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Cléa33
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2 message(s)
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 Posté - 15 nov. 2020 : 20:48:26
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Bonjour à tous, je suis votre forum depuis longtemps et je dois dire, que vous m'avez souvent bien éclairé:)
Je suis encore très novice, mais comme nécessité fait loi, je viens de découvrir l'existence de LA DO avec ses 6 mois de prison ..et ses 75000 euros d'amendes...ça ne rit pas quand une loi est d'ordre public...
Je voudrais vous demander un conseil sur deux affaires intriquées
Nous sommes une toute petite copropriété, moins de 10 lots, pour la majorité d'entre nous, c'est une résidence secondaire. Nous sortons d'une très longue procédure judiciaire qui nous a empêché de faire des travaux. Cette année, l'AG a voté pour plus de 150.000 euros de travaux de ravalement isolation sans aucune résolution DO et avec un rajout d'un paragraphe en gras juste après le vote :
Que les propriétaires décident de refuser la souscription à une assurance-dommages-ouvrage obligatoire et il est mentionné l'art L 242-1 et le syndic dégage sa responsabilité...
Aucune mention des sanctions pénales et civiles...
Est-ce c'est grave, faut-il faire annuler cette AG ? Nous sommes dans les temps. Cela veut dire une procédure judiciaire, mais nous n'en pouvons plus..
Je pourrai demander à la prochaine AG d'annuler les travaux, il n'y a eu pour l'instant qu'un seul devis et les remettre au vote avec des résolutions de souscription de DO  ? Qu'en pensez-vous ? Ou bien convoquer une AG extraordinaire ?
Pour la deuxième affaire, dans la même copropriété, je suis au conseil syndical, nous sommes 3. Il n'y a pas de président.
J'aide une copropriétaire qui a un problème avec une toiture terrasse en zinc qui a été changé il y a 3 ans. Au bout de 2 ans, il y avait déjà une infiltration, qui a été réparée par le couvreur, une expertise l'a indemnisée pour ces travaux de peinture. Récemment lors des vacances, elle découvre que les infiltrations reprennent mais en plus graves, poche d'eau au plafond.
ll s'avère qu'elle vient de faire appel à un artisan pour changer son vélux. Il l'alerte sur l'état de la toiture qui n'a pas été faite selon les règles de l'art, elle gondole, elle risque de casser, elle est bourrée de malfaçons, manque d'étanchéité en plusieurs points, le risque d'un péril est grand et une poutre prend l'humidité tâche sombre au plafond, la sauvegarde de l'immeuble est peut-être en jeu. Il refuse d'intervenir, car il hériterait de la responsabilité décennale.
Il a fait un rapport sur l'honneur avec des photos qui a été envoyé au syndic.
Je demande au syndic qu'il intervienne de toute urgence pour qu'il prenne des mesures conservatoires avant l'hiver, et que la DO doit être actionnée (je viens de découvrir son existence).
Il nous répond que la copropriété avait refusé la DO, qu'il faut attendre une deuxième expertise (repoussée fin décembre pour cause de confinement), où la mise en cause du couvreur a été demandée...Quant à actionner la garantie décennale de l'entreprise, le syndic est flou dans sa réponse. Il ne dit rien sur les mesures conservatoires...
Je relis les anciens PV d'AG pour comprendre, et je vois qu'il n'y a pas eu un refus de DO, mais une annulation (résiliation ?), 9 mois plus tard...et dans cette annulation, le syndic ne mentionne pas le risque pénal et inscrit une clause de non engagement de sa responsabilité.
En appelant l'assurance de l'immeuble pour comprendre en quoi consisterai la mise en cause du couvreur, j'apprends que le syndic a résilié notre assurance immeuble, quelques semaines avant la 1ère expertise. La personne m'explique le rôle de l'assurance immeuble qui est de prendre à sa charge uniquement les travaux de remise en état, mais pas les travaux de réparation.
Je n'ai pas encore répondu au syndic, mais je voulais le relancer pour qu'il saisisse en tant que maître d'ouvrage, l'assurance en garantie décennale de l'entreprise afin qu'elle prenne en charge des travaux de réparation.
Qu'en pensez-vous ? Nous avons un rapport avec photos très probant.
Si le syndic persiste à l'inaction, que pouvons-nous faire ?
Ma voisine doit-elle faire un référé ? Il y a 3 copropriétaires concernés, mais elle en première ligne..
Merci d'avance à vous pour vos conseils
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Posté - 16 nov. 2020 : 07:41:37
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citation: et avec un rajout d'un paragraphe en gras juste après le vote :
Que les propriétaires décident de refuser la souscription à une assurance-dommages-ouvrage obligatoire et il est mentionné l'art L 242-1 et le syndic dégage sa responsabilité...
