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 Posté - 20 févr. 2011 : 15:05:35
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Bonjour,
Voici un extrait du contrat de notre syndic :
"PLACEMENT DES FONDS DU SYNDICAT"
Conformément à l'article de la loi du 10 juillet 1965, le Syndic dépose toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du Syndicat sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du Syndicat. Le syndicat confie au Syndic ou à son mandataire, la gestion de trésorie de la copropriété. Les produits des avances (fond de prévoyance, avance de trésorerie) seront acquis au syndicat. Les produits financiers des fonds déposés sur le compte courant ouvert au nom de la résidence seront acquis au syndic.
1°/ Qu'est-ce que vous comprenez dans le texte mis en rouge ?
2°/ Est-ce que pour vous c'est légal ?
J'ai lu qu'un Syndic n'a absolument pas le droit de se faire des intérêts avec l'argent du Syndicat dans le cas de comptes séparés.
Or ce texte en rouge indique pourtant bel et bien que le Syndic récolte des intérêts à son profit avec notre compte séparé.
J'ai demandé (je suis membre du CS) au Syndic de m'expliquer la présence de cette phrase dans notre contrat. Au bout de 5 mails de relance, je n'ai toujours pas eu de réponse à ce sujet. Il se contente de dire qu'il ne se fait pas d'intérêts, mais il omet systématiquement d'expliquer la présence de cette phrase pourtant très explicite dans notre contrat.
Merci d'avance pour vos réponses.
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Posté - 20 févr. 2011 : 16:29:50
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coproaction : le syndic ne peut percevoir des intérêts sur un compte séparé au nom du SDC, logiquement !!!
Les événements récents comme Urbania ont prouvé que certaines banques et certians syndics ne respectaient pas la loi.
SEULE l'AG peut décider de l'affectation pour le compte du syndic des intérêts produits par les comptes individualisés dans le compte du syndic.
REFUSER cette phrase à l'AG, en demandant au syndic d'apporter les textes de lois qui l'autoriseraient à percevoir des intérêts bancaires d'un compte qui ne lui appartient pas.
coproaction : vous trouverez sur UI de nombreux posts traitant de ce sujet et en particulier sur le long post traitnat de l'affaire URBANIA. |
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JPM
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Posté - 20 févr. 2011 : 18:13:49
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La question présente un intérêt certain après la Recommandation de l'Autorité prudentielle des banques interdisant dans la pratique l'utilisation des comptes reflets.
Ceci étant si l'assemblée approuve un contrat de syndic comportant la clause reproduite ci dessus, qui est parfaitement claire, les copropriétaires ne peuvent que s'en prendra à eux mêmes de n'avoir pas lu les pièces annexées à la convoction.
A noter toutefois qu'on peut prétendre que l'approbation du contrat ne vaudrait pas une décision relative à la perception des produits financiers car il y faut une question et un scrutin distincts à ce sujet.
Ici, la distintion est clairement faite :
Les produits des avances (fond de prévoyance, avance de trésorerie) seront acquis au syndicat. Encore faut-il que les avances soient placées sur un livret A par exemple.
Les produits financiers des fonds déposés sur le compte courant ouvert au nom de la résidence seront acquis au syndic. ; il s'agit là de la trésorerie courante.
Reste aussi à savoir si le " compte ouvert au nom du syndicat " est un compté séparé ou un sous-compte de compte unique.
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 Posté - 20 févr. 2011 : 19:00:31
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1°/ En d'autres termes et si je vous suis bien, cette clause est donc abusive et illégale ?
2°/ Si elle est illégale, peut-on dénoncer le contrat "sur le champ" ?
3°/ J'avais déjà demandé au syndic s'il s'agissait d'un vrai compte séparé, il dit que oui. J'ai trouvé alors fort bizarre qu'il arrive à encaisser des chèques qui ne soient pas libellés au nom du SDC, mais au nom du syndic.
4°/ Que pensez-vous du silence du syndic après ces 5 mails de relance ? Je vais passer à leur agence pour leur remettre en main propre une mise en demeure leur demandant de justifier cette clause. La mise en demeure fonctionne bien en général (menace de déposer une injonction de faire).
5°/ Bien entendu, je vais demander que cette clause soit retirée du contrat. Ce qui m'embête, c'est qu'elle est présente depuis plusieurs années dans ce contrat. Personnellement, je ne donne jamais le quitus au syndic car je me considère incompétent pour être à même de déclarer que le syndic n'a commis aucune faute dans la gestion de la résidence. D'ailleurs qui peut le prétendre ?
