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darknut
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 Posté - 12 avr. 2011 : 18:43:40
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Bonjour,
je viens me renseigner ici avant qu'un litige ne m'oppose à mon bailleur lors de la restitution du dépôt de garantie de mon appartement.
L'objet du litige est l'ensemble de plaques de cuissons électriques.
Elles sont indiquées dans mon bail et celui-ci dit "[...]et en aucun cas le propriétaire ne sera tenu au remplacement ou entretien de ces appareils."
Or le décret n°87-712 du 26 aout 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans son point VI parle de l'entretien courant et menues réparations des appareils mentionnés au contrat de location.
En enfin, un document intitulé "Guide du locataire" fourni par le bailleur indique ceci : "seuls les gros travaux et ceux consécutifs à l'usure et à la vétusté des équipements sont susceptibles d'être pris en charge par votre propriétaire".
Maintenant, voici les faits : j'entre dans l'appartement le 20 septembre 2007. En mai 2008 (8 mois plus tard), les plaques se mettent à faire sauter les plombs quand on les allume, elles sont inutilisables. Le bailleur, à ma demande, mandate un technicien qui répare une plaque sur les 2 et indique dans son devis que les plaques sont vétustes et qu'il faut les changer.
Réponse du bailleur suite au devis : d'après mon bail, le propriétaire n'est pas tenu au remplacement des plaques.
Depuis j'ai contacté à plusieurs reprises le service technique du bailleur (par e-mail), car j'estime quand dans ces conditions (vétusté des plaques alors que je ne suis dans l'appartement que depuis 8 mois) ce n'est pas à moi de changer ces plaques.
Malheureusement, je n'ai eu aucune réponse. Je souhaiterais résoudre ce problème avant de quitter l'appartement car j'ai peur qu'ils retiennent automatiquement la somme du dépôt de garantie.
D'après les documents produits et la loi, suis-je en tord ou puis-je mettre en demeure le bailleur de contacter le propriétaire pour qu'il puisse faire le nécessaire ?
(je précise que le bailleur est URBANIA qui a pour habitude de ne pas contacter le propriétaire mais de répondre directement - par la négative généralement, aucun moyen de négocier avec le propriétaire - ou de faire la sourde oreille...)
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 Posté - 13 avr. 2011 : 21:56:31
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Si ces plaques FONT partie de la location, alors le bailleur doit le fonctionnement de ces plaques, et leur obsolescence par vétusté est à sa charge.
Ce serait bien que vous ayez gardé une trace de la visite des personnes mandatées par votre bailleur pour cela.
Si elles ne font pas partie de la location, alors il ne peut pas les prendre en compte lors de l'EDL de sortie, et la rédaction telle que vous la mentionnez semble pencher pour cette vision des choses.
Comment sont elles qualifiées dans l'EDL d'entrée? |
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darknut
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 2
Posté - 13 avr. 2011 : 22:22:27
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Merci pour la réponse, voici les précisions :
dans le bail il est indiqué ceci :
"Cuisine équipée : Plaques chauffants + réfrigérateur
Les appareils et équipements électroménagers sont mis gratuitement à la disposition du preneur par le propriétaire. Tout entretien ou réparation sera mis à la charge du preneur et en aucun cas le propriétaire ne sera tenu au remplacement ou entretien de ces appareils."
L'etat des lieux entrant indique : "plaques électriques BE"
(propres, on dirait qu'elles sont bien...)
Cette clause est-elle abusive au regard de la loi ?
(j'ai gardé tous les documents - devis et courriers - , c'est juste indispensable !) |
Édité par - darknut le 13 avr. 2011 22:51:52 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 07:25:41
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Oui, cette clause est abusive puisque le bailleur vous fait payer la location de ces plaques et se dégage totalement de son obligation de les maintenir en état de fonctionnement hors entretien et petites réparations qui sont bien entendu a votre charge.
Si il désirait ne pas en assurer le fonctionement, il ne pouvait pas l'inclure dans la location, ni dans l'EDL d'entrée.
Vous seriez en droti de demander au juge une baisse de loyer tenant compte de ce fait, bien que je ne sois pas certain que le juge ferait droit a votre demande.
