|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 04 nov. 2009 : 14:56:50
|
Bonjour,
Nous sommes en train d’essayer de revoir notre règlement dit « de copropriété » mais nous avons beaucoup de mal à clarifier notre situation...
En 1963, une SA a acheté un grand terrain.
Ce terrain a ensuite été divisé en 453 parcelles contenant chacune 1 pavillon qui a reçu son propre n° de cadastre.
Le reste du terrain représente des espaces communs (espaces verts, piscine, tennis, voirie, éclairage, réseaux,...).
Des lots ont été créés :
1 lot = 1 pavillon + une certaine quantité de 100 000èmes des espaces communs.
Chaque lot a ensuite été vendu.
Notre ensemble immobilier contient ainsi 453 pavillons et les espaces communs.
Une ASL a été créée pour gérer les espaces communs et faire respecter les clauses du règlement dit « de copropriété ».
1. Pavillon
Chaque pavillon possédant son propre n° de cadastre, l’ensemble des pavillons ne peut être considéré comme une « copropriété horizontale », les pavillons semblant individuels et leur sol purement privé. Comment en être sûr ?
Une ASL ne peut donc gérer cet ensemble de pavillons ni d’ailleurs la loi copro 1965.
Ni y faire respecter des clauses plus restrictives qu’un PLU par exemple.
Ces clauses figurent dans le fameux règlement dit « de copropriété ».
On pourrait cependant imaginer que ces pavillons fassent partie d’un lotissement avec un cahier des charges.
2. Espaces communs (en dehors du sol des pavillons)
Notre règlement dit qu’ils sont « en indivision forcée ».
Ils sont gérés par une ASL qui n’est donc pas propriétaire de ces espaces communs.
L’idée du lotissement ne serait alors pas possible.
Mais si nous ne sommes ni une copropriété horizontale ni un lotissement, que sommes-nous ?
A moins qu’il puisse exister un lotissement où chacun est propriétaire exclusif à titre individuel de son pavillon et « copropriétaire » (est-ce le bon terme ?) d’un bout d’espace commun, espace commun géré par une ASL mais n’appartenant pas à cette ASL ?
Je ne développe pas plus pour l’intant les parties intéressantes de notre règlement qui mélange le pavillon et les espaces communs, possède des statuts d’une ASL, parle de « copropriétaire », de la loi de 1965 (dans une révision du document en 1987) tout en ajoutant des notions d’autorisation de lotissement et de cahier des charges !
Rien à la mairie ni rien aux archives départementales de l’Essonne (dépt créé... après !).
Je dois aussi aller aux archives du 78 (« Seine et Oise » !), dépt dont dépendait notre ville avant la création du dépt 91.
Le tout afin d’essayer de retrouver les arrêtés préfectoraux de 1962 et 1963 concernant notre ensemble immobilier et le ou les permis de construire...
D’ici là , merci de vos lumières.
Cordialement.
|
 |
| Signature de Jean-Pierre W |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 04 nov. 2009 : 18:59:35
|
|
citation: Le tout afin d’essayer de retrouver les arrêtés préfectoraux de 1962 et 1963 concernant notre ensemble immobilier
Vous connaissez donc l'existence d'AP et leur date.
Comment?
Est-ce dans vos actes de vente qu'une telle mention existe?
Avez-vous connaissance d'un CAHIER DES CHARGES PUBLIE?
= publication aux hypothèques faite par un notaire devant qui des"pièces" ont été déposées pour qu'il en assure la publication.
citation: Ce terrain a ensuite été divisé en 453 parcelles contenant chacune 1 pavillon qui a reçu son propre n° de cadastre.
Le terrain a été divisé : ce n'est donc pas une copropriété qui est un ensemble immobilier bâti sur une unité foncière indivise
chaque parcelle construite est référencée au cadastre. : ce sont des lots de lotissement...
citation: Des lots ont été créés :
1 lot = 1 pavillon + une certaine quantité de 100 000èmes des espaces communs
= Les parties communes du lotissement sont propriété indivise des colotis
citation: Une ASL a été créée pour gérer les espaces communs
Cette ASL a été constituée en application de la loi de 1865.
Cette loi a été abrogée par l'ORDONNANCE du 1er juillet 2004.
Son décret d'application du 3 mai 2006 rend nécessaire la mise en conformité légale des ASL anciennement crées SI les statuts de ces ASL ne sont pas conformes.
L'ASL n'est pas propriétaire des espaces qu'elle GERE : ce n'est pas extra-ordinaire.
Les articles 442-7 et 442-8 du Code l'Urbanisme vous Ă©claireront sur ce point.
En jargon médical : "vous pouvez être rassuré, rien de grave. "
Sauf peut-être une petite confusion entre loi de 1865 (sur les associations syndicales) et loi du 1er juillet 1965 encadrant les copropriétés 
Conseil : potasser l'ordonance de 2004 et le décret de 2006
|
|
|
|
 2
Posté - 04 nov. 2009 : 20:16:52
|
Bonjour / bonsoir Mout,
J'espère que le chat a toujours les yeux bleus... (?)
