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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 09 mars 2011 : 18:12:15
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Bonjour, mi revoilou dans la rubrique compta & nuits blanches 
La copro a eut un dégât des eaux.
L'assurance immeuble a été mise au courant de l'affaire.
Des travaux ont été réalisé.
Ces travaux sont imputés en charges travaux sur les copropriétaires (y compris la victime sinistré du lot touché par le DDE).
Ce qui pose un léger problème moral au CS pour expliquer que certes vous avez été victime du DDE mais une partie des frais vous sont imputables au titre du sinistre en tant que copropriétaire du SDC.
Le DDE a eut lieu en 2010.
La prime d'assurance a grimpé cette année (2011) : raison invoqué de l'assureur : le très gros sinistre déclaré.
Le hic est que sur les comptes clos 2010, nous ne trouvons aucune trace du montant de l'indemnisation du sinistre : aucun remboursement pour équilibrer les dépenses liées à ce sinistre.
Nous avons pourtant reçu l'offre d'indemnisation, puisque cette offre avait été transmise au syndic en Septembre/Octobre 2010.
Même pas une ligne d'écriture du montant proposé par l'assureur : pourtant nous sommes bien dans une compta dite d'engagement : donc la somme même si elle n'est pas encore perçu réellement sur le compte bancaire (50/51/53), cette somme d'offre d'indemnisation devrait logiquement apparaitre quelque part, non ? Exemple sur le compte 713 il me semble ?
Puis par le débit du 713 au crédit du compte X ?
Bref oĂą donc chercher l'imputation de l'indemnisation du sinistre ?
On voit bien la prime d'assurance sur le compte 616, mais cela est la cotisation annuelle.
Dans l'attente de vos lumières, car les nuits à la bougie pour lire la compta d'un syndic qui ne semble pas répondre aux questions qui lui sont adressées par le CS.
D'avance merci.
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 09 mars 2011 : 18:34:44
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Luc Standon, il faut que le syndic ait le chèque à son bureau pour pouvoir équilibrer la dépense. Hélas, tant qu'il n'y a pas la preuve que l'assurance indemnise bien (le chèque), il y a une dépense (une charge) pour la copropriété.
Le CS doit relancer et relancer le syndic sur cette indemnisation avec une grande ténacité. Il est bon d'avoir un point des sinistres à chaque réunion du CS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 mars 2011 18:50:17 |
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Posté - 09 mars 2011 : 19:42:56
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Le CS a le contrat de l'assureur en main, la date du sinistre, il peut téléphoner à cet assureur pour connaitre la date et le montant de la prise en charge !!!
Un dossier a été ouvert également par le syndic, celui est obligé dans donner copie au CS, si celui lui demande 
Mais le CS a du vérifier ce dossier plusieurs fois depuis le sinistre. |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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3
Posté - 11 mars 2011 : 07:38:04
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Luc Standon a raison stricto sensu.
C'est une erreur.
A l'acceptation de la proposition d'idemnisation, il faut créditer le 713 par débit du 401 de l'assureur.
A réception du chèque, solde du 401 par débit du 512.
De cette manière, l'annexe 1 indique clairement que l'assureur n'a pas honoré sa proposition : l'indemnisation est comptabilisée comme une créance (fournisseur débiteur).
C'est la théorie ... Mon syndic fait les deux écritures d'un coup quand il a reçu le chèque .... |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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4
Posté - 11 mars 2011 : 10:42:25
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Je suis d' accord avec la solution de mespres.
Quand un assureur accepte de prendre en charge un sinistre il s'engage à indemniser à hauteur de X €, dans une comptabilité d'engagements on doit enregistrer cet engagement. |
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 Posté - 11 mars 2011 : 13:50:05
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C'est vrai que c'est la meilleure solution, qui rend le fait lisible pour la vérification, mais n'est-il pas tentant pour certains de cacher les remboursements d'assurance?
Je conclus également de ce fait que en présence d'une acceptation du sinistre, la comptabilité portant trace du remboursement, les comptes annuels DOIVENT inclure les remboursements, meme si le compte assureur reste créditeur.
