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 Posté - 30 janv. 2021 : 17:50:51
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Bonjour à tous,
Je fais partie depuis peu du CS de ma résidence et on m'interroge sur la fermeture des loggias.
Dans ma résidence, les appartements en rez-de-jardin ont tous un jardin pour lequel ils ont le droit à la jouissance exclusive et privative. Ils ont également une loggia, quelques-unes sont fermées, dont la mienne, par une baie vitrée, mais la plupart sont ouvertes.
J'aimerai savoir si pour fermer une loggia, cela nécessite obligatoirement un recalcul de tantièmes? Le chauffage étant individuel cela n'augmente pas le montant des charges de la copropriété.
Je n'arrive pas à trouver un texte de loi, si, bien sur, cela existe.
En parcourant des articles sur le net, je lis qu'en cas de fermeture il faut augmenter les tantièmes à l'aide d'un coefficient, dans d'autres articles, je lis que ne n'est pas obligatoire voir même déconseillé.
Dans notre copropriété, le recalcul est demandé, sans qu'il n'en soit fait mention dans le RdC.
J'aimerai avoir un écrit expliquant clairement la législation en ce domaine afin de voir si nous pouvons faire évoluer les choses, ce serait une première étape.
Merci d'avance de vos réponses
Très cordialement
seventy59400
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nefer
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 Posté - 30 janv. 2021 : 19:42:30
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ces loggias sont ils des lots privatifs avec un numéro différent de celui du logement ?
parties communes avec droit de jouissance?
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 30 janv. 2021 : 20:09:30
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Les loggias sont quasi toujours constitutives des lots privatifs, en sont un des éléments, au même titre qu'une chambre ou une salle de bains.
La fermeture des loggias impose une décision d'AG, dans la mesure où cela entraine modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Les fermetures existantes ont elles été autorisées ?
Dans un tel cas, il convient d'élaborer un descriptif sur les modalités de fermetures, si l'aspect, les teintes, éventuellement matériaux, afin de ne pas se retrouver avec n'importe quoi.
Les loggias constitutives des lots, comprises dans sa surface, son volume privatif, sont inclues dans les tantièmes de parties communes attachés au lot. Les fermer n'entraine aucune modification dans ce volume privatif. Pas de modification possible.
Pour les charges non plus, sauf à ce que certains, dument autorisés (c'est à exclure) modifient par exemple le circuit de chauffage collectif pour mettre un radiateur. Cette modification imposant une décision de l'AG, cette dernière (si elle est d'accord) peut décider d'une modification des tantièmes de charges pour ce chauffage.
Hormis ce cas (modif tantièmes charges), il n'y a pas de modification des tantièmes de parties communes attachés aux lots privatif.
Reste le fisc (on sait qu'il n'est jamais loin), s'agissant de fermer les loggias, affaire qui ne concerne pas le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 20:10:16 |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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3
Posté - 30 janv. 2021 : 20:32:11
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dans de nombreux immeubles (particulièrement les "grandes résidences") des années 1975 bon nombre de loggias ont été fermées sans aucune autorisation |
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4
Posté - 30 janv. 2021 : 21:49:55
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 30 janv. 2021 : 21:51:18
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La fermeture sauvage ne fonde pas une règle.
D'où la nécessité d'établir cette règle, c'est à dire d'un descriptif sur ce qu'il est possible de faire, descriptif à adopter en AG.
Ce qui ne dispense pas ensuite de demander l'autorisation de fermer, l'AG contrôlant la proposition avant accord.
Ceci étant valable pour tout ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur, poser des stores, changer les vieux volets, les fenêtres, etc ....., et ici fermer les loggias.
"Non, elles sont dans le même lot que le logement." 
Que voulez vous dire ?
Les loggias sont constitutives du lot, comme les chambres, la salle de bains, et ici certainement le séjour qui donne sur ces loggias. Elle sont comprises indistinctement dans la surface totale du lot de copropriété, dans son volume.
L'intégralité de la surface du lot étant affectée de tantièmes parties communes, la fermeture des loggias n'entraine aucune modification ou augmentation de cette surface privative.
Il n'y a rien à changer. Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour la fermeture. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:00:00 |
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Posté - 30 janv. 2021 : 22:01:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
Les loggias sont quasi toujours constitutives des lots privatifs, en sont un des éléments, au même titre qu'une chambre ou une salle de bains.
