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keritsu
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 Posté - 08 déc. 2010 : 20:39:17
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Avez vous le nom d'un expertise comptable spécialisé en copropriété sur lyon ?
Merci de votre contribution.
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mespres
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Posté - 10 déc. 2010 : 21:39:55
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votre demande est étrange : je ne connais pas un syndicat qui paie un expert comptable, pour la bonne raison que cela ne servirait à pas grand chose.
Contrôler les comptes d'un syndic n'est pas bien difficile, c'est la mission du CS. Votre expert comptable se résume à un livre qui vous distraira en ces temps hivernaux . |
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JB22
Pilier de forums
France
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 2
Posté - 11 déc. 2010 : 11:11:17
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keritsu ne nous a pas dit le motif de sa demande.
Si c'est pour "contrôler la gestion du syndic", il est certain "que cela ne servirait à pas grand chose." ce n'est pas son rôle.
Par contre s'il s'agit de rétablir une situation comptable incorrecte ne représentant pas la réalité, donc une mission ponctuelle, il est parfaitement dans son rôle, ce travail dépassant les compétences d'un C.S. |
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mespres
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3
Posté - 11 déc. 2010 : 15:05:04
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Le contrôle d'une gestion incorrecte est accompli par le nouveau syndic : comment continuer avec un prestataire déficient ? Un syndic est principalement un gestionnaire, il est payé pour cela. Si suspiscion, il est viré, à charge du repreneur de remettre la gestion d'aplomb. |
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keritsu
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4
Posté - 27 déc. 2010 : 20:27:32
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A vrai dire suite au contrôle exécuté par le nouveau syndic il apparait dans la reprise un compte d'attente qui pourrait être justifié par une reprise mal exécuté par l'ancien syndic auprès de l'ancien ancien syndic. Pour clarifier cette situation la volonté du conseil syndical est de demander un audit auprès d'un expert comptable spécialisé pour rétablir la situation. il s’agit d'une mission ponctuelle. |
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mespres
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5
Posté - 28 déc. 2010 : 07:13:37
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vous allez dépenser de l'argent pour rien ! votre syndic a toutes les compétences pour démêler l'écheveau, à condition qu'il ait les pièces. Un expert comptable ne pourra les inventer.
Si vous estimez que votre nouveau syndic reprend mal les comptes sur un point ponctuel, tannez le jusqu'Ã satisfaction.
Compte d'attente = trou noir. Il faut être à même d'en expliquer la teneur (commentaire ligne à ligne demandé par le décret), pour en déduire son traitement. |
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keritsu
Contributeur débutant
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6
Posté - 02 févr. 2011 : 23:18:57
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sans reponse à ma question nous avons convoqué un expert auprès des tribunaux qui devra nous trasmettre les coordonnées d'un expert commissaire au compte.
toutefois si vous en avez un n'hesitez pas a me le communiquer. cela à l air d'être rare? |
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mespres
Contributeur vétéran
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7
Posté - 12 févr. 2011 : 14:12:57
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***Modération UI : propos supprimés car inutilement discourtois***
tenez nous au courant  |
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felix1930
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Posté - 12 févr. 2011 : 15:05:36
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c'est toujours le même problème que celui que vous avez "évoqué"
dans votre sujet du 15.06.2010 ...........solde bancaire débiteur transmission.....??????????? |
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Posté - 13 févr. 2011 : 11:14:56
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citation: Initialement posté par mespres
votre demande est étrange : je ne connais pas un syndicat qui paie un expert comptable, pour la bonne raison que cela ne servirait à pas grand chose.
Contrôler les comptes d'un syndic n'est pas bien difficile, c'est la mission du CS. Votre expert comptable se résume à un livre qui vous distraira en ces temps hivernaux .
Pardonnez-nous, mais nous craignons que comme des millions de copropriétaires vous ne preniez le sujet par le petit bout de la lorgnette, ce qui a permis à des générations de syndics de cacher dans leurs comptes des horreurs au nez et à la barbe des conseils syndicaux !
Une comptabilité de syndicat de copropriétaires est une comptabilité ; or dans le reste du monde, quand des "contrôleurs" s'adressent à une assemblée pour dire "nous avons contrôlé les comptes et vous pouvez les approuver", ils doivent fonder - sous peine de commettre un abus de confiance et d'engager gravement leur responsabilité personnelle - leur position sur des diligences normées qui sont celles d'un "audit" ou en français d'une "révision comptable" : contrôle des comptes d'attente, contrôle du rapprochement bancaire, circularisation des débiteurs et des fournisseurs, vérification des comptes des organismes sociaux, etc.
