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sinska
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 Posté - 13 sept. 2010 : 13:39:59
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Bonjour à toute la communauté.
C'est encore moi, "Marie la poisse".
Je souhaite faire appel à votre expérience, votre avis, votre bon sens, bref, vos conseils :-)
Résumé de la situation :
EDL fait le 2 juillet :
- lavabo fêlé (une fine fêlure extérieure que nous n'avions pas remarqué puisque le lavabo ne fuit pas)
- impact (d'environ 1 cm²) dans une lame de PVC sur la porte de service (la porte est en métal, couverte par une dizaine de lames de lambris PVC ). Le trou ne traverse pas la porte, l'air ne rentre pas et il est impossible de voir à travers.
Retenue sur caution selon devis joints :
194 euros pour le remplacement du lavabo
1240,25 euros pour le remplacement de toutes les lames PVC.
Nous souhaitons contester cette retenue.
Nos éléments sont les suivants :
- le lavabo est d'origine (vert comme la baignoire, le bidet et les faiences). Il a entre 30 et 50 ans (nous ne nous souvenons plus de la date de construction de la maison. Le propriétaire nous avait montré les plans lors d'une expertise (une autre affaire), mais la date nous échappe. C'est soit 1979, soit 1960.
Dans tous les cas, selon toutes les grilles de vetusté que j'ai pu trouver sur internet, la durée de vie d'un lavabo est de 25 ans maxi.
Si nous devions calculer un pro-rata, nous serions donc à 0.
- L'offre de prix pour le remplacement du lavabo ne mentionne pas l'adresse du chantier. Il pourrait tout aussi bien s'agir du remplacement d'un lavabo dans un autre de leurs biens en location.
- Concernant le remplacement des lames, c'est plus complexe. Nous pensons que la porte n'est pas d'origine, mais nous ne savons pas de quand elle date. Difficile donc de calculer un pro-rata.
Effectivement il y a eu dégradation du bien, mais pas au point de le rendre inutilisable.
En outre, le devis de 1240 euros me parait sur-gonflé. Le remplacement de la porte en totalité ne couterait sans doute pas ce prix là .
Nous ne savons donc pas de quelle manière contester ce document. Partiellement ou totalement ? D'après l'agence, il aurait suffit de mettre un peu de mastic dans le trou. Nous n'y avons malheureusement pas pensé avant !
Que pensez vous de notre contestation ?
Dans l'ordre, devons nous d'abord envoyer un recommandé au proprio en le mettant en demeure de rembourser X euros du dépot et indiquant nos arguments, puis seulement s'il refuse (et ce sera le cas), contacter le médiateur ?
D'avance merci à tous pour votre aide !!
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maoyann
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Posté - 13 sept. 2010 : 16:38:11
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Bonjour Sinska,
Combien de temps êtes-vous restée dans ce logement ?
Pour le lavabo, vous le savez certainement, il n'y a pas de grille de vétusté légale. Si comme vous le dites, le lavabo a plus de 30 ans d'existence, on ne peut bien évidemment pas vous retenir son remplacement intégral. Par contre il existe une fêlure qui était absente à l'EDL d'entrée. Vous pouvez considérer qu'il existe quand même un petit préjudice au bailleur. Les grilles de vétusté indiquent d'ailleurs une valeur résiduelle. Vous pourriez proposer de participer au changement du lavabo pour par ex. 10 à 15% de la somme représentant son remplacement.
Pour les lames PVC, d'après ce que je comprends elles ne sont que de l'habillage de la porte qui elle est en métal. On ne peut là non plus vous faire payer le remplacement de ces 10 lattes si seulement l'une d'entre elles est abîmée.
Le devis fait par un pro spécifie précisément le remplacement des lattes pour 1240 euros ?
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sinska
Nouveau Membre
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 2
Posté - 13 sept. 2010 : 16:43:40
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Mon mari a eu l'agence au téléphone cet apres-midi qui lui a indiqué qu'elle avait déconseillé au propriétaire de nous envoyer le courrier que nous avons recu, indiquant que si nécessaire nous irions en justice.