La fermeture des loggias impose une décision d'AG, dans la mesure où cela entraine modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Les fermetures existantes ont elles été autorisées ?
Dans un tel cas, il convient d'élaborer un descriptif sur les modalités de fermetures, si l'aspect, les teintes, éventuellement matériaux, afin de ne pas se retrouver avec n'importe quoi.
Les loggias constitutives des lots, comprises dans sa surface, son volume privatif, sont inclues dans les tantièmes de parties communes attachés au lot. Les fermer n'entraine aucune modification dans ce volume privatif. Pas de modification possible.
Pour les charges non plus, sauf à ce que certains, dument autorisés (c'est à exclure) modifient par exemple le circuit de chauffage collectif pour mettre un radiateur. Cette modification imposant une décision de l'AG, cette dernière (si elle est d'accord) peut décider d'une modification des tantièmes de charges pour ce chauffage.
Hormis ce cas (modif tantièmes charges), il n'y a pas de modification des tantièmes de parties communes attachés aux lots privatif.
Reste le fisc (on sait qu'il n'est jamais loin), s'agissant de fermer les loggias, affaire qui ne concerne pas le syndicat.
Merci pour votre réponse
Il y a eu des loggias fermées par le passé sans autorisation, en 2005 il a été décidé de régulariser et d'interdire la fermeture, sachant que je n'ai jamais vu l'interdiction écrite noir sur blanc.
Dans ma démarche, les demandes de fermetures seraient soumise à l'AG et avec un cahier des charges précis.
L' argument principal des opposants est qu'il faut modifier les tantièmes et donc les augmenter ce qui implique une modification de l’ EDD par un géomètre puis une modification du RCP par un notaire +enregistrement au bureau des hypothèques et publication (par le notaire également) et que celà peut couter entre 2000 et 4000€.
Vous dîtes, si j'ai bien compris qu'il n'y a pas nécessité de modifier ces tantièmes, où puis-je trouver un texte le précisant, sans ce type d'écrit je ne serai pas entendu.
Merci d'avance
seventy34300
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Posté - 30 janv. 2021 : 22:06:30
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citation: Initialement posté par GédehemLa fermeture sauvage ne fonde pas une règle. D'où la nécessité d'établir cette règle, c'est à dire d'un descriptif sur ce qu'il est possible de faire, descriptif à adopter en AG. Ce qui ne dispense pas ensuite de demander l'autorisation de fermer, l'AG contrôlant la proposition avant accord. Ceci étant valable pour tout ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur, poser des stores, changer les vieux volets, les fenêtres, etc ....., et ici fermer les loggias. "Non, elles sont dans le même lot que le logement." Que voulez vous dire ? Les loggias sont constitutives du lot, comme les chambres, la salle de bains, et ici certainement le séjour qui donne sur ces loggias. Elle sont comprises indistinctement dans la surface totale du lot de copropriété, dans son volume. L'intégralité de la surface du lot étant affectée de tantièmes parties communes, la fermeture des loggias n'entraine aucune modification ou augmentation de cette surface privative. Il n'y a rien à changer. Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour la fermeture.
Merci pour votre réponse,
ce qui est prévu c'est bien de soumettre ces demandes de fermetures à l'AG avec un cahier des charges précis.
Ce que je veux dire par "elles sont dans le même lot", c'est que dans le lot de l'appartement, il y a le séjour, la cuisine, les chambres et la loggia.
Vous dîtes qu'il n'y a rien à changer, où puis-je trouver des écrits officiels où cela soit écrit? a défaut qui pourrai-je rencontrer pour avoir un tel écrit?
Cordialement
seventy34300 |
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Posté - 30 janv. 2021 : 22:16:02
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 30 janv. 2021 : 22:22:48
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C'est votre RDC qui précise c que sont les parties communes d'une part, et les partis privatives d'autre part.
RDC qui donne un descriptif de chaque lot, étant entendu que les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, sont sa propriété exclusive. (L.65 art.2)
La loggia qui jouxte le séjour du lot n'st certainement pas à disposition de tous ....
Pour les opposants, à l'évidence ignorant ou jaloux, il faut leur demander sur quelle base (textes, jurisprudence, ...) ils fondent leur affirmation : fermeture = modif tantièmes. (*)
Leur rappeler L65.art.5
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Chambre à coucher, salle de bains ou loggia d'un lot, même combat ...