Evidemment tout dépend de la taille de cette comptabilité ; mais que dans une copropriété à partir de 100 ou 150 lots on ne fasse pas intervenir des professionnels (ça peut être les contrôleurs de l'ARC qui sont très compétents, mais n'importe quel expert comptable peut faire l'affaire à condition de lui faire comprendre qu'il s'agit d'une vraie comptabilité et lui donner les textes applicables - décret et arrêté du 14 mars 2005) est une anomalie, à moins qu'il y ait dans le conseil syndical de "vrais comptables"...
En tous cas ce n'est pas à la portée de tout le monde, et surtout cela ne se résume pas comme dans 95% des cas à une vérification des factures du relevé des dépenses... |
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sybarite
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Posté - 13 févr. 2011 : 11:26:35
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Sauf que là , la question porte sur la reconstitution de compte sans éléments ! Autant un expert à une utilité (et encore) lorsque il s'agit de procéder à un contrôle avec des pièces comptables, ou pour expliquer le fonctionnement du grand livre, autant vouloir justifier des écritures d'anciens syndic. Qui plus est, à moins d'avoir une machine a remonter dans le temps, justifier un compte d'attente sans avoir les comptes des précédents syndic relève de l'utopie |
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mespres
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Posté - 13 févr. 2011 : 12:01:37
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Une entreprise est tenue par les textes d'archiver ses mouvements comptables, elle vit toujours dans la crainte d'un contrôle pointu du fisc. toutes les pièces sont archivées. Un défaut de pièces peut entrainer des conséquences très facheuses. Contrairement à un syndic, l'entreprise supporte directement une gestion laxiste.
Un syndic incompétent, laxiste (ils sont beaucoup trop nombreux) surfe sur une vague trop souvent présente : la passivité des copros. Sans parler d'escroquerie, ce type de syndic bâcle son travail. Lorsque la copro s'en rend compte , il est trop tard. Les erreurs de compta sont cachées dans un compte d'attente (par exemple) : aucune pièce ne permet de l'expliquer : elles sont parties à la poubelle. Un expert comptable ne résoudra rien.
Enfin, sauf cas très particulier, la comptabilité d'une copro reflète des opérations très simples qui se résume en quasi totalité au paiement de fournisseurs, et à l'encaissement des charges : Quelque soit la taille du syndicat, le grand livre est accessible à un conseiller syndical qui aura fait l'effort de lire quelques rudiments de compta copros. Contrairement à une entreprise, aucunes prise en compte d'immobilisation, d'amortissement, de masse salariale, d'impôts ... Bref, quantité de notions qui justifient la profession d'expert comptable.
En ce qui me concerne, il m'a fallu le décret comptable pour comprendre que les contrôles dépassait largement le pointage des factures.
Un contrôle correct d'un exercice suppose
-le pointage des factures
-le rapprochement bancaire
-la lecture attentive du grand livre (indispensable de l'avoir sous format informatique pour pouvoir détecter rapidement les erreurs )
à partir d'une balance d'ouverture maîtrisée (tous les "A nouveau" ont leur explication)
Je persiste : inutile d'être expert comptable pour faire un contrôle exhaustif. |
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Gédehem
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Posté - 13 févr. 2011 : 18:47:13
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Il ne semble pas que la question posée porte sur la nécesité ou non du recours à une "expert-comptable" (c'est une profession) pour controler les comptes d'un syndicat.
Il s'agit de tout autre chose :
"..suite au contrôle exécuté par le nouveau syndic il apparait dans la reprise un compte d'attente qui pourrait être justifié par une reprise mal exécuté par l'ancien syndic auprès de l'ancien ancien syndic. "
Autrement dit, on a un syndic qui ne sait pas comment se dépatouiller d'un "compte d'attente" mal traité par .... l'ex-syndic, lorsque celui-ci a repris la compta de son prédécésseur.
Résumé : Syndic 1 n'a pas fait ce qu'il fallait, syndic 2 a fait n'importe quoi, syndic 3 ne sait plus comment faire .. 
