| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 12 févr. 2010 : 19:33:24
|
Il n'y a pas de "confusion" !!
Il y a une ignorance totale du "Syndicat de copropriétaire" dans sa nature juridique !
Déja que la grande majorité des copropriétaires la méconnait, pensez donc le législateur qui n'en est certainement pas, .... et ne se préoccupe pas de savoir ce que c'est lorsqu'on lui demande de légiférer à la chaine le petit doigt sur la couture du pantalon .... 
|
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 30 avr. 2010 : 14:53:16
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 30 avr. 2010 : 15:39:51
|
Modification législative qui tend bien à démontrer que les syndicats de copros n'était pas "victimes" des banquiers, ainsi que le laisserait entendre l'ARC !
Ils étaient et sont encore dans bien des domaines ignorés (est-ce voulu ?) du législateur ... 
Il est heureux que sur cette histoire de Livret A ils sortent du congéléteur !  |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2010 15:43:07 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 30 avr. 2010 : 15:51:30
|
Bof ! Il n'y a pas grand à chose à ajouter à l'adoption de l'amendement si ce n'est la satisfaction d'un retour à la situation ancienne désormais confortée par un texte et pas seulement par une simple lettre.
Il faut regretter quand même que l'ARC ait adopté une position juridique intenable, explicitement sanctionnée par le texte qui laisse clairement apparaître que le syndicat n'est pas une association. Voir là dessus
http://www.jpm-copro.com/Resurrecti...vret%20A.htm
avec un lien vers Livret A Alerte et la controverse.
Après le décret récent, La Chancellerie annonce de nouveaux travaux. On peut espérer qu'elle va reprendre la tutelle du régime de la copropriété, le Ministère du logement conservant la charge des textes purement techniques. L'Exécutif n'est pas fait pour jouer aux auto tamponneuses (avec en plus l'arrêté calamiteux sur les honoraires des syndics).
|
|
|
|
|
|
ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
Statut:
|
|
25
 Posté - 30 avr. 2010 : 17:51:37
|
Le problème, actuel, pour les copropriétés dont l'ouverture d'un compte existe depuis un moment.....c'est la limitation des sommes au plafond unique, comme pour tout individu à compter du 1er janvier 2010.
Auparavant il était admis de déposer jusqu'à 5 fois cette limite (d'environ 15300€)
Sachant que le taux du Livret Actuel est très bas (1,25%) qu'il est perçu une commission par les syndics sur les sommes placées après des frais "forfaitaires" d'ouverture, cela peut s'avérer négatif financièrement.... Or ce n'est pas le but de la manoeuvre. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 30 avr. 2010 : 18:22:39
|
Jusqu'au 31 décembre 2008, les livrets A des syndicats de copropriétaires bénéficiaient du déplafonnement dérogatoire à 76 500 €
en vertu d'une "pratique" admise par le Ministère et qui avait fait l'objet d'une lettre de confirmation dont j'ai donné connaissance en son temps. Ultérieurement l'ARC a reçu une lettre identique.
A compter du 1er janvier 2009 il été interdit d'ouvrir des livrets A aux syndicats, plafonnés ou non, mais certaines banques en ont ouvert néanmoins.
L'amendement récent permet à nouveau des ouvertures nouvelles et étend officiellement aux syndicats de copropriétaires le plafonnement dérogatoire à 76 500 €. On peut regretter la bévue de la loi LME mais, en l'état, que voulez-vous de mieux ?
On admettra sans doute la validation des livrets ouverts irrégulièrement et les clients des banques qui ont respectés la loi seront lésés. C'est une autre affaire regrettable.
On peut regretter aussi que certaines interventions aient été effectuées pour des catégories de syndicats (les coopératifs et les syndicats avec syndic bénévole). C'est en faveur de tous les syndicats qu'il fallait agir, y compris ceux administrés par des professionnels. Pas la peine de lutter contre telle ou telle discrimination pour en pratiquer une autre.
|
|
|
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 01 mai 2010 : 14:51:41
|
|
citation:
Sachant que le taux du Livret Actuel est très bas (1,25%) qu'il est perçu une commission par les syndics sur les sommes placées après des frais "forfaitaires" d'ouverture, cela peut s'avérer négatif financièrement.... Or ce n'est pas le but de la manoeuvre.
