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lacasa
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 Posté - 12 déc. 2010 : 14:41:25
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Quelles sont exactement les charges qui doivents être récupérées auprès du locataires pour un gardien + employé de nettoyage (40% ? 75%) ?
Dans mon immeuble il y a :
- un couple de gardiens qui assurent la sortie des containers d'ordures ménagères + nettoyage de l'entrée de l'immeuble uniquement.
- un prestataire externe qui assure le nettoyage des parties communes (escalier et pallier).
J'ai du mal à m'y retrouver dans la répartition.
Merci pour votre réponse
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bailleurx
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Posté - 13 déc. 2010 : 17:37:18
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ha c'est ça le luxe...
a mon avis tout sera a votre charge |
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Posté - 13 déc. 2010 : 22:19:22
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A mon avis, si la totalité des tâches de nettoyage ne sont pas assurées par le personnel de gardiennage la récupération du salaire et de 40 % et non de 75 % à laquelle il faut ajouter une nouvelle charge récupérable "les dépenses de personnel d'encadrement" de 10 % de leur montant
plus le montant du prestataire de service à 100 % |
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| Signature de roland MAILLET |
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RV13
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Posté - 14 déc. 2010 : 06:49:33
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bonjour
c'est là toute l'ambigüité de ce décret
1/ 75% si le couple "assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets": dans le cas présent il n'assure pas l'ensemble des 2 tâches
2/ 40% s'il assure l'une ou l'autre tâche: dans le cas présent il assure les 2 tâches mais partiellement
Seule la jurisprudence ( encore inexistante) permettra de connaître la solution. |
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Posté - 14 déc. 2010 : 09:55:41
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Tout a fait d'accord avec vous RV13, sachant que le décret stipule si les deux tâches ne sont pas effectuées le bailleur peut appliquez 40 % et non pas doit |
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| Signature de roland MAILLET |
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RV13
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Posté - 14 déc. 2010 : 10:42:45
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bonjour
M. Maillet je ne vois nulle part dans le décret trace des verbes PEUT ou DOIT |
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Posté - 14 déc. 2010 : 12:44:19
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RV13
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Posté - 17 déc. 2010 : 08:38:26
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bonjour
En réalité la bonne question à poser est la suivante:
après lecture attentive du décret 87-713 article 2 et concernant uniquement le cas où le coût du gardien est récupéré à 75%, le bailleur a-t-il le droit de faire supporter aux locataires les factures d'une entreprise qui intervient en permanence pour assister le gardien dans les 2 tâches prévues par le décret ( enettoyage parties communnes et manutention des ordures) |
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lacasa
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 Posté - 20 déc. 2010 : 15:39:00
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Merci à tous pour vos contributions. Hélas, je suis peu avancée....
Monsieur "bailleur x" qu'est ce que cela a à voir avec le luxe ??? mon cas n'est pas isolé. Dans la majorité des grands immeubles (dans les tours par exemple) le gardien n'assure pas le ménage dans les étages ! mais uniquement dans l'entrée, dans l'ascenceur, + sortie des poubelles et distribution du courrier. le reste étant asuré par un prestataire externe.
C'est un cas extrêmement courant mais pas prévu par le décret 87-713.
RV13 je suis d'accord avec votre remarque. C'est une bonne question. Reste à savoir ce que la loi prévoit comme réponse ! |
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joulia
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Posté - 20 déc. 2010 : 18:20:21
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bonsoir,
question interressante; j'ai regardé d'un peu plus près et voici un extrait d'une documentation publiée par L'INC qui pourra vous éclairer (le texte de l'arret de la CC se trouve sur Legifrance :
LES FRAIS DE PERSONNEL
Ne sont pas récupérables :
• La rémunération du gardien qui n’assure pas seul l’entretien
des parties communes et l’élimination des déchets, mais qui
participe seulement à cette tâche, concurremment avec une société
d’entretien. L’emploi du verbe “assurer” et non du verbe
“participer” dans cette disposition implique que la récupération
partielle des dépenses correspondant à sa rémunération
n’est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue
seul les travaux d’entretien des parties communes et d’élimination
des rejets, à l’exclusion de tout partage de ces activités
avec un tiers [Cass. civ. III, 27 sept. 2006, pourvoi no 05-17102].
• La rémunération du gardien, à concurrence des trois quarts,
qui n’assure pas cumulativement l’entretien des parties communes
et l’élimination des déchets [Cass. civ. III, 7 mai 2002,
pourvoi no 00-16268; Cass. civ. III, 30 novembre 2005, pourvoi
no 04-14508; Cass. civ. III, 9 janvier 2008, pourvoi no 06-21794].
