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batotai
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 Posté - 16 févr. 2011 : 16:14:41
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Bonjour !
Installé depuis un an dans un appartement géré par Foncia, la joie m'étreint à l'idée de les quitter et de pouvoir enfin reprendre une relation normale avec mon bailleur...
Considérant nos relations houleuses (je les ai plusieurs fois traités de voleurs au téléphone) et leur réputation, je suppose que je vais me faire salement allumé sur mon dépôt de garantie. En effet, j'ai accumulé les "majorations de clause pénale" quasiment tous les mois malgré mes nombreuses plaintes.
Ma question est multiple :
- puis-je dès à présent ( à savoir deux mois avant de quitter les lieux ) leur envoyer une mise en demeure pour effacer cette "dette" et me ré-éditer mes quittances de loyer nettoyées de cette mention (qui me pose des problèmes pour relouer un autre appartement quand le bailleur demande a voir mes dernières quittances), et les saisir auprès du juge de proximité si leur réponse est négative ?
- puis-de dès à présent les attaquer en justice pour obtenir des dommages et intérêts ? Et la somme de 1200 euros vous semble-t-elle éhontée ?
Mon calcul est rapide, mais grosso modo, l'appartement n'avait pas de toilettes fonctionnelles (hélas je ne l'avais pas remarqué lors de l'etat des lieux, mais contesté dès le lendemain par LR) et le ballon d'eau chaude menaçait d'exploser, et il a bien fallu une semaine pour réparer. À environ 1900 le loyer mensuel ca me fait du 600 euros.
À celà je compte rajouter des dommages et intérêts pour préjudice moral, car mes potentiels nouveaux bailleurs me prennent pour un mauvais payeur (disons 200 euros) ; pour préjudice physique, cette année de lutte ayant été un facteur de stress important (encore 200 euros) ; et enfin pour préjudice financier, leurs multiples réparations m' ayant demandé de prendre des jours de congés (et re-200 euros).
Est-ce que cela semblerait un peu trop ? Ils m'ont comme à tant d'autre vraiment pourri la vie pendant 1 an, et cela va sans doute aller crescendo lorsque je ferai mon état des lieux de sortie.
Ultime question sur cet état des lieux : comme je suppose que je vais me faire assassiner par le soi disant "expert", puis-je faire appel pendant sa visite à un huissier pour pouvoir non seulement réaliser la visite dans les mêmes conditions qu'à l'entrée (une nuit d'hiver, sans lumière, à la lampe frontale) mais aussi avoir un point de vue neutre ?
Merci infiniment :)
Vivement la fin du cauchemar ! Ca me ferait une joie extrême d'avoir gain de cause, ne serait-ce que pour le principe.
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Sunbird
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 Posté - 16 févr. 2011 : 20:17:04
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Le plus simple est de contester les faits, et si vous partez comme avec l'EDL ils risquent de vous demander les pénalités jamais réglées, là vous les mettez au tribunal.
Concernant les préjudices, il faut clairement pouvoir démontrer le préjudice. Après vous pourrez toujours avoir un article 700, qui couvre rarement les frais de procédure, sauf si vous vous défendez vous même. |
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 2
Posté - 17 févr. 2011 : 08:38:06
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Désolé, mais je comprends mal, et il me semble que vous mélangez un peu tout:
citation: puis-je dès à présent ( à savoir deux mois avant de quitter les lieux ) leur envoyer une mise en demeure pour effacer cette "dette" de quelle dettes parlez-vous?
Vous présentez votre gérant de facon très négative, et c'est votre choix, mais sur le fond, la clause pénale s'exerce de droit si elle est indiquée au contrat et si vos paiements sont en retards.
Elle peut etre contestée au tribunal sur le motif de l'inégalité de traiement des deux parties.
Contestez-vous vos retards de paiements?
S'agit-il d'un SEUL retard exceptionnel ou de retards réguliers?
Y'a t'il une dette résiduelle a ce jour hors clause pénale?
citation: ...et me ré-éditer mes quittances de loyer nettoyées de cette mention (qui me pose des problèmes pour relouer un autre appartement quand le bailleur demande a voir mes dernières quittances), et les saisir auprès du juge de proximité si leur réponse est négative ? Si les retards sont le reflets de retards réels, vous ne pouvez pas leur reprocher 'vos propres turpitudes' selon le mot de la loi.
