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felix1930
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 Posté - 24 févr. 2011 : 15:06:08
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L'ordre du jour de la convocation à l'AG prévoit ,en général,'approbation (ou non) des compptes,états des dettes et créances et autres documents comptables joints à la convocation.
Dans ces documents figurent ,en annexe 4 et 5,les différents éléments comptables concernant les opérations exceptionnels comme les travaux
Le syndic de notre copropriété envisage de prévoir,pour chaque chantier (hors budget) une résolution pour l'approbation des dépenses de ce chantier (quelque soit l'importance du chantier)
Je viens d'avoir l'ODJ d'une copropriété voisine (même syndic) il y a 14 résolutions "chantier",de plus la résolution ne donne aucun "chiffre" soit:
"Examen et approbation des comptes sinistre DUPON infiltration eau........ aucune somme.
Il faut donc se reporter sur une fiche "chantier" dans la partie 'Pièces comptables"
n° 1012 sinistre DUPON " et 1 tableau comptable
11/10/2010 xxx recherche fuite
11/10/2010 xxx réparation fuite
pour une dépense total de 409,83€
Notre AG devant avoir lieu début avril 2011 j'ai,naturellement,demandé des explications car je n'en ai pas trouvé dans ma doc (y compris la compta..pour tous ARC).
En principe ce serait la caisse de garantie qui "souhaiterait - demanderait" de type de résolution supplémentaire
Questions:
* avez vous ce mĂŞme type de demande
*sur le plan strictement comptable cela est il obligatoire voire simplement souhaitable
Pour la fiche "chantier" ??? puisque l'on retrouve (doit retrouver) les mêmes éléments dans les annexes
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Posté - 24 févr. 2011 : 17:03:50
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felix1930 : les dépenses de travaux doivent être approuvés par l'AG.
Comment le syndic pourrait il apurer ces comptes trvaux et appeler des fonds supplémentaires pour dépssement du devis, ou rembourser les copros en cas d'appels de fonds surévalués ???
Le CS doit également se plonger dans les dossiers travaux llors de la vérification annuelle !!! |
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felix1930
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Posté - 24 févr. 2011 : 18:18:42
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citation: Le CS doit également se plonger dans les dossiers travaux llors de la vérification annuelle !!!
si ce n'est qu'une fois l'an!!!!!!!! il faut changer de CS ce qui n'est pas notre cas.
Etant donné que les documents de synthèse présentés aux copropriétaires comprennent obligatoirement......et l'état des travaux...établis sous forme de travaux conformes.....annexes 1.2.3.4 et 5...(art.8 D18.03.2005)
et donc les dépenses de travaux peuvent être vérifiés (???) par les copropriétaires et...approuvés avec ou sans réserve
je ne vois pas,à titre personnel, pourquoi on ferait une résolution spéciale -de plus non chiffrée - et renvoyant les copropriétaires aux états précités
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JPM
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Posté - 27 févr. 2011 : 14:18:08
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Il me semble qu'en l'espèce il y a mélange entre les ravalements et la réparation des fuites d'eau
Les annexes 4 et 5 ne sont utilisés pour les travaux de l'article 14-2
Les travaux urgents peuvent devenir des travaux de l'article 14-2 après la tenue de l'assemblée. Exemple : Tempête et dégâts de toiture. On bâche dans un premier temps et ensuite l'assemblée décide de refaire un bout de toiture.
