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pez
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 Posté - 09 mai 2010 : 12:43:08
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Bonjour à tous
Je viens d'acquérir à titre de résidence principale une maison qui s'articule en deux parties communicantes via une véranda. La seconde partie peut en être totalement isolée et dispose d'un accès indépendant et d'un jardinet.
Etant donné qu'elle se trouve sur le Bassin d'Arcachon, je pense rénover cette partie et créer une sde et une cuisine dans une grande buanderie existante afin de pouvoir la louer l'été (tout en en conservant l'usage l'hiver). Je vais donc avoir pas mal de frais.
J'aimerais vos conseils pour préparer mon projet et les démarches fiscales les plus avantageuses dans mon cas.
Je possède déjà 3 studios que je loue en LMNP pour un revenu de 14400€ (sous 1 N° de siret).
Pour le moment, je suis en micro bic (ils sont entièrement payés). Au vu de la modification de l'imposition (50 iso 71% d'abattement) j'aurais peut-être dû opter pour l'auto entreprise mais j'ai hélàs passé le délais par manque de connaissances dans ce domaine.
Si je crée une location saisonnière, puis-je la mettre sous un autre statut : auto entrepreneur ou LMNP au réel ?
Par ailleurs, j'ai lu sur le net que je devais faire une démarche auprès des impôts pour les fonciers (séparer la maison en deux ?). Qu'en est-il ? quelles conséquences cela a ?
Merci pour vos lumières car comme vous le constatez je patauge un peu!
Bon Dimanche
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 Posté - 09 mai 2010 : 14:42:15
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1/ Vous nepouvez pas mettre certians beins en microbic et d'autres au réel sauf a vcoir deux structures différente,s par exemple vos biens actuels dans votre patrimoine, et les nouveaux dans ceux de votre femmme, ou dans une SARL de mfaille ou une SNC.
2/ Les frais dont vous parlez sont essentiellement des travaux, non déductibles en meublée, mais amortissables.
3/ Sur le plan fiscal, une fois créé un nouveau logement ou plusieurs, vous devez rubriquer les fiches de type H2 téléchargeables et les envoyer a vos impots fonciers.
4/ Je pense que vous confondez bic au réel et autoentrepreneur; en autoentrepreneur vous paierez forcément des charges sociales et des impots, alors que en BIC au réel, ce n'est pas aussi évident. |
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 09 mai 2010 : 18:10:18
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Merci Ribouldingue.
En fait, je ne pensais pas à faire du micro bic d'un côté et du réel de l'autre. Je me demandais juste s'il était plus judicieux d'opter pour du LMNP au réel pour l'ensemble de mes biens, puisque je vais avoir des frais à amortir, ou si je pouvais créer une auto-entreprise pour ma location saisonnière (5000€ de revenus annuels donc peu à payer en charges) en parallèle de mon activité LMNP.
En effet, cette année je déclare 14400€ en micro bic. En remplissant le simulateur d'impôts sur le revenu j'ai vu la location meublée sous statut auto entrepreneur. Par curiosité j'ai fait les 2 calculs ...résultat : si j'avais opté pour ce choix, je paierais 600€ de moins d'impôts sur le revenu ! d'où mes questions.
Concernant les déclarations foncières, je suis un peu perdue, je l'avoue.
Je veux louer une partie de ma résidence principale en location meublée saisonnière pendant quelques semaines par an. Dois-je réellement la faire scinder en deux auprès des impôts? Que va t-il se passer en terme de taxe foncière ? pour la TH ?
Encore merci pour votre aide.
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 10 mai 2010 : 08:16:02
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Après avoir épluché le net, les diverses brochures en ligne,etc. la solution évoquée dans le topic http://www.universimmo.com/forum_un...hTerms=meublé,de,tourisme me paraît la plus judicieuse.
Quand j'aurai terminé la rénovation, je demanderai un classement en "meublé de tourisme". Je bénéficierai ainsi de 71% d'abattement (iso 50% pour les autres meublés).
Inutile donc d'opter pour un régime "au réel", qui ne serait pas plus avantageux que le micro bic : pas assez d'investissement à amortir.
