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calibri
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 Posté - 06 juin 2009 : 23:55:33
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Bonjour,
Je souhaite acquérir la maison de ma grand-mère afin d’y faire construire des logements.
Il y a énormément de travaux, j’ai contacté plusieurs entreprises spécialisées afin d’ avoir une estimation. Je devrais en savoir + d’ici la fin du mois. La rente des loyers pourraient être de 4 000€, la maison est vendue à 260 000€.
J’ai 22 ans, je n’ai pas d’apport et la situation de mon compte est plutôt critique. Je suis en CDD et touche net 1 400€, je paye 560€ de loyers.
La façon dont je vois les choses :
- Un crédit d’environ 360 000€ sur 20 ans à un taux d’environ 5% ce qui me ferait des mensualités d’environs 1 600€ par mois
- Un compte ouvert uniquement pour gérer ce bien qui n’aura donc rien à voir avec mon compte personnel ni mes dépenses quotidiennes.
Donc si les rentes me rapportent environs 4 000€ par mois, que je rembourse 1 600€ de crédit mensuel, et que je laisse 1 500€ sur le compte pour les diverses dépenses (travaux liés aux logements, et impôts) puis je me verser un bénéfice de 900 € sur mon compte personnel ?
- Comment se fait le calcul des impôts ?
- Dois je faire la demande de prêt sous forme de prêt immobilier ou de prêt création d’entreprise ? Et dans ce dernier cas puis je continuer à travailler ?
- Pensez vous à titre personnel que mon projet est viable ?
- Y a-t-il des erreurs/manques dans mes calculs ?
Voila je vous remercie par avance pour l’attention que vous voudrez bien m’accorder.
Julie
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juin 2009 : 07:03:58
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Bonjour Calibri,
Ta façon de voir les choses est un peu idéaliste car un prêt sur 20 de 360.000 à 4.5% te coutera environ 2.400 €uros par mois.
http://www.meilleurtaux.com/calcula...e/index2.php.
Dans ta démarche de calcul as-tu intégrer le montant des impôts ( foncier , revenu locatif , csg etc .... ) 
De toute façon , il faut dissocier le prêt principal pour l'achat et le prêt secondaire pour les travaux afin d'être au niveau déclaration de revenus.
Suivant la manière dont tu acquières le bien , si il s'agit d'un achat à titre personnel sans création de société ce que tu conserves le bonus pour toi sinon dans le cadre d'une société il s'agit de versement de la société à ton compte suivant des règles bien établies.
As-tu intégrer le fait que certains logements pourront ne pas être loué ou tu pourras avoir des impayés sur des logements durant plusieurs mois ???
Durant les travaux comment tu rembourses les prêts ????
Il faudra envisager un remboursement différé avec la banque dans ce cas ....
Je ne veux pas te sabrer le moral car c'est bien d'avoir des idées à ton age mais je te conseille de te renseigner sur les différents modes de location ( nue (revenu foncier ) , meublé ( revenu bic ) ) comment les impôts sont calculés.
Pour faire simple quand tu déclares au réel ce qui sera ton cas car tu percevras 48.000 €uros de revenu locatif :
Bénéfice imposable = revenu locatif - charges - intérêt d'emprunt
Tu prends le bénéfice imposable et tu l'ajoutes à tes revenus personnels sans oublier 12.1 % de CSG à payer sur le bénéfice imposable.
Reprends tes calculs et regarde les simulateurs de prêt.
Dernière chose , une fois que tu es bien au point sur tes calculs , prévisions etc ... va voir un banquier et essaye de la convaincre ...
Tu devras maitriser ton sujet à fond
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 07 juin 2009 : 12:03:06
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Bonjour Calibri,
En effet, c'est bien de vouloir entreprendre mais on ne s'improvise pas rénovateur puis bailleur en 2 coups de cuillère à pot.
1) Si le prix de vente effectivement est de 260000 euros et que vous pensez toucher 4000 euros de revenus locatifs, ça veut dire un rendement brut de (4000*12*100/260000) 18,46% qui est un excellent rendement qu'on peut peut-être expliquer par un prix de vente de la part de votre grand-mère particulièrement bas (actuellement un rendement à plus de 10% est rare). Ça c'est un point qui vous est particulièrement favorable. Comment avez-vous estimé les revenus locatifs ?