Merci de votre réponse précise et détaillée.
Les actes de vente font référence à un "règlement
de copropriété" (sic) que nous avons tous (102 pages)
depuis le début (1964...).
Dans ce règlement, il y a tout mais avec une terminologie
pour le moins mélangée.
On a l'historique de la génèse de l'ensemble immobilier dont l'arrêté
préfectoral tenant lieu d'autorisation de lotissement.
Il y a bien ce mot : "lotissement" !!!
Voici son article 1 :
Article 1. – But
Le présent règlement de copropriété a été établi en conformité des dispositions de la loi du 28 juin 1938, de l'article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953, du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et d'un permis de construire délivré sous le n° 78.3.59021 suivant arrêté de M. le Préfet de Seine-et-Oise en date du 27 juin 1963 tenant lieu d'autorisation de lotissement, conformément aux dispositions de l'article 15, paragraphe 2, du décret n° 61-1036 du 13 septembre 1961, dans le but :
a) de déterminer les parties de l'ensemble immobilier qui seront communes et celles qui seront privées ;
b) de répartir et réglementer les constructions et les espaces libres ;
c) de fixer les droits et obligations respectifs des propriétaires des différents locaux composant l'ensemble immobilier, tant sur les choses qui seront leur propriété privative et exclusive que sur celles qui seront communes ;
d) d'organiser l'administration de l'ensemble immobilier en vue de sa bonne tenue, de son entretien, de la gestion des parties communes et de la participation de chacun des copropriétaires au paiement des charges ;
e) et de régler, entre ces derniers, les rapports de voisinage et de copropriété, afin d'éviter toute difficulté entre eux.
Tout ce qui n'est pas prévu par le présent règlement de copropriété restera régi par le droit commun, à défaut de décision particulière prise par l'assemblée générale prévue ci-après sous la troisième partie.
Ce règlement a bien été publié (notaire / hypothèques).
L'ASL
Oui, je connais bien maintenant l'ordonnance de 2004 et son décret d'application de 2006.
Nous avons d'ailleurs fait de très légères modif's des statuts initiaux
(qui étaient dans ce règlement de "copropriété" !), avec passage
en AG, pour les rendre conformes à ces nouveaux textes ayant abrogé
la loi ASL de 1865.
Et j'ai bien lu la jurisprudence constante qui explique clairement que les ASL ignorent la loi sur la copropriété de 1965 (cf son art 1).
***********************************************************
Bon, vous allez me dire que, en dehors du vocabulaire inadapté de
notre "règlement" tout va bien !
MAIS :
- un avocat me dit que dans un lotissement, les espaces communs
DOIVENT appartenir Ă l'ASL, ce qui n'est pas notre cas, et donc que
nous ne sommes pas un lotissement,
- comment se fait-il que depuis 1964 :
personne (avocats, notaires ayant révisé nos textes en 1987, syndics,
présidents, conseil syndical, etc) mais absolument personne n'ait
vu que nous Ă©tions en lotissement ?
ET depuis le début (1964), les AG sont convoquées selon les règles
des statuts de l'ASL pour traiter non seulement des espaces communs (normal)
mais aussi pour traiter tout ce qui concerne les contraintes
qui s'appliquent aux pavillons (pas de constructions annexes,
par exemple) et qui sont décrites dans notre "règlement
de copropriété" (je dirais pour sa partie "cahier des charges") alors :
- que c'est une affaire entre colotis,
- que personne ne connaît ni n'applique les règles de caducité,
- que personne ne connaît les règles de majorité "3/4 2/3" / "2/3 3/4"
- et que cette AG vote des modifications du règlement de copropriété
qui sont en réalité des modifications du cahier des charges (qui de plus
est peut-ĂŞtre caduc !).
C'est d'ailleurs pour connaître le fin mot de l'histoire que je recherche
les arrêtés préfectoraux afin de savoir si le cahier des charges
y a été inclus ou non et donc pour savoir si la caducité s'applique ou pas,
personne au bout de 10 ans (1974) ne s'étant préoccupé de "réitérer"
ce cahier des charges car personne n'a vu que les copropriétaires étaient en réalité des colotis !!!
Et c'est même un peu plus compliqué pour ces histoires de caducité
quand on lit la jurisprudence.
Pire : les actes de vente (au moins le mien et celui du proprio d'avant)
ne parlent absolument pas de lotissement mais signale l'existence d'un règlement de copropriété tout en donnant le n° de cadastre du pavillon..
VoilĂ l'histoire...
Au passage, la mairie tombe de l'arbre qd je parle de lotissement.
Une petite dernière question : qui peut légalement affirmer que nous sommes en lotissement ?...... avant que je n'en parle à 453 colotis qui s'ignorent...