Nous vivons cette désagréable expérience...refus du syndic de porter a l'odj ma demande de placement de sommes sur livret A sur le seul argument que "comme il prendrait 2% des sommes placées, celà ne serait pas avantageux et même en défaveur de la copro et il ne peut l'accepter au risque de se faire passer pour un détourneur de fonds"...ce a quoi je lui dit simplement mais baissez votre ponction a 0,5% ou ne prenez rien...ce serait tellement plus juste et plus simple ! Mais non...impossible de le faire plier la dessus !
Resultat, ma demande d'odj sur ce point n'est pas inscrite (pourtant valablement signifiée) et si j'ai le malheure d'aborder le point lors de l'AG, je sens que la moutarde va lui monter au nez et moi aussi !
Vive un vrai encadrement des pratiques tarifaires des syndics (evidemment, il nous reste encore la possibilité de changer de syndic...) |
|
|
|
ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 01 mai 2010 : 17:22:30
|
Il est "normal" que le syndic prenne au passage une légre rémunération ne serait-ce que pour compenser le "surplus"???? de cotisation près de sa caisse de Garantie à hauteur des sommes en jeu.
Mais effectivement 2% c'est exagré. Cela signifie que cela n'intéresse pas votre syndic, de vous ponctionner un peu d'argent ET de GERER les mouvements sur ce compte.....Sans vous demander une "vacation ou des honoraires complémentaires. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 01 mai 2010 : 18:15:19
|
La réponse d'ABCT est très raisonnable, mais j'espère néanmoins que le texte rendant obligatoire les " fonds de prévoyance travaux" (FPT) sera accompagné d'une interdiction de rémunération du syndic à ce titre.
Dans bien des cas la pointe financière est en fonction du retard apporté au paiement des factures plus qu'à l'existence d'un FPT. D'autre part celui-ci facilite les décisions relatives aux travaux de l'art. 14-2 qui génèrent à juste titre des honoraires pour le syndic. La gestion d'un livret A ou d'un autre mode de placement ne nécessite aucune prestation significative par son coût. Si le syndic peut tirer quelques facilités de son banquier en lui apportant 20 ou 40 livrets A, tant mieux pour lui et pour les copropriétaires.
Faut-il ajouter que la généralisation des comptes bancaires séparés pourrait s'accompagner d'une modification du mécanisme de la garantie financière et d'une réduction sensible de son coût ?
|
|
|
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 01 mai 2010 : 19:57:39
|
Avoir un livret A pour une copropriété ,même si le montant des intérêts n'est pas à négliger c'est surtout la sureté d'avoir une somme X de disponible.
Pour le montant le gros "hic" c'est que quelque soit le nombre de lots pour UN syndicat le plafond reste identique |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 01 mai 2010 : 20:19:04
|
"Faut-il ajouter que la généralisation des comptes bancaires séparés pourrait s'accompagner d'une modification du mécanisme de la garantie financière et d'une réduction sensible de son coût ? "
Cela concerne les caisses de garantie des syndics.
En assurance quand les risques à couvrir diminuent les primes peuvent diminuer.
En cas de compte séparé il n'y a plus à couvrir les fonds qui ne sont plus détenues, mais il reste à couvrir la responsabilité du syndic pour ses risques professionnels (Ses fautes, volontaires ou non). |
|
|
|
MFr
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 10 mai 2012 : 10:49:53
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Jusqu'au 31 décembre 2008, les livrets A des syndicats de copropriétaires bénéficiaient du déplafonnement dérogatoire à 76 500 €
en vertu d'une "pratique" admise par le Ministère et qui avait fait l'objet d'une lettre de confirmation dont j'ai donné connaissance en son temps. Ultérieurement l'ARC a reçu une lettre identique.