Tout dépend donc de la réponse a la question précédente.
citation: - puis-de dès à présent les attaquer en justice pour obtenir des dommages et intérêts ? Et la somme de 1200 euros vous semble-t-elle éhontée ? Pas avec profit si vous avez retrouvé un logement.... Ce que vous ne dites pas...
citation: Mon calcul est rapide, mais grosso modo, l'appartement n'avait pas de toilettes fonctionnelles (hélas je ne l'avais pas remarqué lors de l'etat des lieux, mais contesté dès le lendemain par LR) et le ballon d'eau chaude menaçait d'exploser, et il a bien fallu une semaine pour réparer. À environ 1900 le loyer mensuel ca me fait du 600 euros. Je ne vois pas en quoi c'est lié au dommages et intérets demandés au motif que cela vous rend difficile la prochaine location. C'est hors sujet, ou en tout cas un second sujet déconnecté.
En outre: Un ballon d'eau chaude qui explose, comment on fait ca?
Vous l'avez réparé: Comment? En quoi faut-il une semaine
En quoi les toilettes n'étaient pas fonctionelles??
À environ 1900 le loyer mensuel ca me fait du 600 euros <== Quel est le lien entre les deux chiffres?
citation: À celà je compte rajouter des dommages et intérêts pour préjudice moral, car mes potentiels nouveaux bailleurs me prennent pour un mauvais payeur (disons 200 euros) ; pour préjudice physique, cette année de lutte ayant été un facteur de stress important (encore 200 euros) ; et enfin pour préjudice financier, leurs multiples réparations m' ayant demandé de prendre des jours de congés (et re-200 euros).
Vous mélangez les préjudices. En tout cas on va vous trouver vénal si pas plus de justification:
Vos 'potentiels bailleurs' vous ont-ils fait un écrit?
Le stress, OK si vous n'avez pas eu de retard de paiement, mais si vous en avez-eu, vous risquez au pire une demande reconventionelle du bailleur pour le même motif, s'il est lui aussi vénal.
Pour les 'multiples réparations' (deux en fait?), il s'agit d'une affaire déconnectée:
1/ Vous demandez a votre bailleur le remboursement des réparations que vous avez faites et qui ne sont pas a votre charge en tant que locataire surtout si elles ne sont pas contestables.
2/ Avez-vous deja demandé ces remboursements, par courrier normal, par courrier RAR,
3/ Avez-vous eu une réponse négative, ou une absence de réponse a cette demande chiffrée que vous puissiez présenter au tribunal? |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2011 10:56:43 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 08:57:48
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citation: Ultime question sur cet état des lieux : comme je suppose que je vais me faire assassiner par le soi disant "expert", puis-je faire appel pendant sa visite à un huissier pour pouvoir non seulement réaliser la visite dans les mêmes conditions qu'à l'entrée (une nuit d'hiver, sans lumière, à la lampe frontale) mais aussi avoir un point de vue neutre ? Vous ne pouvez pas 'exiger les mêmes conditions que lors de l'entrée' en imposant la lampe frontale et la nuit d'hiver.
Vous pouvez venir avec qui vous voulez, y compris l'huissier que vous payez, mais ca reste un EDL contradictoire ou il faut signer une document commun.
Si vous refusez le document commun lors de l'EDL contradictoire, il faut alors faire convoquer les deux parties par votre huissier par RAR au plus tot dix jours plus tard, et vous paierez la moitié de l'huissier, mais 100% des jours de location additionnels;
citation: Est-ce que cela semblerait un peu trop ? Ils m'ont comme à tant d'autre vraiment pourri la vie pendant 1 an, et cela va sans doute aller crescendo lorsque je ferai mon état des lieux de sortie.
Même si je n'iame pas particulièrement Focnia, je trovue particulièrement scandaleux cette espèce de présentation dans laquelle vous tentez de démontrer que le but de ce gérant est de mener la vie dure à tout le monde en général et à vous en particulier pendant les premiers mois de location, et de plus en plus dure pour faire de l'EDL de sortie un ponpon....
A mon avis, vous tombez certainement sur un gérant peu compétent, comme il y en a tant, et vous avez avec lui un problème particulier que j'ai un peu de mal a identifier, d'ou mes questions, mais présenter le role d'un gérant de cette facon me semble plus que erroné.
Quel intéret aurait un gérant a traiter TOUS ses locataires de cette facon? A part de perdre ses clients, et de voir fuit tous les candidats locataires?
A ller au tribunal en vous faisant le chantre des locataires mal traités, vous risquez de n'etre guère crédible, d'autant que ce ne sera pas le sujet, surtout si vous contestez des clauses pénales. |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2011 09:02:03 |
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batotai
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Posté - 18 févr. 2011 : 13:24:13
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Je vais essayer de repondre en me passant des quotes :p
--> La clause penale s'exerce de droit ? Il me semblait qu'une mise en demeure etait necessaire, et que tout frais de relances etaient illegaux. Le bail mentionne un paiement "au premier du terme", Foncia dis que je dois payer "avant le 5". Oui, je conteste ces retards, j'envoie mon loyer entre le 1 et le 15, cela me semble etre une periode acceptable.