• La rémunération des gardiens qui n’assurent pas directement
l’entretien et n’effectuent qu’un travail administratif de contrôle
et de surveillance sur les personnes chargées de l’élimination
des rejets [Cass. civ. III, 8 octobre 1997, pourvoi no 95-20113].
voici le lien de cette publication http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...ocatives.pdf publiée apres la modification du decret (2008)
Etes-vous locataire d'un logement HLM ou via un bailleur privé ?
savez vous s'il existe une association de locataires ?
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RV13
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Posté - 21 déc. 2010 : 08:04:29
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BONJOUR
Pour essayer d'y voir clair ( je suis bénévole dans une fédération nationale de défense de consommateurs), j'ai commencé à rédiger une petite étude que je vous livre ex abrupto; elle n'engage que moi-même et je serai heureux de la compléter avec les élémements que vous y apporterez, merci.
LOCATION selon LOI 89-462 du 06/07/1989
Etude sur la récupération locative à 75% du coût des gardiens et l’utilisation d’un tiers à compter du 01/01/2009
Décret 87-713 ou 82-955 après modification par décret 2008-14111.
1.LE TEXTE EN QUESTION
le décret 87-713 ( ou 82-955)dispose dans son article 2. C, alinéa 1 : lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à son coût ( abstraction faite des prestations listées dans le dernier alinéa du même article)sont récupérables à concurrence de 75% de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient :
• Pendant les repos hebdomadaires
• Pendant les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail
• En cas de force majeure
• En cas d’arrêt de travail
• En raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien
d’effectuer seul les deux tâches.
2. LES LITIGES
Ils sont de trois sortes :
• Aucune pièce justificative
• Imputation cumulée des 75% du gardien et du coût intégral du tiers
• Pas de modulation du taux de récupération
3. LES JUSTIFICATIFS
Contrat de travail :Le décret fait expressément allusion au contrat de travail qui définit les tâches dévolues au salarié ; ce document est une pièce justificative qui doit être portée à la connaissance e ceux qui paient ces prestations.
Le bulletin de salaire : dans l’article 2 ( c & d) est énumérée une liste d’éléments qui ne sont plus retenus dans la liste des charges récupérables
• Salaire en nature
• Intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise
• Indemnités et primes de départ en retraite
• Indemnités de licenciement
• Cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise
• La participation de l’employeur à l’effort de construction
• La cotisation à la médecine du travail
L’accès au bulletin de salaire permet de vérifier que de telles prestation, si elles figurent sur le bulletin de paie ont par la suite non été prises en compte dans la partie récupérable.
4. INTERVENTION D’UN TIERS.
Le tiers ( qui n’est pas défini )est extérieur à l’organisme bailleur : intérimaire ou entreprise prestataire de service.
Son utilisation se limite aux cinq situations prévues dans le décret.( repos hebdomadaires, congés, force majeure, arrêt travail, impossibilité matérielle ou physique temporaire).
Sa prise en charge est de 100% de la facture TTC ( loi ENL 2006 reprise dans loi 89-462, article 23 « le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense TTC acquittée par le bailleur »)
5. LA SITUATION CONFLICTUELLE
Certains bailleurs emploient un gardien qui exécute à la fois l’élimination des ordures
ménagères et le nettoyage ( partiel) des parties communes : son coût est récupéré à 75%.
Les tâches non assurées par le gardien ( par exemple le ménage des cages d’escaliers et
halls) sont confiées à un tiers ( souvent entreprise), en permanence : son coût TTC est
répercuté à 100% aux locataires.
Dans un arrêt où la sémantique de la Cour de Cassation avait soulevé un tollé, il avait été jugé que l’emploi du verbe « assurer » impliquait que le gardien devait accomplir seul et cumulativement les 2 tâches prévues au décret.( Cass.civ. 3ème 27/09/2006….en annexe)
Remarquons que le nouveau décret 2008-1411 a repris le même terme « assurer » dont le sens n’a pas changé : ce qui veut bien dire que le gardien ( dont le coût est récupéré à 75%) doit être seul à exécuter les 2 tâches obligatoires ( entretien des parties communes et sortie des ordures) ; avec cependant cette restriction nouvelle autorisant l’ intervention temporaire ( et récupérable) d’ un tiers dans des cas précisés par le décret.