A compter du 1er janvier 2009 il été interdit d'ouvrir des livrets A aux syndicats, plafonnés ou non, mais certaines banques en ont ouvert néanmoins.
L'amendement récent permet à nouveau des ouvertures nouvelles et étend officiellement aux syndicats de copropriétaires le plafonnement dérogatoire à 76 500 €. On peut regretter la bévue de la loi LME mais, en l'état, que voulez-vous de mieux ?
On admettra sans doute la validation des livrets ouverts irrégulièrement et les clients des banques qui ont respectés la loi seront lésés. C'est une autre affaire regrettable.
On peut regretter aussi que certaines interventions aient été effectuées pour des catégories de syndicats (les coopératifs et les syndicats avec syndic bénévole). C'est en faveur de tous les syndicats qu'il fallait agir, y compris ceux administrés par des professionnels. Pas la peine de lutter contre telle ou telle discrimination pour en pratiquer une autre.
Bonjour,
JPM reprenant ci-dessus les tenants et aboutissants du sujet Livret A, je vous résume mon problème : à l'unanimité, "l'AG (2012) autorise le syndic à placer les fonds de trésorerie recueillis sur un Livret A, et à capitaliser les intérêts produits par ce placement sur ce même livret A".
La copropriété dispose, par ailleurs, d'un compte bancaire séparé.
Le syndic me demande, en tant que Présidente du CS, de faire une lettre déclarant sur l'honneur que : "l'Association n'est pas soumise ...".
Est-ce que l'amendement (ou autre texte) donne des précisions sur les formalités d'ouverture du livret A ? En 1 mot, suis-je obligée de faire cette attestation ?
Merci d'avance. Sincères salutations. |
|
|
|
|
|
33
Posté - 10 mai 2012 : 11:27:19
|
Mfr :" Le syndic me demande, en tant que Présidente du CS, de faire une lettre déclarant sur l'honneur que : "l'Association n'est pas soumise ..."."
Le CS n'a aucun pouvoir de décision. L'AG a décdié d'ouvrir un livret au nom du syndicat. Le syndic mandataire DOIT exécuter les décsions de l'AG ET le CS devra vérifier si ce livret A a bien été ouvert, et au nom du SDC.
Le président du CS n'aucun droit de gérer le SDC, d'engager des fonds au nom du SDC, et de signer contrats, commande, OS,.....
Donnez nous la totalité de cette déclaration su l'honneur. Quelle est cette association ?? décalration sur l'honneur sur QUOI ??
|
|
|
|
MFr
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 10 mai 2012 : 12:04:27
|
Bonjour Philippe388 et merci pour votre réponse. Ci-dessous le texte du mail (réponse du comptable au gestionnaire) que F voudrait me voir écrire pour procéder à l'ouverture du livret suite à la décision d'AG :
Pour toute ouverture de livret A sur un compte de syndic (uniquement sur les comptes séparés pour F), il est impératif de:
-fournir le PV de l' AG qui précise l'accord pour l'ouverture du livret A ( ne pas préciser le montant à placer sur ce livret)
-Le président doit établir une attestation sur l'honneur déclarant que:
l'association n'est pas soumise à l'IS
l'activité non lucrative reste significativement prépondérante
le montant des recettes d'exploitation encaissées au cours de l'année civile au titre des activités lucratives n'excède pas 60 000 euros.
La gestion de l'organisme reste désintéressée.
Dater et signer
D'après ce que vous me dites, je suis légitime à refuser cette démarche ?
Encore merci. |
|
|
|
|
|
35
Posté - 10 mai 2012 : 12:34:58
|
Mfr : Le mandataaire élu du SDC est le syndic et personne d'autre !!
UN syndicat de copropriétaires n'est en aucun cas une association à but non lucratif ou pas !!!
Un SDC n'est pas soumis à l'IS, on ne parle pas de compte d'exploiration et de recettes pour un SDC, ....
