|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
paulassur
Nouveau Membre
France
1 message
Statut:
|
|
 Posté - 08 déc. 2009 : 14:26:42
|
J’habite dans une petite copropriété de 10 appartements dans un immeuble assez ancien (1880). Il y a deux ans, après avoir emménagé dans l’appartement dont je venais de faire l’acquisition, j’ai fait la découverte des combles non aménages qui se situaient au dessus de mon appartement. Apres en avoir parle autour de moi, beaucoup de mes connaissances m’ont conseille de me renseigner sur la possibilité de faire l’acquisition des combles et des les aménager afin de transformer en duplex mon appartement qui se situe au dernier étage de l’immeuble. Ce fut le début de quantité de démarches qui m’ont permis au bout de deux ans de finaliser ce projet.
Les différentes étapes de ce projet furent les suivantes et ont toutes eu leur importance:
Etude de faisabilité avec intervention d’un géomètre expert, d’un architecte et d’un bureau d’études
Convaincre les autres copropriétaires de vendre les combles et valider le projet en assemblée générale des copropriétaires
Conception du projet avec le géomètre expert et l’architecte
Démarches administratives en mairie
Trouver une assurance dommage ouvrage
Trouver le bon entrepreneur / maitre d’œuvre
Réalisation des travaux
La première étape était de bien sur étudier la faisabilité du projet. Les combles n’étant pas très hauts de plafond (inferieur a 2m et mansarde), j’ai fait intervenir en premier lieu un géomètre expert pour effectuer un métrage précis de mon appartement et des combles et établir l’état existant avant projet. Ce fut le point de départ important du travail de conception de l’architecte.
L’architecte a repris le travail du géomètre expert afin de proposer un état projeté après transformation en prenant en compte les contraintes exposée par le géomètre expert. Le projet propose par l’architecte nécessitant un nombre non négligeable d’intervention sur les structures du bâtiment et de mon appartement (modification de charpente, pose de velux, création d’une trémie, validation de la résistance du plancher des combles), il a fallu également faire intervenir un bureau d’étude technique afin de valider ces différentes contraintes et de dimensionner au mieux les modifications structurelles a effectuer. Je n’ai fait appel a l’expertise du bureau d’étude uniquement lorsque la copropriété a eu valide mon projet en assemble générale, ceci dans le seul souci de ne pas engager trop de frais tant que le projet n’était pas valide par la copropriété.
Une fois cet avant projet prépare conjointement par le géomètre expert et l’architecte, j’ai soumis mon dossier au syndic de copropriété afin de le faire apparaître a l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Des lors j’ai commence a me rapprocher individuellement de tous les autres copropriétaires de l’immeuble afin de recueillir leur avis avant l’assemblée générale et obtenir leur soutien. Il faut dire qu’un tel projet nécessite la double majorité (article 26) et que j’ai du batailler ferme afin que les différents copropriétaires acceptent ma proposition. Ils avaient tous des demandes différentes : certains souhaitaient un prix de rachat élève, d’autres souhaitaient uniquement s’assurer que je faisais appel au meilleur maitre d’œuvre, d’autre encore était uniquement concernes par la durée des travaux et le bruit engendre. Il a donc fallu faire preuve de persuasion et de tact avec les différents copropriétaires afin de les rallier de mon cote. Dans ce genre de situation, une voix peut couter cher et faire basculer le projet.
Afin de proposer le meilleur prix de rachat a la copropriété, j’ai estime la plus value totale sur mon appartement que je pourrai espérer de ce projet (en décomptant l’ensemble des frais lies au projet) et j’ai proposé a la copropriété de racheter les combles pour la moitie de la plus value escomptée.
Ce projet a donc été soumis en assemblée générale des copropriétaires 8 mois après avoir découvert les combles. A ma grande surprise, les copropriétaires ont valide mon projet a l’unanimité. Cependant, certaines clauses suspensives ont été rajoutée a la vente et aux travaux, par exemple, l’obligation de contracter une assurance dommage ouvrage ainsi que la validation technique du projet par un bureau d’étude en structures ; choses qui était de toutes façons recommandées par l’architecte et le géomètre expert lors de la constitution du projet.
Avant l’assemblée générale, le géomètre expert avait également prépare un avant projet de modificatif de la division de la copropriété. Du fait du rachat de la partie commune des combles, les tantièmes affectes a mon lot ont augmentes. Tous ces calculs officiels reviennent au géomètre expert.
J’ai également du soumettre mon dossier en mairie afin de faire valider la création de velux, ceci étant réglemente par le plan local d’urbanisme. Il s’agit uniquement d’une demande simplifiée appelée déclaration préalable. Cependant mon immeuble se trouvant dans une zone classée, l’obtention de l’accord de la mairie a pris environ deux mois, car cela nécessitait l’intervention des architectes de bâtiments de France.