C’est de l’interprétation du dernier cas que naissent les désaccords : « en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour la gardien d’effectuer seul les deux tâches », en effet certains bailleurs, prétextant de la géographie de l’ensemble immobilier, voire de son étendue ou son architecture compliquée, font appel à un tiers pour soulager le gardien de façon permanente et répondent que, dans le texte , seule l’impossibilité physique est temporaire et pas du tout l’impossibilité matérielle : d’où leur pratique de renforcer en permanence le gardien par un tiers ( souvent une entreprise)
Un peu de syntaxe : dans cette phrase essentielle le mot « permanente » s’analyse comme adjectif qualificatif, épithète du nom « impossibilité » au même titre d’ailleurs que les mots matérielle ou physique. De ce fait l’impossibilité( matérielle ou physique) n’est pas prise en compte de façon permanente et n’est pas concernée par ce décret.
Ce qui veut bien dire que le gardien (dont 75% du coût est récupéré)doit assurer seul les deux tâches obligatoires, sauf en cas d’absence et dans les situations temporaires énumérées dans le décret
A contrario soit son coût, soit celui du tiers sont exclus de ce qui est récupérable (aucune jurisprudence récente sur l’application de ce décret).
6. CONCLUSIONS
Beaucoup de bailleurs importants ont adopté cette solution qui consiste à faire intervenir un tiers en permanence pour assister le gardien : gardien à 75% et tiers à 100%. Ce qui n’est pas conforme au décret.
D’ autres bailleurs agissent de même , mais ils n’imputent en récupérable que 40% du coût du gardien : ce qui est plus équitable pour les locataires, mais cette pratique ne respecte pas non plus le décret puisqu’elle n’est possible que lorsque le gardien exécute l’une ou l’autre tâche !
Il existe néanmoins une autre alternative, d’origine étymologique cette fois : le décret fait état de charges récupérables à concurrence de 75% !
L’expression « à concurrence » permettrait de moduler ce taux de récupération du coût du gardien( 75% maxi.) lorsqu’il y a utilisation permanente d’un tiers, afin de se rapprocher de la réalité financière et d’éviter une situation conflictuelle., par consensus ou accord locatif. Une réponse ministérielle va dans ce sens ( RM 54 143 du 7 juillet 2009 JOAN 16 mars 201 p. 3131). « le bailleur n’est pas obligé d’exiger des locataires la récupération du pourcentage des charges défini dans le décret. En effet l’usage de l’expression à concurrence de, indique clairement qu’il peut décider de choisir d’appliquer, mais toujours forfaitairement un pourcentage inférieur ».
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Posté - 22 déc. 2010 : 15:23:18
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RV13, votre analyse est très bien expliqué, il est vrai que de nombreux gros bailleurs ( 20000 à 30000 logt) pratiquent ce mode de récupération parfaitement illégal.
Je viens d'être informé par une Amicale de locataires qui à refusé le détail des charges de nettoyage 2009 présentée ainsi:
Tour de 18 étages type logt sociaux ILN nombre de logt 165 surface habitable 10628 m2 répartition à la surface.
1) Salaire du gardien récupéré 75 % 29939 € ( tâches nettoyage du hall 20 m2 nettoyage 2 cabines ascenseur et sortie des ordures ménagères le mardi et le jeudi.
2) Salaire homme de service récupéré à 100 % 16515 € nettoyage une fois par semaine des 18 paliers
3) Facture entreprise TTC 16593 € nettoyage de l'escalier une fois par semaine + sortie des ordures ménagères le samedi
4) Facture du personnel d'encadrement 10 % = 1245 €
Soit un total de 64292 €
Pour l'instant en attente de négociations avec la direction début 2011.
Je vous tiendrai informé des suites.
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| Signature de roland MAILLET |
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lacasa
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Posté - 02 janv. 2011 : 20:58:54
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A la lecture de vos différents messages + lectures complémentaires j'arrive à la conclusion que :
- les frais de personnel pour un gardien qui n'assure pas seul et cumulativement les deux tâches (entretien des parties communes et l’élimination des déchets) ne sont pas exigibles au titre des charges récupérables.
Il semble que ce soit du tout ou rien! soit le gardien assure seul les deux tâches et c'est récupérable à 75%, soit il n'assure qu'une partie des tâches et dans ce cas c'est 0%, si l'on s'en tient au décret.
Le gestionnaire de biens (qui oeuvre pour mon bailleur) s'en tient aux décomptes du syndic. Je pense que je vais avoir un peu de mal à lui faire admettre que ces charges ne sont pas récupérables !!! (elles sont particulièrement élevées car elles concernent un couple de gardiens).
