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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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jake
Contributeur actif
France
124 message(s)
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 Posté - 21 mars 2010 : 22:27:20
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Bonjour,
Lorsque l'on est propriétaire de quelques appartements loués est il préférable de les posséder dans diverses immeubles ou de les vendre pour acheter un petit immeuble dans lequel on loue ces appartements????
Quel est la solution la plus rentable??? la plus pratique???
Cordialement
JAKE
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 Posté - 22 mars 2010 : 07:40:18
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Ca dépend du temps dont vous disposez et de vos connaissance.
En étant acheteur d'un immeuble, surtout si certains des logements sont achetés avec le locataire, vous pouvez en général bénéficier d'un bon prix, ce qui se traduit par un meilleur rendement car c'est un marché avec moins d'entrants, vu que il n'y a que les investisseurs qui soient intéressés.
En revanche, vous devez faire le travail que fait le syndic d'une copro.
Cela peut se traduire par un niveau de charges bien plus faibel pour le locataire, et donc un loyer tout compris plus attractif.
Comme on n'est pas sur un site de vente sans frais comme on en trouve sur uinternet, vendre pour racheter, c'est presque obligatoirement dépenser 20% en frais divers, donc faire une opération en elle-même peu intéressante, en revanche. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 22 mars 2010 : 10:06:36
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Pour compléter la réponse de Ribouldingue, les avantages de l'immeuble :
- pas de syndic, pas de copropriétaires, et vous êtes libre de prendre seul les décisions concernant l'entretien et les travaux concernant l'immeuble.
- géographiquement, un seul site, ce qui peut simplifier les choses.
Les inconvénients :
- avoir tous ses œufs dans le même panier, si l'immeuble a un gros problème de structure par exemple, les frais seront exclusivement à votre charge.
- lorsqu'on achète un immeuble, une idée peut être qu'un maximum de lots soient déjà loués ce qui fait que vous n'avez pas une période trop longue où vous financez seul le prêt. Les problèmes sont que vous n'avez choisi ni les locataires, ni la façon dont le bail a été rédigé et que s'il y a des irrégularités, ça peut-être difficile de réajuster.
- l'autre inconvénient pour moi est que quand vous visitez un immeuble et que vous visitez plusieurs lots habités, meublés, vous ne voyez que l'allure générale et je ne suis personnellement pas très à l'aise d'investir les lieux de gens qui ne m'ont rien demandé. Evidemment, dans le cas où l'immeuble vous convient, ça permet de voir un peu la façon de vivre de ces gens et le soin qu'ils prennent de votre (futur) logement. Si vous achetez progressivement plusieurs appartements sans locataires dans différentes copropriétés, vous pouvez éventuellement prendre quelques semaines pour choisir le locataire, et vous aurez pu voir en détail le logement sans aucun meuble.
- en tous les cas dans ma région, il est exceptionnel de trouver un immeuble :
* qui soit en très bon état
* qui ne comporte pas de local commercial au RDC
Quand c'est le cas, le rendement brut y est ridicule.
Personnellement, cela fait plusieurs mois que je cherche et je ne suis pas encore tombé sur la perle rare. Le dernier immeuble que j'ai visité était intéressant sur l'annonce. Dix T2 de 45 m2 environ, des photos de l'extérieur qui mettaient en évidence un bel immeuble. Une rentabilité de 9%. Les appartements tous loués.
Quand je suis entré dans le hall, je me suis dit que jamais je n'oserai faire visiter ici, tellement l'odeur était nauséabonde. J'ai malgré tout accepté de visiter 2 lots dans lesquels les locataires étaient présents. Ce n'est pas ce que je recherche.
Alors me disant que je vais avoir bien du mal Ă trouver un immeuble qui me satisfasse, je me dis que peut-ĂŞtre :
* des appartements dans des petites copropriétés sans syndic pro, ascenseur, portail, parking, pour éviter trop de charges. Encore faut-il qu’il y ait un vrai syndic non pro qui fasse les choses dans les règles, ce qui ne m'a pas l'air d'être constant dans ces petites copro.