Ensuite il a fallu trouver un entrepreneur ayant les capacités de réaliser les travaux conçu par l’architecte. J’ai fait confiance à l’architecte et traite après plusieurs devis avec une entreprise avec qui il travaille habituellement. Je n’ai pas été déçu du résultat et de leur professionnalisme. Je pense que sans architecte j’aurai eu du mal à identifier un entrepreneur qualifie, honnête et qui respecte les délais et la qualité demandée.
Une fois l’entrepreneur identifier, j’ai du m’atteler a trouver une assurance dommage ouvrage pour mes travaux. Cela n’a pas été non plus de tout repos. Trouver des courtiers en assurance dommage ouvrage n’est déjà pas chose aisée, mais trouver des prix abordable est une tout autre histoire. Les premiers devis étaient tout simplement exorbitants (au dessus de 5000 euros) et cela m’a presque fait abandonner le projet tant les charges étaient élevées. J’ai finalement pu trouver une assurance dommage ouvrage en passant par l’assurance de mon syndic qui a fait passer ma demande de dommage ouvrage sur le contrat cadre que le syndic a avec cet assurance. Cela m’a permis de bénéficier du même taux que le syndic avec une réduction due au volume.
Toutes ces formalités remplies, les travaux ont débutés comme prévus et ont termines dans les délais. Je suis actuellement dans les travaux de finition, et pourrai bientôt profiter de mon nouveau duplex !
***modération: suppression publicité***
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 23 déc. 2010 15:42:18 |
|
|
|
Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 08 déc. 2009 : 17:40:53
|
Description complète et intéressante.
A mettre en exergue par les modos! Enfin, c'est mon avis.
Manquent peut-être la surface récupérée, et l'utilisation de cette partie largement mansardée, juste par curiosité.
Petite question: êtes-vous seul au dernier étage? Votre (vos) voisin éventuel est-il intéressé pour faire de même? |
|
|
|
 2
Posté - 08 déc. 2009 : 20:59:32
|
Paulassur bonjour,
Votre contribution de nouveau membre est "éclairante" de bonheur et
il est si rare dans la société ou nous vivons que les contributeurs prennent leur "plume" pour raconter leur relations franches et directes avec les architectes, géomètres experts, bureau d'étude, syndic, artisans... et j'en oublie certainement... que je ne vais pas gâcher le plaisir de vous lire...
Il est vrai que le parcours quelque peu idyllique décrit... laisse rêveur... l'unanimité des 9 autres copropriétaires ?
Tant mieux, nous n'allons pas râler parce que tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes !!! C'est si rare sur UI d'avoir des expériences pareilles.
Je serais un peu comme Ankou et demanderais des compléments d'info... 
Si vous le voulez-bien, c'est évident...
Il n'est pas question ici de pénétrer dans votre "vie privée" mais si vous aviez qqs photos des travaux et des volumes réalisés "avant" et "après" je suis certain que ce serait d'une aide certaine pour d'autres que moi.
Merci encore de votre sujet à qui je souhaite beaucoup de participations. |
|
|
Édité par - quelboulot le 08 déc. 2009 21:00:18 |
|
|
|
Lnsacorh
Contributeur actif
200 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 09 déc. 2009 : 00:33:54
|
ma petite question : ce local est-il situé à Paris ? ? double interrogation, de plus le prix me parait très très raisonnable car devant refaire mon sous-toit.......
moi qui ais un mal fou à faire déplacer architecte ou entreprise. Encore aujourd'hui, cet fin d'après-midi, personne au RV fixé.   |
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 18 janv. 2010 : 10:34:12
|
si ce post doit rester en exergue, ce que je souhaiterai aussi, il serait bon qu'un modérateur déplace la question de tyfoot sur un nouveau post, sinon cela fera dévier le sujet initial; ce qui serait dommage vu le thème et les conseils prodigués.
en tout cas, bravo à paulassur pour sa préparation, sa persuasion et le partage de l'information.
***Modération : Sujet désassemblé. Sujet de Tyfoot : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=4435*** |
Édité par - maoyann le 18 janv. 2010 11:14:45 |
|
|
|
5
 Posté - 23 déc. 2010 : 15:43:21
|
**modération**
épinglage réalisé... à la demande de Joulia
développements à suivre
|
|
|
|
Sylas
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 05 juil. 2015 : 19:09:14
|
|
Merci car c'est vraiment la situation idéale et ce n'est pas surprenant que les autres copropriétaires aient validé votre projet quoique vous avez aussi eu de la chance de ne pas tomber sur un empêcheur de tourner en rond. J'imagine que vous êtes seul dans votre cas car vous mentionnez 9 autres copropriétaires et ça aussi est un avantage considérable. |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 21 déc. 2016 : 12:14:44
|
Bravo pour vos démarches et vos explications très claires.
Cela met bien en avant que lorsque qu'un dossier est TRÈS BIEN ÉTUDIÉ ET Formulé, et que l'on renseigne les copropriétaires sur ce que l'on veut réaliser, on peut y arriver.
Encore bravo |
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Racheter les combles et faire un duplex 
