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Emmanuel Wormser
Modérateur



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 61 Posté - 12 mars 2011 :  11:44:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien sûr qu'il est trop tard pour l'exiger : vous avez acheté en toute connaissance de cause...
rien n'empêche en revanche de négocier le rachat d'une partie de l'assiette contre espèces sonnantes et trébuchantes : sachez être convainquant !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Proprioencolere
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Revenir en haut de la page 62 Posté - 06 juin 2011 :  08:02:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,

J'aimerais savoir si mon voisin a le droit de faire :

des ouvertures (vraie fenêtre ouvrante avec vitres transparentes, terrasse à deux mètres de haut avec simple rambarde pour ne pas tomber)

dans son mur en limite de propriété (non mitoyen, lui appartenant),

donnant sur mon terrain et les fenêtres de mon habitation, nous privant ainsi de toute intimité (alors qu'avant le mur en question était un mur aveugle de 4 mètres de haut servant de séparation)

alors qu'au moment de la vente, il a bien été spécifié qu'aucune servitude de vue n'était accordée à ce monsieur (à sa demande en plus, il souhaitait faire les ouvertures de l'autre côté de sa maison).

J'ai un doute, car ce monsieur dispose d'une servitude de passage piéton sur une partie de mon terrain pour accéder à sa cave, ce qui pourrait alors lui permettre de bénéficier de l'exception sur les distances légales concernant les ouvertures donnant sur un droit de passage. Je précise toutefois que le passage est cloturé et qu'il ne peut pas voir chez nous quand il passe à pieds, et que ce passage fait la largeur d'une porte environ.

De même, un autre voisin disposant d'un droit de passage tous véhicules s'est permis de faire une nouvelle entrée pour son garage, alors qu'il disposait d'une porte de garage existante, et qu'aucune servitude d'ouverture supplémentaire ne lui avait été accordée lors de la vente. Cette porte de garage pourrait à terme devenir une baie vitrée, d'où notre inquiétude, la porte de garage existante ne nous gênant pas. Et avec l'exception concernant les ouvertures sur servitude de passage, nous craignons aussi qu'il ne fasse d'autres ouvertures alors qu'aucune n'est prévue dans l'acte de vente.

Les servitudes ou absence de servitudes de vue et d'ouverture définies dans l'acte de vente prévalent-elles sur le code civil ? Notre notaire nous affirme que nos voisins ne peuvent en aucun cas créer d'ouvertures supplémentaires sans mon autorisation, j'aimerais en avoir confirmation.

Les ouvertures étant déjà faites, si on peut les contester, comment procéder ? Aucune de ces ouvertures ne figurent sur les permis de construire, mais il semble question qu'ils demandent un permis rectificatif.

Pouvez-vous m'éclairer sur ce sujet ? Je reste à disposition pour précisions éventuelles (plan, etc.).

Édité par - Proprioencolere le 06 juin 2011 08:09:43

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 63 Posté - 06 juin 2011 :  08:39:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'administration n'a pas à se préoccuper de ces questions civiles pour instruire un permis modificatif : si les modifications sont conformes au règlement d'urbanisme, elles seront administrativement régularisées par un PC modificatif.

mais la question civile reste pendante évidemment.
l'acte prévaut sur le code et permet d'y déroger.
encore faut il s'assurer de ses mentions précises : pouvez vous recopier ce que prévoit l'acte de vente ?

ce qu'il faut comprendre, c'est que ces ouvertures ne forment pas nécessairement servitude dès lors qu'elles "donnent" sur un passage formant servitude...
faites un plan schématique en indiquant bien quel terrain est à qui et à quel fond profite la servitude de passage (relisez attentivement la fin du 678 du code civil pour comprendre le sens de ma question)
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Proprioencolere
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Revenir en haut de la page 64 Posté - 06 juin 2011 :  18:39:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

l'administration n'a pas à se préoccuper de ces questions civiles pour instruire un permis modificatif : si les modifications sont conformes au règlement d'urbanisme, elles seront administrativement régularisées par un PC modificatif.

mais la question civile reste pendante évidemment.
l'acte prévaut sur le code et permet d'y déroger.
encore faut il s'assurer de ses mentions précises : pouvez vous recopier ce que prévoit l'acte de vente ?

ce qu'il faut comprendre, c'est que ces ouvertures ne forment pas nécessairement servitude dès lors qu'elles "donnent" sur un passage formant servitude...
faites un plan schématique en indiquant bien quel terrain est à qui et à quel fond profite la servitude de passage (relisez attentivement la fin du 678 du code civil pour comprendre le sens de ma question)


Voici déjà quelques schémas un peu plus parlants je pense.