Votre syndic est il réellement syndic !!! on peut réellement se le demander. Est ce la banque qui ouvre le livret A qui demande cela, et nous savons que les banaques n'y connaissent rien la copropriété.
Confondre une association et un SDC pour une banque , peut-être mais un syndic qui fait la même chose est plus que préoccupant.
EN tous les cas SEUL le syndic est mandaté par son contrat pour signer l'ouverture d'un compte bancaire, d'un livret AN un contrat d'assurnaces, une commande, un OS, les chèques, ......
Le président du CS - et non le président d'une association loi 1901 - n'a rien à signer au nom du SDC. SI un président du CS signe un contrat, une commande, un OS, ....... il engage sa responsabilité personnelle, au risque de condamnations devent les tribunaux.
Les termes de ce courrier ne sont pas des termes de la copropriété : association, IS, activité non lucrative,attestation sur l'honneur, recettes d'exploitation, activités lucratives, la gestion de l'organisme !!!
QUi est ce syndic qui peut vous demander cela ????
En tant que président du CS : un courrier lui demandant les textes de lois de la copropriété qui parlent d'IS et de compte d'exploitation, et d'attestation sur l'honneur signée par le président du CS pour l'ouverture d'un compte bancaire ou d'un livret A !!!
La seule des signatures sur un document officiel serait la signature du contrat de syndic, mais un président de séance, non membre du CS pourrait signer ce contrat.
UN conseil : présidente du CS, je chercherai dès à présent un autre syndic; celui-ci est " GRAVE de chez GRAVE" !!!! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 10 mai 2012 : 12:51:41
|
Il faut admettre que les autorités de tutelle des banques n'ont rien fait pour donner un coup de main aux syndicats de copropriétaires.
C'est manifestement la banque qui demande cete attestation, ce qui montre qu'effectivement les banques elles-mêmes ne connaissent rien à la copropriété.
Rappel sur ce point de la procédure engagée par l'Autorité de contrôle prudentiel contre le Groupment français de caution dans l'affaire Urbania.
Il est bien évident que les provisions sur charges ne constituent pas un chiffre d'affaires et l'activité d'un syndicat de copropriétaires est purement civile et désinteressée.
Ce serait une occasion de sortir sur UI un cas pratique solidement monté comme on a pu le faire dans le passé.
|
|
|
|
|
|
37
Posté - 10 mai 2012 : 13:27:17
|
JPM :" C'est manifestement la banque qui demande cete attestation, ce qui montre qu'effectivement les banques elles-mêmes ne connaissent rien à la copropriété."
La banque n'y connait rien sur les statuts juridiques et le loi de la copropriété, c'est une évidence, MAIS que dire de ce syndic qui demande de signer une déclaration sur l'honneur au président du CS au nom du SDC et qui n'a aucun droit de signer à la place du mandataire syndic, avec des termes qui n'ont rien à voir avec la copropriété ????
Ce syndic a un devoir de conseil envers la banque et envers les copropriétaires. La moindre des choses pour ce syndic c'est aussi de contacter son service juridique si il est débutant dans cette profession !!!!
Un banquier et un syndic qui n'y connaissent rien, font signer des papiers qui engage une personne qui n'a aucun pouvoir de signer au nom du SDC, pour ouvrir un livret A !!! On croit réelleement réver sur le professionnalisme de ces 2 pros !!!
On ne peut pas rire de cette situation, ou un banquier et un syndic, qui gère des fonds importants, font n'importe quoi !!! et sans rien vérifier si un tel document est juridiquement valable.
Je suis président de CS, et dans un tel cas, je serais très en colère envers ce syndic et cette banque. Je mettrai en cause la responsabilité du syndic pour non-respect de la loi de la copropriété et d'exiger une tel document totalement illégal. Je mettrai en cause également ce banqueir en adressant à la direction ce courrier et cette demande sans base juridique.
