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 Posté - 25 mars 2011 : 07:08:19
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jpm votre démonstration est tout à fait exact, mais alain nous a précisé :
citation: et notre RC la présente ainsi :
au lot N° XX ( le loacl commercial) est ajouté la jouissance priavtive et exclusive d'une terrasse de N M2..
donc le RDC ne dit pas que le commerce a la jouissance privative du terrain ou sol naturel, mais de la terrasse. Le fait que ce soit le commerce qui l'est construite n'emporte pas qu'il en soit le propiétaire avec jouissance du sol naturel situé en dessous.
Donc pour moi :
* la terrasse est commune avec une jouissance privative pour le commerce
* la tenue en bon Ă©tat d'utilisation de cette terrasse est du ressort du SDC
* l'entretien courant est Ă la charge du lot commercial
* le sol naturel sous la terrasse est partie commune sans jouissance privative
* le volume entre le sol naturel et le dessous de la terrasse est partie commune. |
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JPM
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 22
Posté - 25 mars 2011 : 08:49:24
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On peut certes disserter sur la rédaction de la clause.
Mais si c'est bien le copropriétaire qui a construit le tout, la terrasse fait corps avec son socle.
De toute manière ce point est mineur, sauf s'il y a un trésor caché dans un coin du socle.
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GĂ©dehem
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Posté - 25 mars 2011 : 10:08:43
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C'est justement la question : le syndicat souhaite exploter le trésor sous la partie "terrasse".
Je mettrais un petit bémol aux propos de JPM !
Cette construction, entreprise à l'initiative de ce copropriétaire sans y être autorisé par le syndicat, qui plus est en utilisant le droit à construire réservé au syndicat, n'a jamais été régularisée comme étant "privatve".
Dans l'autre sens, ce copropriétaire n'a jamais revendiqué quoi que ce soit pour lui même, hormis l'usage de la partie formant "terrasse" pour son commerce.
On se trouve dans le cas où un syndicat a attribué un droit de jouissance exclusif sur une terrasse qui, s'agissant d'une extension des parties communes, et "partie commune".
Ce bénéfice d'un droit de jouissance a été annexé au RDC ainsi modifié.
La question : ce bénéfice d'un droit de jouissance sur une surface formant terrasse pour en user à des fins commerciales (c'est de cela dont il s'agit), vaut-il jouissance exclusive de l'intégralité de la construction, y compris le volume inscrit par l'emprise au sol (le "trésor" que souhaite exploiter le syndicat) ?
A mon avis, non, la construction (+ de 35 ans) n'ayant jamais été revendiquée par le copropriétaire, ni comme partie privative, ni pour une jouissance totale.
Au contraire, l'attribution (la vente) par le syndicat d'un droit de jouissance sur la terrasse induit que la construction formant terrasse Ă©tait par destination "commune" depuis 35 ans, faute de quoi il (syndicat) ne pouvait attribuer un droit de jouissance sur une construction qu'il ne pouvait revendiquer.
Le cas a été soulevé lors de la construction d'abris ou autres sur des jardins à jouissance exclusive, constructions en dur non autorisées. Edifiées sur un sol classé 'partie commune', peu importe la servitude, elles deviennent par extension "parties communes", le droit à construire, ici non délégué, étant réservé au syndicat.
Que la construction soit financée par des fonds privés ne change rien : il y a des philantropes qui s'ignorent un peu partout .....  |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2011 10:17:34 |
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JPM
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24
Posté - 25 mars 2011 : 10:59:36
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Si l'on prend le point de vue pertinent de Gedehem :
Le copropriétaire a construit un bloc de maçonnerie et créé de ce fait un volume intérieur, sur le terrain commun et sans autorisation.
L'action du syndicat est prescrite de ce chef. Donc le copropriétaire est bien propriétaire du bloc de maçonnerie. Pour autant, il ne peut rien en faire car le volume du dessus du bloc de maçonnerie demeure partie commune.
En lui concédant la jouissance exclusive du volume supérieur, l'assemblée a validé l'ensemble. Le volume interne du socle reste sans nul doute propriété du constructeur.