Pour revenir à cette phrase, j'avais déjà mis l'accent dessus lors de la dernière assemblée générale où j'avais demandé à notre gestionnaire de me confirmer le sens de cette phrase devant toute l'AG. J'étais choqué d'entendre que le syndic se fait des intérêts avec notre argent, mais à ce moment là , je ne savais pas que c'était illégal. Dans tous les cas, ça n'a pas choqué les autres...
Entre temps, j'apprends que cette clause serait abusive. Je ne vais pas en rester là !
Le syndic est coincé :
- soit il propose pour le prochain exercice le même contrat et là je dénonce devant l'AG la clause illégale.
- soit face à mes courriers, il décide de la retirer, mais du même coup reconnaît implicitement que cette phrase était illégale !
Dans les deux cas, il est piegé !
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:46:53
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coproaction : citation: 3°/ J'avais déjà demandé au syndic s'il s'agissait d'un vrai compte séparé, il dit que oui. J'ai trouvé alors fort bizarre qu'il arrive à encaisser des chèques qui ne soient pas libellés au nom du SDC, mais au nom du syndic.
Vous n'avez donc pas de compte séparé !!!! 
Le quitus n'existe pas en copropriété, c'est une belle invention des syndics pour s'assurer qu'ils ne seront pas poursuivi. A REJETTER systématiquement
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Posté - 20 févr. 2011 : 21:11:31
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philippe388 :
Je pense effectivement qu'il y a qch qui cloche au niveau de ce compte supposé "séparé".
J'ai cherché sur le net, mais il semble très difficile de vérifier si un compte est réellement séparé ou non. Cela m'étonne d'ailleurs qu'il n'existe pas un papier qui indique clairement le statut du compte en caractères gras. Je vais demander la convention d'ouverture du compte, mais je ne sais même pas si je vais y trouver mon bonheur.
Pour le chèque libellé à l'ordre du syndic et si c'est un vrai compte séparé, est-ce qu'il a pu l'encaisser sur son compte (vu que c'est libellé au nom du syndic) et ensuite transférer le montant sur le compte séparé ?
Le quitus ? Je votre contre à chaque fois. Vous savez quoi ? Je suis le seul !
Pourtant à la dernière assemblée générale, lors de cette résolution, j'ai expliqué le quitus à toute l'assemblée générale en demandant ensuite au syndic si ma définition était correcte. Celui-ci a acquiescé.
Et bien, ça ne choque personne de savoir qu'ils déchargent le syndic de toute responsabilité... comme d'habitude ils n'ont pas voté contre.
La prochaine fois, j'en prends un au hasard et je lui demande comment il fait pour être sûr que le syndic n'a commis aucune erreur !
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JB22
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Posté - 20 févr. 2011 : 22:36:13
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"Pour le chèque libellé à l'ordre du syndic et si c'est un vrai compte séparé, est-ce qu'il a pu l'encaisser sur son compte (vu que c'est libellé au nom du syndic) et ensuite transférer le montant sur le compte séparé ?"
Ne vous faites par d'illusion sur le contrôle des banques pour l'encaissement des chèques.
Vous devez avoir dans votre contrat de syndic mention "que tous les fonds reçus par le syndicat sont remis directement sur le compte du syndicat".
Faites une expérience, libellé votre prochain chèque à l'ordre du syndicat et le suivant à l'ordre du syndic.
Quand vous aurez les résultats venez nous voir.... |
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sybarite
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Posté - 21 févr. 2011 : 07:21:03
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Coproaction, pour savoir si vous étes en compte séparé, demandez un RIB.
S'il est libellé SDC du..... ou syndicat des copropriétaire du... représenté par X c'est un Compte séparé. S'il est libellé Cabinet truc, société machin pour le syndicat... alors c'est un compte unique avec sous compte.
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JPM
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Posté - 21 févr. 2011 : 10:02:09
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La recommandation de la commission des clauses abusives est sur ce point la suivante :
4. D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ;
La rédaction est ambigue.
1) Présenter un projet de contrat de syndic à l'assemblée n'est pas l'imposer. Il appartient au conseil syndical d'abord, à l'assemblée ensuite d'en discuter les clauses.