Cette solution permet ainsi de ne pas passer trois ans a rechercher les remboursements d'assurance qui trainent. |
Édité par - ribouldingue le 11 mars 2011 13:54:20 |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 11 mars 2011 : 15:23:54
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Mespres écrit citation: A l'acceptation de la proposition d'indemnisation, il faut créditer le 713 par débit du 401 de l'assureur.
Le 401 est un compte de fournisseur. Il ne peut être utilisé que pour l'enregistrement de la prime à payer par le syndicat.
A réception de la proposition d'indemnisation de l'assurance, l'indemnité doit être engagée par le débit du 461 et le crédit du 713. A réception des fonds : crédit du 461 et débit de la banque.
Ici encore il faut suivre le dossier et ne pas utiliser les fonds virtuels figurant au 713 tant que le syndic ne les a pas reçus de l'assurance.
Il faut aussi veiller à l'emploi effectif de fonds figurant au 713 quand ils ont bien été encaissés.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 11 mars 2011 : 16:31:44
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J'ai aussi trouvé une partie de ma réponse dans le livre "Comptabilité de la copropriété : implication juridiques & financières" (page 214)
Donc pour faire simple :
La prime d'assurance : ou la cotisation annuelle de l'assurance immeuble, elle doit se trouver sur le compte 616. Sur ce point nous sommes OK.
Les indemnités de l'assurance liées à un sinistre, elles doivent se retrouver au crédit sur le compte 713
Une condition : que le produit (l'indemnité) soit acquis, car nous sommes dans une comptabilité d'engagement.
Comme l'assureur fait la proposition au syndic représentant le SDC, je suppose qu'en règle générale, le syndic accepte bien trop souvent la première offre d'indemnisation. Or logiquement au regard du préjudice, le SDC devrait se prononcer sur la question lors de l'AG. Ou à minima c'est au CS de donner son avis sur la question : soit le SDC accepte la première offre d'indemnisation, soit il conteste, et dans ce cas le SDC fait appel à un expert d'assuré, le plus simple étant effectivement que le CS dispose des autorisations nécessaire pour lui même valider la décision sans attendre l'AG, et en dialoguant avec les victimes sinistrées.
Bref....
Il résulte du décret comptable (comptabilité d'engagement) que sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice (2010).
Il résulte de l'art. 2, 3 et 4 du décret comptable que dès lors qu'un produit est exigible, il doit être non seulement comptabilisé mais aussi réparti entre les copropriétaires au plus tard à la clôture de l'exercice, même s'il n'a pas encore été encaissé : Il s'agit alors d'un produit à recevoir.
Curieusement la nomenclature comptable n'a pas prévu un tel compte, de sorte que le syndic devra utiliser le compte 461 (débiteurs divers). pour balancer le compte banque 512, etc.... C'est justement ce que souligne JPM.
Mais.... Car il y a toujours un "mais"...
1 - Le syndic aurait pris la décision d'accepter la première offre d'indemnisation de l'assureur (on ne le félicite pas pour cela, car les préjudices sont supérieurs à l'offre d'indemnisation).
2 - Les comptes 2010 ont été clos au 31/12.
Reste donc à savoir où donc comptabiliser les produits à verser (la fameuse indemnisation en attente de versement de l'assureur) qui devrait avoir lieu au plus tôt dans l'année 2011.
Et dans ce cas :
citation: Transformation de l'indemnité en provision ou avance (page 216 du même livre sus mentionné)
L'obligation de comptabiliser les produits même s'ils n'ont pas encore été encaissés peut gêner considérablement la trésorerie du syndicat, les copropriétaires bénéficiant dans le compte de gestion de l'exercice d'un produit que le syndicat n'a pas encore encaissé.
Ce sera notamment le cas, lorsque le syndicat a obtenu, à la suite d'un jugement devenu définitif, une indemnité qu'il n'a pas encaissé, et dont l'issue peut même être incertaine.