Circulez, y'a rien à modifier .......
"on nous dit que c'est interdit
"On" ...... Qui est "on " ?
Une "interdiction ne peut résulter qu d'une clause du RDC ou d'une décision de l'AG prise à l'unanimité. Ici aussi demander "Où est cette "interdiction ?"
Noter que le pouvoir d'une AG pour interdire des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas discrétionnaire (son bon vouloir).
Il faut un motif étayé de refus (motif précisé dans le PV), dans la mesure où les dits travaux sont conformes à la destination de l'immeuble prévue au RDC. (jurisprudence)
Fermer une loggia est conforme à la destination habitation des lots. Sur le principe, l'AG ne peut s'y opposer. (libre disposition des parties privatives).
Refus non motivé ou motif bidon = abus de pouvoir du syndicat sanctionné par le juge.
(*) Grand classique lorsqu'on lance une affirmation de ce type, ou "c'est interdit par la loi"
Il faut demander : Quel texte, quelle 'loi' : les opposants, dans ces, cas ont souvent beaucoup d'imagination, prenant leur rêve pour une réalité. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:36:19 |
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Posté - 30 janv. 2021 : 22:35:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est votre RDC qui précise c que sont les parties communes d'une part, et les partis privatives d'autre part.
RDC qui donne un descriptif de chaque lot, étant entendu que les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, sont sa propriété exclusive. (L.65 art.2)
La loggia qui jouxte le séjour du lot n'st certainement pas à disposition de tous ....
Pour les opposants, à l'évidence ignorant ou jaloux, il faut leur demander sur quelle base (textes, jurisprudence, ...) ils fondent leur affirmation : fermeture = modif tantièmes. (*)
Leur rappeler L65.art.5
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Chambre à coucher, salle de bains ou loggia d'un lot, même combat ...
Circulez, y'a rien à modifier .......
(*) Grand classique lorsqu'on lance une affirmation de ce type, ou "c'est interdit par la loi"
Il faut demander : Quel texte, quelle 'loi' : les opposants dans ces cas ont souvent beaucoup d'imagination.
Bonsoir,
Dans le RdC d'origine de 1979, dans le descriptif des parties communes et des parties privatives, les loggias ne sont pas cités.
Je connais ce grand classique et je n'ai pas de réponse quand je pose ce genre de question, c'est pour cela que je voudrai leur opposer des textes disant le contraire.
Le problème c'est que les textes comme celui que vous citez sont difficiles à comprendre pour qui n'est pas juriste.
Cordialement
seventy34300 |
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| Signature de seventy34300 |
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 30 janv. 2021 : 22:45:43
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C'est pourtant du bon français.
"Dans le silence ou la contradiction des titres," : lorsque aucune pièce, document ou acte ne précise rien, ou que 2 actes disent des choses contraire ,
"la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Dit autrement et simplement : les tantièmes de parties communes affectés à chaque lot privatif sont calculés lors de la création de la copropriété, quelque soit leur utilisation, que ces lots soient en tout ou partie un garage, un local commercial, une cave, etc ...., ou un lot d'habitation composé de X éléments (chambres, placard, couloir, séjour, loggia, etc ...)
De ce fait ils sont immuables puisqu'il n'y a rien de plus dans les lots privatifs.
Pour modifier les tantièmes parties communes affectés à un lot privatif, il faudrait qu'il y ai construction, extension de ce lot, ce qui ne peut intervenir que par un retrait sur les parties communes.
Fermer la loggia revient à fermer la fenêtre de la chambre : il n'y a rien de plus pour le lot dans son volume, sa cosistance, rien de moins sur les parties communes.
NB : notez la distinction entre loggia et balcon.
Un balcon est en débord par rapport à la façade du bâtiment.
Une loggia est un espace en retrait par rapport à la façade du bâtiment.
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Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:56:07 |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 13 mars 2021 : 07:12:34
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Bonjour
La fermeture des loggias demanderait également, et peut-être en premier lieu, l'autorisation des services de la mairie.
Dans ma copropriété les balcons et loggias ont été ainsi fermés dans le passé d'une manière également "sauvage". A l'époque seule une façade a été concernée, l'autre façade est restée en l'état.