2) Concernant le prêt, comme vous l'a dit Philippe30, si votre banquier acceptait de vous prêter 360000 euros sur 20 ans à un taux de 5%, vous auriez des mensualités de 2400 euros /mois environ.
A ces 2400 euros de dépenses mensuelles, il faudrait rajouter :
- la taxe d'habitation : demandez à votre grand-mère quel en est le montant
- les charges non locatives (eau et électricité des communs)
- l'assurance propriétaire non occupant
- l'imposition qui au début au moins ne devrait pas être très importante vu vos revenus d'activité faibles
Au final, vous pourriez effectivement peut-être avoir un revenu complémentaire grâce à cette activité de bailleur
3) La gestion locative : si vous décidiez de vous en occuper vous-même, c'est quelque chose qui demande un peu de travail mais surtout pas mal de connaissances et une certaine disponibilité. Ce bien est-il proche de l'endroit où vous habitez ? Ceci simplifie les choses. Enfin, la gestion prend d'autant plus de temps que votre nombre de locataires est important : combien prévoyez-vous de faire de lots ?
4) La rénovation et la création de ces lots me paraissent ce qu'il y a de plus difficile étant donné votre probable manque d'expérience. Il faut je pense que vous vous fassiez conseiller et pas seulement par les artisans qui vont intervenir. Pendant la phase de travaux, qui peut durer plusieurs mois, vous n'aurez pas de rentrée d'argent et comme le dit Philippe30, il faut donc au niveau du prêt bancaire demander à votre banquier un remboursement différé.
Au total, les conseils que je me permets de vous donner :
- prenez tout votre temps ; lisez ce forum et d'autres
- vous avez fait faire des devis pour avoir une estimation du coût des travaux : montrez les à quelqu'un qui s'y connait.
- vérifiez par plusieurs sources que les revenus effectifs locatifs seraient bien de 4000 euros ; vérifiez que le marché locatif de l'endroit où se trouve ce bien est dynamique.
- une fois ces éléments, allez voir plusieurs banquiers mais étant donné vos faibles revenus, il faut que vous maitrisiez votre projet sur le bout des doigts pour qu'ils acceptent de vous prêter autant d'argent.
La question doit être, mon projet est-il viable. Même s'il ne vous assure pas de revenus complémentaires, vous pourriez avoir une réelle opportunité, étant donné le rendement brut très élevé de vous construire un patrimoine sans trop de douleur.
- en attendant, mettez un peu d'argent de côté si vous le pouvez pour les quelques dépenses initiales.
- enfin, je le répète, prenez votre temps et faites vous aider.
Tenez nous au courant du développement de votre projet.
Cordialement.
PS : aux modérateurs, pourriez-vous mettre ce post dans le forum adéquat ? |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juin 2009 : 12:23:33
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Nefer,
Si je peux me permettre, je vous trouve très sévère.
Calibri se présente comme une jeune femme naïve, au sens littéraire, ayant l'envie d'entreprendre qui cherche des infos pour évaluer la viabilité de son projet.
Alors que la plupart des intervenants démontent son projet sans vraiment lui apporter de conseils (en dehors de Philippe30), vous fermez son topic car le multipostage est interdit.
Vous serait-il possible de fermer ce topic, de transférer ma réponse précédente sur l'autre et de le réouvrir. Ainsi, elle pourrait nous tenir au courant de son projet (ou d'un autre peut-être plus modeste) qui aboutirait ou pas. Je trouve que mettre une grande claque à quelqu'un de 22 ans qui veut aller de l'avant ne me paraît pas une bonne chose.
Cordialement. |
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calibri
Nouveau Membre
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4
 Posté - 07 juin 2009 : 13:19:06
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Bonjour,
Merci beaucoup pour vos conseils et vos réponses.