Pour palier à cette difficulté, l'assemblée générale pourra voter soit des travaux dont le financement sera notamment assuré par l'indemnité à recevoir, soit une avance de trésorerie ou en vue de travaux éventuels qui ira au crédit d'un compte d'avance 103 (1032, 1033). Ce sera l'assemblée approuvant les comptes de l'exercice de prévoir l'exigibilité immédiate de l'avance, qui venant au débit des comptes 450, neutralisera le crédit correspondant contenu dans le compte de gestion de l'exercice écoulé.
Le choix de la transformation de l'indemnité en provision (compte 102 ou 702) ou en avance (1032 ou 1033) n'est pas neutre en cas de mutation de lots puisque les provisions restent acquises au syndicat bénéficieront à l'acquéreur, tandis que l'avance appartenant au vendeur lui sera restituée, impliquant pour l'acquéreur le versement d'une somme identique.
L'AG approchant Ă grand pas, il me semble donc logique que la question aurait du ĂŞtre soumise au moins au CS, faute de quoi cette question devrait ĂŞtre soumise Ă l'AG par le syndic restant en attente de ladite indemnisation, non ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
n'est-il pas tentant pour certains de cacher les remboursements d'assurance?
Disons que pour les petits sinistres, cela doit passer relativement inaperçue, puisque c'est le syndic qui fait la déclaration de sinistre pour le SDC.
Donc le syndic facture au SDC, sur la compta les frais engagés, puis prétend attendre le remboursement de l'assurance.... Pour peu que les membres du CS change d'une année sur l'autre, qu'il y ait des ventes de lots. et hop l'affaire est dans le sac, le syndic semble alors oublier de reverser l'indemnisation d'assurance qu'il garde alors dans sa poche faute d'écriture comptable. Considérant que l'assureur envoie le chèque non pas à l'ordre du SDC mais au syndic (cas du compte unique versus celui du compte séparé).
Mais le petit jeu devient plus compliquer pour un plus gros sinistre, surtout si l'une des victimes ou le lésé met son nez dans la compta du syndic.
Là on s'aperçoit de l'erreur, et le CS commence à réalisé que... alors du coup on en profite pour voir comment ont été gérer les sinistres précédents. Et là surprise, toutes les indemnisations des années antérieurs ne se retrouve pas forcément traçable via le compte 713.
Étrange, non ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Cette solution permet ainsi de ne pas passer trois ans a rechercher les remboursements d'assurance qui trainent.
On doit remonter sur 5 ans : le délai de prescription pouvant s'appliquer je suppose. Quant bien même les comptes avait été approuvé et les quitus donnés, il y a bien une faute professionnel du syndic ? Malgré le contrôle annuel des comptes qui se borne généralement au pointage du compte des dépenses, et à la vérification des répartitions de charges, pour la plupart des copropriétaires. |
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Posté - 11 mars 2011 : 17:00:37
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Sauf mandat de l'AG, le CS peut exprimer une opinion, mais pas une acceptation. C'est de la gestion donc de la responsabilité du syndic. |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 11 mars 2011 : 19:14:41
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il ne faut pas chercher systématiquement une volonté de cacher, bien souvent la raison se trouve dans la méconnaissance des textes, et dans le laxisme.
Jusqu'à mon observation, mon syndic encaissait l'indemnité de l'assurance en débitant le 512 par crédit du 600 (un "-" devant le montant.
Nous avons évolué : comme il a pour principe d'attendre le chèque de l'assurance pour faire les travaux, il crédite maintenant le 713 par débit du 512. Lorsque j'ai évoqué l'utilisation du 401 (c'est une erreur, merci le forum ), il m'a tout simplement dit que ces comptables aurait du mal à capter. Je le crois volontiers : il nous a fallu 3 ans pour que les travaux votés soient comptabilisés correctement  |
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Posté - 11 mars 2011 : 20:43:01
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http://www.jpm-copro.com/Etude%207-4-2-5.htm mais je vois que je cite jpm.
Connaissant le PCG j'avais besoin de savoir ce qu'était le 713 en Plan comptable de copropriété.