Les propriétaires ont répondu qu'ils s'en fichaient et comptaient nous embêter jusqu'au bout, car on les avait trop ennuyé avec nos histoires de moisissures (graves problèmes d'humidité constatés par leur propre assureur qui leur a dit devant nous que la structure de leur maison était en cause !)
Bref, après de nombreuses recherches sur le net, jai trouvé les infos suivantes sur un document de l'OPAC de Paris de juin 2009, que nous pourrions utiliser comme "base".
Les dégradations dues à une utilisation anormale sont à charge du locataire, déduction faite des abattements prévu par la grille de vétusté.
Or cette grille indique que le point de départ au calcul, soit une facture, soit la date de construction du logement.
Etant donné que nous n'avons a disposition aucune de ces deux informations, de quelle manière pouvons nous rédiger notre courrier aux proprios ?
Peut-on indiquer par exemple :
"Nous accusons bonne réception de votre courrier daté du .. et vous remercions pour l'envoi des pièces justificatives.
Nous constatons que le remplacement du lavabo ne peut être retenu sur le dépôt de garantie, puisque le lavabo date de l'origine de la maison et a dépassé depuis longtemps la durée de vie moyenne d'un appareil sanitaire (cf copie de la grille de vétusté de l'OPAC du ... ci-jointe)
En outre, nous vous serons reconnaissants de bien vouloir calculer le pro-rata de ce dont nous vous sommes redevables concernant le remplacement de la lame PVC pour la porte de service.
Pour ce faire, vous devez considérer la date indiquée sur la facture lors de la pose de la porte de service, ou, à défaut de facture, prendre en compte l'année de construction de la maison.
D'après la grille de l OPAC, la durée de vie d'une menuiserie extérieure PVC est de 15ans, assortie d'une franchise de 2 ans.
Le pourcentage d'abattement est de 5 % par année après franchise.
Durée de vie % à charge du locataire Montant
0-2 ans 100 1.240,25
3 ans 95 1.178,24
4 ans 90 1.116,23
5 ans 85 1.054,21
6 ans 80 992,20
7 ans 75 930,19
8 ans 70 868,18
9 ans 65 806,16
10 ans 60 744,15
11 ans 55 682,14
12 ans 50 620,13
13 ans 45 558,11
14 ans 40 496,10
15 ans 35 434,09
Plus de 15 ans 0 0,00
D'avance nous vous remercions pour ce nouveau calcul et et vous prions de nous envoyer par chèque le montant correspondant, accompagné d'une pièce justificative (facture avec date de mise en place de la porte de service, ou année de construction de la maison) dans les 10 jours à réception de ce courrier. "
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sinska
Nouveau Membre
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Posté - 13 sept. 2010 : 16:51:27
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Bonjour Maoyann
citation: Combien de temps êtes-vous restée dans ce logement ?
2 ans et 3 mois.
citation: Les grilles de vétusté indiquent d'ailleurs une valeur résiduelle.
C'était en effet le cas sur le document de l'opac de 1996. Cette valeur résiduelle n'apparait plus dans le nouveau document (ils y faisaient d'ailleurs reference au cas ou la date de départ du calcul n'est pas connue). Ou peut on trouver ces valeurs résiduelles ?
citation: Pour les lames PVC, d'après ce que je comprends elles ne sont que de l'habillage de la porte qui elle est en métal.
Tout à fait.
citation: On ne peut là non plus vous faire payer le remplacement de ces 10 lattes si seulement l'une d'entre elles est abîmée.
C'est pourtant l'intention du bailleur.
citation: Le devis fait par un pro spécifie précisément le remplacement des lattes pour 1240 euros ?
oui, 10 lattes , rivets, pose et deplacement compris, pas de détail, 1240,25 € !
Je ne sais vraiment pas quoi faire. Encore merci pour votre aide.
***Modération : balises insérées pour plus de clarté*** |
Édité par - maoyann le 13 sept. 2010 16:59:01 |
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maoyann
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Posté - 13 sept. 2010 : 17:10:11
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citation: C'était en effet le cas sur le document de l'opac de 1996. Cette valeur résiduelle n'apparait plus dans le nouveau document (ils y faisaient d'ailleurs reference au cas ou la date de départ du calcul n'est pas connue). Ou peut on trouver ces valeurs résiduelles ?
