| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 17 févr. 2011 : 12:58:22
|
Bonjour.
Notre copropriété avec services compte plusieurs centaines de lots pour un budget annuel de plusieurs millions d'euros.
Aussi l'AG a-t-elle décidé, depuis de nombreuses années, d'alléger la mission de contrôle exercée par le Conseil syndical sur la comptabilité du syndic, en confiant à un Commissaire syndical, expert-comptable agréé, celle de la révision et de la certification des comptes annuels.
Ma question : comment faire si des conseillers syndicaux (comptables de formation) ne sont pas d'accord avec le Commissaire aux comptes (et donc avec le syndic) sur l'application du décret comptable ?
Auprès de qui pourrait-on obtenir un arbitrage ?
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 19 févr. 2011 : 09:57:06
|
Bonne question !
C'est l'occasion de rappeler qu'on a fait passer en catastrophe dans la loi du 13 juillet 2006 une réforme des résidences-services mais qu'à la suite rien n'a été fait pour l'adaptation du plan comptable aux cas dans lesquels c'est le syndicat lui-même qui assure la fourniture des services.
C'est d'autant plus surprenant qu'il s'agit souvent d'ensembles assez importants dotés de budgets à la même mesure.
L'article 41-3 de la loi précise que les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. On peut s'interroger sur le sens qu'il faut donner à cette phrase, et sur ce qu'il faut entendre par prestations individualisées.
Un repas est une prestation individualisée. Son coût ne comporte pas seulement le prix de la viande et des pommes de terre ! Il y a aussi les salaires du personnel, l'entretien du matériel, le gaz et l'électricité, etc ...
Il est clair que ce texte a pour seule raison d'être l'interdiction de décompter aux héritiers d'un copropriétaire décédé des charges au titre de repas qui n'auront pas été pris. OK ! Mais les héritiers qui vont vendre le studio un an après le décès auront le bénéfice de la maintenance du matériel nécessaire à la restauration, voire de son remplacement effectué pendant ce temps.
Une évidence dans tout celà : dans la comptabilité du syndicat, il faut distinguer soigneusement les dépenses et recettes (charges et produits) liées à l'exploitation des services de celles liées à la copropriété de l'immeuble.
Quand le syndicat souhaite conserver la maîtrise des services, une bonne solution est la création d'une entité coopérative qui aura sa propre comptabilité.
|
|
|
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 20 févr. 2011 : 12:20:24
|
Merci de cette longue réponse passionnante.... mais complètement hors sujet 
La question était : à qui soumettre une divergence d'interprétation du décret comptable ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 20 févr. 2011 : 13:59:00
|
Il ne peut pas y avoir de divergence d'interprétation sur un texte qui n'existe pas, s'agissant du particularisme des résidences services.
Si vous parlez seulement de la partie copropriété, il n'y a pas grande possibilité de divergences d'interprétation, sauf sur la notion d'engagement juridique. Il y a des lacunes dans les textes comptables, mais on peut admettre que ce qui a été traité l'a été clairement. Suggérer d'autres solutions est possible mais il ne s'agit pas de divergences d'interprétation.
Pouvez vous nous donner un exemple de divergence ?
Si vous faîtes confiance à l'un des copropriétaires, expert-comptable, et s'il connait bien les pièges de la copropriété, je ne vois pas ce qu'il peut y avoir comme risque de divergence sérieuse avec des collègues ou confrères, seraient-ils moins titrés.
Ceci étant : à qui demander un arbitrage ? Il n'existe aucune réponse de principe. Si le syndic et l'expert-comptable sont d'accord sur certaines procédures, on peut penser légitimement qu'elles sont bonnes.
Mais si vous songez à ce que la comptabilité peut révéler au sujet de la gestion administrative et juridique, là c'est une autre affaire.
