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 Posté - 19 juin 2021 : 23:03:14
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GĂ©dehem
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Posté - 20 juin 2021 : 11:48:42
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Il en est ici comme pour le défaut de signature du Pdt de séance : la nullité doit être constatée par le juge.
S'il n'y a pas de recours, de contestation portée devant un juge, le défaut de signature ou de notification du PV n'est d'aucun effet.
Entre "nul" et "entaché de nullité", il y a un très large fossé ....
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Édité par - Gédehem le 20 juin 2021 11:50:57 |
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JPM
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Posté - 20 juin 2021 : 13:54:43
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Avec un PV non signé par le président au moins le syndic ne peut rien faire : pas d'ouverture d'un compte de banque, pas de contrat avec une grosse boîte.
Idem pour un copropriétaire désirant invoquer le PV pour une raison quelconque.
Pas besoin de décision du juge, sauf pour le faire valider officiellement s'il est conforme à la réalité des débats.
Quant au " seul effet " de copropriétaire 33 " il est lié bien entendu à l'inopposabilité !
Ne pas oublier que la demande d'autorisation judiciaire de faire des travaux prévue par l'article 30 de la loi n'impose pas de faire annuler préalablement le refus de l'assemblée.
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Édité par - JPM le 20 juin 2021 14:17:00 |
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GĂ©dehem
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64
Posté - 20 juin 2021 : 16:56:28
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Nous sommes d'accord sur le principe, bien entendu.
Mais dans la réalité des affaires, quel syndic pro présente à "ses" entreprises (prestataires habituels) un PV d'AG pour certifier son pouvoir à agir, quel "prestataire habituel" de ce syndic connu le lui demande ?
Dans un de "mes" syndicats (coopératif), pas une seule entreprise ou artisan n'a demandé quoi que ce soit en 40 ans, y compris parmi les institutionnels, malgré un pdt-syndic 'tournant' .....
Dont la banque de l'Ecureuil...... (sauf Ă l'ouverture du compte syndical en 1982 ...) 
Certes, cela ne rend rien conforme. Mais le fait est que toute contestation d'une irrégularité, d'une violation des textes, impose le recours au juge.
Comme la "nullité de plein droit" du mandat du syndic pour défaut de compte séparé n'a rien d'automatique "de plein droit".
Les copropriétaires recevant copie du PV de leurs AG avec la mention "conforme à l'origial" et la signature du syndic ne vont pas voir le juge même s'ils ne sont pas contents, contestent.
Ce recours systématique, obligatoire, long et couteux, est totalement dissuasif dans bien des cas.. |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2021 16:56:53 |
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JPM
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Posté - 20 juin 2021 : 18:31:18
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La nullité de plein droit du contrat de syndic est toujours une nullité de plein droit. Le syndic est tenu d'ouvrir un compte séparé.
On sait parfaitement bien que dans certains cas le syndic ne peut pas ouvrir un compte séparé. La cause la plus fréquente est qu'il n'y a pas un centime à mettre sur le compte. Dans certains cas il a fallu plusieurs mois pour obtenir un procès verbal signé par le président.
Bref, dans certains cas le syndic nouveau a fait le nécessaire pour l'ouverture du compte séparé mais il n'a pas pu obtenir l'ouverture en temps utile pour des raisons de force majeure.
Il est donc normal de laisser la parole un instant au syndic. Quand il ne fait que bafouiller des raisons fantaisistes la nullité de plein droit trouve pleine application.
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GĂ©dehem
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Posté - 20 juin 2021 : 19:49:41
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Peu importe les raisons : le "de plein droit" a du plomb dans l'aile, dans la mesure où l'affaire est soumise à l'appréciation du juge.
Cass 25-10-2018 ° 17.20131.
"Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale (AG) en raison, notamment, de la nullité du mandat du syndic faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
La cour d’appel rejette la demande au motif que le syndic n’a pas été attrait à l’instance.
La Cour de cassation confirme. La demande d’annulation d’une AG en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation implique qu'il soit statué contradictoirement sur le manquement qui lui est reproché.