Vu que chez nous le locataire est souvent favorisé par rapport au bailleur par la loi, je dirais que si vous demandez 5 euros de réduction, ca fait 60 euros par an, et ca peut vite faire beaucoup... |
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darknut
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 Posté - 14 avr. 2011 : 12:47:29
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je suis assez d'accord avec vous sur le fait que les locataires sont souvent plus protégés que les propriétaires ( et même l'on parle plus souvent des mauvais propriétaires que des mauvais locataires).
Mais je ne suis pas procédurier et je n'en veux absolument pas à mon proprio (que je ne connais pas). En revanche, j'en veux BEAUCOUP au bailleur (URBANIA) avec qui j'ai de nombreux contentieux car ils travaillent vraiment comme des manches. Je veux juste que les choses rentrent dans l'ordre, simplement.
Merci beaucoup, je m'en vais régler ce problème ! |
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:12:47
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Allons allons:
1/ ce n'est pas a vou de dire qui du bailleur et du gérant est bon ou mauvais
2/ Vous pouvez toujours en vouloir a votre bailleur d'avoir choisi Urbania
3/ Urbania met en location ce qu'on lui dit de mettre en location, et c'est bien au bailleur de dire s'il loue avec les plaques ou sans.
4/ Si vous devez aller au tribunal, vous irez contre le bailleur, pas contre son gérant |
Édité par - ribouldingue le 14 avr. 2011 13:14:06 |
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darknut
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:44:48
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j'y vais alors :)
1) dans le cas des plaques non en effet, mais dans le cas de tous les problèmes que j'ai eu avec Urbania depuis 4 ans je confirme qu'ils sont très mauvais (problèmes informatiques à répétition suivi de relance pour impayé de loyer, greluche qui déclare et signe à la CAF que j'ai déménagé alors que ce n'est pas le cas, clause abusives à répétition dans le bail, facturation des avis d'échéances et j'en passe)
2) ça c'est clair..Mais je vois le positif, il aurait pu aller chez Foncia ^^'
3) c'est juste...mais j'aimerais savoir si ça se passe comme avec les locataires "signez ici on s'occupe du reste" sur un document pré-rempli avant d'en vouloir au bailleur
4) c'est ça le pire...parce que dans tous les cas où j'ai essayé de négocier avec le gérant, je suis certain qu'ils n'ont jamais demandé son avis au bailleur. Peut-être serait-il tout à fait d'accord de changer les plaques électriques, mais je suis certain qu'ils ne lui ont pas demandé son avis (leur courrier en témoigne). |
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darknut
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:42:56
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Urbania vient de me recontacter par téléphone suite au mail que je leur ai envoyé.
Ils restent sur leur position : les plaques électriques sont prêtées "gracieusement", le bailleur n'est pas tenu à leur remplacement. (ils me confirment que si je les laisse dans cet état pour le locataire suivant, c'est pas grave...mais j'en doute). Ils me disent également que la clause n'est pas abusive puisqu'il ne s'agit pas d'un appartement meublé, elle me cite un extrait de loi en ce sens (en me disant que c'est encore moins le cas avec de l'électro-ménager qu'avec le reste), mais c'est marrant j'ai pas lu la même chose.
Ils n'avaient pas contacté le bailleur jusque là puisqu'ils n'étaient pas "obligés" (sic)
J'ai réussi à les convaincre de le contacter pour avoir son avis, suite à quoi je contacterai ma protection juridique en cas d'avis négatif (je compte surtout sur l'effet dissuasif, même si mon courrier est prêt). |
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BANZAI
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:56:46
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vous auriez du faire établir un devis ou une facture pro forma et l'adresser directement au bailleur en RAR en lui demandant le remplacement |
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darknut
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Posté - 14 avr. 2011 : 17:04:42
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Mais il y a un devis ! C'est sur ce devis que je me base depuis mai 2008, mais ils ne me répondent pas, ou alors ce que je vous ai répété.
Je ne peux pas m'adresser au bailleur, je n'ai pas ses coordonnées, à peine si je connais son nom indiqué dans le bail.
