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amd
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 Posté - 05 févr. 2010 : 17:19:32
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Bonjour,
Je viens de recevoir de notre notaire un "projet de promesse", nous sommes vendeurs d'un terrain, et je découvre dans la rubrique "déclarations fiscales" :
L’attention des parties est tout particulièrement attirée par le notaire rédacteur des présentes sur l’adoption en première lecture par l’Assemblée Nationale le 2 décembre 2009 de la proposition de la loi de simplification et d’amélioration du droit qui contient, en son article 55, un projet de réforme de la Taxe sur la Valeur Ajoutée sur les opérations immobilières.
Selon ce projet, l’exception prévue depuis le 22 octobre 1998 en faveur des acquisitions effectuées par des personnes physiques en vue de la constructions d’immeubles affectés à un usage d’habitation serait supprimée, et les mutations assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée.
Il est ici précisé que la date d’entrée en vigueur de la réforme fixée initialement au 1er janvier 2011 pourrait être avancée au 1er juillet 2010.
Concernant notre terrain, compte tenu de nos travaux d'aménagement, et des conditions suspensives d'obtention de PC pour l'acquéreur... si c'est pour le 1er juillet, c'est la catastrophe !!!
J'ignorais tout de ce projet, et ne sais comment contourner la chose le cas échéant !!!
Aviez-vous connaissance de ce projet ?
Merci et bonne soirée
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Scorpion
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 Posté - 05 févr. 2010 : 20:58:44
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La TVA sera à la charge de l'acheteur. Il faut signer le plus tot possible car la date d'effet de cette loi n'est pas encore arrêtée. Aucune dérogation, la loi est pour tout le monde. Dans votre cas, il faudra peut être renoncer à la condition suspensive de PC pour signer avant le 31 juillet 2010. |
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amd
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Posté - 06 févr. 2010 : 12:50:31
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Merci de vos précisions !
Bon ben c'est pas des bonnes nouvelles ! Je suppose que ce sera Ă 19,6 et pas Ă 5,5...
Dans les faits, si c'est théoriquement à la charge de l'acquéreur, c'est en fait à la charge de tout le monde, puisque les budgets des acquéreurs ne sont pas extensibles...
Et quelle valeur ajoutée y a t-il à un terrain nu ?
Pour le promoteur, cette TVA est neutre, puisque qu'il la récupère sur la TVA facturée sur les lots construits,
Mais lĂ c'est vraiment un impĂ´t qui ne fera qu'alourdir la facture globale de la construction !
Personne n'a contesté cette décision ?? |
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dethau
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Posté - 07 févr. 2010 : 11:54:51
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Je suppose que ce sera Ă 19,6 et pas Ă 5,5...
Supposition confirmee.
c'est théoriquement à la charge de l'acquéreur,
Pas seulement en theorie. Comme tout impot, le debiteur est designe par Loi.
Dans le domaine de la TVA, s'agissant d'un impot de consommation, le redevable legal est l'acquereur = consommateur.
Pour le promoteur, cette TVA est neutre, puisque qu'il la récupère sur la TVA facturée sur les lots construits,
Evidemment.Le promoteur n'est qu'un intermediaire.Il n'est pas le consommateur.
Et quelle valeur ajoutée y a t-il à un terrain nu ?
L'impot etant assis sur le valeur du terrain au jour de la mutation, selon l'evolution des prix du marche immobilier, le differentiel sera plus ou moins important.
Personne n'a contesté cette décision ??
De tous temps, tous les impots ont ete contestes.
La decision n'est pas une mesure administrative mais releve de la Loi de finances, laquelle, comme toutes lois, est votee par le Parlement. |
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gregor
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4
Posté - 07 févr. 2010 : 17:35:00
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amd citation: Mais lĂ c'est vraiment un impĂ´t qui ne fera qu'alourdir la facture globale de la construction !
Personne n'a contesté cette décision ??
