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JPM
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 Posté - 03 févr. 2021 : 15:46:57
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Copropriétaire 33 :
citation: Cependant, c'est illegal puisque le syndic s'assoit sur une disposition d'ordre public
Article 43 de la loi : En matière de copropriété, l'ordre public ne concerne que les clauses
Il n'existe pas de nullité de plein droit mais seulement des causes d'annulabilité.
Je vous renvoie à l'étude citée plus haut pour ce qu'elle mentionne à propos de la jurisprudence.
Par ailleurs ici encore le texte est vicieux puisqu'il utilise le terme "réceptionné" et non par "reçu" ou "parvenu". D'un côté le terme réceptionné est le bon terme puisqu'il exige une action d'enregistrement du syndic. D'un autre côté il est inapproprié en fait car il n'est pas certains que les syndics vont s'astreindre à un tel type de fonctionnement.
On en revient au but du délai de trois jours : ne pas imposer au syndic un travail excessif. Si le délai n'est pas respecté, il n'y a que lui à pouvoir agir.
Une seule vraie critique : le syndic peut faire ce qu'il veut avec ce qu'il reçoit dès lors qu'il n'y a pas d'envoi recommandé. Le texte propose une solution : un e-mail qui est présumé reçu à l'instant de son envoi.
A vérifier !
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 Posté - 03 févr. 2021 : 16:56:12
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@JPM
D'après vous on peut déroger à l’ordonnance ? |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Sunbird
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Posté - 03 févr. 2021 : 17:09:55
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JPM si pour vous ce n'est pas grave de prendre le VPC d'une personne après le délai limite cela revient à dire qu'on peut prendre le vote d'une personne qui ne vient pas à l'AG en présentiel et qui appelle le syndic et qui lui dit ce qu'il aurait voté si il était venu à l'AG. En plus d'être grave c'est totalement absurde.
Depuis des années les entreprises ont su mettre en place un système de vote confidentiel en passant par un tiers de confiance et contrôlé par les syndicats. Cela marche relativement bien et la confidentialité est respectée. Le seul endroit où il y a un problème sur ce type de vote c'est dans la police. |
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JPM
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64
Posté - 03 févr. 2021 : 17:57:51
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Le mieux est d'envoyer le vote huit jours avant l'assemblée
Je rejoins Gedehem sur "assemblée". C'est une consultation.
Que se passe-t-il si l'irrégularité est commise et constatée ?
Il faut, dans le délai de deux mois, contester la décision ou les décisions importantes. On part dans la procédure bien connue.
Il faut au minimum alléguer et prouver que le résultat du vote a été faussé.
Si vous avez une autre solution, je suis Ă votre Ă©coute.
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Édité par - JPM le 03 févr. 2021 17:58:37 |
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Franck1966
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Posté - 03 févr. 2021 : 22:23:40
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Copropriétaire33 " Attention, à ne pas inverser la charge de la preuve, il appartient au syndic de prouver la date de reception du formulaire VPC !"
les courriers déposés dans la BAL, comme chez Eagle four, sont datés X, mais peuvent être ramassés à X + 3 si déposés le vendredi !!
Sunbird, lors d'une AG, il manquait quelques tantièmes pour avoir les 34%.
Le syndic a essayé d'appeler deux copro par téléphone, un a répondu, il l'a mis sur haut parleur pour dicter ses votes (oui pour tout) et a envoyé le mail en rentrant chez lui pour valider le bulletin.
Mais pour vous, il aurait fallu déclarer32%, pas de vote du syndic et case administrateur ???
Est-ce la faute du syndic si les copro se foutent (désolé pour le mot) de leur copropriété ? |
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Posté - 03 févr. 2021 : 22:45:16
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Dans un état de droit, le bon sens n’a aucune espèce d’importance.
Dura lex sed lex
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| Signature de Copropriétaire33 |
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JPM
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Posté - 04 févr. 2021 : 08:23:34
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Erreur profonde.
Les magistrats doivent respecter strictement certaines règles, mais ils disposent par ailleurs d'une très large liberté de décision.
Le bons sens y trouve sa part.
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Posté - 04 févr. 2021 : 08:50:27
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Dont déroger à une ordonnance ? Vous êtes sur ?
Sur quel fondement établissez-vous qu’un juge peut enfreindre une ordonnance publiée au Journal Officiel ? |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2021 : 10:46:43
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Quelle est la mesure de liberté des magistrats dans le respect des délais des 21 jours francs lors de la convocation d'une AG?
En quoi la situation sanitaire actuelle autorise un syndic ou syndicat de s'arranger avec la loi?
Si un copropriétaire prouve la faute du syndic qu'il a pris des bulletins après les 3 jours, cela conduira à la nullité de l'AG.
Si ce même copropriétaire prouve la fraude su syndic, ce qui ne sera pas difficile à faire, le syndic risque gros pour son activité.
Les moutons dans une copropriété sont ceux qui avoueront tout de suite lorsqu'ils seront contactés par l'OPJ. |
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JPM
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Posté - 04 févr. 2021 : 17:20:15
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Pour le délai de 21 jours aucune liberté puisque la sanction est prévue par l'article 13 du décret du 17 mars 1967.