--> le ballon d'eau chaude devait etre aussi quasiment aussi vieux que l'appartement, et la chasse d'eau des toilettes ne fonctionnait pas. Cela ne classe-t-il pas l'appartement dans une categorie insalubre ou qqchose comme ca ? Je ne vois pas comment on peut habiter dans un appartement sans toilettes... Considerant que Foncia a bien mis une ou deux semaines a les reparer, j'estime que le loyer paye pendant cette duree n'aurait pas du l'etre, car je ne pouvais pas habiter l'appartement.
--> le prejudice moral, physique et financier que j'aimerai obtenir de Foncia est a mon humble avis justifiable. J'ai du passer 50 coups de fils, envoye 50 emails, me faire traiter comme un imbecile et insulter au telephone (un vrai florilege, dans le genre "mais si vous voulez un appartement en bon etat, louez du neuf", ou "oh mais c'est encore vous ! J'aimerai avoir autant de temps libre que vous.."), prendre 2 ou 3 jours de conges pour ouvrir la porte aux ouvriers. Je souffre de plus d'un petit psiorasis qui des que je suis stresse empire vitesse grand V. Pour la nouvelle location, non je n'ai pas de preuves ecrites que ces "clauses penales bla bla " me causent du tort, mais cela fait du plus mauvais genre aupres d'une agence. De plus, cela me fait passer pour un mauvais payeur, ce que je considere comme une atteinte a ma reputation.
--> Je n'ai pas fait la moindre reparation moi meme (manquerait plus que ca, avec 1950 euros de loyer + 2200 de frais d'agence, pour un appartement que je vais occuper une seule annee !!). Foncia a juste vendu son "pack fraicheur" au proprietaire, qui etait d'ailleurs fort marri lorsqu'il a visiter son bien. Je n'ose pas imaginer ce qu'ils lui ont facture pour un rapide coup de pinceau, une nouvelle toile de jute et un coup d'acide dans les robinets...
--> C'est bien dommage que je ne puisse pas faire l'etat des lieux de sortie dans la meme situation que l'etat des lieux d'entree. Ca me semblerait logique pourtant, d'un point de vue eclairage. Et realiser l'etat des lieux avec quelques amis a qui je demande de prendre l'air particulierement patibulaires, ca pourrait pas le faire pour compenser :p ?
--> Je te trouve bien gentil avec Foncia. Ce sont eux qui m'ont arnaque (ainsi que le proprio), aggresse verbalement, tente de m'extorquer de l'argent en plus avec leurs quittances payantes, j'ai du les menacer d'huissier pour avoir les quittances etc... De plus il me semble si j'en crois les nombreux sujets qui en parlent, que la legalite de cette "majoration clause penale" est fortement discutable ?
Ils ont encore 1800 euros de DG a moi ces braves gens, si je ne fais rien je suppose qu'ils vont gentiment se servir pour se rembourser de ces "retards", et il y en a bien pour 200 euros maintenant. C'est pour cela que je me demande si, legalement, j'ai une chance d'avoir gain de cause en les assignant avant la fin de mon bail, ou s'il vaut mieux que j'attende d'etre parti et qu'ils me prennent effectivement cet argent.
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batotai
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Posté - 18 févr. 2011 : 13:31:57
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citation: Même si je n'iame pas particulièrement Focnia, je trovue particulièrement scandaleux cette espèce de présentation dans laquelle vous tentez de démontrer que le but de ce gérant est de mener la vie dure à tout le monde en général et à vous en particulier pendant les premiers mois de location, et de plus en plus dure pour faire de l'EDL de sortie un ponpon....
Je ne connaissait pas Foncia avant, mais depuis un an, je decouvre avec stupeur que cette societe pratique la facturation des quittances et des relances en toute illegalite. Depuis des annees. Sur des millions de gens. Qui pour la plupart je pense, paient directement des qu'ils recoivent une bafouille avec marque "indemnite" "penale" "huissier". Ce qui me semble completement incroyable.
Leur but n'est pas de me mener la vie dure, juste de me pomper le max d'argent. Je trouve ca regrettable, et je n'aimerai pas travailler pour ce groupe, j'aurai du mal a me regarder dans la glace le soir.
Il me semble de plus acquis que Foncia essaie systematiquement de garder le max du DG, au lieu d'agir en bailleur humain et responsable (il doit y avoit des milliers de ces histoires sur le net). C'est pour cela que j'aimerai bien leur couper l'herbe sous les pieds. Si on ne fait rien, cette societe, commes les Hestia et compagnie, continueront de pratiquer une sorte de racket a la limite de la legalite.