1 ) La maison se situe prêt d’un aéroport en Ile de France, à 30 minutes en voiture de Paris et à 15 minutes de l’endroit où je vis. J’ai estimé les revenus locatifs de la façon suivante :
- 2 F2 en rez de chaussée dont 1 avec jardin = env. 1 500€
- 2 F2 au 1er étage + 1 studio = env. 1 800€
- 1 Grand F3 au 2e étage = env. 900€
Donc remboursement de ce crédit d’environ 2 400€ / mois, je laisserai donc 1 000€ sur ce compte ce qui après quelques temps me permettrait de rembourser mon crédit si les logements ne sont pas loués, pour les diverses dépenses dont vous m’avez parlé, la taxe foncière etc. et me ferait dans un premier temps un virement mensuel de env. 600€.
2) Sous vos conseils j’ai regardé le site meilleur taux est effectivement les mensualités n’ont rien à voir avec ce à quoi je pensais. (Le coût du crédit est ENORME !!!)
Oui j’avais pensé au remboursement différé le temps des travaux.
Ma grand-mère paye 97€/ mois de taxe foncière donc 1 164€ annuel.
Pouvez-vous m’éclairer sur les charges non locatives, et l’assurance propriétaire non occupant. Comment en faire une estimation et à quoi ça correspond ?
Philippe comment calculer l’intérêt d’emprunt ? Et dans le calcul des bénéfices imposables le terme « charge » englobent quoi précisément ? Les assurances, les charges non locatives ?
Dans le cas où mon idée ne serait pas une bonne idée, je pense que la banque pourrait prendre comme garantie la maison qui une fois restauré vaudra nettement plus que ce qu’elle vaut aujourd’hui.
Sous quelle forme (crédit immo ou crédit entreprise) est-il préférable de présenter mon idée à la banque ? Dois je vraiment faire deux crédits - 1 pours les travaux - 1 pour l'achat de la maison ?
Merci encore et à bientot |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juin 2009 : 13:49:12
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Je vois que vous restez optimiste et décidée, c'est bien.
citation: Pouvez-vous m’éclairer sur les charges non locatives, et l’assurance propriétaire non occupant. Comment en faire une estimation et à quoi ça correspond ?
Philippe comment calculer l’intérêt d’emprunt ? Et dans le calcul des bénéfices imposables le terme « charge » englobent quoi précisément ? Les assurances, les charges non locatives ?
Il existe des charges qui sont payées par les locataires, d'autres par le bailleur. Les charges payées par le bailleur sont pour un bien comme le votre essentiellement l'électricité et l'eau de la partie commune (couloir et cage d'escalier par ex).
Pour avoir une idée du montant de l'assurance, appelez une ou 2 sociétés d'assurances pour une simulation en leur disant que vous serez bailleur mais il faut que vous ayez une idée assez précise de la superficie des lots. Cette assurance correspond à la protection contre certains dégâts qui ne pourraient pas être pris en compte par l'assurance logement de chacun des locataires.
Pour les intérêts d'emprunt, quand vous faites un prêt, chaque mois vous payez une part de capital et une part d'intérêt du prêt avec au cours des années une part du capital qui augmente et une part d'intérêts qui diminue. Sur les simulateurs de prêts, ces 2 éléments apparaissent habituellement sur l'échéancier. Et bien ces intérêts d'emprunt, tout comme l'assurance emprunteur, l'assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière ... sont à soustraire des loyers quand vous déclarez vos revenus fonciers.
citation: Sous quelle forme (crédit immo ou crédit entreprise) est-il préférable de présenter mon idée à la banque ? Dois je vraiment faire deux crédits - 1 pours les travaux - 1 pour l'achat de la maison ?
Vraiment, laissez tomber cette idée de création d'entreprise. Il faut que vous leur demandiez un prêt immobilier pour le bien lui-même et un prêt travaux pour la création de vos lots.
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calibri
Nouveau Membre
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6
Posté - 07 juin 2009 : 14:29:30
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Je vous remercie, je vous tiendrai au courant dès que j'aurai avancé un peu.
Excellent week end. |
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gregor
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Posté - 07 juin 2009 : 17:17:56
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Maoyann citation: Vraiment, laissez tomber cette idée de création d'entreprise. Il faut que vous leur demandiez un prêt immobilier pour le bien lui-même et un prêt travaux pour la création de vos lots.