Depuis le PLU de la ville interdit toute fermeture des balcons et loggias.
Dans le Règlement de Copropriété les surfaces des appartements et celles des balcons et loggias sont mentionnées séparément; je pense donc, sans avoir le moyen de le vérifier, que les tantièmes sont dépendants de cet dichotomie.
Je pense donc que les copropriétaires qui ont procédé à cette fermeture ne paient pas les tantièmes en conséquence, et que, par conséquent, les autres copropriétaires sont (un peu) lésés au niveau de la répartition des charges.
Il y a prescription sur ce sujet, donc il n'est pas possible de faire revenir en arrière les copropriétaires qui ont fermé balcon et loggia; je crois savoir cependant que la mairie pourrait exiger la remise en état des lieux.
C'est donc tout bénéfice pour ces copropriétaires; en plus, en cas de vente d'un appartement l'acquéreur voit une surface globale qui est un peu supérieure à la surface réelle; donc on vous vend facilement une partie commune au titre d'une partie privative ...
Mettre à niveau le règlement de copropriété (EDD) me parait être une bonne chose, par contre je me pose la question de savoir si les frais de calcul et de publication au niveau fichier immobilier doivent être supportés par l'ensemble des copropriétaires ou seulement par ceux qui sont à l'origine du problème.
Cordialement
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Posté - 13 mars 2021 : 10:09:48
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citation: Initialement posté par juvaxe
Bonjour
La fermeture des loggias demanderait également, et peut-être en premier lieu, l'autorisation des services de la mairie.
Dans ma copropriété les balcons et loggias ont été ainsi fermés dans le passé d'une manière également "sauvage". A l'époque seule une façade a été concernée, l'autre façade est restée en l'état.
Depuis le PLU de la ville interdit toute fermeture des balcons et loggias.
Dans le Règlement de Copropriété les surfaces des appartements et celles des balcons et loggias sont mentionnées séparément; je pense donc, sans avoir le moyen de le vérifier, que les tantièmes sont dépendants de cet dichotomie.
Je pense donc que les copropriétaires qui ont procédé à cette fermeture ne paient pas les tantièmes en conséquence, et que, par conséquent, les autres copropriétaires sont (un peu) lésés au niveau de la répartition des charges.
Il y a prescription sur ce sujet, donc il n'est pas possible de faire revenir en arrière les copropriétaires qui ont fermé balcon et loggia; je crois savoir cependant que la mairie pourrait exiger la remise en état des lieux.
C'est donc tout bénéfice pour ces copropriétaires; en plus, en cas de vente d'un appartement l'acquéreur voit une surface globale qui est un peu supérieure à la surface réelle; donc on vous vend facilement une partie commune au titre d'une partie privative ...
Mettre à niveau le règlement de copropriété (EDD) me parait être une bonne chose, par contre je me pose la question de savoir si les frais de calcul et de publication au niveau fichier immobilier doivent être supportés par l'ensemble des copropriétaires ou seulement par ceux qui sont à l'origine du problème.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre réponse.
Ce dossier avance et j'ai contacté le service de l'urbanisme de ma commune qui m'ont confirmé que la fermeture des loggias était autorisée, ce qui est, effectivement, la première chose à faire.
Concernant les loggias, dans l'EDD qui fait partie du règlement de copropriété il est indiqué ceci :
"L’ensemble immobilier objet du présent règlement de copropriété-état descriptif de division est divisé en QUATRE CENT QUATRE lots, à savoir :
- Du lot numéro UN au lot CENT QUATRE VINGT DEUX : appartements
- Du lot numéro CENT QUATRE VINGT TROIS au lot numéro QUATRE CENT QUATRE : parking
La désignation des lots comporte pour chacun d’eux l’indication des parties faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) ainsi que la quote-part y étant attachée des parties communes de l’ensemble immobilier et notamment du sol.
Cette quote-part est exprimée en DIX MILLIEMES"
et les lots sont décrits de cette manière dans l'EDD et les titres de propriété :
1° - Un appartement de type T.3/4 sis au rez-de-chaussée du bâtiment 9 et composé de :
Entrée - séjour - cuisine - salle de bains - W.C. - deux chambres - une cabine - deux rangements, d’une surface totale d’environ QUARANTE CINQ METRES CARRES DIX et de deux loggias d’une surface totale d’environ DOUZE METRES CARRES CINQUANTE.