J'ai été certainement trop long et peu clair : je ne suis pas dans la partie !
Encore merci pour votre aide.
Bien cordialement. |
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2009 21:29:26 |
|
|
|
popolus
Contributeur actif
216 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 05 nov. 2009 : 00:25:11
|
|
citation: Une petite dernière question : qui peut légalement affirmer que nous sommes en lotissement ?...... avant que je n'en parle à 453 colotis qui s'ignorent
Je pense que c'est l'arrêté de lotir dont vous faites référence un peu plus haut.
Une question: L'expression "cahier des charges" figure-t-elle dans vos documents? |
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 05 nov. 2009 : 07:45:40
|
|
citation: MAIS :
- un avocat me dit que dans un lotissement, les espaces communs
DOIVENT appartenir Ă l'ASL, ce qui n'est pas notre cas, et donc que
nous ne sommes pas un lotissement,
Ces situations de lotissements antérieurs à 1976 sont décidément très mal connues!
- 1) Il est vrai que des CAHIERS DES CHARGES étaient alors approuvés regroupant A LA FOIS des dispositions administratives et des dispositions CONVENTIONNELLES.
==> 1ère difficulté pour TRIER
-2) Et que le lotisseur faisait ensuite un DEPOT DE PIECES de lotissement (= AP + annexes approuvées) devant un notaire pour qu'il les publie aux hypothèques.
Toutes les dispositions prenaient alors valeur CONVENTIONNELLE
==> 2ème niveau de difficulté à trier, surtout en contentieux.
-3) La création d'une ASL faisait "partie" des dispositions conventionnelles qui OBLIGEAIENT les COLOTIS (terme inusité, alors)
Le terme usuel utilisé dans les actes était : "co-propriétaire"
-4) La propriété des espaces libres n'a jamais été systématiquement dévolue aux colotis.
Les deux art.R442-7 et R 442-8 du CU de 2009 indiquent les circonstances des CHOIX faits par le lotisseur et le préfet.
(L'indivision des espaces communs interdit quasiment leur "disposition", puisque l'UNANIMITE est requise...)
citation: - comment se fait-il que depuis 1964 :
personne (avocats, notaires ayant révisé nos textes en 1987, syndics,
présidents, conseil syndical, etc) mais absolument personne n'ait
vu que nous Ă©tions en lotissement ?
- je ne connais pas finement votre situation...
- mais j'ai une idée claire sur les motifs de "mal-voyance":
= le poids des habitudes
= un sens de l'effort émoussé
= l'ignorance des citoyens sur ces sujets et leur indifférence
= les intérêts de ceux qui profitent du "brouillard"
citation: ET depuis le début (1964), les AG sont convoquées selon les règles des statuts de l'ASL pour traiter non seulement des espaces communs (normal)
Probablement que les premiers acquéreurs étaient plus lucides : mais l'ASL a t'elle été constituée légalement :
= assemblée constituante adoptant des statuts?
= publication légale?
citation: mais aussi pour traiter tout ce qui concerne les contraintes
qui s'appliquent aux pavillons (pas de constructions annexes,
par exemple) et qui sont décrites dans notre "règlement
de copropriété" (je dirais pour sa partie "cahier des charges")
Là , c'est une dérive répandue...hélas!
L'ASL se substitue aux propriétaires pour régler elle-même et à leur place LES RAPPORTS DES COLOTIS ENTRE EUX
citation: alors :
- que c'est une affaire entre colotis,
- que personne ne connaît ni n'applique les règles de caducité,
- que personne ne connaît les règles de majorité "3/4 2/3" / "2/3 3/4"
- et que cette AG vote des modifications du règlement de copropriété
qui sont en réalité des modifications du cahier des charges (qui de plus
est peut-ĂŞtre caduc !).
eh oui 
citation: C'est d'ailleurs pour connaître le fin mot de l'histoire que je recherche
les arrêtés préfectoraux afin de savoir si le cahier des charges
y a été inclus ou non
Vous devriez cela aux hypothèques, à la fiche du lotisseur et à celle(s) du lotissement (références cadastrales des parcelles initiales)
citation: et donc pour savoir si la caducite s'applique ou pas
alors lĂ , ce sera pour le prochain message...
citation:
Pire : les actes de vente (au moins le mien et celui du proprio d'avant)
ne parlent absolument pas de lotissement mais signale l'existence d'un règlement de copropriété tout en donnant le n° de cadastre du pavillon..
la JP est sévère pour les notaires, dans ces cas où les PIECES PUBLIEES existent
citation: VoilĂ l'histoire...
Au passage, la mairie tombe de l'arbre qd je parle de lotissement.
Les services administratifs sont plus exposés au poids de l'habitude
citation: Une petite dernière question : qui peut légalement affirmer que nous sommes en lotissement ?...... !
Les actes administratifs à retrouver et les actes publiés devraient permettre à un professionnel du droit de vous rassurer.
