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montagne
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 Posté - 05 janv. 2010 : 17:47:17
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Bonjour à tous et meilleurs vœux 2010,
Je suis syndic bénévole et je dois convoquer les copropriétaires à l'assemblée générale. Or, parmi les copropriétés, l'une à un usufruitier et un nu-propriétaire.
Qui dois-je convoquer à l'A.G. ?
Qui doit statuer sur cette personne ?
Quel document dois-je exiger pour convoquer la bonne personne ?
Merci d'avance
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Posté - 05 janv. 2010 : 21:23:17
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Le nu-propriétaire et l'usufruitier doivent vous désigner le mandataire commun et l'adresse où envoyer les convocations.
S'il ne peuvent désigner le mandataire commun, il vous appartient de demander au TGI d'en nommer un. Cette demande peut aussi être faite par l'un des deux.
Si ce démenbrement est récent, le notaire des ces deux personnes aurait du les en avertir et vous faire la notification de ce mandatiare commun (qui peut changer ensuite...).
Si le notaire ne vous a pas notifié ce démembrement, vous êtes en droit de convoquer l'ancien (même décédé...  )
Les notaires notifient souvent ce démembrement (avez vous fait un état daté ?), mais pas toujours le mandataire. Faites un courrier en LRAR aux deux pour qu'ils vous disent qui est mandataire commun. Sinon, TGI... |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2010 : 23:41:53
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Par principe c'est l'usufruitier qui est convoqué, le nu-propriétaire étant tout nu avec sa feuille de vigne, sauf s'il s'agit pour l'AG de décider un "acte de disposition", auquel cas le nu propriétaire doit être convoqué ou donner mandat spécial pour cet acte à l'usufuitier. |
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nefer
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 Posté - 06 janv. 2010 : 00:16:33
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je sius d'acocrd avec la réponse apportée par Gedehem |
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 07:29:05
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citation: Initialement posté par rambouilletLe nu-propriétaire et l'usufruitier doivent vous désigner le mandataire commun et l'adresse où envoyer les convocations. S'il ne peuvent désigner le mandataire commun, il vous appartient de demander au TGI d'en nommer un. Cette demande peut aussi être faite par l'un des deux. Si ce démenbrement est récent, le notaire des ces deux personnes aurait du les en avertir et vous faire la notification de ce mandatiare commun (qui peut changer ensuite...). Si le notaire ne vous a pas notifié ce démembrement, vous êtes en droit de convoquer l'ancien (même décédé... ) Les notaires notifient souvent ce démembrement (avez vous fait un état daté ?), mais pas toujours le mandataire. Faites un courrier en LRAR aux deux pour qu'ils vous disent qui est mandataire commun. Sinon, TGI... |
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 07:31:04
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Merci pour cette réponse.
Le notaire ne m'a jamais rien notifié.
Comme le démembrement est récent, je demande au notaire la notification.
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nefer
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Posté - 06 janv. 2010 : 08:08:04
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en tant que syndic, même non professionnel, vous devez enregistrer les coordonnées des propriétaires telles qu'elles sont mentionnées dans les avis de mutation et de transfert notifiées par un notaire
pas de notification = aucun changement de propriétaire
il appartient au propriétaire concerné de s'assurer que son notaire a fait diligence
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Posté - 06 janv. 2010 : 08:28:02
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gedehem et nefer, je ne suis pas en accord avec votre réponse : citation: Par principe c'est l'usufruitier qui est convoqué, le nu-propriétaire étant tout nu avec sa feuille de vigne, sauf s'il s'agit pour l'AG de décider un "acte de disposition", auquel cas le nu propriétaire doit être convoqué ou donner mandat spécial pour cet acte à l'usufuitier.
et pour cela je m'appuie sur : citation: Article 23 de la Loi de 1965
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
montagne, vérifier aussi ce qui est écrit dans le RdC.
Petite précision concernant la notification : elle est faite par le notaire en cas de mutation à titre onéreux et dans ce cas, vous auriez du recevoir une demande de renseignements appelé "état daté". |
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:08:14
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Merci Rambouillet,
J'ai reçu du notaire un "avis de mutation" spécifiant l'usufruitier et le nu-propriétaire. Mais rien ne m'indique qui est le mandataire.
Me manque-t-il un document ?
Merci d'avance |
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nefer
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:27:26
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citation: Initialement posté par montagne
Merci pour cette réponse.
Le notaire ne m'a jamais rien notifié.
Comme le démembrement est récent, je demande au notaire la notification.
ici vous dites que vous n'avez pas reçu de notification |
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nefer
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:29:07
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citation: Initialement posté par montagne
Merci Rambouillet,
J'ai reçu du notaire un "avis de mutation" spécifiant l'usufruitier et le nu-propriétaire. Mais rien ne m'indique qui est le mandataire.
Me manque-t-il un document ?
Merci d'avance
et maintenant vous dites que vous l'avez reçu!
il faudra être précis !
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:40:00
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Bonjour,
Je n'ai reçu que l'avis de mutation mais pas l'information concernant le mandataire.