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Sunbird
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Posté - 18 févr. 2011 : 13:49:39
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Je répète. Vous contestez tous les points dans un RAR à Foncia, en disant que X,Y,Z sont illégaux et que vous ne paierez pas des frais illégaux, que cette lettre vaut pour les frais qu'on vous demande et ceux à venir.
Suivant le temps que vous resterez Foncia devra soit vous assigner, ou ils les retiendront sur le DG lorsque vous partirez.
Si ils vous assignent, ils vont se faire débouter, et là vous aurez le rôle de la victime, et vous demanderez un article 700, et pourquoi pas des DI.
Si ils retiennent sur le DG, vous serez obligé d'aller au TP. |
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7
Posté - 18 févr. 2011 : 14:14:22
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citation: La clause penale s'exerce de droit ? Il me semblait qu'une mise en demeure etait necessaire, et que tout frais de relances etaient illegaux. Le bail mentionne un paiement "au premier du terme", Foncia dis que je dois payer "avant le 5". Oui, je conteste ces retards, j'envoie mon loyer entre le 1 et le 15, cela me semble etre une periode acceptable. Le bail écrit le 01 du mois, foncia accepte le 05, après vous êtes en retard.
Ce n'est pas contestable.
Oui, la clause pénale s'exerce de droit, et la clause pénale ne sont pas des frais de relance.
Après, le tribunal peut supprimer ces frais selon clause pénale si votre argumentation est convaincante, mais il peut aussi les maintenir.
Si vous partez que vous êtes dans votre droit de payer jusqu'au 15, ca ne va pas aller dans le bon sens pour vous;
Argumentez au moins de façon crédible en disant que quand vous pouvez vous payez le 5, mais que ce n'est pas toujours facile, et que vous êtes parfois, ou souvent contraint de payer plus tard, et y compris jusqu'au 15.
citation: --> le ballon d'eau chaude devait etre aussi quasiment aussi vieux que l'appartement, et la chasse d'eau des toilettes ne fonctionnait pas. Cela ne classe-t-il pas l'appartement dans une categorie insalubre ou qqchose comme ca ? La vétusté n'est pas le défaut de fonctionnement et ce n'est pas parce votre grand-père a quatre vingt ans qu'il est forcément dément.
Si l'apaprtement était insalubre, il fallait en demander la constatation, enj l'occurence il ne l'est pas.
citation: Je ne vois pas comment on peut habiter dans un appartement sans toilettes... Considerant que Foncia a bien mis une ou deux semaines a les reparer, j'estime que le loyer paye pendant cette duree n'aurait pas du l'etre, car je ne pouvais pas habiter l'appartement. Ce type d'argument n'est JAMAIS recevable par un tribunal.
Vous DEVEZ le loyer, vous devez exiger la réparation. En faisant l'inverse, vous vous mettez en faute.
Une ou deux semaines, c'est peu précis, quand on consteste on doit être précis, et si foncia a réparé, et que vous n'avez jamais envoyé un RAR pour demander une baisse de loyer en échange de l'inutilisabilité du logement pour un nombre de jour N très précis, c'est trop tard.
Si vous voulez une discussion saine sur la disparition des clauses pénales pour cause de paiement pas plus tard que le 15, qui est jouable même si rien n'est gagné d'avance, il ne faut pas mélanger a cette discussion des impayés pour un motif autre.
citation: --> le prejudice moral, physique et financier que j'aimerai obtenir de Foncia est a mon humble avis justifiable. J'ai du passer 50 coups de fils, envoye 50 emails, me faire traiter comme un imbecile et insulter au telephone (un vrai florilege, dans le genre "mais si vous voulez un appartement en bon etat, louez du neuf", ou "oh mais c'est encore vous ! J'aimerai avoir autant de temps libre que vous.."), prendre 2 ou 3 jours de conges pour ouvrir la porte aux ouvriers.
Tout ce qui est prouvable peut etre avancé.
Tourt ce qui ne l'est pas ne peut certainement qu'etre écarté par le juge.
Envoyer 50 mails, c'est envoyer 48 mails de trop, donc bombarder l'adversaire, qui du coup peut demander lui aussi quelque chose. L'argument est mauvais et vous portera tord.
Se faire traiter 'comme 'un imbécile, a part d'avoir un constat d'huissier, des témoignages fiables, ca ne peut pas compter.
2 ou 3 jours, ca ne fait pas sérieux. Ca doit etre des jours identifiés avec des justificatifs joints et soit 2 soit 3, comempour les réparations (c'est 1 ou 2 semaines, mais pas 1 a 2);
citation: Je souffre de plus d'un petit psiorasis qui des que je suis stresse empire vitesse grand V.
