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 Sujet  |
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lherry
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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 Posté - 24 sept. 2010 : 12:11:27
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Bonjour,
Je suis locataire dans une villa totalement indépendante (jardin et accès privatif) associée à une copropriété.
Jusqu'à ce jour nous avons payé des charges pour provision alors que toutes les charges de notre logement sont à notre charge, aujourd'hui j'aimerais que cela change car je veux bien payer mais pour des choses dont je bénéficie...
J'ai donc contacté notre gérant pour lui exposer mon problème qui m'a renvoyé vers le syndic en me disant que ce sont des tantièmes définis dans le règlement de copropriété.
Après demande du détail de ces charges auprès de notre syndic, il s'avère que cela concerne l'entretien des espaces verts (j'ai un petit jardin clos indépendant dont l'entretien est à ma charge), et les factures d'électricité des parties communes (je n'accède pas aux parties communes qui sont closes et destinées aux résidents des immeubles de la copropriété).
Je cotise donc à ce jour, comme je le craignais, à des services non rendus.
J'ai appelé un juriste qui m'a dit que selon le décret du 26 août 1987, ces charges récupérables ne sont dues que pour un service rendu et qu'il fallait voir ça directement auprès du gérant (ne connaissant pas mon propriétaire).
Je m'apprête donc à relancer mon gérant avant mise en demeure, mais, bien qu'ayant trouvé le fameux décret, je ne vois pas la mention "charge due uniquement pour un service rendu"...
Savez-vous où trouver cette information de manière officielle afin de la référencer dans mon prochain échange avec mon gérant ?
Merci d'avance de votre aide !
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LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
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1
Posté - 24 sept. 2010 : 12:48:05
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Voyez cette jurisprudence. Si le service ne vous est pas rendu, alors ce n'est pas récupérable.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 octobre 1997
N° de pourvoi: 95-20113
Publié au bulletin Rejet.
Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Toitot., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Weber., avocat général
Avocats : la SCP Delaporte et Briard, la SCP Gatineau., avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 4 août 1995), statuant en dernier ressort, que la Société immobilière de l'avenue de Verdun (SIAV) ayant donné un appartement à bail aux époux Y..., les a assignés en paiement de charges correspondant à la rémunération des gardiens pour l'entretien des parties communes et au gardiennage des aires de stationnement ;
Attendu que la SIAV fait grief au jugement de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, 1o qu'aux termes de l'article 2, c), du décret n° 87-713 du 26 août 1987, " lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant " ; que cette disposition n'impose pas, pour autoriser le bailleur à récupérer partiellement les rémunérations versées, que le gardien exécute lui-même ces deux tâches, mais seulement qu'il ait pour fonction de les assurer, fût-ce en les faisant exécuter par des personnes placées sous ses ordres et qu'il a pour mission d'encadrer et de contrôler ; qu'en l'espèce, ainsi que l'avait soutenu la SIAV, le contrat de travail des époux X... stipulait que " M. X... assisté de Mme X... participera à l'entretien de l'immeuble décrit ci-après et aura à charge de faire exécuter par les personnes placées sous ses ordres, les tâches qu'il n'aura pu effectuer lui-même " ; qu'il était encore soutenu que l'annexe à ce contrat, qui détaillait le taux de rémunération pour chacun des époux, faisait apparaître que ces tâches entraient bien dans leurs fonctions rémunérées ; qu'en ne recherchant pas si, comme il était prétendu, les époux X... avaient personnellement l'obligation d'assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et en subordonnant la récupération par le bailleur de 75 % des charges de gardiennage à la participation personnelle du gardien à l'exécution de ces tâches, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; 2o que la SIAV avait soutenu devant le Tribunal que, par une pétition de près de la moitié des locataires, les signataires s'étaient regroupés en association de fait pour réclamer le gardiennage des parkings la nuit en s'engageant à en assumer les frais ; qu'il prétendait que la charge représentée par ce gardiennage devait être récupérable au titre de la convention des parties ; qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SIAV qui invoquaient l'existence d'un accord collectif d'immeuble susceptible d'être opposable à l'ensemble des locataires, même non signataires, le Tribunal a violé les dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3o que les dispositions du décret du 26 août 1987, n'ayant pas un caractère limitatif, n'excluent pas que des charges non expressément énumérées puissent être récupérées par le bailleur si elles entrent dans les catégories de charges récupérables visées à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que tel est le cas des charges liées au gardiennage de nuit qui correspondent à des " services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ", au sens de l'article 23-1 dudit décret ; qu'en refusant, cependant, d'admettre que les locataires devaient contribuer à la charge financière d'une prestation qu'ils avaient pourtant réclamée, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les gardiens effectuaient un travail administratif de contrôle et de surveillance, et qu'ils n'intervenaient pas directement pour assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, le Tribunal en a déduit exactement que leur rémunération ne pouvait pas être récupérée auprès des locataires ;
Attendu, d'autre part, que le Tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que les frais de gardiennage de nuit de l'aire de stationnement ne faisaient pas partie des charges récupérables, selon le décret du 26 août 1987 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 24 sept. 2010 12:48:53 |
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 2
 Posté - 24 sept. 2010 : 13:10:24
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Mais attention a adopter une des deux attitudes suivantes:
1/ Les charges ne correspondent pas a un service rendu au locataire. En ce cas, il faut vous adesser au propriétaire et en lu refusant ces dépenses et en demandant la baisse des prochaines provisions.