C'est pour cela qu'aujourd'hui j'ai envoyé un mail avec accusé de réception leur récapitulant tout ça.
Et visiblement, ils bataillent ferme mais sont enclins quand même à contacter le bailleur. |
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Ankou
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Posté - 14 avr. 2011 : 17:21:36
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citation: Initialement posté par darknut
Malheureusement, je n'ai eu aucune réponse. Je souhaiterais résoudre ce problème avant de quitter l'appartement car j'ai peur qu'ils retiennent automatiquement la somme du dépôt de garantie.
D'après les documents produits et la loi, suis-je en tord ou puis-je mettre en demeure le bailleur de contacter le propriétaire pour qu'il puisse faire le nécessaire ?
C'est pas clair du tout!
1) que voulez-vous exactement?
2) avez-vous des réponses écrites à vos différents contacts avec la société qui gère le bien? |
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darknut
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Posté - 14 avr. 2011 : 17:37:25
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Je sais que vous êtes extrêmement pointilleux sur les faits dans ce forum...m'enfin à votre avis je veux quoi ???
Je souhaiterais que ces foutues plaques électriques soient remplacées (avant que je parte de l'appartement ce qui ne saurait tarder), et j'aimerais savoir si, comme je le crois, c'est bien au bailleur de les changer.
J'ai 1 document du gérant : celui qui répond, en mai 2008, au devis effectué par le technicien que je leur ai demandé de mandater. Ce technicien dit que les plaques sont vétustes et hors-service. Le gérant me répond que le bail indique que le bailleur n'est pas tenu à leur remplacement.
J'ai cherché de mon côté, et suite à mes recherches je leur ai demandé des précisions et de contacter le bailleur. Demandes auxquelles ils n'ont jamais répondu.
Réponse reçue aujourd'hui suite au mail envoyé après l'échange avec Ribouldingue.
"Bonjour Monsieur,
J'ai transmis votre réclamation à ma hiérarchie pour prendre une décision.
Cordialement.
SERVICE TECHNIQUE
URBANIA FRERES LUMIERE ET REGIES VENDOME"
Par téléphone, ils se sont engagés à contacter le bailleur. |
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Ankou
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Posté - 14 avr. 2011 : 18:07:19
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citation: Initialement posté par darknut
Je sais que vous êtes extrêmement pointilleux sur les faits dans ce forum...m'enfin à votre avis je veux quoi ???
Je souhaiterais que ces foutues plaques électriques soient remplacées (avant que je parte de l'appartement ce qui ne saurait tarder), et j'aimerais savoir si, comme je le crois, c'est bien au bailleur de les changer.
Non, ce n'était pas clairement dit.
Vous voulez donc partir?
Eh! bien, vous partez .......
C'est vous qui êtes pointilleux!
Le propriétaire fera ce qu'il voudra de ces plaques au changement de locataire.
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Posté - 14 avr. 2011 : 18:32:31
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+1 avec Ankou.
Si vous êtes tres tres pointilleux, assignez Le bailleur au tribunal en remboursement de loyer partiel sur toute la durée du bail pour non fourniture de prestation.
Il vous loue un logement avec plaque, et il n'y a pas de plaque digne de ce nom, et pire vous ne pouvez pas mettre les votres.
Laissez tomber Urbania, il n 'est pas question de urbania, mais de plaque. N'utilisez pas un sujet gagnant potentiellement pour faire zoro, vous risquez de tout rater.
Ne demandez plus le changement de plaque puisque vous n'en n'avez pas l'utilité: Vous partez; je ne vois pas a quoi servirait de se démener comme un fou pour avoir des plaques neuves le jour du départ, ou alors il y a qqchose dans la nature huamine que je ne compneds pas; |
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Posté - 14 avr. 2011 : 18:35:43
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citation: Bonjour Monsieur,
J'ai transmis votre réclamation à ma hiérarchie pour prendre une décision.
Cordialement.
SERVICE TECHNIQUE
URBANIA FRERES LUMIERE ET REGIES VENDOME"
Par téléphone, ils se sont engagés à contacter le bailleur. Pareil,; a la limite je me demande a quoi ca vou s sert.