Par contre, comme vous le dites Ribouldingue : "la question est plutot de savoir comment vous différenciez sur votre 2042 les revenus micro soumis au 50% de ceux soumis au 71%". J'imagine qu'on peut tenir un livre de recettes parallèle mais je demanderai au SIE pour être sûre. |
Édité par - pez le 10 mai 2010 08:19:13 |
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pez
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 Posté - 10 mai 2010 : 08:28:23
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 j'ajoute les liens vers des brochures sur les meublés de tourisme trouvés en ligne. Ils ne sont pas tous de prime jeunesse mais je pense que cela permettra à d'autre loueurs dans mon cas de se faire une idée :
-> manchetourisme.com/pdf_contribute/guide-loueur-meuble.pdf
->udotsi-nord.net/TELECHARGEMENT/.../MEUBLE de Tourisme.pdf
-> cc-estuaire.fr/cce_ot/fr/images/.../GUIDEDULOUEUR33928.pdf |
Édité par - pez le 10 mai 2010 08:31:41 |
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joulia
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Posté - 10 mai 2010 : 10:10:40
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j'ai quand meme du mal à croire que le CDI va accepter les 2 formes de declaration : une pour le meublé de tourisme (avec classement) et dedcution de 71% et le reste de vos revenus fonciers ...
demandez bien d'abord si cela est possible et merci de nous donner la reponse : cela pourra interesser bon nombre de lecteurs. |
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Posté - 10 mai 2010 : 10:32:49
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Le contribuable a pourtant bien droit a une déduction forfaitaire de 50% sur une partie et de 71% sur une autre partie.
Je concois que l'usine a gaz est complexe, mais les impots doivent en assumer la complexité, pas le contribuable.
citation: J'imagine qu'on peut tenir un livre de recettes parallèle mais je demanderai au SIE pour être sûre. Vous devez, même en étant au mcrobic, tenir une comptabilité. Elle peut être dans votre cas un simple livre des recettes en effet, mais affectant des comptes différents aux deux types de recettes, mais cela ne répond pas a la question de la séparation fiscale.
Fiscalement, il faudrait deux cases. Ou alors joindre une annexe a la déclaration indiquant la répartition des montants et leur raison d'etre. |
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 10 mai 2010 : 12:06:38
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Effectivement, ça fait usine à gaz mais dans l'absolu rien ne s'y oppose. Je loue 3 studios meublés à l'année sur Bordeaux et une partie de ma résidence principale en saisonnier et là , rien ne m'empêche de le faire classer "meublé de tourisme" puisque c'est sur le litoral.
Le problème reste la case à remplir. Je vais m'y intéresser et je vous apporterai la réponse. Remarquez, d'ici que les travaux soient finis .... ce sera la saison 2011 et les impôts auront peut-être tout mis à 50%  |
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 10 mai 2010 : 12:09:14
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Pour infos, je tiens déjà un livre de recettes pour mon activité (assez simple et aucun amortissement). Je supposais juste que les chiffres soumis à impôts étant différents je pouvais les inscrire sur un autre livre. |
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 11 mai 2010 : 20:53:22
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Bonjour à tous
Je reviens vers vous avec une réponse : j'ai contacté une personne de ma famille qui travaille dans un service des impôts. Elle s'est donc renseigné auprès de ses collègues pour m'apporter une réponse fiable.
 Oui, il est possible d'avoir meublés "normaux" et "meublés de tourisme". On ne déclare pas dans les mêmes cases :
-> case 5NO les recettes du meublé de tourisme, là l'abattement sera de 71%
-> case 5NP les recettes des locations meublées l'abattement est de 50%.
-> case 5HY le montant net des 2 rubriques (pour les contributions sociales)
Je n'ai pas de 2042C, je vous transmets donc l'info "brute".
Bonne soirée ! |
Édité par - pez le 11 mai 2010 20:58:25 |
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Posté - 12 mai 2010 : 07:31:28
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 12 mai 2010 : 23:19:44
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Merci Pez pour votre retour d'info |
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