C'est là le travers : il n'y a nullité du mandat non pas "de par la loi" mais parce que le juge l'aura constaté et décidé.
Même chose pour nos histoires de PV ou de signature : c'est le juge qui en décide.
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JPM
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Posté - 20 juin 2021 : 22:58:02
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Gedehem vous violez la Constitution elle mĂŞme.
On lit par exemple : citation: Le principe du contradictoire constitue sans doute le principe fondamental de la procédure civile, pénale et administrative. Il est d’ailleurs consacré par le Conseil constitutionnel, la Cour de cassation et le Conseil d’État comme un principe général du droit et l’une des principales traductions concrètes de la notion de procès équitable.
Violer cela c'est une position quasiment terroriste 
Vous violez aussi le sens de " de plein droit "
Vous chassez le Juge pour l'application de cette expression
Or son sens exact est d'imposer au juge une solution précise, lorsque des éléments précis sont réunis.
Je viens de recevoir un jugement rendu il y a 15 jours par le Tribunal de Nîmes dans une des premières affaires engagées dans ce qu'on a appelé le revirement de la jurisprudence. Il décrit fort bien les excès antérieurs : pas de compte séparé au bout de trois mois = guillotine immédiate.
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GĂ©dehem
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Posté - 21 juin 2021 : 00:28:23
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On mélange les choses !!
Il ne s'agit pas ici de recherche de responsabilité, de faire un procès à qui que ce soit.
La personne qui ne satisfait pas ou plus aux critères pour exercer la fonction de syndic ne peut l'exercer, sans qu'on sollicite le juge pour analyser de façon contradictoire s'il a bien une RCP et/ou 5 ans d'exercice.
Ce sont des critères administratifs, comme il en existe partout, sans qu'on en appelle au juge ou à la Constitution ....(ou l'atteinte à la Liberté, qui est à la mode ... )
Une des conditions de validité de son mandat est l'ouverture d'un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation.
Délai largement suffisant si l'on se réfère à d'autres bien mois favorables.
C'est là aussi un critère "couperet", sur lequel les textes ne fixent pas d'exception y compris "de force majeure" compte tenu du délai fixé.
Introduire une procédure contradictoire préalable c'est ajouter au texte.
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MasterGone
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 Posté - 21 juin 2021 : 12:23:07
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Débats très intéressants, mais pour en revenir à notre prochaine AG, le point boiteux est effectivement que l'ancien syndic, qui effectivement n'aura plus de mandat, reçoive les votes. Malgré notre divorce, nous restons malgré tout en de bon terme et j'ai encore confiance pour que tout se passe bien.
Nous avons quand mĂŞme pris les devants en demandant aux copros de nous envoyer une copie de leurs votes "au cas oĂą". |
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MasterGone
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Posté - 06 août 2021 : 15:00:55
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Suite de l'histoire pour ceux que ça intéresse.
Nous avons (enfin j'ai...) dû faire du lobbying auprès des copropriétaires avant l'AG, non pas pour obtenir un vote favorable pour le nouveau syndic, mais pour espérer avoir la majorité via la passerelle du 25-1 (même si on sait que ce point reste foireux). En effet, nous avons eu lors des dernières AG entre 35 et 40% de tantièmes votants AVEC pas mal de délégations de pouvoir. La faute aux très nombreux propriétaires bailleurs de notre résidence...
Le résultat a donc été incertain jusqu'à la fin, mais nous avons pu obtenir la majorité nécessaire pour désigner le nouveau syndic via la passerelle du 25-1. L'ancien syndic a bien assuré l'AG et a transmis le compte-rendu au nouveau syndic. Cependant, le CR était truffé d'erreurs concernant les tantièmes, si bien qu'il nous a fallu le reprendre entièrement avec les VPC...
Il ne reste donc plus que le CR Ă notifier et prier pour qu'il n'y ait pas de recours ces deux prochains mois...
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Changement de syndic / Mise en concurrence 