Peut-être mais ce n'est pas le souci de l'agence, et il faudrait si ça l'était un constat de médecin avec des dates.
citation: Pour la nouvelle location, non je n'ai pas de preuves ecrites que ces "clauses penales bla bla " me causent du tort, mais cela fait du plus mauvais genre aupres d'une agence. De plus, cela me fait passer pour un mauvais payeur, ce que je considere comme une atteinte a ma reputation. Désolé, mais si vous avez fait rétention de loyer contre les réparations, vous ETES un mauvais payeur selon la loi.
Donc l'expression 'faire passer pour' ne vaut pas.
citation: --> Je n'ai pas fait la moindre reparation moi meme (manquerait plus que ca, avec 1950 euros de loyer + 2200 de frais d'agence, pour un appartement que je vais occuper une seule annee !!). Foncia a juste vendu son "pack fraicheur" au proprietaire, qui etait d'ailleurs fort marri lorsqu'il a visiter son bien. Je n'ose pas imaginer ce qu'ils lui ont facture pour un rapide coup de pinceau, une nouvelle toile de jute et un coup d'acide dans les robinets... Je ne comprends pas votre réponse a ma question, ni le rapport du pack fraicheur avec le sujet, désolé.
citation: --> C'est bien dommage que je ne puisse pas faire l'etat des lieux de sortie dans la meme situation que l'etat des lieux d'entree. Ca me semblerait logique pourtant, d'un point de vue eclairage. Le tribunal vous dira aisément que si vous ne vous sentez pas de faire vous même un état des lieux dans les conditions imposées, faites le faire par un professionnel, un huissier.
citation: Et realiser l'etat des lieux avec quelques amis a qui je demande de prendre l'air particulierement patibulaires, ca pourrait pas le faire pour compenser :p ? Que voulez-vous que je réponde, j'essaye de faire du mieux possible en vous parlant de ce qui est légal, et vous me parlez de faire pression sur l'adversaire  .
Je vous dirais que au mieux c'est ridicule, que au pire, c'est mafieux.
Je vous dirais que quand on fait des crises soi-même pour la moindre contrariété et que l'on vient s'en plaindre sur un forum, j'ai du mal a comprendre que vous fassiez un sourire a proposer d'amener des costauds pour faire peur  .
citation: --> Je te trouve bien gentil avec Foncia. Ce sont eux qui m'ont arnaque (ainsi que le proprio), aggresse verbalement, tente de m'extorquer de l'argent en plus avec leurs quittances payantes, j'ai du les menacer d'huissier pour avoir les quittances etc... De plus il me semble si j'en crois les nombreux sujets qui en parlent, que la legalite de cette "majoration clause penale" est fortement discutable ? La légalité de la clause pénale n'est pas contestable, c'est les conditions non réciproques qui la rendent non pas illégale mais démesurée.
Abandonnez l'idée d'écarter la clause pénale pour illégalité, dites que foncia l'utilise abusivement et a sens unique pour vous mettre la pression tous les mois, et à tous bouts de champs alors que lui même s'est arrogé dans son contrat la liberté de n'avoir rien a faire en compensation.
Votre argument: 4 jours de retards de votr eloyer= clause au portemonnaie
1 semaine de retard pour les wc = que tchi.
1 semaine de wc inutilisable = pas bezef.
Ca c'est parlant.
Si vous avez été victime de frais de quittance, parlez en et joignez les justificatifs, argumentez sur la contrainte morale qu'elle faisait peser sur vous, et démontrez le temps et les moyens sutiliser pour faire plier Foncia, qui du coup redouble d'effort sur les clauses pénales, la vous avez un argument.
Arguez du coté vénal de foncia qui vous soutire chaque mois xx euros au total dont tant illégaux en frais de quittance, et tant en chause pénale légale certes, mais sans contrepartie.
citation: Ils ont encore 1800 euros de DG a moi ces braves gens, si je ne fais rien je suppose qu'ils vont gentiment se servir pour se rembourser de ces "retards", et il y en a bien pour 200 euros maintenant. Comptablement l'argument n'est pas contestable, ils vont forcément, oui.
citation: C'est pour cela que je me demande si, legalement, j'ai une chance d'avoir gain de cause en les assignant avant la fin de mon bail, ou s'il vaut mieux que j'attende d'etre parti et qu'ils me prennent effectivement cet argent. Pour ma part j'attendrais, parce que si vous lancez une action avant la fin, et qu'il y a un micmac additionnel avec l'EDL de sortie et le DG vous en serez pour un second proces.