L'expert comptable signale par exemple qu'uncompte d'attente 472 laisse apparaître des soldes créditeurs de vendeurs en souffrance depuis 4 ans. S'il prétend qu'ils devaient être purgés, il a tort. Il peut légitimement ignorer que ces soldes doivent demeurer en compte d'attente pendant 10 ans, délai de la prescription propre à la copropriété (art. 42 de la loi)
Mais s'il dit qu'à tout le moins ils devraient figurer dans des sous-comptes affectés respectivement à chaque vente avec mention du nom du vendeur ? Là il a raison  Et le syndic a tort s'il n'a pas pris cette précaution. Pas de divergence la dessus ! C'est une évidence, car le syndic doit pouvoir justifier clairement le détail du compte d'attente. C'est écrit en touts lettrs dans les textes.
Si vous donnez un exemple précis, il y aura bien quelques UInautes pour vous donner des avis... que l'on peut espérer identiques !
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 20 févr. 2011 : 14:06:07
|
J'ai omis de préciser que si dans votre cas c'est le syndicat qui fournit les services, et si des comptes ont été ajoutés pour les services (ajout interdit mais nécessaire en ce cas) on prendra connaissance avec grand intérêt de ces ajouts.
Si le syndicat a conservé la main sur les services tout en créant une entité comme une association coopérative, c'est la comptabilité de l'association qui est visée. Son plan comptable est intéressant aussi.
Si vous avez traité avec une entité extérieure, la question est tout autre !
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 20 févr. 2011 : 17:48:18
|
"L'expert comptable signale par exemple qu'uncompte d'attente 472 laisse apparaître des soldes créditeurs de vendeurs en souffrance depuis 4 ans. S'il prétend qu'ils devaient être purgés, il a tort. Il peut légitimement ignorer que ces soldes doivent demeurer en compte d'attente pendant 10 ans, délai de la prescription propre à la copropriété (art. 42 de la loi)"
L'arreté comptable prévoit:
"Le compte 47 "Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne;"
Dans le cas des soldes créditeurs des coproprétaires-vendeurs, ceux-ci sont identifiés il n'y a donc pas lieu de mettre ou conserver ces crédits en "compte d'attente" mais de les imputer au crédit d'un compte 462 "créditeurs divers", justifiés ligne à ligne ou avec des sous-comptes.
Pour les comptes 103 "Avances" je passe une écriture au crédit pour chaque copropriétaire pour chaque appel. A la reprise des "à nouveaux" je crédite chaque copropriétaire de son solde.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 20 févr. 2011 : 18:00:07
|
Porter les soldes créditeurs des vendeurs en 462 est certainement une bonne solution. Mais le plupart des syndics les laissent en 472. C'est donc cette pratique que j'ai évoquée.
Passer le détail des appels de provisions en 103, c'est se donner bien du mal sans intérêt pratique.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 20 févr. 2011 : 18:45:19
|
"Porter les soldes créditeurs des vendeurs en 462 est certainement une bonne solution. Mais le plupart des syndics les laissent en 472. C'est donc cette pratique que j'ai évoquée."
Effectivement c'est la pratique de la plus part des syndics, pour qui le compte 472 a toujours été un four-tout occultant certaines opérations jamais régularisées ou passant à la trappe, comme les prélèvements "pour gestion" sur les comptes créditeurs des vendeurs. (Pratique courante chez F....a).
"Passer le détail des appels de provisions en 103, c'est se donner bien du mal sans intérêt pratique."
Comment retrouver, 10 ou 15 ans après, le détail d'une "Avance de trésorerie" et sa justification comptable.
J'ajoute que j'enregistre également les remboursements et les reconstitutions en cas de mutation, tous les soldes étant ainsi justifiés. |
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
8
 Posté - 21 févr. 2011 : 09:54:37
|
Un exemple de divergence ? Soit !
Pour échapper au fardeau des charges lorsque le lot est inoccupé (rappel : nous sommes dans une résidence-services) nombreux sont les héritiers qui refusent une succession qui comporte un tel bien. Dès lors, France Domaine devient curateur du lot ainsi refusé et paie les charges tant que les autres actifs de la succession le permettent. Bref, ça se termine assez vite et le syndic se retrouve donc à appeler des charges qui ne sont pas payées.
Aussi, pour préserver la trésorerie du syndicat, le syndic inscrit-il au budget prévisionnel des charges générales, des provisions pour créances irrécouvrables. Prévoir une charge exceptionnelle au budget prévisionnel des charges courantes, c'est singulier mais pourquoi pas ?!