Je n'ai pas l'acte de vente sous les yeux, mais ce qui est sûr, c'est qu'il n'est prévu aucune autre ouverture (j'entends par ouverture : fenêtre, terrasse ouverte, porte, porte de garage, etc.) que celles existant au moment de la vente, et qu'au niveau des servitudes, il y a une servitude de passage piéton et canalisations au profit du voisin A, et une servitude tous véhicules et canalisations au profit du voisin B plus la servitude piéton (voir schéma) pour rentrer dans sa maison.

Propriétés, servitudes (plan) :



Vue des ouvertures créées (en rose fluo, avant, c'était un mur de séparation aveugle avec la seule porte d'accès (pleine) :


Édité par - Proprioencolere le 06 juin 2011 18:44:45

Proprioencolere
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Revenir en haut de la page 65 Posté - 06 juin 2011 :  18:56:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La fenêtre du voisin A donne directement sur notre terrain (sur la partie "privée" en particulier) et en vue oblique sur notre fenêtre (si on ouvre chacun nos fenêtres, on peut se passer le sucre la matin au petit déjeuner...). De chez nous, on voit tout ce qui se passe chez le voisin A et jusque chez le voisin B d'ailleurs qui a une fenêtre donnant sur la terrasse du voisin A, et réciproquement donc.

La terrasse du voisin A (seule une petite rembarde de protection viendra la "fermer", donc ne protégeant pas de la vue) donne à la fois sur la partie "privée" de notre cour et sur le droit de passage piéton dont bénéficie le voisin A.

La partie "privée" (sans servitudes) de notre cour est rendue privative par une palissade et portail plein pour accéder à notre garage, donc quand les voisins passent par les servitude de passage pour aller chez eux (à pied ou en voiture), ils ne peuvent pas voir dans cette partie "privée".

La nouvelle porte de garage du voisin B donne sur sa servitude de passage. Nous craignons qu'un jour elle devienne une baie vitrée (puisque ce voisin ne demande rien à personne, pourquoi ne le ferait-il pas ???)

Nous nous étions "protégés" au moment des ventes des différentes maisons (la totalité appartenait à ma famille) en précisant bien les ouvertures possibles ou non avec notifications chez le notaire, et on se retrouve avec des voisins indélicats qui font ce qu'ils veulent sans même demander avant. Nous aimerions donc bien savoir si les actes de vente nous protègent réellement ou pas. Merci encore pour vos éclairages.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 66 Posté - 06 juin 2011 :  19:02:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour moi, ce qu'a fait A est irrégulier car vue directe ou oblique sur terrain privé non asservi.
B on verra après !

quand vous dites que
citation:
Nous nous étions "protégés" au moment des ventes des différentes maisons (la totalité appartenait à ma famille) en précisant bien les ouvertures possibles ou non avec notifications chez le notaire

vous aviez interdit les ouvertures ou les vues dans le contrat ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Proprioencolere
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Revenir en haut de la page 67 Posté - 06 juin 2011 :  19:45:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

pour moi, ce qu'a fait A est irrégulier car vue directe ou oblique sur terrain privé non asservi.
B on verra après !


Quels sont les recours possibles dans ce cas pour faire valoir nos droits ? Les demandes amiables verbales de ma part se finissent toujours par "on s'en occupe", mais dans les faits, quand on les entend discuter, c'est "il va se lasser", donc il va falloir passer à la vitesse supérieure... L'assistance juridique nous demande d'attendre la fin des travaux, mais ça fait presque deux ans que ça dure et qu'on doit supporter les vues de nos voisins chez nous (ouvriers, famille qui vient visiter, etc.)...! Peut-on faire quelque chose maintenant avant la fin des travaux ?

citation:
quand vous dites que
citation:
Nous nous étions "protégés" au moment des ventes des différentes maisons (la totalité appartenait à ma famille) en précisant bien les ouvertures possibles ou non avec notifications chez le notaire

vous aviez interdit les ouvertures ou les vues dans le contrat ?


L'acte de vente est encore chez le notaire (vente en date d'octobre 2009 si mes souvenirs sont bons) malgré nos demandes répétées pour le récupérer (dont une demande récemment), donc impossible malheureusement de vous retranscrire précisément les termes utilisés.

Ce qui est sûr, c'est que le notaire, lors des ventes respectives, a bien demandé si nos voisins souhaitaient ou non avoir la possibilité de faire des ouvertures supplémentaires, ce à quoi les dits-voisins ont répondu non, et donc aucune autorisation d'ouverture supplémentaire (autres que celles existantes ou autorisées) n'a été inscrite dans les actes de vente.

Les ouvertures autorisées ont été bien définies et notées dans les actes de vente (par exemple, le voisin B a le droit de réunir deux petites fenêtres existantes l'une à côté de l'autre, au-dessus de son garage, pour n'en faire qu'une seule à cet endroit-là précisément). Le voisin A n'avait aucune ouverture dans le mur qui donne dans la cour à part la porte pleine qui lui permet d'accéder à sa cour (maintenant surmontée d'une terrasse) et aucune autorisation pour en créer une nouvelle ne lui a été donnée dans l'acte de vente.