Si ce rajout n'a pas été évoqué lors de l'AG, alors il suffit au président de séance de faire corriger le PV et rééditer en LRAR.... mais cela ne change rien à la prise de DO ou non.
Si le syndic ne l'a pas mis à l'ordre du jour, il est en tort et a fait une faute professionnelle.
Maintenant pour un ravalement simple, la DO n'est pas très utile car il est extrêmement rare qu'un dommage du à un souci dans les travaux de ravalement empêche les résidents de résider 
Mais si une isolation a été rajouté à ces travaux, alors il aurait été normal de prendre une DO.
Enfin rappelons qu'une non prise de DO, n'empêche pas la garantie décennale de l'entreprise et si une AG refuse de prendre cette DO, alors seuls les propriétaires qui auraient votés POUR peuvent saisir le tribunal ainsi que les nouveaux copros postérieurs à cette AG.
Le plus urgent dans l'immédiat c'est de mettre le PV en phase avec ce qui a été réellement décidé et si le syndic n'a pas soumis à vote un dossier de DO, il ne peut pas être inscrit la phrase citée.
PS : la DO doit être souscrite avant l'OS des travaux.... et certaines DO obligent à un maitre d'œuvre ....
Pour le second cas (qu'il aurait mieux valu séparer du premier), s'il n'y a pas de DO, il faut faire jouer la garantie décennale de l'entreprise, et si rien ne bouge de faire jouer son assurance, encore faut-il que le syndic ait récupéré les attestations d'assurance |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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 2
Posté - 17 nov. 2020 : 12:07:29
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Pour un ravalement pur et simple : pas de DO parce que pas de responsabilité décennale
Pour l'isolation ? il faut en savoir plus.
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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3
Posté - 17 nov. 2020 : 14:42:36
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Beaucoup de questions et de problèmes dans votre copropriété.
Concernant l'ajout de la mention "Cette année, l'AG a voté pour plus de 150.000 euros de travaux de ravalement isolation sans aucune résolution DO et avec un rajout d'un paragraphe en gras juste après le vote :
Que les propriétaires décident de refuser la souscription à une assurance-dommages-ouvrage obligatoire et il est mentionné l'art L 242-1 et le syndic dégage sa responsabilité...
Aucune mention des sanctions pénales et civiles..."
je ne comprends pas trop comment le syndic a pu faire cela.
En effet pour une DO on met systématiquement une résolution, la copropriété devait donc s'exprimer sur ce point.
Si cette question de DO ne figurait pas à l'ODJ et a été ajoutée par le syndic dans le PV, vous n'avez pas d'autre choix que de contester ce PV, donc d'assigner la copropriété et le syndic.
Il faut le faire dans les 2 mois de la réception du PV, c'est une procédure avec avocat. |
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Cléa33
Nouveau Membre
2 message(s)
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4
 Posté - 22 nov. 2020 : 23:58:44
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Je vous remercie pour vos retours.
Oui c'est bien ce que je craignais, il faut assigner le Syndic pour faute professionnelle. Mais comme nous sortons à peine d'une procédure judiciaire qui nous a rincé...ce n'est pas possible...
En ce qui concerne la garantie décennale pour la toiture de ma voisine, j'ai envoyé un mail au syndic, pour lui demander de la faire jouer. Il n'a pas répondu. Je pense qu'il attend la prochaine expertise qui a été reculée à cause du confinement, à fin décembre..
Je ne sais pas quoi faire. Peut-on obliger un syndic à prendre des mesures conservatoires ? Le couvreur qui avait découvert les malfaçons disait qu'il fallait mettre du Rubson, sur les points d'entrée d'eau en toute urgence.
Dois-je attendre l'expertise ? C'est sûre que d'ici fin décembre, les dégâts vont sûrement dépasser les 1.600 euros, ce qui déclenchera une recherche de fuite, par l'assurance de l'immeuble qui se retournera vers l'entreprise pour récupérer la somme.
Et au vu de cette expertise, le syndic pourrait agir plus facilement pour faire actionner la décennale...?
Mais il doit tout faire pour agir et mettre hors d'eau cette toiture, en attendant ? |
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Posté - 27 janv. 2021 : 20:43:37
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Clea avez vous eu des nouvelles de l'expertise ?
Si le syndic va mettre en cause le couvreur ca ne parait etre une bonne chose.
Le syndic est dans l'obligation de vous mettre hors d'eau. |
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