Là où ça se gatte, selon nous, c'est quand, en fin d'exercice, notre syndic, comptabilise une écriture simplifiée (débit 68 crédit 49) pour le montant exact inscrit au budget sans mouvementer les comptes 450 - 459 et 67 c'est à dire sans que l'Assemblée générale n'ait statué sur aucun dossier.
Le hic c'est que le décret dispose que ces provisions ne peuvent être constatées qu'après que l'AG ait donné mandat spécifique au syndic de poursuivre chacun des débiteurs individuellement et que le syndic et le Commissaire syndical (lire "aux comptes") refusent de l'admettre !
Voilà un exemple de divergence.
Je redoute que votre réponse ne consiste à nous dire :
"Facile ! N'approuvez pas ces comptes en AG et, si jamais la majorité de l'AG les approuve, alors contestez l'AG... "
C'est exactement ce qu'on voudrait éviter et traiter le problème en amont en faisant appel à un arbitrage autorisé.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 21 févr. 2011 : 11:33:19
|
OK pour l'exemple. Il s'agit d'une question juridique avant tout.
Il faut distinguer les charges de copropriété des dépenses afférentes aux prestations individualisées qui, en vertu de l'article 41-3 de la loi de 1965, ne sont pas des charges de copropriété.
Pour les charges de copropriété :
La constatation d'une créance douteuse en 459 relève de l'initiative du syndic constatant le défaut de paiement malgré ses diligences.
On peut néanmoins reprocher au syndic 1) de n'avoir pas effectué les diligences nécessaires 2) de n'avoir pas passé en 459 un montant qui aurait dû être passé.
On passe ensuite à la constatation d'une dépréciation de la créance.
L'article 4 du décret du 14 mars 2005 fixe les conditions de cette constatation de dépréciation :
- 1) mise en oeuvre préalable des diligences nécessaires au recouvrement
- 2) décision spécifique de l'assemblée générale appelée [dans une question distincte] à procéder à la saisie immobilière
Il faut alors savoir que le syndicat ne peut décider la saisie immobilière qu'après avoir obtenu une décision judiciaire devenue exécutoire condamnant le débiteur à peyer la somme de nnn € ; autant dire que l'expression " diligences nécessaires au recouvrement " aurait pu être remplacée utilement par la mention de la nécessité de cette décision judiciaire.
Sous cette réserve, le texte est clair et ne peut supporter aucune controverse.
MAIS encore faut-il qu'il y ait un risque de dépréciation !!!
Le syndicat dispose de solides garanties de recouvrement. Elles ne sont pas toujours utilisées efficacement.
La première est l'inscription de l'hypothèque du syndicat. Si la valeur du bien est 500 000 € et si la créance du syndicat est de 40 000 € avec une inscription hypothécaire en premier rang le risque de dépréciation est quasiment inexistant. Encore faut-il que le syndic ait bien fait inscrire cette hypothèque, et qu'il ait ensuite fait actualiser le montant compte tenu des dettes postérieures.
Par ailleurs le syndicat dispose d'un privilège spécial qui lui permet, sous certaines conditions de passer devant des créanciers hypothécaires inscrit en meilleur rang que lui. Ce privilège est mis en oeuvre à la date de la vente du lot, amiable ou judiciaire, par la notification au notaire ou à l'avocat ayant poursuivi une saisie immobilière pour le compte d'un créancier autre que le syndicat, de l'opposition à paiement du prix (art. 20 de la loi de 1965 et textes liés).
La constatation de la dépréciation de la créance n'est donc pas une phase obligatoire. Elle n'est nécessaire que dans certains cas, après un examen approfondi de la situation du débiteur.
Tout celà est l'affaire des juristes. Mais il y a de très bons juristes qui ne connaissent pas le droit de la copropriété. C'est fort excusable compte tenu de la multiplication exponentielle des branches du droit.
Il existe des experts comptables connaissant bien en outre le droit de la copropriété mais pas en grand nombre; C'est étonnant car la profession aurait intérêt à développer cette branche.
