pas faute du syndic mais faute du copropriétaire. Je me suis fait même incendier par des gardiens du temple sur ce même forum en ajoutant qu’un syndic, en un tel cas, s’il n’est pas juridiquement tenu de le faire, est tout de même bien inspiré d’adresser un courrier à l’adresse de l’immeuble, ce qui suffit le plus souvent pour remettre les choses en bon ordre, avant de mettre en œuvre l’artillerie lourde du contentieux.
Le plus souvent, ce n’est qu’au moment de l’assemblée qu’il est fait acte de candidature au conseil syndical . S’il y a doute sur la qualité du candidat, à qui appartient-il d’interroger celui-ci ? Au syndic qui n’est que secrétaire ou au président de séance ? Faut-il exiger un justificatif que l’intéressé n’a probablement pas sur lui à cet instant ? Je ne pense pas. Quoiqu’il en soit, ce n’est pas dans les usages. Je pense qu’on peut se contenter de la déclaration de l’intéressé. Tout au plus, à mon avis, peut-on lui demander d’apporter ultérieurement le justificatif, et, le cas échéant, de l’élire sous cette réserve.
citation: Quoiqu'on puisse dire il a souvent des renseignements d'ordre religieux pour la gestion de la copropriété … Je ne vois pas du tout à quoi vous pensez. Cela me rappelle une copropriété à Clichy-sous-Bois où un local commun avait été transformé en mosquée, dans des conditions que j’ignore, sans qu’on connût, dans les bureaux du syndic, ne serait-ce que le nom des occupants de ce local commun. Tout ce qu’on savait était qu’il était hors de question pour le syndic de visiter ce local, même pour un motif d’entretien, recherche de fuite par exemple. Mais on s’éloigne du sujet.
citation: Pour les copropriétaires étrangers, le syndic doit connaître la loi étrangère Oui, en principe, puisque c’est, en principe, la loi étrangère qui s’applique, quoique dans certaines limites tout de même (polygamie par exemple). En pratique, ce n’est pas simple et l’on ne peut demander au syndic de se plonger dans le droit international privé. Son métier est de gérer l’immeuble, non de s’arracher les cheveux sur l’état des personnes en Ouzbékistan. Tout ce qu’on peut lui demander est de faire au mieux si la question se pose, ce qui n’est heureusement pas très fréquent. Sur un sujet semblable, ce que doit faire le syndic en cas de démembrement de propriété, vous aviez pris la position opposée, à savoir que le syndic n’a pas à décortiquer les cas tordus. Je disais que le syndic devait savoir à qui, de l’usufruitier ou du nu-copropriétaire, demander le paiement de gros travaux et vous répondiez que non, que le syndic gérait les lots et non les personnes, et qu’usufruitier et nu-propriétaires étaient solidaires. En pratique vous aviez raison parce que presque tous les règlements de copropriété comportent une clause de solidarité et que la jurisprudence considère une telle clause valide, ce qui n’a pas toujours été le cas. Mais en pur droit, vous aviez tort : en l’absence de clause de solidarité, usufruitier et nu-propriétaire sont deux étrangers l’un envers l’autre sauf en ce qui concerne le vote en assemblée et cela impose au syndic de déterminer à la lecture de l’acte de démembrement qui doit payer quoi.
Autre question tordue : peut-on être membre du conseil syndical si l’on n’est pas soi-même copropriétaire mais seulement le conjoint ou le partenaire de PACS d’un copropriétaire et que ce copropriétaire a exprimé son opposition à ce que son conjoint ou partenaire entre au CS ? Je n’ai pas la réponse.
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Édité par - ainohi le 14 juil. 2019 18:02:12 |
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Sunbird
Pilier de forums
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7
Posté - 14 juil. 2019 : 19:26:35
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Pour les copropriétaires étrangers, le syndic doit connaître la loi étrangère, commune ou non, qui leur est applicable. Les modalités de participation ou de représentation aux assemblées générales en dépendent. La loi française s'applique au lot mais pas aux rapports entre les époux.
Lors d'un procès dans une succession conflictuelle entre New York et Paris, et un avocat invoquant le droit américain afin de montrer qu'il était sur les deux continents, le président de la CA "Maître j'ai déjà assez à faire avec le droit français, j'en n'ai rien à faire du droit américain...".
Pour avoir discuter avec des huissiers, la signification à l'étranger est souvent du domaine de l'impossible.
Concernant les notaires qui sont des spécialistes sur le sujet ils sont loin de maîtriser les conséquences d'un mariage à l'étranger si il n'est pas régularisé au regard de la loi française.
Des copropriétaires étrangers (hors de quelques pays européens) c'est une galère sans nom. |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 16 juil. 2019 : 15:35:13
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Ainohi : citation: Au syndic qui n’est que secrétaire ou au président de séance
Tout au long de l'assemblée générale, le syndic est avant tout syndic, personnage très important de la cérémonie. Les syndics se désintéressent trop du fichier des copropriétaires et ignorent comment le traiter. Il y a sur ce point une insuffisance caractérisée de la formation professionnelle.
Un syndic ne sait pas quoi faire d'une notification de donation par un grand père à ses petits enfants de la nue propriété d'un appartement en se réservant l'usufruit. Bof ! à classer dans le dossier du grand père.
Les copropriétaires étrangers désirant se prévaloir de leur statut personnel doivent informer le syndic par la production d'un document en langue française et précisant ce qui doit être respecté dans l'intérêt commun.
La polygamie légale étrangère est prise en considération par les services sociaux pour les attributions de logement. Idem pour certaines dispositions de la vie commune.
C'est la répudiation qui est toujours rejetée par les juridictions françaises.
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JPM
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9
Posté - 16 juil. 2019 : 15:46:21
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Ainohi citation: Il n’est pas exigé du syndic qu’il interroge le copropriétaire
Parfois le syndic doit interroger le copropriétaire et toute autre personne pouvant le renseigner.
Sic quand il y a des indices hautement vraisemblables d'un divorce camouflé. Il faut aller aux nouvelles et c'est parfois une véritable enquête.
Parfois passionnante 
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juil. 2019 : 23:23:14
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Concrètement, ce que j’ai dit étant inexact, quelles réponses faut-il donner à domos ?
citation: Initialement posté par JPM
La polygamie légale étrangère est prise en considération par les services sociaux pour les attributions de logement. Idem pour certaines dispositions de la vie commune. Il est exact qu’à une époque encore récente, une quinzaine d’années, figurait dans la législation sociale des dispositions applicables aux musulmans polygames. Cette époque est révolue. Le regroupement familial ne peut concerner qu’une épouse. A l’égard des familles polygames installées en France, la politique est d’aider les épouses non reconnues à prendre leur indépendance, notamment à s’installer dans un logement qui leur soit propre. Si celles-ci ont des enfants, elles sont alors considérées comme parents isolés. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 juil. 2019 : 23:53:45
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Sur la polygamie légale en pays d'origine et ses aspects dans le cadre de l'immigration voyez l'excellent document d'Edwige Rue Antoine dans les Anthropologues
https://journals.openedition.org/jda/2523
Il doit être de 1997 donc ancien mais s'inscrivant dans les deux droits
La règle principale musulmane est une relative égalité entre les épouses, au moins en ce qui concerne la présence de l'époux aux domiciles conjugaux (distincts mais proches).
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Eligibilité au CS d'un conjoint : vérification 
