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 Posté - 27 nov. 2020 : 12:42:32
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Bonjour à tous,
J'aurais besoin de vos lumières sur le sujet suivant.
Je suis propriétaire d'un appartement situé dans une maison, divisée en plusieurs appartements, et en copropriété avec un autre bâtiment (immeuble). Mon appartement dispose d'une terrasse qui générait des infiltrations dans le logement du dessous. Des travaux d'étanchéité ont donc été votés en AG, et prévoyaient notamment la destruction du carrelage de la terrasse, ainsi que la fourniture et la pose d'un nouveau carrelage.
Nous (les copropriétaires) avons payé ces travaux qui ont débuté et le carrelage de ma terrasse a été détruit. Et voici que, durant une réunion de chantier, mon syndic m'indique que le nouveau carrelage relève de charges privatives et sera donc à mes frais (point qui serait régularisé financièrement à la fin du chantier, selon le syndic).
Je précise que mon règlement de copropriété ne traite que des balcons (de l'autre bâtiment), mais précise bien que leur usage est privatif, tandis que la dalle est à la charge de la copropriété.
Etant donné que le devis voté en AG prévoit que la fourniture/pose du nouveau carrelage sont à la charge de la copropriété et que ce vote n'a fait l'objet d'aucune restriction (sur une indemnité ou autre), pensez-vous qu'il me soit possible de m'opposer à cette modification de répartition des charges ? Si oui, quels arguments/textes puis-je opposer au syndic ?
Merci d'avance !
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nefer
Modérateur
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 Posté - 27 nov. 2020 : 15:14:54
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effectivement les carrelages sur les balcons sont privatifs ...sauf si le bien a été livré ainsi à la construction
MAIS si la résolution et le devis votés en AG comprennent le carrelage...et que personne n'a contesté la résolution par voie judiciaire, le syndicat ne peut pas modifier ce qui a été voté
le syndic aurait du retirer la prestation privative carrelage du devis pour le vote en AG |
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JB22
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Posté - 27 nov. 2020 : 15:23:43
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Pouvez-vous nous dire si le carrelage est d' origine de la construction du bâtiment.
Si ce n' est pas le cas, que le carrelage a été posé par vous, ou un précédent copropriétaire, cette pose entraine des travaux de démolition et de repose et fournitures qui sont à votre charge.
Mais la résolution prévoit ces travaux à la charge du syndicat, sans réserves pour le carrelage, ce n' est doc pas à vous de payer. |
Édité par - JB22 le 27 nov. 2020 15:30:30 |
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Sunbird
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3
Posté - 27 nov. 2020 : 16:12:10
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citation: ‘‘Qui doit payer la réfection du carrelage suite à des travaux d’étanchéité sur un balcon ?‚‚Annick C. La loi étant muette sur ce point, la réponse dépend de la nature, commune ou privative, de vos ba...
‘‘Qui doit payer la réfection du carrelage suite à des travaux d’étanchéité sur un balcon ?‚‚Annick C.
La loi étant muette sur ce point, la réponse dépend de la nature, commune ou privative, de vos balcons. Votre premier réflexe doit être de consulter le règlement de copropriété. Ce document peut classer intégralement les balcons, gros œuvre et revêtement, soit en partie commune, soit en partie privative. Il peut également, de façon plus équilibrée, répartir la charge : la maçonnerie est commune tandis que les revêtements de sol, garde-corps, etc. restent privatifs. Ces dispositions constituent alors la loi de l’immeuble et doivent être respectées (1). Dans le silence du règlement, ce sont les tribunaux qui posent les règles. Généralement, les juges considèrent que « si le carrelage posé sur le balcon est une partie privative, la dalle du balcon en dessous [...] constitue une partie commune» (2). En cas de réfection de l’étanchéité, la pose d’un nouveau carrelage incombe alors au syndicat, responsable des dégradations occasionnées sur les parties privatives lors d’une intervention sur des parties communes (3). Mais attention, le syndicat refusera cette prise en charge si les travaux sont la conséquence d’un mauvais entretien de ce revêtement, source des infiltrations, ou si le copropriétaire l’a fait poser sans en demander l’autorisation à l’assemblée générale.