De plus, comme je vos l'écrit, sur la calsue pénale, vous êtes loin d'etre sur de gagner à 100%
[/quote] |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2011 14:30:09 |
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Posté - 18 févr. 2011 : 15:44:14
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J'ai mis un petit quote comme ça au cas ou... |
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batotai
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Posté - 18 févr. 2011 : 16:52:24
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Tres bien je vais passer aux quotes alors..
citation: Le bail écrit le 01 du mois, foncia accepte le 05, après vous êtes en retard.
Ce n'est pas contestable.
Oui, la clause pénale s'exerce de droit, et la clause pénale ne sont pas des frais de relance
La je ne comprends plus rien... Sur ce meme forum j'ai vu la legalite de cette clause tres souvent remise en question (exemple : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=52217). Il me semble vraiment que ce SONT des frais de relance, comme le prouve la lettre du service contentieux de Foncia qui dit tres precisement : "nous ne pouvons pas vous enlever ces FRAIS DE RELANCE". Quid ?
citation: Désolé, mais si vous avez fait rétention de loyer contre les réparations, vous ETES un mauvais payeur selon la loi.
Donc l'expression 'faire passer pour' ne vaut pas.
La on ne s'est pas compris. Je n'ai jamais fait de retention de loyer contre travaux .. ? J'ai paye tous les jours de loyer sans exception, meme les XXX jours (je ne pense pas que savoir ici precisement si c'etait 5,8 ou 9 est tres important pour la logique de la question, si je remplis un dossier pour le juge de proximite je ferai bien entendu un decompte precis et exact) ou je ne pouvais pas habiter l'appartement faute de chasse d'eau.
citation: Que voulez-vous que je réponde, j'essaye de faire du mieux possible en vous parlant de ce qui est légal, et vous me parlez de faire pression sur l'adversaire .
Je vous dirais que au mieux c'est ridicule, que au pire, c'est mafieux.
Je vous dirais que quand on fait des crises soi-même pour la moindre contrariété et que l'on vient s'en plaindre sur un forum, j'ai du mal a comprendre que vous fassiez un sourire a proposer d'amener des costauds pour faire peur .
Euh... Je rigole ? La prochaine fois je mettrai un <mode ironie on> <mode ironie off>. Cela ne semble pas vous troublez que Foncia fasse un etat des lieux un 30 janvier, a 20h, a la lampe frontale ? CA c'est mafieux.
citation: Pour ma part j'attendrais, parce que si vous lancez une action avant la fin, et qu'il y a un micmac additionnel avec l'EDL de sortie et le DG vous en serez pour un second proces.
De plus, comme je vos l'écrit, sur la calsue pénale, vous êtes loin d'etre sur de gagner à 100%
C'etait un peu le but de ma question, j'aurai prefere regler cette affaire de dette avant de me faire tondre.
citation: Je répète. Vous contestez tous les points dans un RAR à Foncia, en disant que X,Y,Z sont illégaux et que vous ne paierez pas des frais illégaux, que cette lettre vaut pour les frais qu'on vous demande et ceux à venir.
Suivant le temps que vous resterez Foncia devra soit vous assigner, ou ils les retiendront sur le DG lorsque vous partirez.
Si ils vous assignent, ils vont se faire débouter, et là vous aurez le rôle de la victime, et vous demanderez un article 700, et pourquoi pas des DI.
Si ils retiennent sur le DG, vous serez obligé d'aller au TP.
Cela me semble helas etre la seule solution (d'aller au TP). Je trouve cela regrettable de perdre autant de temps et d'energie mais bon, il me semble que je n'ai pas vraiment le choix, sauf a me laisser voler par une entreprise a la moralite plus que douteuse.
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Posté - 18 févr. 2011 : 18:32:24
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citation: La je ne comprends plus rien... Sur ce meme forum j'ai vu la legalite de cette clause tres souvent remise en question (exemple : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=52217) . Il me semble vraiment que ce SONT des frais de relance, comme le prouve la lettre du service contentieux de Foncia qui dit tres precisement : "nous ne pouvons pas vous enlever ces FRAIS DE RELANCE". Quid ?
Il assimile les clauses pénales a des frais de relance.
La clause pénale est un élément du bail et une somme que le locataire paye au bailleur.
Les frais de relance sont des sommes que l'agence impute arbitrairement mais qui ne font l'objet d'aucun contrat, et qui de plus sont légalement interdits pour ce qui est des logements loués nus (mais pas des logements loués meublés). Les frais de relance sont payés a l'agence.
Je parle de clause pénale.