Si ils vous refusent, je suis certain que vous allez le prendre mal, mais c'est parce que vous ne savez pas ce que vous voulez.
Si c'est pour réellement avoir des plaques neuves, alors que vous partez, fanchement, c'est un peu gamin.
Si c'est pour obtenir une baisse de loyer devant le juge, alors parfait, et si la réponse est négative, eh bien réjouissez vous, c'est super... |
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darknut
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Posté - 14 avr. 2011 : 19:07:06
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Oui en effet, je recherche un autre appartement, et je prévois de partir d'ici cet été.
Je comprends bien tout ce que vous dites, mais ce n'est rien de tout ça.
Je ne suis ni pointilleux, ni gamin, ni à la recherche d'un quelconque profit.
Ce qui m'inquiète, c'est qu'Urbania me retienne les prix des plaques sur la caution parce qu'elles ne sont plus en état, alors qu'à l'EDL entrant il est indiqué : Bon Etat.
(par expérience, je sais qu'ils trouvent toujours quelque chose à retenir sur la caution, et des choses auxquelles on aurait jamais pensé, alors des plaques à plus de 200€, ils ne vont pas rater ça !)
Je préfère me battre avant (je répète que l'affaire a eu lieu 8 mois après mon entrée dans l'appartement, et que j'y suis depuis bientôt 4 ans), plutôt que d'essayer d'avoir réparation après...Mieux vaut prévenir que guérir en somme.
En revanche, si vous me confirmez, m'assurez voire me jurez que rien ne sera retenu sur la caution, alors oui, j'en ai rien à cirer ni des plaques ni d'un remboursement de loyer ni d'Urbania. |
Édité par - darknut le 14 avr. 2011 19:08:40 |
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BANZAI
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Posté - 14 avr. 2011 : 20:07:14
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vous avez un devis, vous avez vos réclamations...donc s'ils vous retiennent quelque chose...vous irez à la juridiction de proximité....contre le propriétaire
quant à ses coordonnées vous devez les avoir sur la taxe foncière
si la régularisation des charges fait apparaitre la TEOM, il fallait demander la copie de la taxe foncière
faites un peu de lecture sur le forum...tout est déjà dit dans les nombreux sujets: il faut faire un petit effort |
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Posté - 14 avr. 2011 : 20:12:23
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Désolé mais je ne suis la ni pour jurer ni pour promettre ni pour vous rembourser quoi que ce soit vu que je ne suis pas professionnel ni meme payé pour mon interventionmais bénévole, et rarement récompensé pour le temps passé et les conseils prodigués.
je pense qu'on vous a expliquyé et que vous avez votre réponse.
Nosu ne sommes pas des tapis brosse. |
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darknut
Contributeur débutant
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Posté - 14 avr. 2011 : 22:31:25
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vous êtes d'excellent conseil, mais aussi extrêmement susceptibles :D
Il est toujours difficile d'imaginer avec quel ton notre interlocuteur imagine ce qu'il écrit, mais je vous assure, rien ne sert de prendre la mouche si rapidement, tout ce que l'on cherche ce sont des conseils et des avis. "on est pas là pour se faire engueuler..." ;-)
@Banzai : je n'ai pas sa taxe foncière, la TEOM m'est demandée en début d'année si je ne m'abuse -pas lors de la régularisation de charges-, et je ne sais absolument pas pourquoi vous me dites que j'aurais du demander la copie de sa taxe foncière...Je veux bien faire l'effort de lire et de rechercher les choses, mais là , je ne sais pas du tout de quoi vous parlez, et du rapport dans le sujet (ha si, avoir l'adresse du bailleur !)
Merci du tuyau, je n'ai pas encore compris les tenants et aboutissants, mais vous me donnez du grain à moudre ! :D |
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seborga
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Posté - 15 avr. 2011 : 08:43:10
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J'aimerai savoir ce qui a été fait "formellement", c'est à dire laissant des traces incontestables de part et d'aure.
citation: j'entre dans l'appartement le 20 septembre 2007. En mai 2008 (8 mois plus tard), les plaques se mettent à faire sauter les plombs quand on les allume, elles sont inutilisables. Le bailleur, à ma demande, mandate un technicien qui répare une plaque sur les 2 et indique dans son devis que les plaques sont vétustes et qu'il faut les changer.