On note que les copropriétaires, et surtout le CS, n'ont vu que du feu dans cette affaire, et que n'était la vigilence de ce syndic 3 l'affaire aurait pu trainer encore ....
Le problème est l'incapacité dans laquelle se trouve ce syndic 3 !
C'est à lui d'apporter les réponses, au besoin en se faisant assister par qui il veut de spécialisé en la matière.
Les frais engagés seront "frais d'administration du syndicat".
L'autre question soulevée, qui n'est pas le sujet, et celle du controle des comptes par le CS.
Je rejoins un peu Mespres, en relevant que ce controle est permanent, au moins chaque trimestre. Avec en particulier à cette occasion le controle des "recettes", c'est à dire du paiement des provisions à T-1, donc de la situation des impayés et retards éventuels.
Ce controle trimestriel est incontournable dans les copropriétés un peu importantes de 100 ou 150 lots, si l'on ne veut pas crouler sous 15 registres et 25 com de factures/pièces annuellement.
Toutefois, et je rejoins ici la rédaction d'UI, cela demande quelques connaissances sur ce qu'est une comptabilité, chose que ne maitrise pas le commun des mortels, serait-il par ailleurs bardé de diplome !
On peut être ingénieur en ceci, avoir une maitise de droit, être prof de physique ou encore mécano, plombier ou secrétaire, la compta en général peut nous être en tout ou partie étrangère, ... du moins pour pouvoir en identifier les manquements...les erreurs ...et à la marge les fraudes.
C'est à cela que sert le controle par le CS.
D'où l'assistance au moins d'un comptable sachant s'y retrouver dans les écritures et les divers rapprochements.
Un "expert-comptable", sans doute pas. Un bon comptable (personne ayant un diplome de comptabilité), certainement, qui plus est avec un controle trimestriel systématique ...
Pour autant le présent sujet ne porte pas expressément sur ce point, mais sur les moyens que peut avoir un syndic pour rétablir une compta un peu "tordue" qu'il tient de 2 confrères : en se faisant lui aussi "assister", encore sous le controle du CS.
Dans la ou les fédérations auxquelles il adhère, il devrait pouvoir trouver cette assistance ('faut bien qu'elles servent à quelque chose d'utile, non ?  ) |
Édité par - Gédehem le 13 févr. 2011 19:05:12 |
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Posté - 13 févr. 2011 : 19:35:14
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le CS a tout à fait le droit de prendre un expert comptable ou un comptable tout court, car la comptabilité d'une copropriété n'a rien de très compliqué pour un comptable.
Mais ce CS avec ce syndic n°3 et le comptable du syndic seront tout à fait capable de vérifier cette seule écriture comptable d'un vieux solde, SI ils sont en possession de tous les documents comptable du syndic n°1.
L'expérience de notre SDC l'an dernier en changeant de syndic ( l'ancien était la depuis plus de 20 ans, et n°1 français) fut que cet ancien syndic n'a remis la comptabilité que des 3 dernières années, invoquant une problème informatique grave !!!! La comptbale de notre nouveau syndic était dans l'impossibilté de comprendre les soldes proposés.
Notre CS, très performant, a donc remis les documents comptables et les grands livres des 10 dernières années afin d'éclaircir les problèmes; Les seuls chiffres n'étant pas suffisant pour comprendre l'historique de la résidence, des vieilles décisions d'AG, des contentieux, .....
En tant que président de notre CS, non comptable de formation, mais petit patron !!!! ( n'en déplaise à gedehem), mais avec de très bonnes bases pour lire un bilan, un grand livre ou une balance, nous avons passé 8 heures pour finaliser la reprise de l'ancien syndic, n°1 français, mais avec des comptables qui ont du passer leur scolarité près du radiateurs.
keritsu : rapprochez vous de votre syndic et surtout de son comptable. Votre syndic n°3 aura certainement des questions à vous poser pour comprendre le passé de votre résidence. Vous gagnerez tous du temps à vous plonger quelques heures dans la comptabilité, mais vous ne trainerez plus de vieux comptes, et TOUT le monde syndic, CS et comptable partiront sur de bonnes bases.
N'amenez un expert comptable extérieur que si votre syndic n°3 ne fiat aucun effort de vous répondre ou pour vous solliciter pour régler ce problème sur UNE écriture !!