* Maison individuelle : on en trouve des récentes, en bon état, mais le rendement est souvent assez faible. L’avantage de l’absence de copropriété. Je me dis que pour améliorer le rendement, pourquoi ne pas faire de colocation. C’est à la mode dans les grandes agglomérations. Trouver une maison sympa avec 3 ou 4 grandes chambres puis trouver 3 ou 4 jeunes actifs. Quand on regarde sur les sites de colocations, les loyers recherchés sont souvent autour de 350-400 euros. Avec 4 colocataires, ça fait 1400 euros / mois. A 210 000 euros, ça fait une rentabilité brute de 8 %.
Certains d'entre vous font-ils de la colocation par choix (je ne parle pas de colouer Ă un couple de concubins). Si oui, quels commentaires en feriez-vous ?
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Posté - 22 mars 2010 : 10:29:58
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+1 avec toutes ces remarques.
Par expérience, quand on recherche un rendement, il faut deja chosir le lieu avant de faire l'option immeuble. Quand les rendements en ville sont de 3%, il est difficile de trouver un immeuble a plus de 5% ou alors avec gros travaux et/ou problèmes.
Pour ma part 4 coloctaires dans un logement, c'est quatre baux, et quatre problèems potentiels par llogement plsu un problème de cohabitation permament. Je n'envisage pas.
citation: Quand je suis entré dans le hall, je me suis dit que jamais je n'oserai faire visiter ici, tellement l'odeur était nauséabonde. J'ai malgré tout accepté de visiter 2 lots dans lesquels les locataires étaient présents. Ce n'est pas ce que je recherche. En tant que bailleur, la première question est de savoir non pas si vous y habiteriez mais si DES locataires y habiteraient.
pourquoi est-ce que quand vous avez visité, vous abez conclu que c en'est pas ce que vosu recherchiez?
Les odeurs, c'est en effet rédhibitoire, mais si il y a moyen de faire des travaux de faible importance pour les faire disparaitre a loyer inchangé, je sais que vos locataires vont rester, et ca vaut peut-etre de regarder. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2010 : 10:43:12
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Oui moi aussi j'en viens á considérer la colocation comme un atout supplémentaire. Nous nous sommes lancés en Allemagne (dans une ville universitaire) et ca fonctionne super bien. par contre vous ne pouvez pas vous permettre d'habiter loin car il faut gérer !
pour m'y interesser de près depuis qq temps, je vois que cela ne concerne plus uniquement, que les étudiants: les jeunes adultes gagnant pas mal leur vie sont attirés (ca leur evite de vivre pour le meme prix dans un petit studio - grande ville s'entend, et de pouvoir avoir une vie sociale) ainsi que des personnes plus "matures" qui auront choisi ce style de vie; l'avantage dans ces 2 cas c'est que ayant plus d'expérience et sachant ce qu'ils veulent, ils fixent des règles de vie et de cohabitation qui sont plutot bien suivies par les résidents.
pour le bailleur par contre, je pense qu'il faut "border" au max les contrats et la gestion des mouvements. Mais cela peut se faire en s'y préparant. La rentabilité est effectivement selon moi, plus interessante, a condition bien sur d'avoir un bien tip-top, super bien placé et dans une ville où la demande est soutenue tant au niveau des etudiants que de l'activité économique. et bien sûr comme dit plus haut, habiter á proximité ...
"Le particulier" a d'ailleurs fait une étude sur le sujet tout derniérement.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 22 mars 2010 : 10:48:30
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citation: citation: Quand je suis entré dans le hall, je me suis dit que jamais je n'oserai faire visiter ici, tellement l'odeur était nauséabonde. J'ai malgré tout accepté de visiter 2 lots dans lesquels les locataires étaient présents. Ce n'est pas ce que je recherche. En tant que bailleur, la première question est de savoir non pas si vous y habiteriez mais si DES locataires y habiteraient. pourquoi est-ce que quand vous avez visité, vous abez conclu que c en'est pas ce que vosu recherchiez? Les odeurs, c'est en effet rédhibitoire, mais si il y a moyen de faire des travaux de faible importance pour les faire disparaitre a loyer inchangé, je sais que vos locataires vont rester, et ca vaut peut-etre de regarder.
J'ai un job qui me fait aller régulièrement chez les gens, donc les odeurs de hall d'immeubles, je les connais.
L'odeur n'était pas liée à un défaut de l'immeuble en lui-même, elle était liée à un défaut d'hygiène manifeste de certains occupants, confirmée par ce que j'ai pu voir dans les logements visités.
citation: En tant que bailleur, la première question est de savoir non pas si vous y habiteriez mais si DES locataires y habiteraient.