(1) Cass. civ. 3e du 28.3.90, n° 88-13509. (2) CA de Montpellier du 23.1.14, n° 13/04101. (3) Article 9 al. 5 de la loi n° 65-557 du 10.7.65.
http://leparticulier.lefigaro.fr/ar...u-carrelage/ |
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Posté - 27 nov. 2020 : 17:17:00
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Merci à tous pour vos réponses.
Je réponds dans l'ordre :
* Nefer, votre réponse me soulage beaucoup. C'est ce que je pensais. Croyez-vous qu'il est possible qu'un autre copropriétaire ait contesté la résolution sans que le syndic m'en ait informé ? Ou l'attaque a posteriori au moment de la fin du chantier ?
* JB22, malheureusement, je ne dispose pas de cette information. La maison était sur le terrain lorsque le bâtiment principal a été construit et la copropriété créée. Il me faudrait remonter la liste des anciens propriétaires pour déterminer si ce carrelage date du propriétaire initial ou de l'un des copropriétaires qui ont suivi... Mais quoi qu'il en soit sur ce point, votre réponse me rassure, merci !
* Sunbird, oui j'avais trouvé cette information. Mais j'ai aussi lu des affirmations contradictoires, selon si le carrelage était d'origine ou non telles que
'Il est de jurisprudence constante que « tous les aménagements effectués par le copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif qui ne sont pas prévus par le règlement et n'existaient pas à l'origine, ne peuvent être considérés comme des parties communes et la charge de leur enlèvement incombe au titulaire du droit de jouissance exclusive » (Cass. Civ 3ème 30 avril 2002 n°00-15880 Jurisdata n°2002 014270).
Ainsi, la jurisprudence applique strictement ce principe pour la remise en état d'un jardin créé sur un toit terrasse (Cass Civ 3ème 5 janvier 1994 n°92 10141 Jurisdata n°1994-000893…) ou pour les frais de dépose et de repose d'un carrelage (CA Rennes, 12 sept. 1995 : JURIS DATA 1995-050 599)'"
http://www.cabinetnaudin.com/detail...aux-208.html
Merci à tous pour vos retours qui me confortent dans mes possibilités de recours. |
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Sunbird
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Posté - 27 nov. 2020 : 20:18:29
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Aller dans une procédure coutera surement bien plus que le prix du carrelage.
Aujourd'hui lorsque c'est possible on refait l'étanchéité et on pose des dalles sur plot.
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JB22
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Posté - 27 nov. 2020 : 20:38:04
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Je confirme ma réponse :
"Mais la résolution prévoit ces travaux à la charge du syndicat, sans réserves pour le carrelage, ce n' est donc pas à vous de payer."
Pouvez-vous nous communiquer le texte exact de la question à l' ordre du jour, ainsi que le résultat des votes. et le P.V. d' AG à ce sujet.
Le syndic ne peut qu' appliquer les décisions d' A.G.
De Sunbird
"Aujourd'hui lorsque c'est possible on refait l'étanchéité et on pose des dalles sur plot."
Oui, on a compris l' inconvénient des carrelages et on a par la pose de dalles sur plots résolu le problème
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 Posté - 30 nov. 2020 : 10:50:10
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Vous n'avez pas vu le prix du carrelage dans le devis 
Le sujet à l'ordre du jour était "réalisation de travaux d'étanchéité bâtiment A".
Les sous-résolutions
1) principes des travaux : "l'AG décide de l'exécution des travaux tels que détaillés dans le descriptif joint à la convocation")
2) choix de l'entreprise et budget : "l'AG, après avoir pris connaissance de la proposition jointe et en avoir débattu, décide de confier les travaux à X pour la somme de Y"
3) mission de maîtrise d'oeuvre
4) assurance dommages ouvrage obligatoire
5) honoraires du syndic
6) modalité de financement des travaux : "Le syndic procèdera aux appels de provisions exigibles ... (calendrier des appels de provisions)"
Toutes ces résolutions ont été adoptées à l'unanimité des copropriétaires (qui étaient tous présents). |
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JB22
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Posté - 30 nov. 2020 : 13:29:30
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Je confirme il n' y a pas de travaux prévus à votre charge, les travaux votés sont à la charge du syndicat.