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Gédehem
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Posté - 13 févr. 2011 : 20:57:24
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"non comptable de formation, mais petit patron !!!! ( n'en déplaise à gedehem)"
Hum ... Si ce n'est pour polémiquer inutilement, je ne vois pas trop ce que je viens faire dans votre histoire : vous faites et exercez le boulot que vous voulez !!!!! 
Ceci étant précisé, votre conseil me semble judicieux ! |
Édité par - Gédehem le 13 févr. 2011 20:59:35 |
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mespres
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Posté - 13 févr. 2011 : 22:41:33
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Gedehem, je vous rejoins un peu sur votre analyse, mais à une grosse différence près. Toute personne volontaire, avec une formation initiale tant soit peu intellectuelle, peut maîtriser la compta de copro. Cela prend du temps, il faut se constituer une bibliothèque d'ouvrages adéquats ... et solliciter le forum. Un contrôle impose une matinée par trimestre, avec production d'un rapport au syndic.
Il va sans dire que les CS qui se rendent en corps constitué une fois par an dans les locaux du syndic ne peuvent faire un travail exhaustif.
Ma méthode, je crois qu'il n'y a rien de mieux : le CS me confie les pièces tous les trimestres, ainsi que le grand livre en format pdf. Je contrôle seul la compta, aidé par mon tableur (dérisoire d'imaginer un contrôle sans ordinateur). Pour le dernier trimestre, je récupère tout l'exercice : cela permet aux membres du conseil syndical d'examiner les comptes. Lorsque tout les CS procèderont de la sorte, les comptes d'attente douteux seront inexistants ...
pour revenir au cas de keritsu, le syndic en place devrait faire admettre la solution de bon sens la mieux adaptée, en intégrant que le manque de pièces est nécessairement frustrant.
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Posté - 14 févr. 2011 : 11:05:38
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gedehem : citation: chose que ne maitrise pas le commun des mortels, serait-il par ailleurs bardé de diplome !
vous avez lancé la polémique. mais êtes vous diplomé en comptabilité ?? vous nous donnez beaucoup de conseils la dessus ???
Pour info : les Pinault, les Mullier, les Leclerc, ne sont pas bardés de diplomes, un CAP simplement et une grange au bout du village pour débuter (LECLERC) !!!!!
Ne mélangeons pas la comptabilité d'une entreprise avec celle de la majorité des copropriétés dont la compta ne tient que sur quelques dizaines de pages simplement.
L'approche de la comptabilité double est peut-être plus difficile. |
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felix1930
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Posté - 14 févr. 2011 : 14:33:47
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citation: le CS me confie les pièces tous les trimestres
je pense qu'il s'agit du syndic....même si le syndic ne doit pas se "passer" des originaux factures pour la compta .
En PDF , via internet pour le reste c'est ,je pense,la bonne solution.
Une fois par an en même temps que la préparation de l'AG c'est insuffisant |
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keritsu
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Posté - 14 févr. 2011 : 15:25:26
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bonjour,
Après vérification par le syndic n°3 :
L'ancien syndic n'a pas retranscrit un compte de banque pendant la période de sa fonction tout en l'utilisant quant même. ce compte avait été ouvert pour des travaux par le syndic n°1. Ceci est une faute de gestion et nous préparons l'odj pour cette erreur incroyable.
De plus celui-ci à délibéremment créer un compte d'attente pour équilibrer la comptabilité sans corriger ce compte d'attente mais au travers d'écriture direct. Le syndic n° 1 avait fait une erreur de répartition que le syndic n°2 à corrigé mais sans rééquilibrer.
Pas évident...
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mespres
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Posté - 14 févr. 2011 : 16:01:05
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Vous voyez que l'écheveau se démèle, sans expert comptable ...
Merci felix1930 d'avoir corrigé. Le syndic me confie les pièces (factures, relevés de banque, ...) tous les trimestes, du vendredi au lundi. Légal, pas légal ? Question sans intérêt, c'est le moyen le plus efficace, voilà tout. |
Édité par - mespres le 14 févr. 2011 16:58:21 |
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2011 : 18:15:58
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"Légal, pas légal ? " ... Disons que ce n'est pas très prudent s'il se sépare en totalité de la compta du syndicat. Mais il ne s'agit sans doute pas de cela.
"Légalement", c'est lui qui la détient et qui en donne copie. |
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