RĂ©flechissons a contrario :
- est-ce une copropriété? = un ensemble immobilier bâti sur une unité foncière INDIVISIBLE : NON, NON, NON
Une copropriété ne peut pas donner lieu à la MUTATION de terrains cadastrés. |
|
|
|
CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 05 nov. 2009 : 09:56:23
|
Je vous propose une règle simple :
Copropriété = 1 permis de construire
Lotissement = 1 permis de lotir ... mais autant de permis de construire que de lots.
|
|
|
|
|
|
6
Posté - 05 nov. 2009 : 10:17:35
|
Populus, Mout : merci de vos réponses.
C'est fort intéressant d'autant plus que je viens de comprendre
maintenant notre article 2 qui est lumineux (c'est tjs Ă©vident
qd on a compris...) :
En tout état de cause et conformément aux projet de division et cahier des charges joints au dossier de demande de permis de construire, en exécution d'un arrêté de M. le Préfet de Seine-et-Oise en date du 14 décembre 1962 comportant accord préalable de l'opération dont il s'agit, il demeure ici formellement précisé que demeure écartée dans le présent règlement de copropriété la présomption de communauté totale du sol habitable et qu'il sera donné, ci?après, une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d'inclure dans un lot une partie de terrain en pleine propriété privative tout en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l'ensemble immobilier dont il s'agit.
J'ai donc 2 AP à retrouver (celui donnant l'accord préalable et celui
donnant l'autorisation).
Et on lit bien "cahier des charges".
Très instructif l'info comme quoi à l'époque les "colotis" s'appelaient des
"copropriétaires" : tout s'explique.
Et comme la loi sur la vraie copro est tombée 1 an après (1965), la
confusion s'y est mise...
OK aussi les articles du code de l'urbanisme.
ASL
Je ne sais pas s'il y a eu une assemblée constituante mais les statuts
sont dans notre règlement.
Publication légale : oui via notaire / hypothèques car les statuts étaient compris dans le règlement qui y a été déposé.
Par contre, Ă l'Ă©poque, l'art. 6 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales stipulait :
Un extrait de l'acte d'association devra, dans le délai d'un mois à partir de sa date, être publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement, ou, s'il n'en existe aucun, dans l'un des journaux du département.
Il sera, en outre, transmis au préfet et inséré dans le recueil des actes de la préfecture.
Or il n'y a rien à la préfecture d'Evry (mais c'est peut-être à Versailles,
car Ă l'Ă©poque nous Ă©tions en Seine-et-Oise)...
Donc, en résumé :
- pavillons purement privés sans copro mais en lotissement,
- espaces communs en indivision forcée, régis par une ASL,
- 2 AP Ă retrouver,
- le cahier des charges et le permis de construire Ă retrouver.
- éventuellement la génèse de l'ASL.
Ensuite : étude de caducité puis refonte de notre "règlement"...
Bien cordialement. |
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7
Posté - 05 nov. 2009 : 10:24:30
|
Oui Chri64, j'avais repéré ce point.
Mais Ă©tait-ce vrai en 1962/1963/1964 ?...
Cordialement.
|
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 05 nov. 2009 : 14:48:41
|
Dans les documents antérieurs à 1965, concernant les lotissements, le terme usité était :
co- propriétaire
en deux mots, avec trait d'union
citation: Donc, en résumé :
- pavillons purement privés sans copro mais en lotissement,
- espaces communs en indivision forcée, régis par une ASL,
oui
citation: - 2 AP Ă retrouver,
- le cahier des charges et le permis de construire Ă retrouver.
Personnellement, je pense qu'il faut trouver l'AP approuvant le projet de lotissement.
Le projet de lotissement consistait en PLAN DIRECTEUR, PROGRAMME d'équipement (=VRD) et CAHIER DES CHARGES qui était visés comme ANNEXES à mon arrêté de ce jour
citation: - éventuellement la génèse de l'ASL.
Puisque nous sommes ici sur le forum des ASL, permettez-moi d'insister.
IL FAUT VERIFIER que votre ASL a bien été constituée légalement, en application de la loi de 1865.
J'ai l'intuition qu'elle ne l'a pas été...
PAR VOIE DE CONSEQUENCE, vous devriez suivre la procédure indiquée par O2004+D2006 pour la CREATION d'une ASL...
L'adhésion des colotis étant ACQUISE du fait de la mention d'une ASL à créer, dans le cahier des charges SI le CdCh a été publié
citation: Ensuite : étude de caducité puis refonte de notre "règlement"...
La caducité est un aspect de la situation ADMINISTRATIVE.
Qu'entendez-vous par "refonte" et quel document visez-vous en disant :"de notre règlement" |
Édité par - Mout le 05 nov. 2009 14:50:35 |
|
|
|
9
Posté - 05 nov. 2009 : 16:25:37
|
re-merci, Mout.
Quel feuilleton...