"mon syndic m'indique que le nouveau carrelage relève de charges privatives "
Les appels de fonds travaux on été faits sur quelle clé.
Ce qui vous a été dit verbalement n' a aucune valeur juridique, attendez de voir la répartition qui sera faite des travaux. |
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JB22
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Posté - 30 nov. 2020 : 13:42:06
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De Sunbird
"Aller dans une procédure coutera surement bien plus que le prix du carrelage."
Si le syndic vous impute les frais de dépose et repose d' un carrelage faite une lettre R.A.R de contestation et attendez que le syndic vous assigne. |
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Posté - 30 nov. 2020 : 15:18:34
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Les appels de fonds travaux ont été faits en répartissant les charges totales en fonction des tantièmes possédés par chacun. La fourniture/pose de carrelage ne fait pas exception.
Oui, je vais faire ça, tout en les prévenant que je refuserai une telle modification.
Merci pour tous ces conseils ! |
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Posté - 01 déc. 2020 : 16:52:10
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Dernière péripétie : la réponse de mon syndic qui est "Le devis est voté dans l’état, mais cela n’exonère pas l’imputation des postes privatives."
Puis ils me proposent que les charges restent communes, sous réserve que j'obtienne l'accord écrit des autres copropriétaires et leur transmette (la bonne blague).
Est-ce que l'on est d'accord que cette tournure "cela n'exonère pas l'imputation des postes privatives" est non seulement grammaticalement incorrect mais n'a surtout aucun sens ? |
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Sunbird
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Posté - 01 déc. 2020 : 17:37:34
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citation: Initialement posté par Tournesol12
Dernière péripétie : la réponse de mon syndic qui est "Le devis est voté dans l’état, mais cela n’exonère pas l’imputation des postes privatives."
C'est ce qu'on fait dans le cas d'un ravalement par exemple pour les persiennes. |
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JB22
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Posté - 01 déc. 2020 : 20:14:32
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De Sunbird,
"C'est ce qu'on fait dans le cas d'un ravalement par exemple pour les persiennes."
Dans le cas d' un ravalement de Persiennes il s' agit de travaux d' amélioration au profit du copropriétaire.
Dans le cas de Tournesol il ne s' agit pas de travaux d' amélioration à son profit mais de travaux imposés par la réalisation des travaux de ravalement au profit du syndicat, travaux qu' il ne peut refuser, qu' il doit supporter, mais qui ne sont pas à sa charge; |
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Sunbird
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Posté - 02 déc. 2020 : 10:36:57
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JB22
Lorsqu'on fait ce type de travaux, j'ai toujours été partisan de prendre à la charge de l'assurance ou du syndicat les frais de dépose/repose du carrelage.
C'est d'autant plus difficile de connaître l'origine de ce carrelage si nous sommes dans une maison qui a été divisée en appartement. Il est très probable que le carrelage était là au moment de la mise en copropriété de la maison. |
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JB22
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Posté - 02 déc. 2020 : 11:25:10
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"Il est très probable que le carrelage était là au moment de la mise en copropriété de la maison."
Ce n' est pas au copropriétaire de faire la preuve, d' autant qu' aucune procédure n' a été engagé par le syndicat pour travaux qui auraient été faits sans autorisation. |
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Sunbird
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Posté - 02 déc. 2020 : 12:35:47
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Cela serait intéressant d'avoir une copie exacte de la résolution et d'avoir également une copie du devis qui a été votée.
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Posté - 02 déc. 2020 : 14:50:27
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Sunbird, voici un résumé des résolutions votées à cette AG.
citation: Le sujet à l'ordre du jour était "réalisation de travaux d'étanchéité bâtiment A".
