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jpopal
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 Posté - 25 févr. 2021 : 14:34:48
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Bonjour,
Je souhaite vérifier des appels de fonds pour des travaux votés en AG en 2020.
Mes calculs me conduisent à penser qu'il y a des erreurs de calculs non négligeables au détriment de tous les copropriétaires. Le préjudice pour l'ensemble de la copropriété pourrait atteindre plus de 1000 euros.
J'ai tenté d'alerter le CS dans ce sens. Au cours d'une réunion informelle, j'ai présenté mes calculs et je lui ai demandé de vérifier avec moi si j'avais raison.
J'ai aussi demandé s'il lui était possible de faire le nécessaire auprès du Syndic pour valider nos calculs et faire corriger ces appels des fonds le cas échéant.
Mon idée (à tort sans doute) était que le CS avait sans doute plus de poids auprès du Syndic qu'un simple copropriétaire.
La réaction du CS a été très désagréable et assez violente dans les paroles à mon égard. Un des membres du CS m'a répondu que ce n'était pas au CS de faire ces vérifications.
Un CS peut-il refuser de contrôler les appels de fonds présentés par le Syndic et d'en demander la rectification quand un copropriétaire l'alerte sur de possibles erreurs ?
Questions corolaires :
Un CS peut-il interdire à un copropriétaire de faire ces contrôles pour lui-même ?
Peut-il exiger que ce copropriétaire lui en demande l'autorisation au préalable ?
Je n'ai rien trouvé de probant dans mes recherches à ce sujet ni d'ailleurs dans notre contrat avec le Syndic, pour le moment ; il faut que je le relise....
Merci.
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 Posté - 25 févr. 2021 : 14:43:31
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Ce sont des horaires de calcul mathématique ? Bizarre ...
Il faudrait en savoir davantage pour vous répondre.
Rassurez vous tout est encore contestable pour le copropriétaire individuel ! |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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andre78fr
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Posté - 25 févr. 2021 : 14:55:46
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Tout copropriétaire est légitime à vérifier les calculs, il doit connaître les tantièmes de chaque catégorie de charges et ses propres tantièmes mais c'est inhabituel d'avoir un préjudice global ; ça voudrait dire que le montant total appelé n'est pas conforme à ce qui a été voté et décidé en AG... ou à défaut de la somme le nombre d'appel ? Le montant pris sur le fonds travaux ?
En théorie oui le conseil syndical contrôle le syndic mais encore faut-il que ses membres soient compétents sur les aspects les plus techniques, comptables ou mathématiques !!! |
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jpopal
Contributeur débutant
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3
Posté - 25 févr. 2021 : 14:57:39
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Copropriétaire33 : citation: Ce sont des horaires de calcul mathématique ? Bizarre ...
Excusez moi, je ne comprends pas le sens de votre question.
En fonction des résolutions votés en AG, pour des travaux de réfection toit-terrasse et rénovation ascenseur, et en appliquant les bonnes bases de calculs (montant travaux HT,etc.), les taux de commissions prévus et les taux de TVA ad-hoc, je ne trouve pas les mêmes montants que ceux réclamés par le Syndic.
C'est tout. Mais les différences semble importantes. Voilà . Je cherchais juste à comprendre et je cherchais aussi un peu d'aide auprès du CS. Mais c'est raté.
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Sunbird
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Posté - 25 févr. 2021 : 16:19:08
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Votre CS ne fait pas son boulot.
Sinon, il n'y aucune difficulté à faire le calcul, en prenant les résolutions, appels, et les annexes.
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Posté - 25 févr. 2021 : 16:19:14
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Si vous estimez que vos propres appels de fonds sont erronés, vous êtes en droit de réclamer la rectification pour votre propre compte, vous le faites par mail dans un premier temps puis sans réponse rapide, vous faites par LRAR/MeD, mais il faut être sur de vous...
Sinon le CS peut contrôler tous les appels de fonds, comme il peut ne pas vouloir les contrôler ; mais comme dit par André, une erreur sur votre propre compte peut générer une modification pour tous.
Sinon à titre perso, vous ne pouvez pas vous même contrôler tous les appels de fonds. |
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JB22
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6
Posté - 25 févr. 2021 : 16:29:47
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Pouvez-vous nous communiquer le texte exact des résolutions ayant votés les travaux ainsi que celles concernant les honoraires relatifs à ces travaux.
Indiquer vos tantièmes dans chacune des catégories de charges concernées, bâtiment et charges ascenseur. |
Édité par - JB22 le 25 févr. 2021 16:30:33 |
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andre78fr
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7
Posté - 25 févr. 2021 : 16:31:25
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Ce n'est pas un calcul toujours évident car on peut combiner les bases HT ou TTC, en général le pourcentage voté est appliqué au HT et majoré ensuite de la TVA puisque le syndic facture TTC au syndicat...
Travaux de 10 000 € HT
Honoraires de 2% => 200 € HT soit 240 € TTC |
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Gédehem
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Posté - 25 févr. 2021 : 17:42:49
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Votre question est un peu floue .....
Pour que les fonds décidés par une AG (BPrévis, travaux, hono tvx, etc ...) soient rendus exigibles, selon les quotes parts correspondantes, il est indispensables qu'ils soient rapportés dans le PV.
Etant entendu que les sommes sur lesquelles se prononcent les copropriétaires sont toujours TTC pour le syndicat.
Comme pour les quotes parts de chacun, qui se moquent d'un HT.
Si les sommes ne sont pas précisées, elles ne sont pas exigibles.
Le calcul des différentes provisions peut être fait par chacun, le montant et l'échéancier des versements devant aussi être prévus.