Je parlerai de ce courrier dans mon rapport annuel d'activité et devant les copropriétaires de l'AG. C'est innaceptable !!!.
On parle d'argent des copropriéatires !!!! On comprend pourquoi le cas URBANIA est significatif, ou ce grans syndic et les banques ont joué au casino avec les fonds des copropriétaires.
JPM : n'oubliez pas de metre dans le même sac d'incompétence banquier et syndic dans le cas de Mfr !!! 
|
|
|
|
MFr
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
38
 Posté - 10 mai 2012 : 13:28:24
|
Re-bonjour et merci pour vos précisions.
Philippe388, je ne sais si c'est la banque qui demande cette attestation, mais en tout cas, c'est la comptabilité de FONCIA (1 des nombreux FONCIA de la ville) qui a envoyé le mail et les termes de l'attestation à écrire ...
Vous tous qui êtes sur tous les sujets, vous ne pouvez sans doute pas emmagasiner le nom de tous les demandeurs dans mon genre, mais c'est moi qui vous posais récemment la question : 2 copropriétés-1 loge à laquelle vous avez abondamment et avec pertinence répondu ! Encore merci.
Si je vous rappelle cela, c'est qu'après ces 2 sujets importants, dont le traitement par le syndic est plus qu'insatisfaisant, on serait bien tenté de changer de syndic !
Le précédent avait été "destitué" par voie de référé (à ma demande - dépassement des 3 ans) : on espérait avoir, avec un "grand" syndic, toutes les réponses adéquates aux nombreux problèmes d'une copropriété ... On s'aperçoit que c'est plus le syndic qui nous les crée que la copropriété elle-même !!! |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 10 mai 2012 : 15:22:38
|
Choisir un "grand-gros" syndic en pensant avoir une bonne gestion c'est faire entrer le loup dans la bergerie !!!
Un "gros" soumis à ses actionnaires n'a l'oeil rivé que sur ses marges et son chiffre d'affaire ! La qualité de ses services n'est généralement pas son soucis premier !
Il faut toutefois encore une fois relever avec JPM la méconnaissance du monde de la copropriété par les organismes bancaire.
Ne pouvant être classé dans la rubrique "entreprise" nous le sommes dans celle "association", avec les demandes folkloriques qui vont avec, depuis l'attestation de déclaration en préfecture jusqu'à celle au registre du commerce et des Sociétés.
Pour répondre à Mfr : il ne doit tenir aucun cas de la demande du "comptable du syndic" !
Un pdt de CS ne connait QUE LE syndic, ici son employé gestionnaire de son syndicat.
C'est à lui, en qualité de mandataire du syndicat, de répondre aux demandes de la banques, étant aussi le mandataire du compte "séparé", si réellement il y a un compte séparé faute de vote d'une dispense (Surprenant chez F...).
Un pdt de CS ne procède à aucun acte engageant le syndicat, certainement pas ici une "Attestation" !
Entre la question que vous posez ici et le folklore des pratiques pour votre employé logé sans logement, il serait temps de vous préoccuper de trouver un "bon" syndic à même de répondre à vos demandes !
Et certainement pas un "gros" ! |
|
|
|
40
Posté - 10 mai 2012 : 17:42:31
|
FONCIA propose de tels documents à signer par le président du CS !!!!
Mfr : Vous pouvez envoyer ce courrier à l'association ARC. Car cela est important, et doit être dénoncé.
Il ne s'agit pas de la méconnaissance des banques seulement mais d'un des plus syndics de France. Incompétence totale car ce document ne concerne même pas la copropriété.
JPM : Avez vous noté que ce syndic est Foncia, l'un des plus grands administrateurs de bien !!! qui appartient à la BPCE - banque populaire/ caisse d'épargne - le même que Lamy.
Mfr : quittez Foncia et la BPCE en même temps !!! car ce documetn qu l'on vous demande est un document juridique pour ouvrir un livret A !!! cela fait peur  |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
JPM et l'ARC s'amusent (Livret A) 