J'avoue que j'aurais débité le 401, meme si en effet c'est un fonctionnement a sens inverse. |
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sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
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Posté - 12 mars 2011 : 08:00:10
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citation: Initialement posté par mespresil ne faut pas chercher systématiquement une volonté de cacher, bien souvent la raison se trouve dans la méconnaissance des textes, et dans le laxisme. Jusqu'à mon observation, mon syndic encaissait l'indemnité de l'assurance en débitant le 512 par crédit du 600 (un "-" devant le montant. Nous avons évolué : comme il a pour principe d'attendre le chèque de l'assurance pour faire les travaux, il crédite maintenant le 713 par débit du 512. Lorsque j'ai évoqué l'utilisation du 401 (c'est une erreur, merci le forum ), il m'a tout simplement dit que ces comptables aurait du mal à capter. Je le crois volontiers : il nous a fallu 3 ans pour que les travaux votés soient comptabilisés correctement
Oui, c'est quelque chose de fréquent ! un crédit passé dans un 600 (un débit négatif en somme) c'est même parfois les CS et les copros qui le demandent pour avoir une meilleure lisibilité. Les sinistres sont dans le même compte. Un écriture pour la dépense et un débit négatif pour le remboursement. |
Édité par - sybarite le 12 mars 2011 08:00:37 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 12 mars 2011 : 10:03:58
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Vous reproduisez le texte de M. Laporte :
" L'obligation de comptabiliser les produits même s'ils n'ont pas encore été encaissés peut gêner considérablement la trésorerie du syndicat, les copropriétaires bénéficiant dans le compte de gestion de l'exercice d'un produit que le syndicat n'a pas encore encaissé.
" Ce sera notamment le cas, lorsque le syndicat a obtenu, à la suite d'un jugement devenu définitif, une indemnité qu'il n'a pas encaissé, et dont l'issue peut même être incertaine."
Il y a beaucoup Ă tirer de son ouvrage, mais il ne se soucie par beaucoup de l'engagement juridique.
Si l'assureur accepte de couvrir et propose une indemnité de 1245 €, il est tenu à due concurrence. Le syndic doit engager la créance pour 1245 €. Rien n'interdit par ailleurs de contester la proposition et demander plus. Si finalement l'accord se fait à 1517 € il suffira de régulariser.
Reste la mise en répartition éventuelle. A mon avis, il n'y a pas lieu de répartir une indemnité régulièrement engagée mais non purgée par l'encaissemet effectif des fonds.
En principe la mise en répartition d'une indemnité d'assurance est associée à la mise en répartition du coût des travaux liés au sinistre. Quand les deux montants sont sensiblement équivalents, il est possible de " geler " les deux mises en répartition. Quand le coût des travaux est sensiblement supérieur, il est possible de répartir la différence.
Une solution simple serait de prévoir un compte 7 exclu de toute mise en répartition automatique. La situation est identique pour des loyers non encaissés d'une partie commune. Ils doivent être engagés mais il ne fut pas répartir des loyer non encaissés.
Un rappel pour tout celà : il s'agit de dommages ayant affecté les parties communes. Quand le syndic encaisse des indemnités revenant finalement à des copropriétaires, les solutions sont différentes.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 12 mars 2011 : 12:14:49
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citation:
Oui moi même, le site de JPM me sert aussi de référence et de recherche explicatives.
D'ailleurs, en aparté note à JPM (je lui passe le bonjour) concernant la page soulignée par Ribouldingue (JPM devant sans nulle doute lire ces quelques lignes, si il en a le temps) :
Il faut précisé probablement entre parenthèses que le compte 1031 ne peut être supérieur au 1/6 du montant du budget provisionnelle.
citation: Initialement posté par JPM
Vous reproduisez le texte de M. Laporte
Oui...
citation: Initialement posté par JPM
Il y a beaucoup Ă tirer de son ouvrage, mais il ne se soucie par beaucoup de l'engagement juridique.