2) Sans contrepartie ? La contrepartie de la conservation des fruits de fonds déposés est classiquement une réduction des honoraires forfaitaires de gestion courante. Il suffit alors au syndic d'indiquer au'il propose 17 500 € compte tenu de la clause ! C'est bidon bien sur 
La clause n'est pas illégale de plein droit. Plus généralement le principe de la perception par le syndic des fruits des fonds déposés n'est pas illégal bien que choquant.
Mais il y a un élément nouveau : la recommandation de l'Autorité prudentielle des banques interdisant les comptes reflets. Elle pourrait aboutir à la disparition de la rémunération des fonds déposés telle qu'elle a été pratiquée jusqu'à présent, à moins que les banques ne trouvent un autre système.
Solution sage à mon avis :
- attendre la prochaine assemblée pour faire disparaître la clause
- vérifier la nature du compte bancaire. Sur l'encaissement par la banque de chèques établie à l'ordre du syndic vous avez en principe raison mais, dans la pratique, l'argument ne tient pas dans ce sens. Il ne vaut qu'à propos de chèques établies à l'ordre du syndicat et encaissés sur le compte unique du syndic.
D'ici peu de temps, il pourrait y avoir du nouveau. On attend les premières réactions à la recommandation de l'Autorité prudentielle.
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Posté - 21 févr. 2011 : 19:13:24
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Bonsoir,
J'avais justement demandé un RIB ainsi que d'autres document (liste actualisée des copropriétaires par exemple).
J'ai dû passer par une mise en demeure pour avoir ces documents. Une honte d'en arriver là !
Sur le RIB, on peut lire sous Titulaire du compte :
SDC Résidence XXXXXX
AGENCE YYYYY
puis l'adresse de YYYYY
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sybarite
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Posté - 21 févr. 2011 : 19:32:11
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Cela bien à un compte séparé. Le titulaire est le Syndicat Des Copropriétaires résidence.... |
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JPM
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Posté - 21 févr. 2011 : 21:36:31
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C'est bien un compte séparé.
Et plus précisément encore : si ce compte se trouvait dans les dossiers de la banque affecté d'un vice quelconque comme une clause de fusion par exemple, le syndicat pourrait exciper de cette immatriculation pour faire juger que la clause lui est inopposable.
Il pourrait en outre faire condamner la banque, voire le syndic, au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait notamment de l'obligation d'agir en justice.
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Posté - 26 févr. 2011 : 11:11:12
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Bonjour,
J'ai de nouvelles informations par rapport à cette phrase litigieuse.
Pour rappel, j'en étais à ma 5e relance par mail pour avoir la raison de la présence de cette phrase dans notre contrat.
J'ai appelé cette semaine notre cher syndic et non sans mal je suis parvenu à joindre notre gestionnaire (quand j'ai dit à sa collègue que j'allais venir l'après-midi les voir directement, soudainement la gestionnaire n'était plus occupée et a pris l'appel).
J'ai demandé pourquoi je n'avais pas eu de réponse à mes différents courriers. Elle a bafouillé que comme le CS doit se réunir (dont je fais partie) et qu'elle en profiterait pour en parler. Sauf que mes relances s'étalent sur plusieurs mois !
De plus, elle me sort que cette phrase va disparaître de notre contrat. Elle avance en continuant sur un ton des plus hésitant qu'il y a eu une nouvelle législation sans en dire plus. Je lui ai demandé de quand ça datait. Elle m'a répondu toujours en hésitant qu'elle ne savait pas trop, qu'elle devait voir avec la responsable syndic de l'agence (c'est elle qui donne les instructions aux gestionnaires... si vous voyez ce que je veux dire).
Ben ça alors ! Par magie, la phrase disparaît !
Juste au moment où je dénonce cette phrase et où je demande à avoir des explications !
Bizarre, non ?
Comme je disais, ils étaient coincés :
- soit ils laissaient la phrase et là je n'aurais pas manqué lors de la réunion du CS + assemblée générale de la dénoncer,
- soit ils la retiraient, mais du même coup, ils reconnaissaient alors que cette clause n'était pas légale et n'avait rien à faire dans notre contrat.
Ce coup de la "nouvelle législation" pour justifier de l'enlèvement. C'est fort, non ? J'attends de voir la référence demandée.
Nous allons en reparler lors de la réunion du CS, ainsi que lors de l'assemblée générale.
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Compte séparé - intérêts pour le Syndic ? 