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alain
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25
 Posté - 25 mars 2011 : 11:47:03
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je note vos débats.. avec inquiétude, car la situation semble finalement discutable et contestable !!
et pourtant, on ( le Cs le propsera en AG) a l'intention d'envisager l'utilisation du sous sol.. ( extension de parking, ou local poubelles... ou??)
si je comprends bien, juridiquement, c'est pas si clair que çà en a l'air !!
en tout cas, c'est intéressant !!
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GĂ©dehem
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26
Posté - 25 mars 2011 : 19:35:25
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"L'action du syndicat est prescrite de ce chef."
Il n'y a pas "action", personne n'ayant rien revendiqué, ni ce copropriétaire, ni le syndicat.
Ce dernier vient d'accorder un "droit de jouissance " sur une terrasse dont le statut n'est pas précisé, la construction formant terrasse ne pouvant être que commune.
Si la jouissance existait déja depuis longtemps, ou même si la construction était "privative", le syndicat ne pouvait vendre ce droit d'usage. Le notaire comme ce copropriétaire auraient noté la prescription.
Dans la mesure où le syndicat a décidé de vendre ce droit dernièrement, ce que le propriétaire concerné a accepté, il ne pouvait porter que sur une construction "partie commune" formant terrasse.
Ce copropriétaire pouvait valablement revendiquer la prescription et refuser d'acheter un droit de jouissance qu'il possédait déja depuis 34 ou 35 ans, et même qu'il s'agissait d'une construction intégralement privative, le syndicat n'ayant rien revendiqué durant ce temps !
Tout le monde a agit (peut-être par erreur) comme s'il s'agissait intégralement d'une partie commune, dont une AG a accepté de la grever d'une servitude d'usage sur la partie formant terrasse, droit vendu, acquisition acceptée par le bénéficiaire.
Pour ma part, je vois mal le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance revendiquer maintenant ce droit sur l'ensemble de la construction, ce qu'il n'a jamais fait, n'ayant pas refusé l'acquisition de ce droit sur la seule partie formant "terrasse" il y a peu de temps, concession du droit qui ne semble pas porter sur l'ensemble de la construction.
Bon, mais on peut toujours en discuter, en particulier sur le "droit à construire" réservé au syndicat, qui ne fait ici l'objet d'aucune concession rétroactive à ce propriétaire pour la partie construite....  |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2011 19:48:59 |
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alain
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Posté - 25 mars 2011 : 21:54:25
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je précise la chronologie, peut être mal exprimée au début..
l'immeuble a 36 ans, et dès le début ( 35 ans?) la terrasse a été construite sans accord du sdc..
10 ans après !!! , le sdc a réagi, et a vendu cete terrasse.. et encaissé le prix de vente.. seulement, pêrsonne n'a examiné la forme de la vente..et tt le monde était persuadé que c'était une "vraie vente" incluant la terrsase , et le terrain sur lequel elle a été construite, et le volume entre 2, d'ailleurs inutilisé..
récemment, ( je suis au cs) , pour un sujet similaire, je vérifie les modifs du RC, et découvre qu'il y a eu cette joissance privative, et non une vente.. Donc, je déduis que finalement, le sous sol est encore partie commune, ce qui peut nous arranger, si cela se confirme !!
voilĂ pour cet aspect chrono.. |
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Posté - 26 mars 2011 : 07:08:52
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maintenant pour avoir une certitude, il faudrait récupérer la copie de l'acte de vente/achat de cette soi-disant partie à jouissance exclusive...
il ne faudrait pas qu'il y ait divergence entre les deux et que le commerce viennet vous dire, acte à l'appui, que le sol naturel lui appartient en pleine propriété....  |
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JPM
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29
Posté - 26 mars 2011 : 09:15:17
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Pour le sol ? Impossible, il faut une décision prise à l'unanimité. Il faudrait trouver un notaire dément pour inclure le sol dans une telle opération.
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Posté - 26 mars 2011 : 11:53:52
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vous savez jpm on voit tant de choses sur les actes notariés, que cela donne froid dans le dos quand on pense à la revente suivante.....
pour revenir au sujet, s'il y a un acte notairé, les 2 parties doivent avoir leur exemplaire et ilvaudrait mieux le relire tranquillement pour voir s'il est en concordance avec le RDC, pour peu que ce ne soit pas le même notaire qui ait fait les 2 documents.... |
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alain
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31
Posté - 29 mars 2011 : 18:24:18
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merci Ă tous pour vos avis, fort pertinents..
il faut effectivement consulter les actes.. mais bizarrement le syndic ne l'a pas !!