Si vous me dites maintenant que ces clauses pénales sont en réalité des fais de relance, en me citant une phrase d'une lettre que je ne connaissais pas dans les raisonnements précédents, je vous dirais que:
1/ Produisez cette lettre
2/ Attaquez le propriétaire et non pas Foncia
3/ Reprochez au propriétaire de vos prélevez des frais de relance sous couvert de clause pénale, et si vous avez un peu de chance, ou si vous dites vrai, le bailleur ne sera pas capable de vous contrer, et il va même être un tantinet énervé.... contre F...a puisque ces clauses lui échappent; l'argent va a foncia, ce qui est interdit, au lieu d'aller au propriétaire, ce qu est autorisé (mais contesté par le Nabot)
Bon point pour vous.
citation: si je remplis un dossier pour le juge de proximite je ferai bien entendu un decompte precis et exact) ou je ne pouvais pas habiter l'appartement faute de chasse d'eau la loi sous-entend que on ne vous le permet pas tant que l'indisponibilité ne fait pas quarante jours.
Il faut faire une demande annexe. Elle sera certainement écooutée en revanche. |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2011 18:39:17 |
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Posté - 18 févr. 2011 : 18:40:46
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Article 4
Est réputée non écrite toute clause :
../.../.../.../
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
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batotai
Nouveau Membre
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Posté - 22 févr. 2011 : 15:53:12
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Ok merci beaucoup :)
Ayant rencontre le proprietaire, et lui ayant raconte cette histoire de frais de relance-clause penale, je suis quasiment sur qu'il n'etait au courant de rien et qu'il n'a rien touche de ces sommes (que je n'ai pas payees de toutes facons..). Ou alors il etait vraiment bon comedien, mais je ne vois pas pourquoi il ne m'en aurait pas parle directement ?
Derniere precision, encore liee a ces frais : je ne conteste pas leur existence, mais ne necessitent-ils pas une reelle mise en demeure de payer avec xxx jours pour repondre ? Je n'ai jamais recu un seul recommande de Foncia, ni du proprietaire.
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batotai
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Posté - 07 mars 2011 : 17:45:39
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Recu ce matin la reponse de la DGCCRF :
Au surplus, l’article 32 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 « portant réforme des procédures civiles d'exécution » dispose : « Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. ».
Dès lors qu’il n’y a pas de titre exécutoire, c’est à dire de jugement, les frais de recouvrement restent à la charge du créancier (bailleur) et ne doivent pas être supportés par le débiteur (locataire défaillant).
Je vous précise que, conformément à l’article 13 de la loi 2007-1774 du 17 décembre 2007, les agents de la DGCCRF sont habilités à relever tout manquement à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Malgré le jargon juridique, ca me semble clair : Foncia tente sa chance et essaie de m'arnaquer. Pas de jugement, pas d'argent.
Quand je pense que je vais encore devoir me trimballer cette affaire pendant encore des mois, en attendant l'etat des lieux de sortie, les deux mois reglementaires, la retenue qui me semble inevitable sur mon DG, ma relance en AR les menacant de proces, puis eventuellement le proces...
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Posté - 07 mars 2011 : 21:19:43
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Je ne vois pas ce que 'votre réponse de la DGCCRF' apporte de plus, puisqu'elle ne fait même pas la différence entre clause pénale et frais de recouvrement
Elle enfonce une porte ouverte en servant un extrait de la loi qui n'est pas forcément pertinent. |
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batotai
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Posté - 10 mars 2011 : 14:22:16
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne vois pas ce que 'votre réponse de la DGCCRF' apporte de plus, puisqu'elle ne fait même pas la différence entre clause pénale et frais de recouvrement
Elle enfonce une porte ouverte en servant un extrait de la loi qui n'est pas forcément pertinent.
Pourquoi les "" dans le "votre reponse" ? Est-ce cense etre ironique ?
Il me semble de plus en plus que PERSONNE n'est vraiment capable de faire la distinction entre clause penale / frais de relance, et que Foncia joue sur ca pour essayer d'ameliorer son profit.
Pour info, elle enfonce la meme porte ouverte que vous, elle cite avant ce que j'ai pu trouver partout, le coup de la clause reputee non-ecrite.. Par contre elle precise bien que pas de jugement = pas de frais a payer. Ca me semble logique.
Je n'en sais toujours pas plus dans le fond, vous ne semblez pas vous non plus tres sur de la situation...
Donc je reitere ma question differemment : Foncia peut-il m'infliger, sans lettre recommandee, sans mise en demeure, et sans jugement, une "amende" (aka frais de relance aka clause penale) forfaitaire, tous les mois, sans que le proprietaire ne soit au courant ?
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Posté - 10 mars 2011 : 15:07:12
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Posez la question à l'ADIL, pas a la DGCCRF....
Ce que dit la DGCCRF est un truisme, mais .. ne s'applique pas a la clause pénale... C'est juste dommage.