Le droit à la jouissance exclusive et privative d’une parcelle de terrain à usage de jardin d’agrément d’une surface totale d’environ TRENTE METRES CARRES.
Ces deux informations me font dire que les loggias font parties comme le séjour du privatif, il n'y a que le jardin qui est décrit comme partie commune à usage privatif.
Qu'en pensez-vous?
cordialement
seventy34300 |
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| Signature de seventy34300 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 mars 2021 : 11:37:33
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Rien de plus que ce qui a déjà été indiqué.
Les tantièmes affectés aux lots privatifs inclus l'ensemble de ce qui est privatif.
Ici pour les lots comportant une loggia.
LÃ pour les lots incluant un droit de jouissance sur une partie commune.
Comme le précise L.art.5, les tantièmes définis à l'origine sont immuables : tout a été divisé sans que l'on puisse modifier quoi que ce soit, sauf à l'unanimité des voix/tantièmes du syndicat.
Mis à part un règlement d'urbanisme, la fermeture de loggias est bien conforme à la destination 'habitation' d'un immeuble.
Si l'accord de l'AG, sur la base de modalités à définir, est indispensable, elle ne peut être interdite. Un refus doit être dument motivé (*), faute de quoi il y a 'abus de droit' sanctionné par le juge
Cette autorisation de l'AG est nominative.
(*) motifs objectifs : le "c'est pas beau" et autres éléments subjectifs ne marchent pas. |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2021 11:40:37 |
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Posté - 13 mars 2021 : 19:47:24
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S'il y a du chauffage collectif, il est possible d'augmenter les tantièmes de chauffage, puisque la loggia fermée sera probablement chauffée : article 25 e) de la loi ("Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;(...)"
Les charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 sont les charges des services collectifs et équipements communs. Bien évidemment, il faut que la catégorie de charges pour laquelle il y aurait augmentation de tantièmes soit impactée par le changement d'usage... |
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16
Posté - 13 mars 2021 : 20:05:26
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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17
Posté - 13 mars 2021 : 23:25:52
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Le copropriétaire a la propriété du volume d'espace de la loggia non fermée. Il n'y a pas d'extension du volume utilisable du lot quand on ferme la loggia.
Mais la fermeture impose une modification de la façade. D'où la nécessité d'une autorisation à la majorité de l'article 25.
Dans bien des immeubles les loggias ont été fermées depuis longtemps. La prescription gèle la situation. Peut on encore refuser l'autorisation à un nouveau bénéficiaire potentiel ? Difficile
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juvaxe
Contributeur débutant
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18
Posté - 14 mars 2021 : 05:23:36
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Bonjour
L'AG ne peut pas refuser à un copropriétaire un droit déjà accordé à un autre. Je ne parviens pas à retrouver la référence dans la loi qui le stipule; je pense que vous devriez pouvoir le retrouver facilement ...
Bien cordialement |
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juvaxe
Contributeur débutant
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19
Posté - 14 mars 2021 : 05:38:23
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Re-Bonjour
J'ai oublié dans mon précédent message d'aborder la question de l'étanchéité.
Le déplacement de la fenêtre ou la pose d'une nouvelle doit tenir compte d'une façon toute particulière de l'étanchéité.
L'ouverture de la loggia n'a pas été conçue pour recevoir une fenêtre. La présence d'un garde corps ou l'arrondi éventuel de l'acrotère ne favorise pas la pose de la nouvelle fenêtre. Dans ma résidence de nombreuses infiltrations et dégâts des eaux ont eu lieu (et encore aujourd'hui) suite à la pose rapide voire bâclée des fenêtres.
A titre indicatif, la pose d'une feuille de zinc avec une légère inclinaison vers l'extérieur est un gage de tranquillité et de pérennité de l'installation.
Bonne réception
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 mars 2021 : 08:26:09
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Rien dans la loi n'indique qu'on ne peut refuser à Durand ce qu'on a laissé faire à Dupont. C'est la jurisprudence qui l'admet assez souvent.
Dans ce cas on peut admettre que le syndicat impose un entrepreneur et a fortiori le contrôle de l'architecte constructeur qui a son mot à dire dans la modification de son oeuvre.
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Modif de tantième en cas de fermeture de loggia 