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felix1930
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Posté - 27 févr. 2011 : 15:07:31
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JPM, merci pour votre réponse
En ce qui concerne notre immeuble en 2010 ( études 2009 )nous avons eu l'exécution des travaux de ravalement des façades (accord AG 03.2009);
pour moi,ce qui ne paraissait pas inutile (obligatoire ou pas), c'Ă©tait
une résolution concernant l'approbation financière de ce chantier comme:
Approbation (ou non) du chantier n°........ravalement des façades
montant des dépenses votée le ..mars 2009
montant des dépenses au 31.12.2010 suivant détail des annexes comptables n° 4 et 5 ci-jointes
avec 1 détail + complet financier car:
* l'accord portait sur des dépenses concernant les parties communes et d'autres sur les parties privatives
* les dépenses (inférieures à l'accord) portent sur chacune des parties précitées
mais ce type de résolution "spéciale chantier " doit elle être faite chaque fois que des travaux , parfois peu importants ,sont voté en AG?
les DDE simples figuraient systématiquement ,avant janvier 2007 , dans les "écritures" du budget prévisionnel ; ne doit il pas en être de même maintenant (sauf dans le cas que vous citez:la tempête),
ce qui permet d'avoir, semble t-il, une approche plus complète des dépenses réelles courantes de la copropriété sur plusieurs exercices |
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JB22
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Posté - 27 févr. 2011 : 19:35:14
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DĂ©cret du 17 mars 1967:
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jouir:
I-Pour la validité de la décision:
1° l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion générale..."
Décret N°2005-240 du 14 mars 2005, relatif aux comptes du syndicat:
"Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion généraledu syndicat des copropriétaires..."
Le compte de gestion générale, objet de l'annexe 2 comporte deux parties:
-Les charges pour opérations courantes,
-Les charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles.
L'annexe 3 détaille par clés de répartition les charges courantes.
L'annexe 4 détaille par clé de répartition les charges pour travaux, dossier par dossier (Donc pour chaque décision d' A.G.) et les opérations exceptionnelles.
L'annexe 5, détaille les dossiers travaux en cours non clôturés.
Obligations du syndic:
Loi du 18 juillet 1967-5e§,
"d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale..."
Alors qu' avant le décret comptable, rares étaient les syndics qui soumettaient au vote de l' A.G. les travaux.
Les appels Ă©taient fait suivant le budget ou le montant des travaux.
Aujourd'hui, certains syndics tombent dans l' excès inverse, ils veuillent faire voter une approbation travaux par travaux alors que rien ne les y oblige.
Une seule décision d' A.G. est nécessaire pour l' approbation du "compte de gestion générale", le P.V. d' A.G. pouvant mentionner le montant des charges courantes et le montant des travaux et charges exceptionnelles approuvées.
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JPM
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Posté - 27 févr. 2011 : 23:21:36
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Pour la propension Ă faire voter des travaux modestes, il y a plusieurs explications :
1) La multiplication des critiques fondées ou non pour des travaux d'entretien courant exécutés sans décision préalable.
2) le souci de faire entrer des travaux d'entretien courant dans ceux de l'art. 12 pour prétendre à des honoraires
3) les effets de l'imprécision des textes relatifs à la maintenance
4) la nécessité réelle de prévoir le préfinancement de travaux d'entretien courant en raison de l'insuffisance du budget prévisionnel à cet égard et de l'inexistence ou l'insuffisance du fonds de roulement.
Dans certains syndicats, les causes se chevauchent.
Quant aux annexes ? Il est maintenant établi qu'un grand nombre de copropriétaires n'y comprennent rien à raison principalement du nombre des documents à comparer ou confronter.
Les questions qu'ils posent en assemblée montrent bien qu'ils sont déboussolés. Or j'évoque le cas de gens qui par ailleurs sont parfaitement avisés : commerçants, cadres moyens, par exemple.
Una arrêt récent (Cass 09/02/2011) montre que des conseillers de Cour d'appel ont des notions de comptabilité hasardeuses. Et encore s'agit-il d'une affaire antérieure à la publication du décret et de l'arrêté de 2005.
Quant aux syndics, ils mettent sur le dos des auteurs de logiciels une bonne partie de leurs propres insuffisances.
Il reste qu'on commence à voir au contraire sortir des comptes de bonne qualité et qu'il ne faut pas hésiter à diffuser cette nouvelle.