Il s'agit d'une mise en conformité avec une directive européenne, la France serait sanctionnée si ellle ne l'appliquait pas 
http://www.onb-france.com/immobilia...a-batir.html
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Scorpion
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5
Posté - 07 févr. 2010 : 20:49:21
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Je vends des terrains entre 150k et 200k. Ca va faire une TVA entre 30k et 40k pour l'acheteur. Toute loi visant à augmenter la pression fiscale est une loi conne. La on frise vraiment la démence. Déjà que le foncier est cher. |
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amd
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Posté - 08 févr. 2010 : 00:08:43
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+1 Scorpion !!
Je suis dégoûtée
Merci à tous de vos réponses. |
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doctor
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Posté - 08 févr. 2010 : 13:33:10
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Cette décision va porter un coup douloureux aux lotisseurs en amputant une bonne partie de leurs marges ... |
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dethau
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Posté - 08 févr. 2010 : 16:19:30
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Ne pas s'alarmer outre mesure.
Il y a une vingtaine d'annees, une mesure de cette nature avait ete prise.
L'Administration avait donne pour instructions de ne pas appliquer les nouvelles dispositions vis a vis des mutations ayant fait l'objet d'une promesse de vente ayant date certaine avant la date d'entree en application de la mesure.
Attendons pour voir si........ |
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amd
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Posté - 08 févr. 2010 : 16:49:11
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Dethau !
Cela, ce serait le rêve ! du coup pour les promesses qui sont en cours de signature pour nous, nous pourrions mettre une date butoir au 29/06... car pour être dans le délai, je n'ai pas beaucoup d'espoir, même si les acquéreurs renoncent à la clause suspensive de permis (pour 19,60 %, nul doute qu'ils le feront !),
ce qui nous coincent le plus c'est l'obtention du certificat de la mairie sur la réalisation des VRD... car, ignorants de ce qui se tramait, nous n'avons pas spécialement activé le maître d'oeuvre qui n'en est qu'à la rédaction de ses appels d'offre... misère !!
Si jamais tout cela se passe mal, je pense qu'on pourrait proposer aux acquéreurs de faire moitié/moitié, on baisse nos prix de 10%... !!!
Car s'ils nous filent entre les doigts, c'est clair qu'on est bon pour baisser de 20 % !! |
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dethau
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Posté - 08 févr. 2010 : 17:01:35
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J'insiste sur la question de la "date certaine" qui s'acquiert par l'enregistrement de l'acte ou le depot au rang des minutes du notaire.
Un simple acte sous seing prive n'a pas "date certaine".
Soyez vigilante sur ce point.L'Administration le sera a votre place.
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doctor
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Posté - 10 févr. 2010 : 08:57:10
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Bonjour, je viens de lire avec attention la proposition de loi (art. 55) acceptée et j'avoue que certains passages rédigés par les députés me laissent perplexe :
"Dans le cas où un aménageur achète un terrain à bâtir à un particulier, cette transaction ne pourra pas faire l’objet d’une perception de TVA. Pour autant, en revendant ce même terrain avec des aménagements, une TVA de 19,6 % sera perçue sur la différence entre le prix de vente et le prix du foncier – c’est-à -dire sur les aménagements."
ou encore : "Dans le cas d’une cession d’un terrain à bâtir d’un particulier à un autre particulier, le présent article ne change rien : la cession sera frappée des seuls droits d’enregistrement."
ou encore : "les livraisons de terrains à bâtir aux particuliers qui les destinent à la construction d’une maison individuelle supportent une charge fiscale équivalente à celle qu’elles supportent actuellement, à savoir une TVA sur la marge du cédant à laquelle s’ajoutent les droits de mutation"
Là , je dois avouer mon incompréhension ... si quelqu'un a saisi, je suis preneur d'une explication. Merci et bonne journée. |
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amd
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Posté - 10 févr. 2010 : 12:49:36
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Bonjour,
J'ai lu l'article 55 aussi et je ne comprends pas bien non plus !!!