2/ Les charges ne seraient pas exigible du propriétaire. En ce cas, c'est le propriétaire qui doit gérer cela avec la copropriété, mais c'est tres compliqué car cela engendre des modifications du Réglement de coproriété.
Cela ne vous regarde pas, c'est uen affaire entre votre bailleur et le sydnicat, via le sydnic.
Meme dans ce second cas, il faut encore vous adresser au propriétaire?
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100924
Loi de Juillet 1989 pour les logements loués a titre de votre résidence principale:
citation:
Article 23
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
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lherry
Nouveau Membre
France
2 message(s)
Statut:
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3
Posté - 24 sept. 2010 : 14:02:07
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Merci pour ces informations très intéressantes !
Au vu de ce que je lis, il semble que la 2nde solution soit en cause...
C'est ce qu'avait d'ailleurs évoqué mon syndic lorsque j'avais soulevé mon problème.
Ils avaient également évoqué qu'il fallait que ce soit voté lors de la prochaine assemblée compte tenu des frais à engager par les copropriétaires pour la mise à jour du règlement de copropriété...
Dans tous les cas, que ce soit compliqué ou non, cela ne me regarde finalement pas ! :o)
Je vais donc récupérer les coordonnées de mon propriétaire et lui adresser un courrier.
Toutefois reste un problème qui me semble non négligeable avant mon envoi (et qui peut jouer en ma défaveur) : ma maison de ville (ou villa comme ils l'appellent) a été donnée avec un canon de serrure de la porte d'entrée compatible avec la serrure du portillon de la résidence... Ainsi, ma clef d'origine donne accès au jardin de la résidence (même si je n'y vais jamais).
Il se trouve que pour ma part, pour des raisons de vie privée et de sécurité, j'ai changé mon canon le temps de ma période de location et ai donc rangé les clefs d'origine puisque plus d'aucune utilité, mais cela ne peut-il pas être le petit détail qui pourrait leur/lui donner gain de cause d'un point de vue juridique ?
Pour ma part, je suis prêt à leur rendre la clef, le temps de la location. Ils peuvent également me fournir un canon officiel pour ma villa incompatible avec le portillon pour me lever cet accès privilégié qui me coute si c'est ça très cher pour rien ! (>300€/an)
Merci encore pour votre aide précieuse ! |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 24 sept. 2010 : 14:26:14
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puisque vous êtes situées dans une copropriété, c'est le réglement de copropriété qui s'applique concernant la répartition des charges et notamment les clés de répartition
votre propriétaire aurait du vous fournir à la signature du bail des extraits du réglement de copropriété où figurent notamment le descriptif du ou des lots que vous louez ainsi que les clés de répartition qui s'y appliquent
ce n'est pas parce que vous n'allez pas dans les parties communes de la copropriété ou dans les allées et jardins que vous êtes exonérés du paiement de ces charges
vous avez la possibilité d'en profiter: les charges sont dues
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 28 sept. 2010 : 22:16:49
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je suis d'accord avec Bonzai : c'est UNIQUEMENT le reglement de copro qui vous donnera votre reponse.
si le lot que vous louez figure bien comme payeur partiel des charges de copro (et selon quels tantièmes), vous etes obligés de les payer ...
peu importe que vous considériez que l'entretien du jardin commun ne vous concerne pas.
la seule solution est d'en demander copie au bailleur pour verification.
apres il sera temps de voir si vous pouvez reclamer ou non 
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Charges pour services non rendus 