Les ouvertures possibles, elles, ont donc été notées avec précision. De là à dire par contre qu'il est noté en toutes lettres "toute autre ouverture est interdite", c'est autre chose.

Un autre voisin avait demandé une autorisation à mon père à l'époque (qui depuis m'a donné la maison avec le terrain) pour faire une fenêtre de salle de bain donnant sur l'entrée de la cour (pas gênant du tout pour nous). Mon père avait donné son accord, et cet accord avait été formalisé chez le notaire avant la réalisation des travaux.

Nos deux voisins avec lesquels on est en litige aujourd'hui n'ont même pas pris la peine de me demander une autorisation pour faire leurs ouvertures. D'ailleurs, comme le voisin A était bien parti pour faire une deuxième fenêtre au-dessus de la première (tant qu'à faire !), je lui ai dit que je n'étais pas d'accord, et il ne l'a pas faite. Donc c'est qu'il doit bien savoir qu'il n'a pas les autorisations pour faire ces ouvertures ? S'il veut mettre une fenêtre à verres dormants pour avoir quand même la lumière, OK, mais s'il s'entête, je vais finir par refaire un mur de séparation !

Édité par - Proprioencolere le 06 juin 2011 19:58:00

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 68 Posté - 06 juin 2011 :  20:17:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous récupérez l'acte de vente.
vous faites copie de la mention qui vous est utile, et vous l'insérez dans un courrier -envoyé en RAR- de mise en demeure de refermer les ouvertures irrégulières sous 2 mois.
au bout de 2 mois, vous engagez une action au TGI avec avocat avec l'assurance à qui vous expliquerez qu'il n'y a plus lieu d'attendre après le refus opposé à vos demandes.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Proprioencolere
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Revenir en haut de la page 69 Posté - 06 juin 2011 :  21:05:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations et votre réactivité. En espérant que notre cher notaire soit aussi réactif pour nous rendre l'acte de vente...

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 70 Posté - 07 sept. 2011 :  10:10:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je viens de tomber sur cet arrêt : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...48&fastPos=1

Tu en penses quoi Emmanuel ?

Je croyais qu'une canalisation était par nature une servitude continue ?
C'est encore un de mes mauvais souvenirs ?
Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Édité par - Laurent CAMPEDEL le 07 sept. 2011 12:10:29

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 71 Posté - 07 sept. 2011 :  11:32:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
heu, ce n'est pas une jurisprudence mais un arrêt... qui s'inspire d'une jurisprudence bien établie confirmant les éléments retenus : la servitude de canalisation d'eaux usées est discontinue car liée à l'activité de l'homme -quand tu tires la chasse ou que tu fais couler l'eau de ton robinet-, au contraire de la canalisation d'eau potable -l'eau y est en permanence- et de la canalisation d'eau de pluie !

accessoirement, en général, aucune de celles ci n'est visible, mais c'est une autre histoire.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 72 Posté - 07 sept. 2011 :  12:17:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

heu, ce n'est pas une jurisprudence mais un arrêt...

Arf, j'ai du mal avec cet abus de langage.
Mais à ma décharge, le fait de les trouver dans les jurisprudences de Légifrance n'aide pas...
citation:

qui s'inspire d'une jurisprudence bien établie confirmant les éléments retenus : la servitude de canalisation d'eaux usées est discontinue car liée à l'activité de l'homme -quand tu tires la chasse ou que tu fais couler l'eau de ton robinet-, au contraire de la canalisation d'eau potable -l'eau y est en permanence- et de la canalisation d'eau de pluie !

Ouaip, je vois.
C'est tout de même litigieux pour la canalisation d'eau de pluie. Ce n'est pas du en effet à l'action de l'homme, mais ce n'est pas pour autant continu... (sauf en Guyane peut-être ).
Et puis l'eau dans la conduite, elle ne circule que lorsque l'homme en tire dans sa maison.
Idem du fil de téléphone. Voir le fil électrique lorsqu'on part en vacance en coupant le compteur.
En fait, je trouve "tordu" de classer à part l'eau usée.
citation:

accessoirement, en général, aucune de celles ci n'est visible, mais c'est une autre histoire.

Ici les parties convenaient apparement qu'au moins une partie de l'ouvrage était visible il me semble avoir compris.
Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Kamille
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 73 Posté - 13 oct. 2011 :  22:35:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir,

que dit la jurisprudence concernant l'enclave volontaire avec construction d'une maison empêchant le reste de l'unité foncière à un acces suffisant sur la route communale?
destruction de la maison?
large indemnité pour consentement de servitude chez le voisin?

merci

Lys
Nouveau Membre

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Statut: Lys est déconnecté

Revenir en haut de la page 74 Posté - 14 oct. 2011 :  10:14:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je me permets de faire appel à votre aide et à vos connaissance.