"Co-propriétaires" : OK.
Création ASL : je vais rechercher.
Cahier des charges : idem.
Et surtout AP.
Je vais demain aux Archives du 78.
Caducité = caducité du cahier des charges si
- il a été déposé avec la demande de lotissement,
et/ou
- s'il a + de 10 ans sans que les co-propriétaires en 1964 puis
les colotis de 1965 Ă 1974 ne l'aient reconduit.
Refonte de notre règlement :
séparer et regrouper ce qui a trait
- aux espaces communs,
- Ă l'ASL,
- au cahier des charges,
- aux servitudes,
- à l'origine de propriété.
Avec passage en AG :
- avec les colotis pour le cahier des charges et
les majorités du code de l'urbanisme,
- avec les copropriétaires des espaces communs et
les majorités des statuts de l'ASL.
Bon, je rĂŞve...
Cordialement.
|
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 05 nov. 2009 : 19:26:54
|
|
citation: Caducité = caducité du cahier des charges
si
- il a été déposé avec la demande de lotissement,
et/ou
- s'il a + de 10 ans sans que les co-propriétaires en 1964 puis
les colotis de 1965 Ă 1974 ne l'aient reconduit.
La caducité des règles propres de lotissement :
-1) est un terme ADMINISTRATIF : ce sont les dispositions REGLEMENTAIRES ( à distinguer des dispositions conventionnelles)propres au lotissement qui sont SEULES frapppées de caducité...SI et SEULEMENT SI un POS (ou un PLU) a été approuvé postérieurement à l'autorisation de lotir
2) elle a été instituée par la loi de 1986 (simplification administrative etc...)
==> voir les articles L 442 du CU (anciens art L 315 et suivants)
3) la procédure prévoyait l'information des colotis : ce qui peut avoir manqué dans votre cas...?
4) je répète : seules les REGLES de nature administrative peuvent être frappées de caducité (celles qu'il incombe aux services administratifs de faire respecter et dont le contentieux est traité devant les juridictions administratives)
5) lorsqu'elles sont caduques, ce sont les règles du POS (ou PLU) qui sont opposables.
citation: Refonte de notre règlement:
séparer et regrouper ce qui a trait
- aux espaces communs,
- Ă l'ASL,
- au cahier des charges,
- aux servitudes,
- à l'origine de propriété.
Le terme "règlement", en situation de lotissement, s'applique aux règles administratives.
Les dispositions CONVENTIONNELLES contenues dans le CAHIER DES CHARGES fixent les "rapports entre les colotis".
Lorsqu'une ASL y est prévue, l'adhésion des acquéreurs de lots est réputée acquise : ils deviennent colotis par suite de leur acquisition d'un LOT de lotissement, ce que le notaire-rédacteur de l' acte doit mentionner, de même que l'existence d'un cahier des charges dont il DOIT transmettre une copie.
ENSUITE, les STATUTS de l'ASL, dont il devient MEMBRE DE DROIT, doivent lui être communiqués.
Ces STATUTS doivent préciser l'OBJET LEGAL de cette ASL = son rôle ou encore sa mission, conforme aux dispositions légales (O2004+D2006) ET aux dispositions du cahier des charges relative à cette ASL.
L'ASL n'a de mission à exercer QUE sur les espaces communs à tous les colotis, ainsi sur les réseaux qui desservent les lots, et les services communs à tous les lots.
==> le coloti reste "maître à bord" de son lot...
|
|
|
|
Maïté
Nouveau Membre
29 message(s)
Statut:
|
|
11
 Posté - 06 nov. 2009 : 09:15:09
|
Bonjour,
Je n'ai peut ĂŞtre pas tout compris mais il y a quelque chose qui me gĂŞne lorsque Jean-Pierre W Ă©crit :
" un avocat me dit que dans un lotissement, les espaces communs
DOIVENT appartenir Ă l'ASL, ce qui n'est pas notre cas, et donc que
nous ne sommes pas un lotissement"....
effectivement, il me semblait (?) dès lors qu'il y a indivision forcée que c'était le régime de la copropriété qui s'appliquait.
Normalement un lotissement peut être rétrocédé à la commune au bout de 10 ans - mais est-il possible de le faire si l'ASL n'est pas propriétaire ?
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 06 nov. 2009 : 14:28:34
|
|
citation: Normalement un lotissement peut être rétrocédé à la commune au bout de 10 ans -
Il n'y a pas de "norme" : voyez le R442-7, puisle R442-8 du CU
citation: mais est-il possible de le faire si l'ASL n'est pas propriétaire?
Il est "possible" (= légalement) de le faire : il faudra l'unanimité des indivisaires...à tout le moins, il faudra, si la commune ouvre une proédure de "transfert", il faudra donc qu'AUCUN PROPRIETAIRE ne s'y oppose.
citation: effectivement, il me semblait (?) dès lors qu'il y a indivision forcée que c'était le régime de la copropriété qui s'appliquait.