Quant à la distinction entre clause pénale et frais de relance, ce n'est pas faute d'avoir expliqué. J'arrête la....
Frais de relance = frais du a Foncia.
Clause pénale = argent du au bailleur.
POur ma part je suis clair. |
Édité par - ribouldingue le 10 mars 2011 15:10:02 |
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batotai
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Posté - 10 mars 2011 : 17:23:43
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L'ADIL m'a fait a peu pres la meme reponse... Et je suis toujours dans l'interrogation. Mais vu qu'il semble que le proprio n'etait pas au courant, je subodorre que ce sont des frais de relance dissimules sous l'appelation clause penale.
Quoiqu'il en soit, j'attends 2 mois, je leur fais un LRAR pour reclamer mon DG, puis un LRAR pour contester la somme qu'ils ne manqueront pas de me soustraire, puis si ils ne cedent pas un LRAR au juge de proximite. Et on verra enfin comment cette loi est interpretee...
Ils doivent avoir un contrat avec la Poste a Foncia :p Enfin, je demanderai le remboursement de tous ces courriers au juge.
Si votre location est soumise au régime juridique de la loi du
06/07/1989, l' article 4 dispose que :Est réputée non écrite la clause
p)"qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d' expédition de
la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au
titre des dépens et de l' article 700 du Code de procédure civile.
Cependant, il est nécessaire de bien consulter votre contrat de location
car très souvent ces relances sont mentionnées dans la rubrique clause
pénale qui est valable juridiquement . Ainsi à titre d' exemple la clause
stipulant qu' en cas de retard ou de recouvrement forcé, le propriétaire
pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus
de 5% ou 10% a été reconnu par la Cour de Cassation dans un arrêt en date du
25 mars 1987 et également dans un arrêt du 7/12/2004.
Mais , selon le droit commun ( code civil article 1152 ) le montant des
pénalités peut être réduit par le juge si elles sont manifestement
excessives.
Pour retenir sur le dépôt de garantie , ils doivent justifier légalement
la retenue d' où l' intérêt de bien relire le libellé de la clause avant d'
intervenir auprès de leur service.
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Posté - 10 mars 2011 : 17:47:11
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Cette foirmulation est totu a fait correcte, et oui,c'est bien ainsi qu'il faut le lire.
Si foncia ne peut pas vous justifier qu'il a refacturé au bailleur, ce sont des frais de relance... A mon avis ca en sont surement |
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mandarin76
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Posté - 26 juin 2011 : 19:51:50
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Il me semble que vous mélangez un peu tout, moi-même j'ai du mal à vous suivre dans vos explications.
Si vous vous voulez assigner f..... au tribunal, il va falloir être clair et précis dans vos démarches.
Je vous conseille d'aller lire la discussion que j'ai lancé il y a quelques mois, en s'y prenant de façon très précise, on obtient gain de cause : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1946
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batotai
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Posté - 29 juin 2011 : 15:44:21
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Mon affaire se complique encore, helas... enfin dans un sens. J'ai lache l'affaire de demander des dedommagements pour les travaux non effectues et l'appartement non habitable lors de la location.
Mon proprio etant une personne saine d'esprit et ne supportant plus le gestion de Foncia, j'ai fait l'etat des lieux de sortie (apres avoir fait 800 euros de travaux pour reparer les griffures de mes chats et une peinture de plafond) avec une de ses connaissances et l'EDL de sortie est nikel.
De plus, il a appuye ma demarche pour annuler ces "frais de relance" (d'ailleurs maintenant Foncia ne se dissimule plus sous l'appelation de "majoration clause penale", ils appellent clairement ca des frais de relance... incroyable), et apres moults hesitations j'ai recu un mail (pas un recommande of course) qui me confirmait l'annulation de ces frais.
MAIS il a transmis la gestion de l'appartement a une autre agence... Et je n'ai bien entendu aucune nouvelle de mon DG, qui doit m'etre restitue le 1er Juillet.
--> A qui dois-je envoyer ma mise en demeure de restitution ? A Foncia, au proprio, a la nouvelle agence (que je ne connais pas) ?
--> Puis-je demander des DI a Foncia pour le harcelement et la tentative d'extorsion ? J'ai une dizaine de lettres et mails prouvant leurs efforts pour m'arnaquer. De plus, ils parlent clairement de frais de relance qui sont illegaux...
--> Enfin, puis-je demander le remboursement des LRAR que je vais devoir envoyer ? Je ne vois pas pourquoi JE devrai payer 6 ou 7 euros systematiquement alors que ce sont eux qui sont hors-la-loi...
Merci beaucoup :) |
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Assigner Foncia préventivement ? 