Le notaire que je viens d'avoir au téléphone m'indique que ce n'est pas à lui de faire cette notification (concernant le mandataire) et que dans le doute, je serais bien avisé de convoquer les 2 personnes.
Les autres copropriétaires ne risquent-ils pas d'invoquer un flou juridique pour ne rien voter ou quitter l'assemblée générale ?
Si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont présents qui votent quoi (travaux : nu-propriétaire; fonctionnement courant : usufruitier ?)
Merci d'avance
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nefer
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Posté - 06 janv. 2010 : 10:45:34
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citation: Initialement posté par montagne
Bonjour,
Je n'ai reçu que l'avis de mutation mais pas l'information concernant le mandataire.
Le notaire que je viens d'avoir au téléphone m'indique que ce n'est pas à lui de faire cette notification (concernant le mandataire) et que dans le doute, je serais bien avisé de convoquer les 2 personnes.
Les autres copropriétaires ne risquent-ils pas d'invoquer un flou juridique pour ne rien voter ou quitter l'assemblée générale ?
Si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont présents qui votent quoi (travaux : nu-propriétaire; fonctionnement courant : usufruitier ?)
Merci d'avance
effectivement le notaire n'a pas à intervenir dans la désignation éventuelle d'un mandataire commun!
s'il doit en être désigné un, c'est le syndic qui doit écrire aux copropriétaires concernés!
et si vous lisiez ce qu est écrit au dessus!
"Par principe c'est l'usufruitier qui est convoqué, le nu-propriétaire étant tout nu avec sa feuille de vigne, sauf s'il s'agit pour l'AG de décider un "acte de disposition", auquel cas le nu propriétaire doit être convoqué ou donner mandat spécial pour cet acte à l'usufuitier." écrit par GEDEHEM
relire les textes légaux (loi 65, décret 67) ne serait pas inutile....
le no |
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Posté - 06 janv. 2010 : 11:22:01
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montagne, écrivez aux deux en leur demandant de désigner un mandataire commun. Joindre le texte de loi que je vous ai cité.
Sans réponse de leur part avant x jours, vous saisirez le TGI à leurs frais.
Suivant les délais, et dans le doute convoquez les deux, en les prévenant que si ce mandataire n'est pas désigné pour l'AG, aucun ne pourra voter s'il n'y a pas de mandataire ou tout au moins d'un mandat de l'un d'entre eux vers l'autre.
Donc si les deux sont présents, aucun ne vote si ces formalités ne sont pas remplis.
Vous ne devez connaitre qu'un participant dument identifié !
Ensuite les deux peuvent être présents et discutés entre eux pour le vote. Mais seul le représentant vote pour toute la durée de l'AG. |
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 11:42:16
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Merci Rambouillet,
Je vais suivre vos conseils.
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2010 : 17:13:48
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D.Art. 65 - En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie.
Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie notifié au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic. "
Ceci étant, faute de désignation d'un mandataire commun, les notifications sont valablement faites auprès de l'usufruitier, qui quasi toujours occupe le lot, ce dernier ayant seul l'usus et le fructus du bien.
Seule difficulté lorsqu'il y a des actes de disposition à prendre, aliénation/vente d'une partie commune par exemple, auquel cas le nu- propriétaire doit aussi être convoqué ou donner mandat spécial. |
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montagne
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Posté - 06 janv. 2010 : 20:14:49
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Merci pour ces précisons importantes.
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sigebert
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Posté - 25 avr. 2010 : 13:04:34
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Si je puis me permettre de prendre part à votre discussion.
Je suis coindivisaire d'un appartement pour lequel je suis nue-propriétaire à 20%, mon frère 20% et ma mère usufruitière à 60%.
Cet appartement est dans une résidence gérée par un syndic professionnel.
Les convocations aux AG sont envoyées à l'adresse de l'appartement au nom de Consorts.
Le syndic ne nous a jamais imposé de mandataire.
En l'occurrence, je suis la seule à assister aux AG, représentant ainsi l'indivision.
Le syndic ne m'a jamais demandé, non plus, de mandat de la part des autres coindivisaires.
Cependant, il est vrai que si je votais une des résolutions en défaveur de l'un des coindivisaires, celui-ci pourrait m'assigner en justice, étant tacitement le mandataire commun de l'indivision.
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 25 avr. 2010 : 13:15:04
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Maintenant, j'ai un autre cas à vous exposer.
Je suis aussi propriétaire avec mon mari d'un appartement dans un immeuble ancien où je suis confrontée de manière identique à votre cas :
Sur l'un des lots, il y a l'usufruitière et la nue-propriétaire.
Sur le fondement de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur la clause de notre Règlement de Copropriété qui certes a été rédigé sous l'empire de la Loi de 1938, n'en reste pas moins valable :
L'usufruitier ainsi que le nu-propriétaire seront convoqués mais seul l'un d'entre eux votera pour la collectivité.
Cela veut dire que l'un d'entre eux aura voix délibérative et l'autre, voix consultative.
Un conseil : ne vous engagez pas dans des frais de procédure pour ce détail qui vous en coûtera.....
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Convocation à l'assemblée générale 