Si l'assureur accepte de couvrir et propose une indemnité de 1245 €, il est tenu à due concurrence. Le syndic doit engager la créance pour 1245 €. Rien n'interdit par ailleurs de contester la proposition et demander plus. Si finalement l'accord se fait à 1517 € il suffira de régulariser.
C'est bien ce qui me semble, et si je vous comprend bien, ainsi que les explications du livre sus mentionné, de M. LAPORTE :
1 - Le syndic doit reporter dans le compte 713 au moins la première offre d'indemnisation, à la clôture des comptes. Même si il y a contestation de la première offre d'indemnisation de l'assureur par le SDC, dans le sens où de toute façon la seconde offre d'indemnisation ne sera pas inférieur à la première. Non ?
2 - Effectivement, si le SDC accepte la seconde offre, il suffira dès lors de régulariser (sur le compte 713) par rapport à la première offre d'indemnisation déjà acquise de toute façon.
C'est du moins comme cela que je comprend le mécanisme de la comptabilité d'engagement par rapport aux indemnisations dues par l'assureur au SDC, suite à sinistre.
citation: Initialement posté par JPM
Reste la mise en répartition éventuelle. A mon avis, il n'y a pas lieu de répartir une indemnité régulièrement engagée mais non purgée par l'encaissement effectif des fonds.
Pourquoi ? Puisque la répartition des frais engagés s'applique bien pour les charges du sinistre ?
citation: Initialement posté par JPM
En principe la mise en répartition d'une indemnité d'assurance est associée à la mise en répartition du coût des travaux liés au sinistre. Quand les deux montants sont sensiblement équivalents, il est possible de " geler " les deux mises en répartition. Quand le coût des travaux est sensiblement supérieur, il est possible de répartir la différence.
je lapse pour le moment sur la franchise, on y reviendra plus tard, au moment de solder le sinistre. OK avec JPM, mais ce que je peut lire des comptes, est que le syndic fait pour le moment une répartition des charges du sinistre tout en omettant l'écriture comptable de l'offre d'indemnisation initiale.
Le syndic, comme le dit sybarite, semble opérer d'une autre façon, et ne fait aucune écriture en attendant effectivement le versement de l'offre par l'assureur. Mais du coup, si on oublie ce sinistre, il sera facile au syndic de garder la main sur les indemnités de sinistre, puisqu'elles sont mentionnées en charges sur un compte de travaux urgent - compte 672, sans autre contre-balancement.
citation: Initialement posté par JPM
Un rappel pour tout celà : il s'agit de dommages ayant affecté les parties communes. Quand le syndic encaisse des indemnités revenant finalement à des copropriétaires, les solutions sont différentes.
Heu quelque précisions seraient les bienvenues, dans le cas présent, puisque le sinistre en question touche d'une part les parties communes, mais des parties privatives ont elles aussi été touché.
En plus certains assureurs précise que le sinistre a impacté sur les parties communes situés dans des parties privatives (on a du mal à comprendre le truc ici : une mezzanine dont les poutres porteuses sont à la charge de la copropriété : les assureurs ne se faisant pas de cadeaux en terme de responsabilité de sinistre).
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Édité par - Luc Standon le 12 mars 2011 12:17:11 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 12 mars 2011 : 13:29:24
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J'ai indiqué clairement ma position : soit geler les deux répartitions si coût des travaux = indemnité ; soit répartir la différence.
De toute manière, le syndic doit enregistrer la proposition d'indemnité.
Les copropriétaires sont donc informés, ce qui est ici le principal.
Pour ce qui est des indemnités privatives transitant par la comptabilité du syndicat : aucun engagement à prévoir. Le syndic reçoit les fonds en 512/472 et il les passe au(x) lésé(s) par 472/450nn. Terminé.
Un principe à respecter toujours : le transit crédit/débit par un compte dans lequel on trouvera trace de l'opération. Le principe est d'ailleurs de n'utiliser une somme encaissée qu'après expiration du délai de bonne fin de la remise du chèque. Une écriture 512/450 nn est donc prohibée même dans le cas d'un bénéficiaire unique.
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