M. Maillet le cas que vous citez est intéressant car c'est une situation semblable à la mienne (à un détail prêt mon gardien sort les ordures ménagères chaque jour); Je pense d'ailleurs que cette situation est commune à la plupart des grands immeubles, un gardien ne pouvant assurer tout le ménage dans les immeubles de grande hauteur.
Il sera intéressant que vous vous nous informiez de la suite de cette affaire. |
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Posté - 05 janv. 2011 : 08:37:25
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Quel est le statut de votre "gardien" ? Que stipule son contrat de travail ? La loi parle de gardien et concierge mais également d'employés d'immeuble.
S'il est employé d'immeuble, la totalité de son salaire sera à récupérer sur le locataire, qu'il assure les deux tâches ou non. Les copropriétaires se partagent son logement de fonction (pas de loge !) et le téléphone, EDF, eau...
C'est la subtilité juridique exploitée par les groupes financiers surfant sur l'immobilier locatif, type de Robien, Scellier pour "charger" les locataires.
Vous avez vu le reportage sur France 2 (Envoyé Spécial) location : "contrats de dupe" ? Vous verrez que les locataires ont payé 75% du salaire du gardien mais ont refusé de payer la tierce personne en charge du ménage (société extérieure) et ils ont gagné mais à condition d'aller devant les tribunaux.
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michu
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France
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Posté - 05 janv. 2011 : 09:36:27
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Bonjour Robiencolere 90,
J'étais locataire sur un ensemble locatif Robien Scellier pendant 3 ans géré par Tartempion avec employé d'immeuble, dans les charges récupérables, ils comptent: son loyer,(lui, il paye 180€ de loyer sous formes de charges sociales), loyer pour 9 mois de 6414€, demandant des explications sur cette somme qui est au-dessus du loyer normal, il m'a été répondu qu'elle comprenait la caution.... , ils comptent aussi son portable, la prime de licenciement de l'ancien gardien, un entretien locatif et par dessus tout ils m'ont refusé un rendez vous (l'année dernière) pour avoir accès aux justificatifs de charges, je ne sais plus quoi faire .... je viens de recevoir mon DG, je le conteste sur plusieurs points et je vais écrire à ma propriétaire puisque c'est elle qui est responsable de Tartempion. Il est vrai qu'ils profitent du manque d'information des locataires et de leur confiance. Merci de vos informations et bonne journée.citation: Initialement posté par Robiencolere90
Quel est le statut de votre "gardien" ? Que stipule son contrat de travail ? La loi parle de gardien et concierge mais également d'employés d'immeuble.
S'il est employé d'immeuble, la totalité de son salaire sera à récupérer sur le locataire, qu'il assure les deux tâches ou non. Les copropriétaires se partagent son logement de fonction (pas de loge !) et le téléphone, EDF, eau...
C'est la subtilité juridique exploitée par les groupes financiers surfant sur l'immobilier locatif, type de Robien, Scellier pour "charger" les locataires.
Vous avez vu le reportage sur France 2 (Envoyé Spécial) location : "contrats de dupe" ? Vous verrez que les locataires ont payé 75% du salaire du gardien mais ont refusé de payer la tierce personne en charge du ménage (société extérieure) et ils ont gagné mais à condition d'aller devant les tribunaux.
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lacasa
Nouveau Membre
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Posté - 06 janv. 2011 : 22:17:24
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Si le syndic répercute 75% c'est qu'il s'agit d'un gardien sinon il ne se priverait pas pour répercuter 100% mais je n'ai pas vu le contrat.
Michu, le gestionnaire a l'obligation de mettre à votre disposition les justificatifs de charges pour les montants qu'il vous réclame ! c'est la loi ! Vous devez lui écrire en spécifiant cela et vous lui indiquez que s'il ne fait pas vous saisirez le tribunal d'instance. Ce n'est pas très compliqué mais il faut être bien préparés. Lisez bien tous les textes en vigueur ou faites vous aider par un organisme d'aides aux locataires. Bon courage. |
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Posté - 25 mars 2011 : 19:45:05
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lacasa , bonsoir suite de l'affaire sur la récupération du salaire du gardien à 75 %
Le bailleur social nous a expliqué que sachant que le gardien effectue le ménage du hall ainsi que le nettoyage des deux cabines d'ascenseurs plus une partie de la sortie des ordures ménagères, il faisait bien les deux tâches donc son salaire est récupérable à 75 % , nous lui avons fait remarqué que le gardien n'effectue qu'une partie des tâches de nettoyage, sachant que l'homme de service assure le nettoyage des 18 paliers et que l'entreprise se charge de l'escalier et du reste des ordures ménagères
Il maintien son point de vue et continue de facturer le salaire du gardien à 75 % plus le salaire de l'homme de service à 100 % plus le salaire d'encadrement à 10 % et la facture de l'entreprise .