Pourquoi deux prêts différents ? un banquier étudie le projet globalement et peut accorder un seul prêt.
Qui pense ici sérieusement qu'un banquier puisse accorder un prêt aussi important sans apport personnel, à une personne ayant un historique bancaire critique, actuellement en CDD et n'ayant aucun autre bien et devant en plus assumer son propre loyer ?
Calibri si vous voulez absolument que la maison de votre grand mère soit rénovée et reste dans la famille, vous devriez convaincre les autres membres de la famille et créer une SCi familiale.
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juin 2009 : 17:40:17
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Grégor,
Peut-on fiscalement déduire de la même façon les intérêts d'emprunt liés à l'achat et ceux liés aux travaux de rénovation ?
Si oui, très bien.
Si non, comment faites vous dans la déclaration des revenus fonciers ?
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gregor
Contributeur actif
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9
Posté - 07 juin 2009 : 18:58:08
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citation: Initialement posté par maoyann
Grégor,
Peut-on fiscalement déduire de la même façon les intérêts d'emprunt liés à l'achat et ceux liés aux travaux de rénovation ?
Si oui, très bien.
Si non, comment faites vous dans la déclaration des revenus fonciers ?
Il n'y a aucune différence, regardez votre déclaration et vous ne verrez qu'une seule ligne" déduction intérets" |
Édité par - gregor le 07 juin 2009 18:58:38 |
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gregor
Contributeur actif
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10
Posté - 07 juin 2009 : 19:13:20
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calibri citation: Dans le cas où mon idée ne serait pas une bonne idée, je pense que la banque pourrait prendre comme garantie la maison qui une fois restauré vaudra nettement plus que ce qu’elle vaut aujourd’hui.
Ce n'est pas que l'idée ne soit pas bonne, elle est même excellente s'il y a des besoins locatifs dans votre secteur, le problème c'est que vous n'avez pas les reins assez solides au niveau financier pour l'assumer et que vous n'avez pas l'expérience suffisante pour assurer le suivi des travaux et la gestion des locataires mais celà peut s'apprendre sur le tas en s'informant sérieusement.
Vous ne dites pas à qui vous devez racheter la maison, à votre grand mère ou à une succession.
Il faudrait impérativement vous associer avec des personnes plus solides. (étudiez sérieusement les SCI)
La banque de toute façon exigera en garantie une hypothèque sur le bien mais ce n'est pas suffisant pour la convaincre.
Vous nous avez indiqué vous même que votre compte ne fonctionne pas au mieux, comment voulez vous convaincre un banquier ? Si vous changez de banque on vous demandera partout l'historique de vos comptes.
Les banquier établissent un scoring pour déterminer le profil de chaque client et vous n'êtes pas au top de leurs critères mais rassurez vous , nous sommes nombreux à être passés par là et quelques années plus tard cela peut s'arranger . |
Édité par - gregor le 07 juin 2009 19:24:23 |
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Lnsacorh
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Posté - 07 juin 2009 : 21:38:02
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je ne pourrais que vous donner un conseil Calibri, plongez-vous dans ce site car régulièrement cette question nous est posée, et les réponses fusent.
certains ici, nouvellement arrivés vous ont déjà donner des bons conseils rien que sur les bases sans oublié qu'une location rapporte plutôt du 2 à 3 %net que 10 ou 15% - soyons réalistes
bonne chance pour ce chantier futur. |
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jp26
Nouveau Membre
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Posté - 08 juin 2009 : 16:37:13
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bonne idée...sauf que ce n'est qu'un rève
4000 € + 1400 € = 5400 €/mois au maximum soit une capacité de remboursement de 1620 €/mois, ce qui est très très insuffisant et aucun banquier ne prêtera sans 20 % d'apport personnel au minimum sur un tel dossier
ensuite 4000 €/mois de loyer, c'est brut, estimé et quand tout est plein ce qui n'est pas garanti
en outre, 260.000 € de prix d'achat, c'est 282.000€ avec les frais de notaire et sans les travaux
désolé, dura lex, sed lex |
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calibri
Nouveau Membre
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Posté - 11 juin 2009 : 21:24:36
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merci pour vos conseils plutôt décourageant!