J'ai trouvé un tableau "avant" et après" la réforme :
http://fr.calameo.com/read/0001274529e0c2404cf29
Et là je vois qu'après la réforme, si le vendeur est un particulier non assujetti à la TVA, et l'acquéreur aussi, cela ne sera pas soumis à TVA... alors ???? on joue à nous faire peur ???
Ou bien quelque chose m'Ă©chappe... |
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doctor
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Posté - 10 févr. 2010 : 14:20:04
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Cher amd,
j'avais en effet consulté ce tableau et m'étais la même remarque. Cela m'ennuie d'autant plus de ne pas comprendre que selon le sens qu'on retire de ce tableau la marge dégagée varie sensiblement et peut remettre en cause l'intérêt de certains projets d'aménagement. Facheux.
Wait and see ... |
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amd
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Posté - 10 févr. 2010 : 14:43:27
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Je vais essayer d'avoir le notaire au téléphone pour lui demander son avis... mais toujours très dur de passer le barage de la standardiste, faut bien compter une semaine et 20 tentatives... |
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doctor
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Posté - 15 févr. 2010 : 22:41:12
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Bonsoir,
Je reviens sur le nouveau régime de TVA sur les terrains à bâtir (TAB) :
Soit monsieur X, marchand de biens, (1) achète à M. Y, particulier (non assujetti) un TAB pour le revendre (2) à un autre particulier.
La proposition de loi (adoptée) intègre un tableau de synthèse. Y figure le (nouveau) régime de TVA qui s’applique alors :
(1) Achat par un assujetti (le marchands de biens en l’espèce) à un non assujetti :
- la TVA n’entre pas dans le champ d’application ; et si l’acquéreur s’engage à revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)
(2) Vente par l'assujetti (marchand de bien) d’un TAB à un non assujetti :
o la TVA est calculée sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant
o la TVA est calculée sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant (cela semble être le cas).
J’en déduis donc que, dans le cas précité, le régime de TVA qui s’impose à notre marchand de biens demeure celui de la marge et non pas celui de la TVA immobilière. Non ? Me tromperais-je ?
Merci bien.
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Scorpion
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Posté - 16 févr. 2010 : 08:46:30
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citation: Initialement posté par doctor
J’en déduis donc que, dans le cas précité, le régime de TVA qui s’impose à notre marchand de biens demeure celui de la marge et non pas celui de la TVA immobilière. Non ? Me tromperais-je ?
Oui les Marchands de biens payent de la TVA sur la plus value. |
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doctor
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Posté - 16 févr. 2010 : 09:05:59
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Scorpion, je ne suis pas sûr qu'on soit sur la même longueur d'onde : le régime actuel, je le connais parfaitement.
Mon interrogation et celles de tout les intervenants de ce fil portent sur le nouveau régime issu de l'article 55 de la proposition de loi portant sur la simplification de la TVA immobilière.
Parlons-nous bien de la mĂŞme chose ??? |
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amd
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Posté - 16 févr. 2010 : 13:34:16
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Bonjour doctor,
Oui c'est ce que je comprendrai aussi, mais y a t-il un "tableau de synthèse" officiel ?
Peut-être qu'il y aurait plus de réponses si on posait la question dans la rubrique "nouveaux textes (lois, décrets)" ?
J'ai eu le notaire au téléphone, qui m'a soutenu que la TVA entre particuliers (donc entre 2 non assujettis) serait applicable... mais bon je suis pas sûre de sa compétence... il ne m'a pas convaincue... |
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doctor
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Posté - 16 févr. 2010 : 14:26:37
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Oui amd, j'ai livré les informations telles qu'elles apparaissent dans le tableau figurant dans la proposition de loi adoptée
Vous le trouverez facilement sur le net.
Quant Ă votre notaire, j'ai moi aussi qqs doutes ... |
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doctor
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Posté - 16 févr. 2010 : 14:42:58
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TVA sur terrain pour particuliers re-applicable 