Ce gros bailleur social joue sur les mots en assurant que le gardien fait bien les deux tâches ménagères , il ne reste plus que le tribunal pour trancher
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| Signature de roland MAILLET |
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lacasa
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Posté - 26 mars 2011 : 19:45:08
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Merci R. Maillet pour cette information.
Votre bailleur va tenter le tout pour le tout. Vous devriez lui adresser les textes des jurisprudences. C'est ce que j'ai fait finalement pour mon bailleur (un individuel via agence de location), pour l'instant j'attends sa réponse.
Je suppose que vous avez compilé toutes les informations?. Pour ma part j'ai retrouvé sur le site de la cour de cassation deux rejets de pourvois des bailleurs, dont un cité plus haut par Joulia. Ce sont des cas similaires aux nôtres et si vous n'avez pas les liens je peux vous les redonner.
Il est bien clair que la rémunération du gardien n'est récupérable à 75% que s'il assure cumulativement les deux tâches (ménage + sortie des déchets) ceci SEUL et non assisté d'un personnel de nettoyage.
Mais attention, depuis décembre 2008, le decret sur les charges récupérables à évolué. Justement à cause de cette ambiguité du tout ou rien qui prévalait auparavant. Ainsi, si le gardien assure l'une ou l'autre des tâches (entretien des parties communes ou élimination des rejets) les dépenses sont dorénavant exigibles à concurrence de 40%.
Si votre bailleur est récalcitrant il faudra en effet saisir le Tribunal d'Instance. Ce n'est pas si compliqué, mais il faut bien préparer votre dossier. Peut-être pouvez-vous passer par l'étape du conciliateur avant de saisir le TI.
Tenez-moi au courant.
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Posté - 28 mars 2011 : 16:39:13
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Je viens de recevoir une info de l ' ADIL du moment ou le gardien effectue les deux tâches même partiellement son salaire peut être récupéré à 75 %
Cela me semble être tiré par les cheveux.
Affaire à suivre
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| Signature de roland MAILLET |
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lacasa
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Posté - 28 mars 2011 : 19:24:34
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Pour ce qui me concerne la seule fois où j'ai contacté l'ADIL (pour un autre dossier) j'ai constaté que les informations qu'ils me donnaient étaient très fortement orientées en faveur du bailleur et de plus erronées ! par ailleurs, la personne m'avait clairement incitée à ne pas saisir la justice. Je n'ai pas tenu compte de leurs conseils et fort heureusement car j'ai gagné.
Pour le cas présent, R.Maillet je vous invite vraiment à vous appuyer sur les jurisprudences qui existent. Pour ma part c'est ce que je vais faire.
Vous verrez dans le lien ci-dessous (arrêt de la cour de cassation) pour une situation identique à la nôtre (lien déjà donné plus haut par Joulia). Vous pourriez demander à l'ADIL ce qu'ils en pensent car cela ne va pas dans leur sens !!
______________________________________________________________________________
http://www.courdecassation.fr/juris...no_9362.html
05-17.102 - Arrêt n° 1018 du 27 septembre 2006
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lacasa
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2011 : 19:26:32
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Pour ce qui me concerne la seule fois où j'ai contacté l'ADIL (pour un autre dossier) j'ai constaté que les informations qu'ils me donnaient étaient très fortement orientées en faveur du bailleur et de plus erronées ! par ailleurs, la personne m'avait clairement incitée à ne pas saisir la justice. Je n'ai pas tenu compte de leurs conseils et fort heureusement car j'ai gagné.
Pour le cas présent, R.Maillet je vous invite vraiment à vous appuyer sur les jurisprudences qui existent. Pour ma part c'est ce que je vais faire.
Vous verrez dans le lien ci-dessous (arrêt de la cour de cassation) pour une situation identique à la nôtre (lien déjà donné plus haut par Joulia). Vous pourriez demander à l'ADIL ce qu'ils en pensent car cela ne va pas dans leur sens !!
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http://www.courdecassation.fr/juris...no_9362.html
05-17.102 - Arrêt n° 1018 du 27 septembre 2006
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charges locatives récupérables pour gardien d'imme 