Leur valeur dépend des grilles de vétusté mais comme je l'ai écrit plus haut ces grilles de vétusté n'ont pas de valeur légale alors vous devriez trouver pour le lavabo entre 10 et 20% selon les grilles. Pour votre situation, le lavabo est vieux et vous êtes restée peu de temps, c'est la raison pour laquelle une modeste participation de votre part me paraîtrait juste.
Vous pouvez donc lui envoyer un courrier. Mise en demeure en LRAR. Faites plus simple que ce que vous écrivez dans votre précédent message. Ne citez pas l'OPAC, cette grille est une référence comme une autre. Ne lui donnez pas le tableau avec les sommes et les pourcentages, qu'il se débrouille.
Dans le message initial, vous écriviez :
citation: puis seulement s'il refuse (et ce sera le cas), contacter le médiateur ?
Il a l'air de mauvaise foi. Je pense que vous pouvez vous mettre en tête qu'une action en justice en l'absence de réponse à la mise en demeure aurait plus de chance d'obtenir un résultat qu'une simple médiation.
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Édité par - maoyann le 13 sept. 2010 17:10:56 |
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Sunbird
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 Posté - 14 sept. 2010 : 15:42:03
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Bonjour,
difficile d'appliquer un coefficient de vétusté lorsque l'objet n'est pas sujet à s'abimer avec l'age.
Un lavabo peut durer des décennies, voire des siècles (il y a même des gens qui paient pour avoir des vieux lavabos ;-) ).
Concernant la porte, je ne sais pas, mais le cout semble prohibitif. Comme à priori vous n'avez que des devis j'essayerais de faire passer un autre artisan pour faire le devis de la porte (si c'est possible).
Bien entendu toute contestation doit se faire par LRAR.
Après, reste la case tribunal, et ne vous privez pas de passer par le conciliateur au TI (qui contrairement au président lors d'une audience) va prendre le temps de discuter avec les 2 parties afin d'éviter le procès et de trouver un accord.
Mieux vaut une tentative de conciliation qu'un mauvais jugement. |
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BANZAI
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Posté - 14 sept. 2010 : 16:34:25
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citation: Initialement posté par Sunbird
Bonjour,
difficile d'appliquer un coefficient de vétusté lorsque l'objet n'est pas sujet à s'abimer avec l'age.
Un lavabo peut durer des décennies, voire des siècles (il y a même des gens qui paient pour avoir des vieux lavabos ;-) ).
Concernant la porte, je ne sais pas, mais le cout semble prohibitif. Comme à priori vous n'avez que des devis j'essayerais de faire passer un autre artisan pour faire le devis de la porte (si c'est possible).
Bien entendu toute contestation doit se faire par LRAR.
Après, reste la case tribunal, et ne vous privez pas de passer par le conciliateur au TI (qui contrairement au président lors d'une audience) va prendre le temps de discuter avec les 2 parties afin d'éviter le procès et de trouver un accord.
Mieux vaut une tentative de conciliation qu'un mauvais jugement.
il est bon de rappeler que le locataire n'est plus dans les lieux!
comment voulez vous qu'il fasse passer une entreprise ?
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Sunbird
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Posté - 14 sept. 2010 : 17:19:32
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citation: Initialement posté par BANZAIil est bon de rappeler que le locataire n'est plus dans les lieux! comment voulez vous qu'il fasse passer une entreprise ?
"Si c'est possible"...
On peut demander au nouveau locataire par exemple.
Aller devant un juge en disant "je conteste car c'est prohibitif", sans apporter la preuve que c'est prohibitif c'est du temps de perdu.
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Posté - 14 sept. 2010 : 22:53:06
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citation: difficile d'appliquer un coefficient de vétusté lorsque l'objet n'est pas sujet à s'abimer avec l'age.
Un lavabo peut durer des décennies, voire des siècles (il y a même des gens qui paient pour avoir des vieux lavabos ;-) ).
ce n'est pas forcément difficile, on fait une grille de vétusté et on donne une valeur résiduelle;
Un lavabo n' a pas une durée de vie infinie, et le fait qu'on en trouve de tres vieux n'a rien a voir avec la durée de vie moyenne de l'ensemble des lavabps.