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alain
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Posté - 26 août 2011 : 10:20:14
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Bonjour..
j''avais oublié que le sujet avit déjà été discuté au début d'année.. aussi, merci aux contributeurs, qui ont hélas des avis pas tous convergents..
je dois ( je suis au cs de l'immeuble) rencontrer le notaire qui gère le dossier "parrallèle" qui concerne des annexions de balcons , parties communes qui deviendraient privatives ( elles le sont dejà de fait), et on sera amenés à revoir le sujet déjà exposé, de façon a avoir une certaine cohérence, je réexplique :
Dans notre copro, un restaurant au rdchaussée, avec une terrasse, construire il y a 35 ans, qui a fait l'objet d'une jouissance privative, "régularisée" il y a 23 ans.
- l'ag avait décidé l'acquisition du terrain d'assiette de la terrasse, et le notaire a transformé en "jouissance privative de la terrasse construite", élément dont nous nous sommes rendus compte que récemment ( nous sommes au CS et tentons de dénouer les fils) .
- conséquences??
- en fonction de ce qui est ecrit ci dessus, il semble que nous restons propriétaires du terrain, mais quid de la terrasse édifiée dessus?? qui doit payer par ex les réparations? on tentera de voir l'acte notarié, qu'on n'a pas.
- peut on affecter des millièmes à une construction faisant l''objet d'une jouissance privative??
- peut on exiger qu'il y ait un acte de vente.. 23 ans après? et modifier l'edd?
- on suppose qu'il n'y a pas d'impots sur une telle possession par jouissance privative.; pas très normal, nous en payons par ex sur nos balcons.;
merci pour vos lumières.; |
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alain
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Posté - 29 août 2011 : 22:10:37
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citation: Initialement posté par alain
Bonjour..
- en fonction de ce qui est ecrit ci dessus, il semble que nous restons propriétaires du terrain, mais quid de la terrasse édifiée dessus?? qui doit payer par ex les réparations? on tentera de voir l'acte notarié, qu'on n'a pas.
- peut on affecter des millièmes à une construction faisant l''objet d'une jouissance privative??
- peut on exiger qu'il y ait un acte de vente.. 23 ans après? et modifier l'edd?
- on suppose qu'il n'y a pas d'impots sur une telle possession par jouissance privative.; pas très normal, nous en payons par ex sur nos balcons.;
merci pour vos lumières.;
je demeure très intéressé par ces 2 questions:
- peut on affecter des millièmes à une construction faisant l''objet d'une jouissance privative??
- peut on exiger qu'il y ait un acte de vente.. 23 ans après? et modifier l'edd?
Merci |
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alain
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Posté - 19 oct. 2011 : 16:25:18
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Bonjour
je reviens avec du recul sur ce sujet..
on a un peu avancé, dans ce sens:
- bien conforté le principe de la jouissance privative, inscrite dans une modif de l'edd de l'immeuble.
- par contre, il n' ya pas eu d'acte de vente, ni d'acte notarié spécifique à cette démarche. ce que nous ( le CS) venons de découvrir.
- l'ag de 1983, qui avait autorisé le maintien de cette terrasse ( au lieu de la détruire, car construite sans autorisation), avait voté pour une vente du terrain , et non une jouissance.; le notaire a donc fait un acte ( la modif de l'edd) non conforme à notre décision..
- est ce un motif suffisant pour que le syndicat revienne sur ce sujet..un notaire a t il le droit de ne pas appliquer une décision, sinon, comment un syndicat peut la constester, et y a t il un délai ( 28 ans pour nous !!)
- de +, la décision de 83, n'avit recueilli que 5200/10000 tantièmes.. donc insuffisant en principe? (mais persoinne n'a contesté)
- trouvé ceci sur ce forum : Une assemblée générale avait autorisé, à la majorité des voix, un copropriétaire à construire une véranda sur un jardin, partie commune dont il avait la jouissance exclusive. La Cour de cassation a rappelé que les travaux qui aboutissent à une véritable “appropriation” d’une partie commune exigent la majorité de deux tiers, même s’il s’agit d’un lot à usage exclusif. (Arrêt du 8 novembre 2006)
- est un motif suffisant pour faire revoir la décision?? et comment, faut il une résolution d'ag?
merci |
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