C'est la phrase presque texto que le CGP avec lequel j'avais fait mes débuts dans l'investissement locatif m'avait dite. La deuxième, c'était : "personne ne vous demande d'habiter dans votre assurance-vie, et bien dans votre immo locatif non plus".
Pour moi, si c'est de l'immo que vous suivez de loin mais que vous ne gérez pas, passe encore, mais ce n'est pas mon truc de louer des logements en état médiocre, à haut rendement sous prétexte que ça pourrait convenir à certains.
J'ai donc plus envie de louer des logements confortables dans lesquels j'aurais envie de vivre ou dans lesquels j'imagine mes enfants quand ils en auront l'âge.
Je sais, ce n'est pas de cette façon que je ferai les affaires les plus rentables, mais je baigne dans la misère, une bonne partie du temps professionnel donc j'ai envie de locataires avec lesquels je puisse discuter, à qui je pourrais peut-être rendre service, qui respecteront leurs obligations de locataires, qui prendront soin du logement que je leur loue et qui seront contents d'y rester longtemps.
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Posté - 22 mars 2010 : 10:54:22
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citation: elle était liée à un défaut d'hygiène manifeste de certains occupants, confirmée par ce que j'ai pu voir dans les logements visités. En effet dans ce cas, c'est rédhibitoire. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 22 mars 2010 : 10:57:27
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Joulia,
Merci pour votre expérience. Je suis aussi dans une métropole provinciale (française).
Quelques questions que je me pose sur le début de la colocation :
- avez-vous loué un bien vide et y avez-vous fait entrer les colocataires progressivement ou avez-vous acheté le bien déjà loué ?
- lors des changements de colocataires, les colocataires en place font une présélection de la personne qu'ils aimeraient accueillir et vous soumettent sa candidature ?
- avez-vous choisi des appartements en ville ou des maisons en périphérie ?
- estimez-vous que le loyer qu'ils paient au total est nettement supérieur au loyer que vous pourriez demander si vous louiez à une seule famille ?
Je suis entrain de lire un bouquin sur le sujet bien fait de Frédéric de Bourguet et je viens aussi de me procure un bouquin d'Alain Papadopoulos sur le sujet.
Dans le premier, je trouve que le sujet est essentiellement vu du côté locataire et peu du côté bailleur. |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 22 mars 2010 : 11:11:35
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bonjour Yann
citation: - avez-vous loué un bien vide et y avez-vous fait entrer les colocataires progressivement ou avez-vous acheté le bien déjà loué ?
bien en fait on l'avait acheté occupé mais nous avons pu faire partir 2 coloc sans probléme a la fin de leur bail, et ensuite le locataire recalcitrant (mais affaire bien particulière sur laquelle je ne m'etendrai pas !!) - puis renovation complète de l'appart et entrée de 3 coloc étudiants en meme temps.
citation: - lors des changements de colocataires, les colocataires en place font une présélection de la personne qu'ils aimeraient accueillir et vous soumettent sa candidature ?
cela ne s'est pas encore passé bien que l'un des 3 vient de nous avertir qu'il veut changer d'orientation et veut partir dans une autre ville. Nous faisons tout cela conjointement ... nous venons d'en discuter ce WE, c'est tout nouveau ! wait and see ...
citation: - avez-vous choisi des appartements en ville ou des maisons en périphérie ?
appart en ville, dans le centre.
citation: - estimez-vous que le loyer qu'ils paient au total est nettement supérieur au loyer que vous pourriez demander si vous louiez à une seule famille ?
absolument !
citation: Je suis entrain de lire un bouquin sur le sujet bien fait de Frédéric de Bourguet et je viens aussi de me procure un bouquin d'Alain Papadopoulos sur le sujet.
a l'occasion, passez moi les references  |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 22 mars 2010 : 11:35:05
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VoilĂ .
citation: citation: citation:
Je suis entrain de lire un bouquin sur le sujet bien fait de Frédéric de Bourguet et je viens aussi de me procurer un bouquin d'Alain Papadopoulos sur le sujet. a l'occasion, passez moi les references
La colocation, mode d'emploi pratique et juridique
de Frédéric de Bourguet (Auteur), Vincent Guilloux (Auteur)
Edition Vuibert
La Colocation : Un mode de vie Ă organiser
de Alain Papadopoulos
Edition SEFI
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