L'indivision est, dans le cas de Jean-Pierre W, CONVENTIONNELLEMENT organisée ==> une ASL DOIT gérer les espaces communs
Un arrêt récent a établi, à la demande d'un indivisaire, que la loi de 1965 "pouvait" s'appliquer en l'absence de TOUT AUTRE MODE d'ORGANISATION...
|
Édité par - Mout le 06 nov. 2009 14:30:07 |
|
|
|
13
Posté - 10 nov. 2009 : 18:22:06
|
Bonjour,
Me revoilĂ !
Dans notre fameux "règlement de copropriété" qui, je le rappelle, porte mal son nom puisqu'il semble traiter d'un lotissement autant pour ses pavillons purement privés (division) que pour ses parties communes (indivision), il y a cet article :
« L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse ci-joint est interdite. »
Question
Cet article est-il :
1. une partie du "règlement administratif"
ou
2. une partie du "cahier des charges"
?
Je reviendrai ensuite sur les questions posées, la caducité, etc.
Informations nouvelles
1. Les arrêtés préfectoraux (1962, 1963) à l'origine de notre lotissement
sont introuvables ; ils ne sont ni aux archives départementales de l'Essonne ni à celles de l'ancienne Seine-et-Oise...
Pour l'instant, je ne sais pas si notre "Cahier des charges" a été mis ou non à l'époque dans le dossier de demande de lotissement et donc visé ou non par l’arrêté de lotir.
2. Notre "règlement de copropriété"
(en considérant toujours que le nom est impropre car il contient :
a) la détermination des parties de l'ensemble immobilier qui sont communes et celles qui sont privées ;
b) la répartition et la réglementation des constructions et des espaces libres ;
c) la fixation des droits et obligations respectifs des propriétaires des différents locaux composant l'ensemble immobilier, tant sur les choses qui sont leur propriété privative et exclusive que sur celles qui sont communes ;
d) l'organisation et l'administration de l'ensemble immobilier en vue de sa bonne tenue, de son entretien, de la gestion des parties communes et de la participation de chacun des copropriétaires [sic] au paiement des charges ;
e) le règlement, entre ces derniers, des rapports de voisinage et de copropriété [sic], afin d'éviter toute difficulté entre eux.)
est bien mentionné dans mon acte de vente (par exemple) avec les informations
- qu’il a été déposé telle date au rang des minutes d’un notaire (nommé),
- qu’il a été publié au Bureau des Hypothèques de x telle date,
- que, concernant les droits et obligations y figurant, l’acquéreur doit en faire son affaire personnelle et s’obliger à les exécuter pour le lot acquis
et j'en ai bien eu une copie intégrale.
Bien cordialement. |
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
popolus
Contributeur actif
216 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 10 nov. 2009 : 23:00:57
|
|
citation: qu’il a été publié au Bureau des Hypothèques de x telle date
Vous devriez demander le cahier des charges au Bureau des Hypothèques de x.
Votre lotissement datant de 1962, il est bien possible que l'arrêté de lotir fasse parti du même document publié.
citation: C'est d'ailleurs pour connaître le fin mot de l'histoire que je recherche
les arrêtés préfectoraux afin de savoir si le cahier des charges
y a été inclus ou non et donc pour savoir si la caducité s'applique ou pas,
personne au bout de 10 ans (1974) ne s'étant préoccupé de "réitérer"
ce cahier des charges car personne n'a vu que les copropriétaires étaient en réalité des colotis !!!
Et c'est même un peu plus compliqué pour ces histoires de caducité
quand on lit la jurisprudence.
Si votre cahier des charges a bien été publié, il n’est pas caduc d’un point de vue civil. Il forme le contrat et c’est lui qui fait la loi dans le lotissement.
Autrement dit, tout coloti qui demande la démolition d’une construction non conforme au cdc devant une juridiction civile, dans un délai de 30 ans, même en l’absence de préjudice, obtiendra la démolition de celle-ci sur le fondement des articles 1134 et 1143 du code civil.
La caducité des 10 ans dont vous faites référence (article L.442-9 du code de l’urbanisme) n’est qu’une caducité administrative.
Avant 1978 presque tous les cahiers des charges étaient approuvés par l’administration (le préfet).
Pour délivrer un permis par exemple, l’administration (la mairie) devait, en plus de la conformité au POS ou au PLU, vérifier que le projet était conforme aux documents approuvés (ici le cdc). Dans les faits, bon nombre de mairies oubliaient de le faire.
Après 10 ans, sauf si les colotis ont demandé la prorogation des règles (article L.442-9 du code de l’urbanisme), le cdc devient caduc, mais uniquement d’un point de vue administratif : la mairie n’a plus à s’en soucier pour délivrer un permis.
Il faut bien avoir à l'esprit que les permis sont délivrés sous réserve des droits des tiers.