La maison est vendue précisement à 266 000€ frais de notaire inclus.
Je reçois 2 sté pour les devis travaux la semaine prochaine.
Je vais me lancer quelqu' en soit le résultat cela m'aura permis d'apprendre pas mal de choses qui pourront peut être m'être utile par la suite.
En vous remerciant |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 12 juin 2009 : 07:11:01
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Bonjour ,
Tu sembles très motivé Calibri voir même têtu.
Nous t'avons donner des conseils , je te souhaites bonne chance et réussite dans ton projet.
N'hésites pas à revenir pour demander des conseils.
Tiens-nous au courant du montant des devis pour les travaux.
A +
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 12 juin 2009 : 08:07:00
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petit conseil : avant de vous lancer définitivement, commencez par un contact avec votre banquier !
bonne chance et bonneréussite malgré tout...  |
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 12 juin 2009 : 09:03:38
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citation: Je souhaite acquérir la maison de ma grand-mère afin d’y faire construire des logements. Quelle est la situation géographique de la maison (village rural, petite ville dynamique, coeur de grande ville, coeur de petite ville, banlieue agréable, banlieue à problèmes... région à emploi, région à chômage...
citation: Il y a énormément de travaux, j’ai contacté plusieurs entreprises spécialisées afin d’ avoir une estimation. Je devrais en savoir + d’ici la fin du mois. Des entreprises spécialisées en quoi ? Sachez que si vous faites passer, sans autre préparation, par exemple, un couvreur car la toiture est en mauvais état et un électricien, et un peintre, ils ne feront un devis que sur leur domaine de compétence et ils n'auront même pas la capacité d'intégrer dans leur devis l'impact des interactions entre corps de métiers... Autant dire que les estimations que vous obtiendrez n'auront aucun sens.
Si vous faites passer un entrepreneur "tous corps d'état", ce sera un peu moins mal côté risque de non intégration des interactions entre corps de métiers, mais si vous l'interrogez sans avoir fait le moindre plan, l'indication qui vous sera fournie aura, au mieux, une marge d'approximation d'environ 60 % et plutôt plus... C'est à dire, qu'au mieux, la rénovation vous coûtera 1,6 fois ce qui vous aura été annoncé et cela peut aller jusqu'à 3 fois ce qui vous aura été annoncé.
citation: La rente des loyers pourraient être de 4 000€, la maison est vendue à 260 000€. Si les loyers potentiels sont effectivement d'environ 4 0 €, avant tout passage d'entrepreneur pour estimer les travaux, dites-vous qu'il vous faut réaliser les travaux pour un montant maxi de 210 000 €. Quand je dis réaliser les travaux pour cette somme, cela veut dire payer les travaux et les 25 % (et c'est souvent plutôt 30 %) de dépenses incontournables qui ne sont pas des travaux à proprement parler et qu'il faudra assumer pour réussir un jour à mettre ces futurs logements sur le marché locatif.
On fait les comptes ==> Vous devez au minimum emprunter 470 000 €, sans apport personnel, pour une opération qui comprend l'acquisition d'une maison de 260 000 €, assortie de nécessité de travaux pour 210 000 € et dont le prix de revente potentiel, pendant au moins 5 ans, à partir de la date de mise sur le marché locatif (plutôt 10 ans, cela dépend de la situation du bien), sera inférieur à 470 000 €.
Bien entendu, il faut un peu de temps pour monter l'opération et la réaliser, si on sait parfaitement ce que l'on veut, si on ne rencontre aucun bug pour l'acquisition et aucun bug pour les autorisations d'urbanisme, cela ne se fait pas en moins de 18 mois. Ce temps, "vaut de l'argent", mini 6 % annuel pour les investissements déjà en cours, c'est à dire au fur et à mesure qu'on engage des dépenses pour faire avancer l'opération !
Ca, c'était le petit cours de promotion à 2 balles... hyper simplifié mais à méditer.
citation: J’ai 22 ans, je n’ai pas d’apport et la situation de mon compte est plutôt critique. Je suis en CDD et touche net 1 400€, je paye 560€ de loyers.