Je suis en train de vendre une maison. Le voisin est en train de transformer son balcon en toit terrasse. En effet, ce balcon qui avait un garde corps donnait sur un toit plat (jusqu'alors non exploité en tant que terrasse d'agrément, il y avait par exemple des clims dessus) et le voisin a donc monté des barrières aux extrémités du toit afin de créer une terrasse d'une bonne trentaine de m² à 3/4m de hauteur
La bordure de la terrasse la plus proche du mur commun est bien à 1m90 mais 1m90 quand on surplombe autant, cela ne change pas grand chose au problème et crée un vis à vis très important sur mon jardin rendant difficile la vente de mon bien...
Je précise également qu'il prévoit de créer un accès à sa terrasse via un escalier extérieur qui passerait entre le le mur mitoyen et son mur le plus proche du mur mitoyen (donc à l'intérieur de la distance des 1m90).

Il ne me semble pas que le voisin ait fait de demande de permis de construire (si tant est qu'il en est besoin?), en tout cas, il n'y a pas de permis affiché.

J'ai essayé de négocier à l'amiable avec le voisin en lui proposant qu'il mette des brise-vues sur les extrémités de sa terrasse donnant sur mon jardin mais il s'en moque éperdument... Ma situation est problématique mais celle des autres voisins est encore pire!

Qu'est-il possible de faire selon vous?
Merci d'avance pour vos avis éclairés :)

Deux illustrations du problème :
Ma maison : 665, celle du voisin : 656


La vue depuis mon jardin... (je n'imagine pas ce que ca donne depuis la parcelle 651!)

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 75 Posté - 14 oct. 2011 :  10:23:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quelle distance entre le bord de sa toiture et la limite de propriété ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Lys
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Revenir en haut de la page 76 Posté - 14 oct. 2011 :  10:40:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Emmanuel,

Selon les dires du voisin, 1,8 mètre mais disons qu'il est à 1.9 mètre et, il me semble, du coup à la distance règlementaire.
(par contre il est en bordure de propriété par rapport à la parcelle 651 et donc pas OK mais cela ne me regarde pas :))

Par contre, comme je le disais, il prévoit de créer un nouvel accès à la terrasse à l'intérieur de cet espace (entre la bordure de propriété et la bordure de son toit) avec un escalier extérieur.

Édité par - Lys le 14 oct. 2011 10:42:46

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 77 Posté - 14 oct. 2011 :  11:15:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'escalier est un lieu de passage : un arrêt de la CCass a considéré qu'il ne créait pas de vue à ce titre... mais d'autres arrêts disent le contraire (CA Douai CH. 01 SECT. 02 14 juin 2011 n° 10/05001 par exemple). Surtout, un pare-vue sur l'escalier suffira à régulariser l'escalier lui même par rapport aux règles civiles.

en revanche, cet escalier doit être autorisé par l'administration et ... il ne respecte sans doute pas le règlement d'urbanisme, si ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Lys
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Revenir en haut de la page 78 Posté - 14 oct. 2011 :  11:34:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais si ce voisin voulait bien mettre un pare-vue, c'est tout ce que je lui demande! ;)

Quand vous parler du règlement d'urbanisme, j'imagine que c'est le PLU?
Voilà le seul article que j'ai trouvé qui me semble en lien avec la situation, je ne sais pas si un escalier est considéré comme une construction?

Article UA7 - L'implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
 A l’intérieur d’une bande de 8 mètres de profondeur, comptée à partir de
l’alignement actuel ou futur des voies publiques ou privées, les constructions doivent
être implantées d’une limite latérale à l’autre.
 Au-delà d’une bande de 8 mètres de profondeur, comptée à partir de
l’alignement actuel ou futur des voies publiques ou privées, les constructions peuvent
être implantées en limite séparative OU à une distance, comptée horizontalement entre
tout point du bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative, au moins égale à
sa demi-hauteur sans jamais être inférieure à trois mètres.
 Toutefois :
- Lorsqu’une construction existante est implantée en retrait de la limite
séparative mais à moins de 3 mètres de celle-ci, son aménagement, son
extension ou sa surélévation peuvent être, dans un souci de cohérence
architecturale, autorisées dans son prolongement sous réserve que le projet
préserve les caractéristiques architecturales du bâtiment.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 79 Posté - 14 oct. 2011 :  11:48:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc... le règlement vous protège vraisemblablement pour l'escalier.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Lys
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Revenir en haut de la page 80 Posté - 14 oct. 2011 :  11:59:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour cette confirmation.

Au risque d'être insistant, il n'y a rien à faire pour la transformation du toit terrasse en terrasse d'agrément? Il n'y a pas de création de vue de ce fait?
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