Avez-vous signalé la panne des plaques au gestionnaire par écrit ?
- avez-vous en mains le devis fait par le technicien qui a réparé ? a l'attention de qui ce devis a-t-il été rédigé (vous ou le gestionnaires ?).
citation: Depuis j'ai contacté à plusieurs reprises le service technique du bailleur (par e-mail), Ces contacts n'ont pas grande valeur quand on sait avec quelle facilité on peut modifier des mails, même s'il est tout autant facile d'explorer les ordinateurs pour retrouver le réel mail. Vos relances, vous auriez dû les faire par courrier papier... simple... puis recommandés avec avis de réception s'ils restaient sans réponse.
citation: puis-je mettre en demeure le bailleur de contacter le propriétaire pour qu'il puisse faire le nécessaire ? D'un point de vue "formel", vous pouvez faire une mise en demeure mais autant analyser maintenant le fond de votre souci pour rédiger la mise en demeure de façon à ce qu'elle soit "dans le bon problème".
Et, sur le fond, il me semble que malgré de la maladresse dans le bail, la chose peut devenir simple. Et, une fois le fond éclairci le grand conseil est de le tracer formellement.
Analyse du fond du problème :
le bail décrit que le logement est pourvu de plaques de cuisson.
Le bail précise ensuite que ces plaques, bien présentes, sont mises gratuitement à disposition sans obligations d'entretien de la part du bailleur. (Le bailleur est le propriétaire, l'agence n'est pas le bailleur mais le gestionnaire, représentant le bailleur).
La théorie qui indique que la présence des plaques dans la description des lieux loués l'emporte sur la mention de mise à disposition gracieuse me semble peu solide.
Appuyez-vous plutôt sur le fait que la mise à disposition gratuite l'emport, tant que cous êtes en débat amiable avec l'agence, et surtout, vu que vous avez su vivre plusieurs années avec ces plaques défectueuses et que votre objectif est de ne pas être contraint à "offrir" des plaques neuves pour votre départ.
Appuyez-vous sur le fait que vous avez des traces du signalement de la panne, de la réparation et du verdict quant à leur vétusté mentionnée sur le devis... il y a plusieurs années.
Appuyez-vous sur le fait que vous avez rempli votre devoir de locataire en signalant la panne.
Appuyez-vous sur le fait que la mise à disposition gracieuse ne vous oblige pas aux devoirs ordinaires de maintien et entretien locatif qui s'appliquent à la pure chose louée.
Si vous voulez vous border pour ne pas être redevable de plaques neuves à votre sortie, demandez à l'agence en vertu des arguments que je viens de vous lister de vous rédiger dès à présent un document reconnaissant qu'elle a pris acte du signalement de vétusté et non fonctionnement irréparable de la table de cuisson et que cela ne peut en aucun cas être imputable au locataire que vous êtes.
Et si jamais après votre départ, l'agence vous imputait le prix du remplacement de la able de cuisson, vous serez en droit (même si vous n'avez pas obtenu le document vous dédouanant évoqué ci-dessus) de contester cette retenue en vous appuyant toujours sur les arguments que j'ai listé fondés sur le premier fondamental qui est : la table de cuisson était mise gracieusement à disposition.
Quand un appareil est mis gracieusement à disposition d'un locataire, il na pas à laisser à son départ un appareil qu'il aura payé sur ses propres deniers en cas d'obligation de remplacer l'appareil initial devenu hors service... la seule chose qu'il doit faire, est de ne pas se séparer de l'appareil inutilisable ou de "formaliser" le fait qu'il l'a restitué au propriétaire ou il obtient du propriétaire un document écrit qui acte l'accord du propriétaire pour jeter l'appareil. Bref, il ne doit pas le jeter sans y mettre un minimum de forme... |
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:38:07
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citation: Appuyez-vous sur le fait que vous avez rempli votre devoir de locataire en signalant la panne.
Comment le devoir de locataire d'une chose qu'il ne loue pas peut lui etre imposé? |
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Sujet |
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plaques de cuisson vétustes 