Pour le délai de trois jours francs il ne me parait pas y avoir de sanction.
Y a-t-il fraude grave à permettre à un copropriétaire d'exprimer son avis ? Il ne me parait pas. A-t-on la certitude que le syndic a eu le loisir pour réceptionner la lettre le jeudi à son arrivée effective ? NON ! Réceptionner, ce n'est pas recevoir. C'est enregistrer ce que l'on a reçu.
Si le syndic a une boîte postale, le placement dans cette boîte ne vaut pas réception. Ensuite l'ouverture de la lettre ne vaut pas réception.
Et comme l'enregistrement d'un vote c'est la raison d'être d'une assemblée générale, le tribunal n'est pas forcément ouvert à écarter les voix d'un copropriétaire même si la lettre est effectivement arrivée le vendredi au lieu du jeudi.
Au final quelle est la raison d'être de cette limitation ? Aucune sérieuse.
Pas d'objet réel, pas de règle  Mais si vous en trouvez une, de raison, je peux bien sur changer d'avis. Par ailleurs ce n'est pas moi qui fait la jurisprudence.
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2021 : 18:43:25
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Ce n'est pas un avis mais un vote.
C'est comme si on a voté en AG présentielle les 10 premières résolutions, et vous avez un copropriétaire qui arrive à la 11 ème résolution et que le syndic, prenne en compte ses tantièmes pour les 10 premières résolutions.
Ce type de faute peut conduire à la nullité de l'AG qui pourrait être demandée par tous les copropriétaires absents ou ayant votés contre toutes les résolutions.
Vous le savez très bien.
Un syndic sérieux doit se prémunir d'apporter la preuve. Avec les mails c'est simple, on met le mail en annexe.
Avec les courriers on garde l'enveloppe et le courrier sur lequel on met un tampon avec la date de réception.
Toutes sociétés sérieuses horodatent les courriers qu'elles reçoivent. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2021 : 20:07:12
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Le vote exprime un avis.
Si le copropriétaire arrive à la 11 eme résolution, les votes sur les 10 premières questions ont été enregistrés. Il n'est donc pas possible de modifier les résultats.
Le copropriétaire peut néanmoins dire qu'il ratifie les dix premières décisions. Cette déclaration peut être enregistrée.
Le syndic se crée la preuve. Il est vrai que le samedi il peut mettre le tampon du vendredi. Sur la désignation du syndic, si comme Dupont il veut changer de syndic Dupont sera content. S'il veut au contraire garder le syndic, Dupont déposera une plainte, le syndic sera en garde à vue puis en liberté surveillée avec un bracelet à la cheville.
Au final le syndic est bien renouvelé avec 82 % des voix mais, trois mois après il est condamné à 6 mois avec sursis mais 2 ans d'interdiction d'exercer une profession immobilière. En appel un an après relaxe totale :
Attendu que le tribunal ne pouvait négliger la volonté qu'avait la grande majorité des copropriétaires de conserver leur syndic. Attendu que le syndic avait dépouillé les votes précédents et connaissait déja l'existence de son renouvellement ; qu'il n'a donc recherché aucun avantage personnel ....
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Posté - 04 févr. 2021 : 20:23:04
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Est-ce que le fait d’avoir ratifié les 10 premières résolutions ça l’empêche de les contester ? Mer i pour votre éclairage. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2021 : 20:40:15
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Oui, a fortiori s'il est accompagné d'un désistement d'instance et d'action.
En fait ici c'est de l'action en contestation qu'il s'agit, mais on conserve les deux termes. De préférence par écrit à la main.
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2021 : 20:46:38
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Du grand n'importe quoi.
C'est bon pour moi, j'arrĂŞte de participer sur ce sujet qui est devenu un troll sur le VPC. |
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Posté - 04 févr. 2021 : 21:40:19
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Est-ce que le fait d’avoir ratifié les 10 premières résolutions ça l’empêche de les contester ? Mer i pour votre éclairage. |
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Posté - 04 févr. 2021 : 21:43:31
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Erreur technique copier/coller.
Ne tenez pas compte de ce message. |
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Franck1966
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Posté - 04 févr. 2021 : 21:43:38
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Sunbird, évidemment sur le fond vous avez raison, tout le monde est d'accord avec ce délai officiel de 3 jours; mais ça, c'est la loi, et non la réalité.
Dans l'AG où il manquait des voix, j'ai appelé un copro qui détient près de 15% des votes. Il n'avait pas reçu la convoc, et étant au CS, il ne savait même pas qu'il y avait l'AG.
Je l'aurait appelé deux jours plus tard, il aurait été dans le fameux délai des 3 jours !! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2021 : 23:13:27
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On peut aller plus loin :
A quoi ou à qui sert le délai de trois jours ???????
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 05 févr. 2021 : 19:04:32
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Dans 90 ou 95% des cas, cela ne poserait pas de problème puisque le syndic en place serait réélu sans ces VPC. Mais pour les copro à problème, ce n'est pas la même chose !
Perso je dis que ce délai n'est fait que pour les gros syndics, et se donner le temps de gérer les VPC |
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Faible participation du VPC 