C'est comme si en constatant qu'il existe une personne de 125 an on en conclu qu'il est impossible de donner un age maximum a un etre humain, ou impossible d'annoncer une durée de vie prévisible.
Pourtant c'est tres facile. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 16 sept. 2010 : 14:35:07
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: difficile d'appliquer un coefficient de vétusté lorsque l'objet n'est pas sujet à s'abimer avec l'age.
Un lavabo peut durer des décennies, voire des siècles (il y a même des gens qui paient pour avoir des vieux lavabos ;-) ).
ce n'est pas forcément difficile, on fait une grille de vétusté et on donne une valeur résiduelle; Un lavabo n' a pas une durée de vie infinie, et le fait qu'on en trouve de tres vieux n'a rien a voir avec la durée de vie moyenne de l'ensemble des lavabps. C'est comme si en constatant qu'il existe une personne de 125 an on en conclu qu'il est impossible de donner un age maximum a un etre humain, ou impossible d'annoncer une durée de vie prévisible. Pourtant c'est tres facile.
Je ne vois pas comment appliquer un taux de vétusté sur un élément qui n'a pas vocation à s'user avec le temps.
http://fr.parisrental.com/tout-sur-...vetuste.html
Je ne vois vraiment pas le rapport avec l'age d'un être humain.
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joulia
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Posté - 16 sept. 2010 : 23:37:08
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pour la contestation d'un rbt de depot de garantie, il faut saisir le juge de proximité, apres avoir mis en demeure le bailleur de vous rembourser le DG sous 8 jours, une fois le delai des 2 mois passé. Vous pourrez avancer vos arguments de vétusté devant ce juge.
le bailleur n'a aucune obligation de se rendre a une conciliation et ce sera peine perdue s'il ne vient pas: un conciliateur n'a pas de decision à prendre en la matière.
http://vosdroits.service-public.fr/.../F2289.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/.../F1785.xhtml
ne discutez pas les retenues du bailleur
mais surtout il faut faire la différence entre les annotations de l'EDL de sortie comparé à celles faites lors de votre entrée : c'est sur ces documents que le juge s'attardera en priorité pour estimer si les degradations constatées a la sortie existaient au debut ou non.
si non, alors vous aurez du mal à refuser de payer: vous pourrez juste argumenter sur la vetusté,
mais les grilles ne sont pas valables pour les bailleurs privés. donc un juge ne devrait pas se baser dessus.
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 17 sept. 2010 : 01:25:35
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Je rejoint les propos de Joulia. Une conciliation ne sert à rien. C'est du temps perdu, et si une partie n'est pas repréenté ou présente à la conciliation. Il faut forcément saisir un juge. Donc du temps perdu.
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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sinska
Nouveau Membre
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12
Posté - 17 sept. 2010 : 16:06:52
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Merci pour tous vos messages.
Quelques précisions :
Nous ne nions pas notre responsabilité dans la dégradation "infime" de la porte de service. Nous contestons en revanche le montant de la répartion, qui semble excessif en regard de la dégradation (l'agence elle-même en convient).
En outre, le devis du lavabo n'est pas recevable, dans la mesure où il ne mentionne pas le lieu du chantier à réaliser.
Nous allons envoyer un courrier AR au bailleur. Je vous tiendrai informés de la suite.
Encore merci pour vos conseils, qui nous aide à y voir plus clair, même si les avis divergent parfois :)
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Sunbird
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Posté - 20 sept. 2010 : 11:02:44
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Je ne partage pas les avis comme quoi une conciliation ne sert à rien, surtout dans des dossiers de ce type.
J'ai eu une conciliation au TI avec un locataire qui était persuadé de son plein droit suite à des conseils sur des sites et de l'ADIL concernant le dépôt de garantie. Le conciliateur était un ancien magistrat.
La discussion était détendue, et a permis à chacun de comprendre ce qui en était.
Un accord a été trouvé, et il a été soumis au Juge de Proximité pour recevoir force exécutoire.