C’est au coloti de vérifier ensuite que son projet de construction est bien conforme au cdc, puisque la mairie ne le regarde plus. L’obtention d’un permis de construire ne suffit donc pas.
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 11 nov. 2009 : 08:35:27
|
|
citation: 2. Notre "règlement de copropriété"
est bien mentionné dans mon acte de vente (par exemple) avec les informations
- qu’il a été déposé telle date au rang des minutes d’un notaire (nommé),
- qu’il a été publié au Bureau des Hypothèques de x telle date,
- que, concernant les droits et obligations y figurant, l’acquéreur doit en faire son affaire personnelle et s’obliger à les exécuter pour le lot acquis
Vous pouvez aussi obtenir du notaire qui a reçu le "dépôt" et l'a gardé "au rang de ses minutes" le document appelé "DEPOT DE PIECES (DE LOTISSEMENT)"
Vous y lirez "a comparu" l'auteur du dépôt et la liste complète des pièces déposées...
et vous verrez sur ce document le tampon du conservateur des hypothèques, la date de la publication et ses références (volume....n°...)
citation: « L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse ci-joint est interdite. »
Cette mention PEUT avoir une double nature :
- administrative si le document qui la contient a été approuvé (ce qu'il faut trouver)
- conventionnelle si le document a été publié aux hypothèques
|
Édité par - Mout le 11 nov. 2009 08:36:59 |
|
|
|
16
 Posté - 11 nov. 2009 : 08:46:55
|
mouais..
je finis par me demander si on n'est pas devant une belle copro horizontale, particulièrement dans cette région parisienne où on en a vu fleurir un certain nombre... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17
Posté - 12 nov. 2009 : 11:27:04
|
Merci de vos réponses.
A Emmanuel Wormser
Je pense que nous ne sommes pas en copropriété horizontale en ce qui concerne les pavillons, leur sol et leurs jardins privés.
En effet, le terrain a été divisé en autant de parcelles cadastrées qu’il y a de pavillons.
De plus, notre règlement de « copropriété » [sic] indique :
« En tout état de cause et conformément aux projet de division et cahier des charges joints au dossier de demande de permis de construire, en exécution d'un arrêté de M. le Préfet de Seine-et-Oise en date du 14 décembre 1962 comportant accord préalable de l'opération dont il s'agit, il demeure ici formellement précisé que demeure écartée dans le présent règlement de copropriété la présomption de communauté totale du sol habitable et qu'il sera donné, ci-après, une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d'inclure dans un lot une partie de terrain en pleine propriété privative tout en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l'ensemble immobilier dont il s'agit. ».
A populus
Cahier des charges
Oui, je vais retourner au Bureau des Hypothèques demander s’il y est.
Bien que ce document soit :
- purement privé, composé de « stipulations contractuelles » (ou « conventionnelles »),
- non à approuver par l’Administration et
- non soumis à la caducité,
il y a un cas particulier :
s’il a été mis dans le dossier de demande de lotissement et donc visé par l’arrêté de lotir, il devient un règlement (Conseil d’Etat, 25 mars 1983, req. n° 28.130, que je n’ai pas vérifié...).
Par conséquent ce cahier des charges devient caduque au bout de 10 ans (sauf si les colotis
l’ont revalidé dans les temps et dans les règles).
A Mout,
Oui, c’est tout à fait ça : la « double nature » :
- administrative (« règlement ») et/ou
- conventionnelle / contractuelle (« cahier des charges »).
J’ai essayé de faire une petite synthèse de ce que j’ai lu à ce sujet.
1. Règlement
- administratif, composé de « dispositions », de « règles d’urbanisme »,
- approuvé par l’Administration,
- caducité au bout de 10 ans (sauf prorogation décidée dans les temps et dans les règles par les colotis),
cas particuliers
- s’il est rappelé dans les actes de vente et si le respect de ses dispositions est expressément érigé en condition de vente, il devient un cahier des charges ;
- s’il est rappelé dans les actes de vente sous forme d’une simple reproduction ou mention, il reste règlement (Code de l’urbanisme, L111-5).
2. Cahier des charges
- purement privé, composé de « stipulations contractuelles » (ou conventionnelles),
- pas approuvé par l’Administration,
- pas de caducité,
cas particulier
- s’il a été mis dans le dossier de demande de lotissement donc visé par l’arrêté de lotir, il devient un règlement (Conseil d’Etat, 25 mars 1983, req. n° 28.130) donc soumis à la caducité.
L’histoire ne dit pas le résultat final lorsque l’on tourne en rond dans le cas suivant :
- si le cahier des charges a été mis dans le dossier de demande de lotissement et donc visé par l’arrêté de lotir (ce cahier des charges devient règlement)
ET
- s’il est rappelé dans les actes de vente et si le respect de ses dispositions est expressément érigé en condition de vente (le cahier des charges devenu règlement redevient... cahier des charges !!!).