Conclusions (pour une créance d'une certaine importance) :
- une dette significative doit être passée en 459 après les premières diligences du syndic sans nécessité d'attendre un jugement
- à ce même moment, au plus tard, le syndic doit avoir fait procéder à l'inscription de l'hypothèque du syndicat. Il obtient par la même occasion une fiche hypothécaire indiquant l'existence éventuelle d'autres créanciers inscrits (hypothèques ou privilèges publiés)
- il est possible alors d'apprécier l'existence d'un risque de dépréciation
- si ce risque n'existe manifestement pas, il n'y a pas lieu de procéder à la constatation d'une dépréciation.
- si le risque existe, il faut inscrire la question à l'ordre du jour avec celle de la saisie immobilière dès qu'une décision judiciaire exécutoire a été obtenue. La décision de saisie immobilière ne peut pas être prise par anticipation.
Une somme inscrite au 459 ne peut disparaître en tout ou partie qu'après paiement partiel ou total ou après constatation d'un risque de dépréciation.
Comme les délais de recouvrement sont souvent longs, il peut être nécessaire de décider un appel de fonds auprès des copropriétaires solvables pour couvrir une insuffisance de trésorerie. La loi parle à ce propos d'un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ". C'est une pratique totalement indépendante. Elle peut être nécessaire sans pour autant qu'il existe un risque de dépréciation.
Pour les dépenses afférentes aux prestations individualisées
On peut s'interroger sur ce qu'il faut entendre par là !!!
Mais vous n'avez pas répondu à ma question sur l'organisation de votre copropriété avec services.
Vos indications sont indispensables.
|
|
|
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 22 févr. 2011 : 12:50:33
|
Merci beaucoup, JPM, de votre réponse très détaillée.
Reste un point que je ne comprends pas bien : toute procédure en recouvrement forcé d'une créance est forcément arrêtée à une certaine date ; que faut-il faire des créances nées ultérieurement la première requête (car les charges continuent d'être appelées chaque mois) ? Faut-il relancer une nouvelle procédure, tous les ans, sur le montant des charges budgétées pour l'année qui commence et en prononçant la déchéance du terme ?
Autre particularité des résidences services, l'énormité des charges mensuelles a souvent entrainé une dévaluation tout aussi importante de la valeur du bien. On en arrive donc constater une créance qui excède, et de loin, la valeur vénale du bien.
Enfin, pour répondre à votre question, notre syndicat dispense lui-même les prestations individualisées. Pour en suivre le coût, le plan comptable initial a été conservé mais la ventilation se fait par le biais de notre comptabilité analytique. La majorité des copropriétaires ne veut entendre parler ni d'externalisation ni de coopérative de consommateurs.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 22 févr. 2011 : 14:20:36
|
En ce qui concerne l'actualisation d'un recouvrement judiciaire :
A la date du 17/03/2010 Dupont doit 3580 €.
Si vous procédez par voie d'injonction de payer, vous déposez la requête le 25/03/2010. En principe vous la " réponse " dans les six semaines qui suivent (délai qui est variable selon les juridictions).
Dans ce cas il n'est pas question d'actualisation. Il faudra déposer une nouvelle requête ultérieurement.
Si vous procédez par voie de dépôt au greffe ou de citation devant le TI, vous aurez peut-être une date d'audience en juin 2010. Il est alors possible de préciser que la somme due a augmenté en présentant les justifications nécessaires. Mais il ne faut pas dépasser le taux de compétence de la juridiction saisie.
Si, pour une raison quelconque, vous devez saisir le TGI, l'avocat peut actualiser la demande au cours de la procédure qui peut durer plusieurs mois. Idem devant la Cour d'appel si vous êtes entraîné dans une longue procédure.
En présense d'un débiteur récidiviste, il ne faut pas hésiter à présenter des requêtes en injonction de payer (procédure quasiment gratuite) dès que la nouvelle dette atteint 800 € par exemple.
En ce qui concerne la valeur du bien et l'appréciation du risque de dépréciation, il faut prendre bien sur la valeur vénale " au jour " de l'assemblée. Un lot acheté 100 000 € peut être tombé à 60 000 €. C'est ce montant qu'il faut prendre en considération.