Les sous-résolutions
1) principes des travaux : "l'AG décide de l'exécution des travaux tels que détaillés dans le descriptif joint à la convocation")
2) choix de l'entreprise et budget : "l'AG, après avoir pris connaissance de la proposition jointe et en avoir débattu, décide de confier les travaux à X pour la somme de Y"
3) mission de maîtrise d'oeuvre
4) assurance dommages ouvrage obligatoire
5) honoraires du syndic
6) modalité de financement des travaux : "Le syndic procèdera aux appels de provisions exigibles ... (calendrier des appels de provisions)"
Toutes ces résolutions ont été adoptées à l'unanimité des copropriétaires (qui étaient tous présents).
La pose et la fourniture du carrelage sont partie intégrante du devis (qui est très long et comporte beaucoup d'items).
JB22, lorsque vous dites
« Ce n' est pas au copropriétaire de faire la preuve, d' autant qu' aucune procédure n' a été engagé par le syndicat pour travaux qui auraient été faits sans autorisation. »
cela signifie, selon vous, que, par défaut, je pourrais avancer que le carrelage était d'origine et ce serait au syndicat de faire la preuve que non ? |
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Sunbird
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Posté - 02 déc. 2020 : 15:57:02
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Quel est le montant de ce différent?
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Posté - 02 déc. 2020 : 16:57:19
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2000 euro.
Cela ne vaut sans doute pas d'engager des frais judiciaires, comme vous me le disiez, mais on n'en est pas encore là ... |
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CHABANT
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Posté - 25 déc. 2020 : 14:59:22
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Mr TOURNESOL12 , je suis entièrement de l'avis de JB22 , sous réserve
a) que la POSE et la FOURNITURE du carrelage soit bien , et de facon explicite, prévu dans le descriptif
""l'AG décide de l'exécution des travaux tels que détaillés dans le descriptif joint à la convocation" dites-vous ...
b) que les travaux soient terminés et réceptionnés
c) que vous , MR TOURNESOL, n'ayez encore rien payé dans les charges
car ce cas est juridiquement le plus simple pour vous :
1) si le syndic vous impute le prix du carrelage , VOUS REFUSEZ DE LE PAYER ( vous réduisez vos Appels de Charges à due concurrence) et vous le justifiez par LAR , en ne donnant que les explications essentielles, à savoir la reproduction du descriptif (la partie utile) , et une copie des arguments de JB22 :"lorsque des travaux d'intéret général sont réalisés par la copropriété , les dégradations aux parties privatives doivent être rétablies"
2) si le syndic croit être sur de son bon droit, il va lancer une procédure de recouvrement de créance, jusqu'à procédure judiciaire.
3) dès que possible vous demandez l'inscription (par LAR) d'une résolution à la prochaine AG du genre "L' A.G. confirme la décision précédente du jj/mm/aa n° XX concernant les travaux détanchéité et la prise en charge intégrale de la réfection à l'identique des parties privatives ayant été dégradées par ces travaux, en particulier les revêtements et carrelages des balcons et terrasse". Vous verrez ainsi quels sont les propriétaires qui font corps avec ce syndic
4) si l'affaire continue en justice, vous avez au moins 98% de chances de gagner , que vous vous défendiez vous mêmes (si vous savez le faire) ou par avocat
ne donnez aucune bille préalable au syndic , par exemple c'est à lui d'établir si le carrelage est d'origine ou pas , ce n'est pas a vous de le prouver
Et s'il prétend encore et toujours que vous devez payer , voici un argument imparable :
** le syndic, sur une partie PRIVATIVE , ne peux vous imposer , ni le prestataire ( l'artisan) , ni le produit ni sa couleur ni son type (le Carrelage) , ni le prix. Vous etes libre de ne RIEN y mettre , ou de mettre autre chose (des lames de terrasse en bois par exemple)
SAUF SI LE REGLEMENT DE COPRO IMPOSE QUELQUE CHOSE ....
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Édité par - CHABANT le 25 déc. 2020 15:03:12 |
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Changement carrelage terrasse à mes frais ? 