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felix1930
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Posté - 28 févr. 2011 : 00:23:40
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merci à JB22 et à JPM pour leurs avis , accompagnés d'éléments me permettant de "voir" de manière plus logique ce petit problème |
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Posté - 28 févr. 2011 : 09:05:47
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Certains copropriétaires sont capables de lire ces annexes. les membres du CS doivent s'informer et demander des explications auprès du syndic et de la comptabilité sur chacun des chiffres de ces annexes.
Une bonne vérification c'est comparer le grand livre, le compte de dépenses, les annexes, les relevés du compte bancaire, les factures travaux et le annexes.
Par expérience, les syndics ne comprennet pas mieux ces annexes; les gestionnaires sont " souvent " incapables de donner des explications à l'AG. Depuis le changement du plan comptable, TOUTES les annexes fournies par notre " grand" syndic furent FAUSSES !!!
Pour cela, notre SDC propose à l'AG d'approuver chaque compte travaux. Cela permet aux coporpriétaires de vérifier que le budget voté correspond à la facturation finale. Si ces montants ont dépassé ou sont en dessous du devis, TOUT les copros seront en mesure ce connaitre l'apurement total de ces charges de trvaux. Il est facile au CS de donner un solde final par travaux, et pour la totalité des travaux (créditeur ou débiteur)
Important : connaissant ces montants, cela permet également au CS et à chaque copro. de vérifier que le syndic ne laisse pas trainer dans les comptes des soldes positifs !!!!! ce qui arrive très très souvent. |
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felix1930
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Posté - 28 févr. 2011 : 09:32:34
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citation: Pour cela, notre SDC propose à l'AG d'approuver chaque compte travaux. Cela permet aux coporpriétaires de vérifier que le budget voté correspond à la facturation finale
????????????????
Pour moi les travaux pouvant "bénéficier" d'un compte travaux sont uniquement ceux de travaux votés lors de l'AG précédente
Sortir des dépenses budgetaires des réparations liées à des DDE, comme celles citées, pour les faire approuver en un compte travaux, c'est au contraire minimiser les dépenses réelles concernant l'entretien "courant" budget de l'immeuble
citation: Une bonne vérification c'est comparer le grand livre, le compte de dépenses, les annexes, les relevés du compte bancaire, les factures travaux et le annexes
Philippe388,ma question porte sur les documents Ă joindre Ă la convocation.....pas sur le travail Ă faire par le CS ( et les factures concernant le budget.....NON!!!! )
encore faut il avoir un compte bancaire séparé |
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JB22
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Posté - 01 mars 2011 : 23:28:01
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De FĂ©lix 1930:
"les DDE simples figuraient systématiquement ,avant janvier 2007 , dans les "écritures" du budget prévisionnel ; ne doit il pas en être de même maintenant (sauf dans le cas que vous citez:la tempête),
ce qui permet d'avoir, semble t-il, une approche plus complète des dépenses réelles courantes de la copropriété sur plusieurs exercices"
Je pense qu'on peut considérer les dégâts des eaux , en raison de leur fréquence, comme des risques courants, à mettre dans les charges courantes.
Réserver aux opérations exceptionnelles, les dépenses résultant d' événements imprévisibles (Une tempête comme le dit JPM, une inondation...).
A noter que les indemnités d'assurances (Compte 713) sont prévues dans l'annexe 2 en charges courantes et charges exceptionnelles. |
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felix1930
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Posté - 25 avr. 2011 : 18:16:23
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encore moi
Dans les comptes d'une autre copropriété -toujours même syndic que nous - on trouve,en annexe 4- dans les opérations exceptionnelles :
DEPENSES BATIMENT
Opération sinistre appartement PALUN
charges
67200902 sinistre PALUN ..........................................170,31
672= Travaux urgents???????
je ne pense pas que ces travaux soient classés dans les <travaux urgents> sinon ne faudrait il pas,au minimum l'avis du CS + une AG pour accepter les travaux
pour moi c'est plutôt du "ressort" du budget prévisionnel |
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Approbation des comptes chantiers 