Je ne sais pas ce qu'il en est exactement chez vous, mais il est bien certain qu'il y a un problème d'organisation des recouvrements dans maintes résidences de ce type !
La réforme récente ne semble pas avoir été dans le bon sens, sauf pour certains groupes qui " cueillent " gentiment les résidences en situation financière délabrée.
|
|
|
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 27 févr. 2011 : 13:04:10
|
Merci de vos précisions.
Y a-t-il un plafond de créance pour l'injonction de payer ?
Quant à votre conclusion, vous êtes pile poil sur le sujet : on a vu plusieurs SARL débarquer, acquérir des lots et... ne pas payer les charges quand ces lots sont vides ! Bref, ces "investisseurs" se comportent exactement comme des prédateurs aux aguets. On a l'impression qu'ils attendent que la copropriété soit à bout de souffle pour la racheter à vil prix et la transformer en copropriété normale (sans services).
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 27 févr. 2011 : 14:09:55
|
Pas de plafonnement de compétence pour les injonctions de payer.
Mais en cas d'opposition ou contredit du débiteur, l'affaire est renvoyée devant le TI ou le TGI si le montant dépasse le taux de compétence du TI.
C'est pourquoi il faut utiliser la requête au coup par coup, quitte à en déposer 2 ou 3 dans l'année pour un même débiteur.
SARL ou SCI ? De toute manière, il faut les poursuivre et les faire payer.
|
|
|
|
|
|
bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 28 févr. 2011 : 10:14:56
|
Merci JPM.
Non, non, SARL pas SCI et, évidemment avec pour tout actif le(s) lot(s) dans notre résidence....
Si on fait vendre aux enchères et qu'il n'y a pas d'acquéreur, on devient adjudicataire !
Bref on a le choix entre la peste et le choléra. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 28 févr. 2011 : 10:29:41
|
Le problème réel de votre copropriété de services est celui de sa viabilité ! Vous n'êtes pas seuls dans ce cas.
Les copropriétés viables ont des acquéreurs potentiels dont certains font de bonnes affaires tout à fait légalement et même moralement quand il s'agit d'une SARL douteuse.
On provoque la liquidation de biens de la SARL et c'est le liquidateur qui vend. Mais le mécanisme fonctionne bien quand l'hypothèque a été inscrite en temps utile et quand les recouvrements ont été effectués ponctuellement.
Dans les résidences services c'est souvent la mauvaise gestion des recouvrements qui plombe le fonctionnement.
|
|
|
|
|
|
Electron
Nouveau Membre
France
46 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 02 mars 2011 : 11:46:31
|
Bonjour,
Quelles peuvent être les conséquences d'une présentation des comptes de copropriété très différente du Plan Comptable ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 02 mars 2011 : 13:25:13
|
Il faut faire clair : d'une part la tenue de la comptabilité dans le respect du plan comptable ; d'autre part la présentation des comptes conformément aux modèles des annexes.
Dans les deux cas la sanction est le refus d'approbation des comptes par l'assemblée ou l'annulation judiciaire de la décision d'approbation des comptes par l'assemblée.
Attention : la Cour de cassation vient de rendre le 9 février 2011 un arrêt qu'on qualifiera sans doute d'arrêt couperet, même s'il porte sur des faits antérieurs aux textes du 14 mars 2005 : présentation défectueuse des comptes = annulation de l'approbation.
A dire vrai, pour le respect du plan comptable, c'est parfaitement justifié dès lors qu'il s'agit d'infractions non justifiées par la nécessité (comme l'absence de certains comptes). Dans l'espèce évoquée ci-dessus l'arrêt de la Cour d'appel énonçait des erreurs grossières à propos des règles élémentaires de la comptabilité. Il reste une petite marge d'appréciation pour les juges.
Ce n'est pas le cas pour la présentation des annexes. Présentation non conforme = coup de couperet. Je vous le dis en toute objectivité, étant un adversaire farouche desdites annexes.
Reste le cas particulier des copropriétés avec services exploitant les services. Il faut inventer. Une solution : une comptabilité bien tenue des dépenses et recettes liées aux services, dont les soldes significatifs sont facilement repris dans la comptabilité du syndicat.
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
Non application du décret comptable 