La conciliation permet :
- parfois de rétablir un dialogue rompue
- donne une chance de plus dans des dossiers < 4000 euros
- évite de prendre un article 700
- d'avoir un avis neutre sur le dossier qui est présenté ( ce qui est rarement le cas lorsqu'on passe par le net, les associations, ou des avocats).
La cas de "Sinska" me semble typique pour une conciliation. Il ne conteste pas l'EDL mais la hauteur des sommes. Sans devis contradictoires, il ne pourra rien démontrer. Tout comme le bailleur qui devra justifier le prix du devis de la porte.
Concernant son devis non conforme pour le lavabo, il suffit de que le bailleur demande un nouveau devis et celui-ci sera conforme, des devis fournis avec une date de plusieurs mois après la première assignation ont été considérés comme suffisant.
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Posté - 20 sept. 2010 : 13:04:34
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C'est rarissime que la partie adverse aille en justice et comprenne et accpete de dire qu'elle a tord...
L'autre point est que la conciliation nécessite que chaque coté lache quelque chose, ce qui n'est que rarement le souhait des parties.
Celui qui n'a rien a lacher n'a aucun intéret a passer par la conciliation |
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Posté - 20 sept. 2010 : 13:08:08
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Je ne vois pas comment appliquer un taux de vétusté sur un élément qui n'a pas vocation à s'user avec le temps.
<== Il n'y a rien qui ne s'use pas dans la vie.
UN lavabo moderne tient une vingtaine d'année, et est beaucou p moins beau au bout de cinq ans deja...
Avec un usage normal il est difficile d'éviter des éclats d'amail ou des rayures, et puis si votre évier a deux trous et que ne voulez poser qu'un mitigeur, votre évier ou votre lavabo n'est plus bon.
Je ne connais aucun lavabo qui soit comme nuf aubout de dix ans sauf a n'avoir pas été utilisé comme il doit l'etre (deux ou trois fois pas jours voire plus). |
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Sunbird
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16
Posté - 20 sept. 2010 : 14:28:08
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est rarissime que la partie adverse aille en justice et comprenne et accpete de dire qu'elle a tord...
L'autre point est que la conciliation nécessite que chaque coté lache quelque chose, ce qui n'est que rarement le souhait des parties.
Celui qui n'a rien a lacher n'a aucun intéret a passer par la conciliation
Oui.
Sur un dossier où les éléments ne sont pas tranchés 'ce qui est le cas de ce dossier', une conciliation à mon avis permettra à l'un et à l'autre de trouver un accord surtout si les travaux ne sont pas faits.
L'avantage du conciliateur est qu'il est neutre, qu'il a le temps d'étudier le dossier, et qu'il a une bonne idée du jugement qui sera rendu par le juge de proximité de sa ville.
Ici, nous avons un cas pratique :
retenu effectuée en accord avec EDL
Lavabo, comment démontrer appliquer un taux de vétusté ? Rien.
Porte, comment contester le devis ? Difficile sans élément contradictoire.
Comme ce ne sont que des devis, il est fort probable que les réparations ne sont pas faites, où qu'elles ont été faites à moindre cout.
Le propriétaire est dans son droit, le locataire ne peut rien apporter pour plaider sa cause. Dans ce cas le locataire a tout intérêt de chercher la conciliation.
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Isidor38
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Posté - 24 sept. 2010 : 10:53:50
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Bonjour,
Une petite contribution qui ne reflète que mon avis... Savoir si la conciliation est utile ou non, ayant été dans ce type de cas, je dirai non. C'est une perte de temps. D'autant que le juge de proximité va de toute façon rechercher un terrain d'entente avant de statuer.
Les retenues sur un DG doivent être dument justifiées. D'un point de vue factuel, il est clair que la fissure du lavabo n'était pas sur l'EDL d'entrée et mérite une compensation. La dessus, je pense qu'au mieux sinska pourrra s'en tirer avec un arrangement (baisse du tarif?). Par contre pour le devis prohibitif, il parait clair qu'au regard des comparaisons EDL entrée/sortie (que je n'ai pas vus) il est tout de même difficile de justifier d'une remise à neuf complète. Normalement le locataire n'est pas tenu de remettre à neuf en partant sauf si tout est cassé à son départ et que les EDL le mentionne de manière précise...