Episodes suivants concernant le cahier des charges et/ou les pièces de lotissement
1. Je vais retourner au Bureau des Hypothèques demander s’ils les ont.
2. J’ai retrouvé le notaire qui avait pris la succession de celui qui s’était occupé de notre ensemble immobilier à l’origine. D’après l’application « ETATNOT », c’est lui qui a conservé les archives de son prédécesseur.
Je lui ai écrit le 27 octobre pour les arrêtés préfectoraux.
Je vais le relancer et lui demander les documents (cahier des charges, pièces de lotissement)...
>>> Ă suivre...
Bien cordialement.
|
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 12 nov. 2009 : 15:01:43
|
Jean-Pierre W : votre "petite synthèse" ne discerne pas assez les cas de figure qui se distinguent par la date d'approbation du lotissement
AVANT 1976, tout était dans tout et réciproquement.
Le préfet approuvait des documents de différentes natures, et/ou comprenant des mentions de différentes nature.
Les litiges se compliquaient d'autant que les mêmes documents étaient publiés aux hypothèques, aux parcelles concernées.
==> ce qui a donné lieu à une abondante JP, pas toujours cohérente.
Les juges, administratifs ou civils, Ă©tablissaient au coup par coup la nature des mentions litigieuses.
APRES 1976, le préfet, puis le maire, n'approuvent plus que des documents purement administratifs.
Et le lotisseur ne publie plus QUE des documents contractuels.
La complexité des litiges a été renforcée avec la "caducité" des règles administratives, survenant LORSQU'un POS (ou PLU) est approuvé postérieurement à l'autorisation de lotir...
Vous devinez les nombreux aspects à prendre en considération pour analyser et comprendre UNE situation donnée...
Chaque situation ayant sa singularité (de temps, de lieu, de circonstance), aucune doctrine universelle ne peut s'imposer.
Votre cas se situe AVANT 1976 = approbation préfectorale possible de tous les documents + publication aux hypothèques des mêmes...
|
|
|
|
popolus
Contributeur actif
216 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 12 nov. 2009 : 15:13:02
|
citation: s’il a été mis dans le dossier de demande de lotissement et donc visé par l’arrêté de lotir, il devient un règlement (Conseil d’Etat, 25 mars 1983, req. n° 28.130, que je n’ai pas vérifié...).
Je suis presque d’accord avec cela. Il faudrait plutôt dire : "Il devient aussi un règlement ". Il a donc également une nature réglementaire. On dit qu’il a été approuvé. Et votre cdc datant de 1962, a certainement été approuvé comme presque tous les cdc avant 1978. Elle la mairie doit le consulter avant de délivrer un permis.
citation: Par conséquent ce cahier des charges devient caduque au bout de 10 ans (sauf si les colotis l’ont revalidé dans les temps et dans les règles).
Il devient alors caduc, mais uniquement d’un point de vue règlementaire. C’est-à -dire que la mairie n’a plus à le consulter pour délivrer un permis.
MAIS, votre cahier a Ă©galement et je dirais surtout une nature contractuelle.
La jurisprudence de la cour de cassation est bien établie sur ce point : « Quelle que soit sa date, qu’il ait été approuvé ou non, le cdc des lotissement est un document de nature contractuelle. Lire ICI,ICI,ICI,ICI,ICI,ICI
Un cdc peut donc être, et c'est souvent le cas, caduc d'un point de vue règlementaire (administrativement) et non caduc d'un point de vue conventionnel (civilement).
Un cahier des charges, approuvé par arrêté préfectoral conserve donc un caractère conventionnel, ses stipulations continuent de faire la loi des parties même si elles sont frappées de caducité à l'égard de l'administration et ces clauses s'imposent à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause.
Ceci est rappelé ICI
|
|
|
|
|
|
20
Posté - 12 nov. 2009 : 16:40:34
|
Encore merci, populus et Mout, pour vos réponses !
Je vais lire les JP indiquées (pour l'instant, j'ai lu la dernière).
J'en déduis que le cahier des charges, même s'il devient parfois AUSSI un règlement, régit toujours les aspects "conventionnels / contractuels" entre les colotis et cela sans caducité.
Je commence Ă comprendre... ma douleur d'avoir mis le nez lĂ -dedans  !
Les constructions annexes étant interdites dans notre règlement dit de "copropriété", je comprends que le PC soit accordé par la mairie, car il est conforme au POS en vigueur, et que la construction devrait être "refusée" par les colotis car non conforme au cahier des charges qui ne peut être caduc en considérant l'interdiction des constructions annexes comme une clause contractuelle/conventionnelle, même si ce cahier des charges fait partie d'un règlement de lotissement approuvé avant 1976 par le Préfet.
La question est maintenant :
une interdiction de constructions annexes est-elle du domaine :
- du règlement
ou
- du cahier des charges
?
Je deviens chèvre  !
Bien cordialement.
|
|
| Signature de Jean-Pierre W |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