Vous avez déjà une charge de loyer qui dépasse 30 % de vos revenus. Vous n'avez pas d'apport personnel. Vous n'avez aucune expérience de la "promotion immobilière" (je prend ce terme à un sens très très large, plus large que sa définition juridique ou économique). Vous n'avez pas grande expérience de la vie (22 ans). Si vous êtes déjà "travailleur" à 22 ans, je suppose que vous n'avez pas de diplôme à monnayer pour obtenir à assez court terme un métier qui vous rémunèrera grassement. Vous perspectives de rémunération mensuelle restent donc autour des 1 400 € que vous gagnez actuellement.
Si j'étais banquier, je vous expliquerai que je ne sais "miser" sur vous qu'à concurrence de l'achat d'un petit studio pouvant être rénové par vos propres mains et dont le montant final des dépenses sera de 65 000 € maxi avant mise sur le marché locatif (achat + frais pour retaper les lieux), à condition que vous m'apportiez la preuve que vous n'avez aucune charge pour vous loger vous-mêmes jusqu'à la mise sur le marché de cet investissement. Autrement dit, vous devez trouver un compagnon ou une compagne pour vous héberger à titre parfaitement gracieux ! En plus, je commence par regarder si le bien est "fluide", c'est à dire très facile à revendre dans de très bonnes conditions.
citation: (Le coût du crédit est ENORME !!!) Et oui, il n'y a rien de plus cher que l'argent.
citation: comment calculer l’intérêt d’emprunt ? On ne calcule pas les intérêts d'emprunt, on se renseigne sur les pratiques en cours quant aux intérêts. Puis, ce qu'on peut calculer, ce sont les mensualités de remboursement. Ce sont des calculs avec des exponentiel. Mais, si vous avez excel, vous avez certainement un petit fichier "modèle" qui est un tableau de simulation de remboursement. C'est un outil bien sympathique pour aborder des simulations.
citation: - Pensez vous à titre personnel que mon projet est viable ?
Je pense que vous venez de comprendre que non.
citation: - Y a-t-il des erreurs/manques dans mes calculs ? Je pense que vous venez de comprendre que oui.
citation: Je vais me lancer quelqu' en soit le résultat Vous pouvez toujours vous lancer, vous pouvez toujours signer le compromis pour acheter cette maison, ce compromis, aura, j'espère pour vous, une clause d'obtention de financement (prêt) et vous n'irez pas plus loin que la première étape ==> aucune banque ne vous accordera de prêt.
Au fait, vous avez pris rendez-vous avec des entrepreneurs, j'ignore les explications que vous avez donné pour les inviter à vous rejoindre à ces rendez-vous. Cela dit, soyez sur d'une chose, ces entrepreneurs, eux, ils ont de l'expérience et ils peuvent avoir des sous à placer... 55 chances sur 100 qu'ils aient déjà compris que vous êtes incapable d'assumer financièrement votre projet mais qu'il y a sans doute un "potentiel d'investissement" dans cette maison... alors, ils viennent voir, pour eux... à mon avis, si la maison représente "un bon coup potentiel", après leur visite, votre grand mère recevra des offres, directement où par votre intermédiaire. Mais sachez les entrepreneurs assez expérimentés pour savoir obtenir les coordonnées de votre grand mère et pour lui faire des offres directes.
Si cette maison est "un bon coup", examinez, avec l'aide de votre banquier et de votre notaire, dans quelle mesure vous pourriez être détenteur de parts de la SCI à constituer et qui pourrait faire l'investissement. Evidemment, il faut trouver les autres membres de cette SCI et ils détiendront la majorité.
Si tous les travailleurs gagnant à au moins 1 400 € par mois avec loyer de 560 € par mois étaient en mesure de s'arrondir les fins de mois en investissant dans ce type d'opération, cela se saurait et 60 % des travailleurs français auraient déjà fait ce type d'opération, seraient devenus 3 à 4 fois plus riches, enfin pas longtemps car l'offre locative serait devenue pléthorique, les loyers seraient ridiculement bas, le système se serait effondré et tous ces gens-là seraient ruinés.
Quelle décision prenez-vous maintenant ? |
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