Chacun peu donc facilement vérifier le montant de sa quote part et de chacune des provisions qui en découle sur la base des sommes votées, du calendrier prévu, le tout mentionné au PV.
Le syndic ne peut pas exiger le versement d'autre chose.
Sur le CS, ce n'est pas la première fois que l'on y rencontre des potiches, qui ne savent même ce que c'est d'être conseiller syndical.
Lorsqu'ils présenteront leur candidature en AG, il faut leur demander ce qu'ils savent de la mission d'un CS, leur motivation pour y siéger.
Et en canger si besoin (présentez vous  ) |
Édité par - Gédehem le 25 févr. 2021 17:46:52 |
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jpopal
Contributeur débutant
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Posté - 25 févr. 2021 : 18:26:24
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Merci à tous pour vos retours. Vous avez en fait répondu à mes questions et levé mes doutes sur ce que le CS peut faire.
Mon soucis n'est le calcul des montants en lui-même.
Pour moi les choses sont claires sur les modalités de calculs à partir de ce qui a été voté en AG : montant HT des travaux (cf devis retenus), TVA sur travaux, % d'honoraires du MO, TVA sur le MO, % d'honoraires du Syndic, Dommage Ouvrage.
Et je n'ai pas de problème avec mes tantièmes. Je sais ce qu'ils sont et ce que je dois appliquer.
Excusez moi, mais je ne retranscrirai pas ici le détail des résolutions ni les détails des différents paramètres en jeux, ce serait trop long.
Ce que je peux dire c'est, hélas et à mon grand regrets, que le PV de cette AG par correspondance comporte beaucoup de blancs là où il devrait justement y avoir des montants TTC !
Une grand partie du problème trouve son origine dans cette histoire.
Et c'est bien parce que les montants des appels de fonds ne correspondent pas à ce qu'on peut calculer à partir du PV d'AG que je me suis posé des questions.
Ce qui m'importait c'était d'alerter le CS dont j'espérais une participation sereine et collective à la vérification (même tardive) et un relai vers les autres copropriétaires qui n'auraient rien remarqué.
Il y avait un intérêt commun à s'intéresser de près à ces appels de fonds.
Mon soucis était donc la communication avec le CS et sa volonté de ne pas intervenir sur toutes les démarches du Syndc concernant notre copro.
Maintenant qu'il est informé, le CS fera ce qu'il jugera utile. Je n'y peux plus rien.
Moi je vais réclamer pour mon seul compte auprès du Syndic (par mail et par LRAR)
à partir du moment où j'ai tous les éléments en mains (il me manque encore de quoi vérifier la Dommage Ouvrage).
Et si j'ai raison et si le Syndic veux bien rectifier, tant mieux pour moi et tant mieux si ça profite ensuite à d'autres copropriétaires.
Après, sur le fond, oui, nous copropriétaires avons été collectivement et individuellement inattentifs, incompétents, pas assez réactifs, pas assez disponibles, trop attentistes, etc.
J'en prend ma part de responsabilité. Mais le mal est fait. Je peux seulement essayer de l'atténuer pour propre compte.
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Franck1966
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10
Posté - 25 févr. 2021 : 18:28:40
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mettez le PV de ces travaux avec les différents appels de fond.
Avec vos tantièmes, il est très simple de calculer vos appels ! |
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jpopal
Contributeur débutant
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11
Posté - 25 févr. 2021 : 18:49:27
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Le problème n'est pas le calcul lui même.
Vous avez tous répondu à mes questions sur ce que le CS peut faire ... ou ne pas faire et je vous en remercie.
Le souci c'est l'attitude du CS, pas les calculs, ce n'est pas la même chose. |
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Posté - 25 févr. 2021 : 19:20:12
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si le PV lui-même (et non le projet de résolutions) comporte des blancs en lieu et place des sommes votées et/ou exigibles, alors vous n'avez rien à payer.... on ne peut pas répartir des sommes qui n'existent pas .... |
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jpopal
Contributeur débutant
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Posté - 25 févr. 2021 : 20:15:27
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citation: si le PV lui-même ... comporte des blancs en lieu et place des sommes votées et/ou exigibles, alors vous n'avez rien à payer
Je suis d'accord avec rambouillet en théorie et sans doute vis à vis de la règlementation.
Serait-ce "le Pérou" ? Est-ce le Syndic qui va payer de sa poche ? Non bien sur !
Alors qu'en est-il réellement dans la pratique ?
Que ce passera-t-il avec des travaux en grande partie déjà payés, en partie déjà commandés et dont certains présentent une certaine urgence (réfection étanchéité-isolation toit-terrasse) ?
Le tout avec une grand une partie des copropriétaires qui n'y comprennent pas grand chose (et ce n'est pas leur faire injure que de le dire, j'en fait sans doute partie) et une autre partie qui n'en a rien à faire.
Pour le moment je ne sais pas.
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nefer
Modérateur
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Posté - 25 févr. 2021 : 22:04:00
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c'est le 3ème sujet que vous ouvrez sur ces travaux
il aurait été preferrable de rester sur un seul sujet
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Posté - 26 févr. 2021 : 01:14:35
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jpopal
Contributeur débutant
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16
Posté - 26 févr. 2021 : 07:37:55
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citation: il aurait été preferrable de rester sur un seul sujet
Nefer, votre remarque est tout à fait justifiée.
Mes différentes interventions s'expliquent par le fait que j'ai découvert progressivement l'ampleur du problème provoqué par notre AG de 2020.
Et j'ai demandé des avis sur des points spécifiques demandant des réponses de natures différentes :
application de résolution adoptée, calcul de montants MO, action du CS.
Je prie les forumeurs de bien vouloir m'excuser de la gène éventuelle occasionnée.
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le CS refuse de controler les appels de fonds 