Pour Sunbird : 1) Ce n'est pas au locataire de faire évaluer le préjudice fait au bailleur. Le bailleur est assez "grand" pour le faire seul.
2) Si des devis suffisent à des retenues sur le DG, il est tout de même vivement conseillé de faire les travaux. La cour de cassation, de plus en plus observe s'il y a eu ou non baisse du loyer ou perte d'argent suite au départ du locataire. La jurisprudence invoquée à chaque fois pour dire que des devis suffisent est tout de même à prendre avec des pincettes...
3) A mon avis l'EDL doit démontrer une utilisation anormale de la chose louée qui est la cause de la dégradation. Par exemple : des tâches noirs au dessus de radiateurs électriques ne sont pas le fait d'une faute du locataire mais factuellement si les tâches n'étaient pas présentes à l'entrée et que la tapisserie était neuve on pourrait demander la remise à neuf... Un juge ne l'entendra certainement pas de cette manière.
En gros, ayant été bailleur, vous avez intérêt à être blindé et à faire les travaux (a minima) en cas de saisie du TI car le bénéfice du doute n'est pas à sens unique... |
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Posté - 24 sept. 2010 : 13:23:44
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Et encore une fois, vous pouvez tenter de faire se prononcer un juge sur l'inexistance d'une vétusté sur un lavabo, que le locataire devrait rendre comme neuf, mais c'est illusoire, aucun juge ne vous suivra sur ce fait.
Il existe des grilles de vétusté utilisées par exemple pour les organismes de HLM et il est courant que la durée de vie d'un lavabo soit estimée entre 15 et 25 ans, la encore avec une valeur résiduelle qui peut etre discutée.
Si c'est un lavabo de collection utilisé fonctionnellement, vous pouvez arguer de que la valeur résiduelle est de 60%, encore faut-il prouver que vous ayez averti le locataire que c'est un lavabo de collection, sinon la valeur résiduelle d'un lavabo toune autour de 10% à 25% maximum, et il n'y a qu'a se promener dans les puces de n'importe quelle ville ou chez les revendeurs spécialisés pour voir qu'on peut s'en procurer vraiment pas cher.
En conclusion, le bailleur de SINSKA perdrait son temps a plaider l'absence de coefficient de vétusté d'un lavabo, en revanche, la vraie discussion portera évidemment sur la valeur résiduelle, et elle va forcément se situer entre 15 % et 25% si c'est un bon lavabo, et comme dit maoyann, 10% et 20% si c'est du tout venant...
A moins d'une expertise ou d'un accord en tre les parties, je prédis entre 10 et 15... |
Édité par - ribouldingue le 24 sept. 2010 13:27:10 |
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poupix4
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Posté - 24 sept. 2010 : 17:55:03
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je met mon grain de sel car quelque chose m'interpelle:
il s'agit de remplacer quelques lattes en plastique qui recouvrent la porte. (pour le lavabos je n'ai rien a ajouter)
le devis est de 1240 pour tout remplacer .
si vous connaissez une entreprise qui va remplacer seulement 2 ou 3 ou 4 lattes sur une porte ...
de plus ne résultat ne serait pas aussi bon en termes de solidité et de visuel
une dégradation est une dégradation est les artisans sont chers!
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Édité par - poupix4 le 24 sept. 2010 17:58:49 |
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Isidor38
Nouveau Membre
France
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Posté - 27 sept. 2010 : 10:18:11
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poupix4,
Je ne pense pas que ce soit si simple... Le juge se moque qu'un artisan préfère se déplacer pour 1240 € plutot que pour une centaine. Le juge se moque que des lattes neuve sur une porte usagé soient moins jolies visuellement... D'autant que si sur l'EDL il est marqué que seules quelques lattes sont flinguées rien ne justifiera une remise à neuf complète (à ce prix en plus) puisque l'élément en question n'est pas complètement hors d'usage.
Il m'est simplement avis que faire faire un devis d'un tel montant pour ça, c'est clairement chercher la confrontation.
Et puis, franchement en toute bonne fois, Poupix4...Vous feriez cela en tant que bailleur vous??
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Sujet |
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contestation retenue dépôt de garantie 
